COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 18 JANVIER 2023
N° 2023/ 012
N° RG 21/00218
N° Portalis DBVB-V-B7F-BGXXZ
[K] [C]
C/
Syndicat des copropriétaires L'IMPERIAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Audrey CAMPANI
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 27 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 19-563.
APPELANT
Monsieur [K] [C]
né le 29 Juillet 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/000668 du 18/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représenté par Me Audrey CAMPANI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires L'IMPERIAL
représenté par son syndic en exercice, la société PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER, exerçant sous 1'enseigne CABINET EASY [Localité 4] lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1],
représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David JACQUEMIN, membre de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte en date du 30 juin 2004, le Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée
« L'IMPERIAL '', situé [Adresse 3], a consenti à M.[C] un contrat de travail à durée indéterminée, en qualité de gardien/concierge. Ledit contrat de travail prévoit la mise à disposition de M.[C] d'un logement de fonction, consistant en un appartement de 3 pièces, situé dans la copropriété.
Par courrier en date du 5 avril 2016, dont M.[C] a accusé réception le 7 avril 2016, Ie syndicat des copropriétaires lui a notifié son licenciement pour faute.
Un constat d'huissier a été dressé le 8 juillet 2016, aux fins de constater la persistance de
l'occupation du logement de fonction par M.[C], absent ce jour là. M.[C] a engagé une procédure devant le Conseil de Prud'hommes de NICE aux fins de contester son licenciement, le 29 juin 2016.
Par acte d'huissier de justice délivré le 11 août 2017, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL pris en la personne de son syndic la SARL PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER exerçant sous 1'enseigne CABINET EASY [Localité 4], a fait assigner M.[C] en référé.
Par ordonnance de référé en date du 10 octobre 2017, le président du tribunal d'instance de
MENTON a :
-constaté que M.[C] est occupant sans droit ni titre de la loge du concierge depuis le 7 juillet 2016,
-débouté le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL pris en la personne de son syndic la SARL PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER, de sa demande tendant à l'exécution de l'éviction sans délai,
- ordonné l'expulsion de M.[C],
-débouté le syndicat de sa demande de paiement de l'indemnité d'occupation à hauteur de l 500 euros par mois, à défaut de la preuve du montant,
- débouté le syndicat de sa demande de paiement d'une indemnité provisionnelle de 8 000 euros,
-condamné M.[C] au paiement de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 8 juillet 2016.
Un constat d'huissier sollicité par M.[C] a été dressé le 5 avril 2018 aux fins de
constater l'état des lieux. La restitution des clés de la loge par M. [C] au syndic a été faite le 23 avril 2018.
Par acte d'huissier délivré le 5 décembre 2019, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL pris en la personne de son syndic la SARL PHILIPPE BOURE EASY
IMMOBILIER a fait assigner M.[C] devant le juge des contentieux de la protection de MENTON, aux fins de le voir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire condamner à lui verser la somme de 21 533 euros correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période du 7 juillet 2016 au 23 avril 2018.
Par jugement rendu le 27 octobre 2020, le Tribunal a:
DECLARE que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de la présente affaire,
CONDAMNE M.[C] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "L'IMPERIAL" pris en la personne de son syndic la SARL PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER la somme de 21 533 euros, correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période courant du 7 juillet 2016 au 23 avril 2018,
DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de I'immeuble "L'IMPERIAL" pris en la personne de son syndic la SARL PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER, de sa demande fondée sur la résistance abusive de M.[C],
DEBOUTE M.[C] de sa demande fondée sur l'indemnisation de son préjudice moral,
CONDAMNE M.[C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "L'IMPERIAL" pris en la personne de son syndic la SARL PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER, la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE M.[C] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[C] aux dépens de l'instance,
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration au greffe en date du 7 janvier 2021, M.[C] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
VOIR DECLARER recevable et fondé en son instance et action M. [C] ;
VOIR REFORMER le jugement dont appel ;
STATUANT A NOUVEAU,
A TITRE PRINCIPAL
VOIR DECLARER le Juge de 1 ère instance, Juge du Contentieux et de la Protection, incompétent en l'état de la contestation existant quant à la rupture du contrat de travail ;
EN CONSEQUENCE,
VOIR REFORMER le jugement dont appel ;
VOIR DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires L'IMPERIAL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si par extraordinaire, la présente juridiction venait à retenir sa compétence, il conviendra de :
VOIR CONSTATER l'absence d'élément probant justifiant la demande d'indemnité
d'occupation ;
EN CONSEQUENCE,
VOIR REFORMER le jugement dont appel ;
VOIR DEBOUTER purement et simplement le SDC L'IMPERIAL de sa demande d'indemnité d'occupation faute d'élément probant la fondant ;
A TITRE RECONVENTIONNEL
VOIR CONSTATER les agissements du Syndicat des Copropriétaires à l'égard de M.[C];
EN CONSEQUENCE,
VOIR REFORMER le jugement dont appel ;
VOIR CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la CI « L'IMPERIAL » au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral en l'état de l'absence volontaire et constante de remise en état de la loge du gardien ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
VOIR DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de la CI
« L'IMPERIAL » de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
VOIR CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la CI « L'IMPERIAL » à payer à M. [C] la somme de 2.500 € au titre de l'article 37 de la Loi 1991 ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'exécution distraits au profit de Maître [L] [S] dont le PV de constat dressé par Maître [W] ;
A l'appui de son recours, il fait valoir :
- que la relation avec son employeur s'est dégradée suite au changement de syndic,
- qu'en première instance son licenciement a été déclaré sans cause réelle et sérieuse et qu'un appel est pendant,
- que les litiges relatifs aux logements de fonction relèvent de la compétence du conseil des Prud'hommes, quand ils apparaissent en cours de contrat de travail ou à l'occasion de sa rupture,
- que pour fonder sa demande d'indemnité d'occupation l'intimé se contente de verser une attestation immobilier établie sans visite de la loge, proche de l'indécence, comme il résulte du constat d'huissier réalisé à la libération des lieux le 5 avril 2018,
- que l'employeur n'a jamais fait les travaux d'entretien à sa charge, et ce pendant 12 ans, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Le syndicat des copropriétaires conclut :
LE DECLARER recevable et bien-fondé,
Ce faisant,
CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :
- Rejeté l'exception d'incompétence
- Condamné M.[C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 21.533€ correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période du 7 juillet 2016 au 23 avril 2018, date de la libération effective des lieux.
- Débouté M.[C] de ses demandes reconventionnelles
REFORMER pour le surplus,
En conséquence
Sur l'exception d'incompétence
Vu les articles L72l2-1 etR72l2-1 du Code du Travail,
Vu l'ordonnance de référé du 10 octobre 2017
REJETER l'exception d'incompétence soulevée par M.[C],
SE DECLARER compétent
Sur le fond,
CONSTATER que M.[C] a la qualité d'occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2016
CONSTATER que M.[C] reconnaît devoir le règlement d'une indemnité d`occupation
En conséquence,
CONDAMNER M.[C] à verser au syndicat des copropriétaires l'IMPERIAL la somme de 21.533€ correspondant à l`indemnité d'occupation pour la période du 7 juillet 2016 au 23 avril 2018, date de la libération effective des lieux.
CONDAMNER M.[C] à verser au syndicat des copropriétaires L'IMPERIAL la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
CONDAMNER M.[C] à verser au syndicat des copropriétaires L'IMPERIAL la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris le procès-verbaI de constat d'huissier du 8 juillet 2016
DEBOUTER M.[C] de ses demandes reconventionnelles
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision a intervenir.
Il soutient:
-que l'appelant s'étant maintenu illégalement dans les lieux plus de deux ans après son licenciement , il ne s'agit plus d'un contentieux en lien avec le contrat de travail ce qui permet de retenir la compétence du juge des contentieux de la protection, juge naturel des occupants sans droit ni titre,
-que l'appelant n'a jamais contesté son statut d'occupant sans droit ni titre,
-que dans un courrier du 7 juillet 2016, l'appelant a reconnu devoir s'acquitter d'une indemnité d'occupation,
-qu'il verse une estimation de la valeur locative à 1 000€ par mois,
-que l'appelant qui n'avait pas contesté le montant de 1500€ en référé conteste l'évaluation de 1 000€ sans verser aucun élément à cette fin,
-que l'appelant se plaint, uniquement dans le cadre de la présente procédure, de l'état de la loge tout en ayant tout fait pour s'y maintenir, et sans que l'obligation d'entretien découlant de la convention collective ne soit applicable,
-que la résistance abusive de l'appelant justifie l'octroi de dommages et intérêts, il n'a en effet jamais sollicité la nullité du licenciement en vue d'obtenir sa réintégration de sorte que son contrat de travail est définitivement rompu le rendant occupant sans droit ni titre.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence du juge des contentieux de la protection
L'article L. 1411-1 du code du travail dispose que le Conseil de Prud'hommes règle par voie de conciliation les différends qui peuvent s'élever à l'occasion de tout contrat de travail soumis aux dispositions du présent code entre les employeurs, ou leurs représentants, et les salariés qu'ils emploient.
L'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins
d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.
Retenant qu'au vu de l'opposition du syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL, M.[C] ne bénéficiera pas du droit à réintégration à l'issue de la procédure pendante suivant appel de la décision du Conseil de Prud'hommes, ce qui établit la rupture de son contrat de travail et rend sans effet la décision à venir sur son statut d'occupant sans droit ni titre, c'est valablement que le premier juge a retenu sa compétence pour connaître du présent litige et a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par M.[C].
En effet, le présent contentieux qui tend à la résolution du litige concernant l'occupation sans droit ni titre qui découle de l'expulsion déjà prononcée en référé, est un contentieux expressément réservé au juge des contentieux de la protection.
Sur l'indemnité d'occupation
Le principe d'une indemnité d'occupation n'est pas contesté, seul le montant de cette dernière fait difficulté.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL verse aux débats un avis de valeur de la société GESTION IMMOBILIERE, certes sans visite des lieux, mais qui tient compte:
- de la situation du logement,
- du fait qu'il s'agit d'un trois pièces vide,
- de la nécessité de refaire l'électricité,
- de la nécessité de refaire les murs, le plafond et le sol,
- de la nécessité de mettre au propre la salle de bain et la cuisine,
de sorte que les désordres dont se prévaut M.[C] et tels que résultant du procès verbal du 5 avril 2018 ont bien été pris en compte dans cette estimation, d'autant qu'aucune estimation n'est versée aux débats par M. [C] de nature à combattre le caractère allégué trop élevé de cet avis.
Aussi, c'est à bon droit que le premier juge a estimé probant cet avis, a fixé la valeur locative de la loge à la somme de 1 000€ par mois et a condamné M.[C] à verser une indemnité d'occupation au syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL de 1000€ mensuel à compter du 7 juillet 2016 jusqu'au 23 avril 2018, date de la remise des clés, soit la somme de 21 533€.
En effet, le maintien dans les lieu de M.[C] ayant privé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL de la jouissance de son bien, le préjudice de ce dernier découlant de cette privation doit être évalué à la hauteur de l'estimation locative du bien jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL fondée sur la résistance abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, le premier juge a parfaitement retenu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL ne fonde aucunement sa demande, ni ne produit d'éléments permettant d'évaluer un préjudice distinct de celui qui découle de l'occupation sans droit ni titre de M.[C], déjà indemnisé et l'en a justement débouté.
Sur la demande d'indemnisation de M.[C] fondée sur le préjudice moral
L'alinéa 3 de l'article 20 de la convention collective nationale des gardiens et employés d'immeubles dispose que la réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire, il est entré en vigueur suite à l'avenant du 27 avril 2009.
Ainsi, cette obligation de réfection des embellissements pèse sur le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'IMPERIAL depuis 2009.
Pour autant, M.[C] n'établit pas la nécessité d'une réfection quinquennale, ni avoir sollicité le bailleur en ce sens à quelque moment que ce soit de son occupation des lieux. Quant à la réfection décennale, elle n'a certes pas été effectuée, mais M.[C] ne justifie pas du préjudice qu'il allègue, en effet il ne se serait pas maintenu illégalement dans les lieux de juillet 2016 à avril 2018 s'il subissait un préjudice résultant de la non réfection des embellissements à hauteur de 10 000€.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
M.[C] est condamné à 1 000 € d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel, en ce compris le coût du procès verbal du 8 juillet 2016.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 octobre 2020 par le Tribunal de proximité de MENTON
Y ajoutant
CONDAMNE M.[C] à régler au syndicat des copropriétaire de l'immeuble L'IMPERIAL pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet EASY [Localité 4] la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[C] aux entiers dépens de l'appel, en ce compris les frais du procès verbal du 8 juillet 2016.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
