COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 1er FEVRIER 2023
N° 2023/ 055
N° RG 19/15015
N° Portalis DBVB-V-B7D-BE52F
[Y] [U]
C/
[T] [W] veuve [G]
[Z] [G] épouse [B] [S]
[R] [G] épouse [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Pasquale CAMINITI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 10 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-0919.
APPELANTE
Madame [Y] [U]
née le 25 Septembre 1927 à [Localité 3] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe TEBOUL, membre de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [T] [W] veuve [G]
décédée le 13 avril 2020
PARTIES INTERVENANTES
Madame [Z] [G] épouse [B] [S]
née le 05 Janvier 1962 à [Localité 5] (73), demeurant [Adresse 1]
Madame [R] [G] épouse [V]
née le 04 Avril 1963 à [Localité 5] (73), demeurant [Adresse 2]
représentées par Me Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [K] [G] a donné à bail d'habitation aux époux [U] un appartement au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 6] à [Localité 4], pour une durée d'un an commençant à courir le 1er avril 1973 et renouvelable annuellement par tacite reconduction.
Monsieur [U] est décédé au cours de l'année 1994, le bail s'étant poursuivi au profit de sa veuve.
Monsieur [G] est lui-même décédé en 2017, laissant pour lui succéder son épouse [T] [W].
Par exploit d'huissier du 17 septembre 2018, Madame [W] veuve [G] a signifié à Madame [Y] [U] un congé pour vendre venant à échéance le 31 mars 2019, contenant offre de cession au prix de 270.000 euros.
Madame [U] a saisi le tribunal d'instance de Cagnes-sur-Mer le 18 octobre suivant afin d'entendre annuler ledit congé pour avoir été délivré selon elle à une date erronée, le bail venant en réalité à échéance le 30 mars 2021. La demanderesse a ensuite modifié son argumentation en cours de procédure en situant la date d'échéance du bail au 23 juin 2019, faisant valoir en outre que la partie adverse ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du bien, ni d'une intention réelle de vendre.
Madame [G] a conclu au rejet de cette action, à la validité du congé et par suite à l'expulsion de l'occupante.
Par jugement rendu le 10 septembre 2019, le tribunal a rejeté l'ensemble des moyens de nullité invoqués par la requérante en considérant notamment que, si l'échéance du bail se situait effectivement au 23 juin 2019, le congé délivré pour une date prématurée demeurait néanmoins valable et devait prendre effet à la date susdite. En conséquence l'expulsion de Madame [U] a été prononcée sous le bénéfice de l'exécution provisoire et celle-ci a été condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [Y] [U] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 26 septembre 2019 au greffe de la cour.
L'instance a été interrompue par le décès de [T] [W] veuve [G] survenu le 13 avril 2020, jusqu'à l'intervention volontaire de ses deux filles et héritières Mesdames [Z] [G] épouse [B] [S] et [R] [G] épouse [V].
Madame [U] a finalement libéré les lieux le 23 juillet 2020.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 15 février 2022, Madame [Y] [U] réitère en cause d'appel les mêmes moyens que ceux invoqués devant le premier juge, faisant successivement valoir :
- qu'il n'est pas démontré que feue [T] [W] veuve [G] était l'unique propriétaire du bien loué à la date de délivrance du congé,
- qu'en application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, et s'agissant d'un contrat à durée indéterminée, le bail venait à échéance le 23 juin 2019, et qu'un congé délivré pour une date erronée est frappé de nullité,
- qu'aucune pièce probante n'établit une réelle intention de vendre, le mandat donné à cet effet à une agence immobilière ayant été fait pour les besoins de la cause.
Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de déclarer le congé nul et de nul effet et de condamner les parties intimées à lui verser la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 23 septembre 2021, Mesdames [Z] et [R] [G], venant aux droits de leur défunte mère, soutiennent pour leur part :
- que par l'effet d'un changement de régime matrimonial intervenu le 1er avril 2008, cette dernière s'était vue attribuer au décès de son époux la pleine propriété de l'ensemble des biens de la communauté, comprenant l'appartement loué,
- que s'agissant d'un contrat à durée déterminée, et par application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 précité, le bail venait bien à échéance le 31 mars 2019,
- qu'en tout état de cause le congé délivré pour une date prématurée demeure valable et prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné,
- et que les pièces produites aux débats établissent suffisamment leur intention de vendre, étant précisé que Madame [U] s'était opposée à toute visite durant le temps où elle occupait encore les lieux.
Elles demandent en conséquence à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'appelante de ses prétentions et de la condamner au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
La clôture de l'instruction est intervenue le 18 novembre 2022.
DISCUSSION
Sur le moyen tiré d'un défaut de qualité de l'auteur du congé :
Les intimées produisent aux débats l'acte du 27 août 1971 par lequel les époux [G] ont acquis la propriété du bien immobilier dont s'agit, l'acte du 1er avril 2008 aux termes duquel ils ont changé de régime matrimonial pour adopter celui de la communauté universelle, avec clause d'attribution intégrale en toute propriété au survivant des époux, l'acte de décès de [K] [G] en date du 12 novembre 2017 et une attestation notariée du 20 mars 2019 certifiant que sa veuve détenait désormais la pleine propriété dudit bien.
La preuve est dès lors établie que feue [T] [W] veuve [G] avait bien qualité pour délivrer seule un congé à sa locataire, sans qu'il soit nécessaire d'exiger en sus la production de l'acte de notoriété dressé en suite du décès de son époux.
Sur le moyen tiré d'une erreur relative à la date d'effet du congé :
Le bail en cause a été conclu pour une durée d'un an à compter du 1er avril 1973, et a été par la suite tacitement reconduit d'année en année, devenant ainsi un contrat à durée indéterminée.
Il est par ailleurs constant qu'il n'a pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, désormais abrogées.
En application de l'article 51 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il doit dès lors être réputé avoir été renouvelé par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983, de sorte que la date d'échéance du bail en cours au jour de la délivrance du congé tombait au 23 juin 2019, et non pas au 31 mars précédent, comme l'a justement retenu le tribunal.
C'est également à bon droit que le premier juge a considéré que le congé donné pour une date prématurée n'était pas nul de plein droit, faute d'articulation d'un quelconque grief de la part de la locataire, mais devait prendre effet à la date d'échéance susvisée.
Sur le moyen tiré d'un défaut d'intention de vendre :
Il incombe au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention réelle de vendre de la part du bailleur, celle-ci pouvant notamment résulter du défaut d'accomplissement de démarches sérieuses en vue de trouver un acquéreur.
En l'espèce il est produit aux débats une procuration notariée donnée le 2 juillet 2018 par Madame [W] veuve [G] à ses deux filles à l'effet de vendre, un mandat de vente sans exclusivité donné à une agence immobilière le 21 mars 2019, et un courriel adressé le 5 avril 2019 par Madame [R] [G] à la fille de Madame [U] contenant sommation de laisser visiter l'appartement.
Ces éléments, non contredits par les productions adverses, établissent suffisamment la réalité de l'intention de vendre à l'époque de la délivrance du congé.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Madame [Y] [U] de sa demande en dommages-intérêts,
Condamne Madame [U] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les intimées.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
