COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2023
N° 2023/
Rôle N° RG 18/16791 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDHLQ
[S] [T]
C/
[M] [I]
[U] [R] [L] [Z]
[K] [X] [W] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me David VERANY
Me Rachel SARAGA-BROSSAT
Me Marie-line BROM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de grasse en date du 16 Octobre 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/03052.
APPELANT
Monsieur [S] [T]
né le 01 Août 1947 à CARCASSONE, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [M] [I]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/013638 du 14/12/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 03 Mars 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 12]
représenté par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE
Madame [U] [Z]
née le 08 Avril 1931 à CANNES, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Marie-line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE
Madame [K] [I]
née le 06 Mars 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Marie-line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Novembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Madame Angélique NAKHLEH, Conseillère
Monsieur Olivier ABRAM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie BLANCO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023.
ARRÊT
EXPOSE DU LITIGE
Madame [K] [I], Monsieur [M] [I] et Monsieur [E] [I] ont hérité de leur défunt père, Monsieur [A] [I], d'une maison située à [Adresse 9].
Monsieur [E] [I] est décédé le 25 mars 2013, laissant pour lui succéder à défaut d'enfants, sa mère, Madame [U] [Z] et ses frère et s'ur, Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I]
Selon acte sous-seing privé en date du 4 novembre 2014, Madame [K] [I] et Monsieur [M] [I], sous l'appellation « hoirie [I] » , ont convenu avec Monsieur [S] [T] , entrepreneur du bâtiment , de lui confier leur bien dénommé le Parc des Chênes, situé [Adresse 9], afin qu'il y réalise des travaux à ses frais avancés en vue de la vente du bien, l'entrepreneur étant payé sur le prix de la vente .
Selon ordonnance du 6 avril 2016, le président du tribunal de grande instance de Grasse a, sur requête de Monsieur [S] [T] , déclaré la succession de Monsieur [E] [I] vacante et nommé le directeur départemental des finances publiques des Alpes- Maritimes en qualité de curateur.
Invoquant la rupture brutale et unilatérale de la convention par « l'hoirie [I] '', Monsieur [S] [T] a saisi le tribunal de grande instance de Grasse en paiement des travaux déjà réalisés, outre des dommages et intérêts.
Par jugement du 16 novembre 2018 (DÉCISION N° 2018/ 503 - N° RG 16/03052) , le Tribunal de grande instance de Grasse a :
- Mis hors de cause Monsieur le directeur départemental des finances publiques, en qualité de curateur à la succession de Monsieur [E] [I] ;
- Dit n'y avoir lieu à vérification d'écriture ;
-Débouté Monsieur [S] [T] de l'ensemble de ses demandes ;
- Prononcé la résolution de la convention signée le 4 novembre 2014 entre Monsieur [S] [T], d'une part et Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I], d'autre part ;
- Débouté Madame [U] [Z], Madame [K] [I] et Monsieur [M] [I] de leur demande en dommages et intérêts ;
- Condamné Monsieur [S] [T] à payer à Madame [U] [Z] et Madame [K] [I] la somme de deux mille euros (2000 €), au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné Monsieur [S] [T] à payer à Maître Laurence Sportes, avocate de
Monsieur [M] [I] , bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale la somme de deux mille euros (2000 €), au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Monsieur [S] [T] aux dépens de la procédure, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et avec application de la loi relative à l'aide juridictionnelle
Rejeté tous autres chefs de demandes ;
Par déclaration d'appel du 22 octobre 2018, Monsieur [S] [T] a indiqué faire un appel partiel et a joint une annexe à sa déclaration d'appel.
L'annexe indique que le jugement est critiqué sur les chefs suivants , en ce qu'il a rejeté les prétentions de monsieur [T] de :
- DIRE ET JUGER que les états d 'avancement des travaux versés aux débats et contresignés par l'hoirie [I] démontrent l'exécution par Monsieur [T] de ses obligations.
- CONSTATER que l'hoirie [I] n'a pas cru devoir exécuter son obligation de paiement alors même qu'elle mettait fin aux accords initiaux des parties sans préavis.
- DIRE ET JUGER que Monsieur [T] qui ne peut espérer obtenir paiement à la vente du bien immobilier, propriété de la requise, tel qu'initialement convenu entre les parties, est particulièrement bien fondé à solliciter le règlement des travaux néanmoins effectués dans la propriété lesquels ont, au surplus, enrichi le patrimoine de la requise.
En conséquence
CONDAMNER Monsieur [M] [I], Madame [K] [I] et Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 97.300 euros correspondante aux trois relevés de situation de travaux qu'elle a contresignés, décomposés comme suit .
31 Janvier 2015 : 20 300€HT
28 février 2015 : 53 600€HT
31 mars 2015 : 23 400€HT,
Cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance
- DIRE ET JUGER que l'hoirie [I] n'a pas respecté les accords des parties matérialisés dans la convention conclue entre elles le 4 novembre 2014, mettant ainsi fin unilatéralement et de mauvaise foi, au contrat faisant loi entre elles.
- DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions.
En conséquence
CONDAMNER Monsieur [M] [I], Madame [K] [I] et Madame [U]
[Z] à verser à Monsieur [T] la somme de 5.000 Euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le requérant du fait de ses inexécutions contractuelles.
CONDAMNER Monsieur [M] [I], Madame [K] [I] et Madame [U] [Z] a Monsieur [T] la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC.
En ce qu'il a condamné Monsieur [T] à payer à Madame [Z] et Madame [K] [I] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du CPC
En ce qu'il a condamné Monsieur [T] à payer à Maître Laurence SPORTES, conseil de
Monsieur [M] [I], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du CPC
En ce qu'il a condamné Monsieur [T] à payer les dépens de l'instance.
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse d'appelant - signifiées par RPVA le 30 juin 2021, Monsieur [S] [T] a demandé à la cour, au visa des dispositions du Code Civil, de la jurisprudence, des pièces versées aux débats et notamment la convention du 4 novembre 2014 signée entre les parties, de:
INFIRMER le jugement entrepris.
DONNER ACTE à Monsieur [T] qu'il n'est pas opposé à la procédure de vérification d'écriture qui sera ordonnée aux frais avancés de Monsieur [M] [I], Madame [W] [I] et Madame [U] [Z].
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONSTATER que l'hoirie [I] n'a pas respecté les accords des parties matérialisés dans la convention conclue entre elles le 04 novembre 2014, et a mis fin unilatéralement et de mauvaise foi, au contrat.
DIRE ET JUGER que les états d'avancement des travaux versés aux débats et contresignés par l'hoirie [I], démontrent l'exécution par Monsieur [T] de ses obligations.
DIRE ET JUGER que Monsieur [T] qui ne peut espérer obtenir paiement à la vente du bien immobilier, propriété de la requise, tel qu'initialement convenu entre les parties, est particulièrement bien fondé à solliciter le règlement des travaux néanmoins effectués dans la propriété lesquels ont, au surplus, enrichi le patrimoine de la requise.
En conséquence :
DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions.
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [M] [I], Madame [K] [I] et Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [T] 97.300 € soit le montant total des trois relevés de situation de travaux contresignée. Cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance.
LES CONDAMNER au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens en ce compris les dépens de première instance
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] expose que la convention du 4 novembre 2014 qui le liait à l'hoirie [I] prévoyait à sa charge les obligations de faire suivantes :
- Réalisation de travaux en ce compris le gros 'uvre en vue de la vente du bien :
« Monsieur [T] [S] prend en charge la propriété sus citée « Le Parc des chênes verts » dans l'état ou elle se trouve, afin d'embellissements, d'amélioration, d'équipements et tous travaux qu'il jugera nécessaires d'effectuer , à sa charge et sans aucune participation financière de ses légitimes propriétaires, la hoirie [I], et dans le seul but de la vente de ladite propriété. ''
- Justification des travaux effectués de manière ponctuelle :
« Monsieur [T] [S] s 'engage donc, par là-même, et de manière ponctuelle, à produire pour preuve un relevé chiffré des travaux entrepris et effectués, contresigné par la hoirie [I], afin de justifier de sa créance auprès de toutes autorités, et de le garantir de son paiement en cas d'insolvabilité de ses propriétaires légitimes, la hoirie [I]. ''
En contrepartie, les obligations de faire et de paiement à la charge de l'hoirie [I] étaient les
suivantes :
- Obligation de recourir exclusivement aux services de Monsieur [T] et ses équipes pour
l'exécution des travaux :
« L 'hoirie [I] s 'engage à ne prendre aucun autre prestataire de services autre que monsieur [T] [S] et ses équipes qui sont seules habilitées à conduire et mener à bien les travaux conventionnellement convenus. »
- Obligation de paiement:
« Monsieur [T] [S] bénéficiera donc de toute somme au-delà de ces neuf cent mille euros ( 900. 000 €), qui lui reviendra de plein droit lors de la vente de ce bien, et pour laquelle il s'acquittera des taxes et impôts, la Hoirie [I] ne percevant quant à elle, que neuf cent mille euros. »
Monsieur [T] indique qu'il a respecté la convention, alors que l'hoirie [I] a violé ses obligations en l'empêchant d'accéder au chantier par la pose d'un cadenas le 4 octobre 2015. Même si l'hoirie nie avoir posé ce cadenas, celui-ci a été retiré et un nouveau cadenas a été posé en janvier 2016, ce que l'hoirie [I] a reconnu par courrier.
De plus, Monsieur [T] ajoute que l'hoirie [I] n'a pas respecté la convention puisqu'elle a fait appel à d'autres professionnels pour le chantier.
De même, l'hoirie a refusé le paiement des trois situations de chantier qui lui ont été précisé.
Il écarte le reproche qui lui est fait de ne pas avoir fait installer un compteur de chantier mais un compteur d'habitation, en expliquant qu'il n'avait d'autre choix, car un compteur de chantier ne peut être souscrit que pour une période de 1 an et 3 mois maximum et que l'ampleur du chantier et donc sa durée prévisible ne le permettait pas. Il indique qu'il justifie d'ailleurs d'un contrat EDF à titre personnel à une autre adresse.
Ensuite, il argue que les trois membres de l'hoirie [I] ont signé les trois bons de l'état d'avancement des travaux et que les signatures correspondent à celles portées sur la convention. La plainte déposée sur le plan pénal a d'ailleurs été classé sans suite.
Monsieur [T] précise qu'il a été autorisé à prendre prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble litigieux pour la somme de 97.300 € outre les frais par ordonnance du 24 octobre 2016.
Il ajoute qu'il n'est pas démontré que les objets qui encombrent le terrain soient liés à son activité de brocanteur, qu'il a été obligé de sortir ces objets pour procéder aux travaux, que la réalisation de travaux ( principalement des travaux de démolition) résulte du constat d'huissier de la partie adverse dressé par la SCP DELTEL-[V] HUISSIERS DE JUSTICE daté du 19 février 2016, qu'il a noté les nombreuses visites des membres de l'hoirie [I] sur le chantier.
Monsieur [T] conteste le prix de vente de la maison, rappelant que le mandat pour vente à été signé à 680.000 euros en septembre 2014, soit avant la signature de la convention. C'est grâce aux travaux entrepris que le bien aurait pu avoir une valeur de 900.000 euros. Si le bien a été vendu pour 330000 euros, c'est parce que l'hoirie [I] n'a pas procédé aux travaux et ne peut alléguer sa propre turpitude.
Enfin, il ne s'oppose pas à une mesure d'expertise en vérification d'écriture.
Par conclusions d'intimées signifiées par RPVA le 27 février 2019 , :
1°) Madame [U], [R], [L] [Z],
3°) Madame [K], [X], [W] [I],
demandent à la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE de :
Vu les articles 287 à 298 du Code de Procédure Civile
Vu les articles 1353 et 1227 du Code Civil,
Vu l'article 1146 du Code civil,
Vu le Procès verbal de constat établi par la SCP DELTEL-[V] en date du 19 février 2016,
Vu la plainte auprès de Monsieur le Procureur de la république de GRASSE en date du 3 août 2016,
Vu les pièces versées aux débats,
CONFIRMER la mise hors de cause de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes,
ORDONNER le cas échéant la vérification d'écriture de Madame [U] [Z], de Madame [K] [I] et de Monsieur [M] [I] aux frais de Monsieur [S] [T],
DIRE ET JUGER que Monsieur [T] n'a pas respecté les obligations de l'article 1315 du Code civil,
CONSTATER que Monsieur [S] [T] ne rapporte pas la preuve de la réalisation de son obligation de faire résultant de la convention du 4 novembre 2014,
EN CONSEQUENCE,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant totalement injustifiées,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [S] [T] de sa demande en paiement de la somme de 97.300 euros, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ainsi que celle formulée sur le fondement de l'article 700 du CPC
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire de la convention du 4 novembre 2014 pour inexécution des obligations mis à la charge de Monsieur [S] [T],
CONSTATER que l'hoirie [I] a subi un préjudice direct, réel et certain du fait des agissements de Monsieur [S] [T]
INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Madame [K] [I] et Madame [U] [Z] de leur demande de dommages et intérêts,
CONDAMNER Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 230.000 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 10.000 Euros en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distrait au profit de la SCP VARRAUD-SANTELLI-ESTRANY-BROM mis à exécution dans la présente procédure l'instance y compris les frais de main levée de l'inscription d'hypothèque provisoire dénoncée le 31 janvier 2017.
Au soutien de leurs conclusions, Madame [Z] et Madame [K] [I] rappellent qu'une convention a été régularisée entre d'une part la Hoirie [I] et d'autre part Monsieur [S] [T] le 4 novembre 2014 dont les termes sont textuellement reproduis ci-dessous :
1/ Monsieur [T] [S] prend en charge la propriété sus citée « Le parc des chênes verts » dans l'état où elle se trouve, afin d'embellissements, d'améliorations, d'équipements, et de tous travaux qu'il jugera nécessaires d'effectuer, à sa charge, et sans aucune participation financière de ses légitimes propriétaires, la hoirie [I], et dans le seul but de la vente de ladite propriété
2/ En aucun cas, les interventions professionnelles de monsieur [T] [S] et de ses équipes, ne peuvent donner lieu à bail d'habitation, d'occupation, ou de location des lieux, qui demeurent un « chantier de réhabilitation », équipé, quant à son alimentation en électricité d'un compteur de chantier, jusqu'au terme des travaux et de la vente de ladite propriété.
En foi de quoi, la hoirie [I] s'engage à ne prendre aucun autre prestataire de services autre que monsieur [T] [S] et ses équipes, qui seules sont habilitées à conduire et mener à bien les travaux conventionnellement convenus.
En contrepartie de son travail, monsieur [T] [S], sera rétribué sur le produit de la vente de ladite propriété et dans les conditions suivantes:
la/ La hoirie [I] demandant en préambule, à monsieur [T] [S], un prix minimum de vente de neuf cent milles euros (900 000 euros) du bien en l'état dans lequel il l'a pris en charge avant travaux de réhabilitations, monsieur [T] [S] bénéficiera donc de toute somme au delà de ces neuf cent mille euros (900 000 €), qui lui reviendra de plein droit, lors de la vente de ce bien, et pour laquelle il s'acquittera des taxes et impôts, la Hoirie [I], ne percevant quant à elle, que neuf cent mille euros.
2a/ Monsieur [T] [S] s'engage donc, par là même, et de manière ponctuelle, à produire pour preuve, un relevé chiffré des travaux entrepris et effectués, contresigné par la hoirie [I], afin de justifier de sa créance auprès de toutes autorités, et de le garantir de son paiement, en cas d'insolvabilité de ses propriétaires légitimes, la hoirie [I].
3a/ Dès la vente effective devant notaire, monsieur [T] [S] et son personnel, s'engage à libérer les lieux sous un délai de trois mois calendaires.
Elles soutiennent que Monsieur [S] [T] a commencé les travaux de démolition de la villa puis a abandonné le chantier laissant la villa totalement sinistrée.
En outre, Monsieur [S] [T] qui exerce également une activité de brocanteur/vide greniers a profité du bien immobilier, objet du litige, pour y stocker une multitude d'objets vétustes et sans valeur. Il y a également fait déposer des tonnes de terre de remblais.
Un procès verbal de constat a été établi le 19 février 2016 par l'étude [V] et DELTEL, Huissiers de Justice à [Localité 7].
Elles précisent que contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [S] [T], chaque mise en demeure adressée par son Conseil a fait l'objet d'une réponse circonstanciée :
- le 28 octobre 2015,
- le 30 novembre 2015,
- le 04 janvier 2016,
- le 02 février 2016
Elles ajoutent que les signatures portées sur les situations de chantier ne sont pas les leurs et que [K] [I] ne se trouvait même pas en France à la date de ces signatures. Il appartient à celui qui l'invoque de rapporter la preuve que les documents ont bien été signés. La cour pourra alors ordonner une mesure d'expertise confiée à un technicien.
En outre, Monsieur [T] n'a pas respecté la convention et son obligation de faire, qu'il a installé son activité de brocanteur en violation de la convention, qu'il n'a pas pris un contrat de compteur de chantier pour l'électricité. Il ne démontre pas la réalisation des travaux. Les relevés de situation sont en complète contradiction avec le constat d'huissier ( pas de porte de garage posée, pas d'évacuation des gravats, nettoyage des extérieurs et enlèvement partiel).
La villa est à l'état de ruine et a perdu de sa valeur puisqu'une promesse de vente a été signée le 15 juin 2018 pour 330.000 euros.
En ce qui concerne leur demande de dommages et intérêts, Madame [I] et Madame [Z] soulignent que Monsieur [S] [T] s'est installé à des fins personnelles dans le bien pour y exercer son commerce de brocanteur et de vide grenier a entreposé dans le jardin de la villa des concluants des objets vétustes et sans valeur. Il a même enterré un véhicule et déposé des tonnes de terres de remblais. Elles ont subi un préjudice direct, réel et certain du fait des agissements de Monsieur [S] [T].
La maison n'est pas vendable en l'état de la présente procédure diligentée en appel par Monsieur [T] et de l'inscription de l'hypothèque judiciaire.
Les dettes de la succession s'accumulent et la valeur vénale du bien diminue.
Il ressort des pièces fiscales que le bien avait été évalué à la somme de 900.000 Euros lors de la succession.
L'offre d'achat du 16 mai 2018 fait état d'un prix de 330.000 Euros alors que la villa devait être vendue au minimum à hauteur de 900.000 Euros. Cette moins-value a nécessairement causé un dommage évalué à 230.000 euros (différence entre le dernier mandat de vente à 560.000 euros et le prix de vente)
Par conclusions récapitulatives n°2 déposées et signifiées le 21 OCTOBRE 2021 par RPVA, Monsieur [M] [I] demande à la cour de :
CONFIRMER la mise hors de cause de Monsieur le Directeur Départemental des
Finances Publiques des Alpes-Maritimes.
INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [M] [I] de sa demande de vérification d'écritures de l'ensemble de l'hoirie [I].
En conséquence,
ORDONNER la vérification d'écriture de Monsieur [M] [I] et de l'ensemble des autres héritiers aux frais avancés de Monsieur [S] [T].
JUGER que Monsieur [S] [T] ne respecte pas les dispositions de l'article 1315 du Code civil.
En conséquence,
JUGER que Monsieur [S] [T] ne rapporte pas la preuve de l'exécution des obligations mises à sa charge dans le cadre de la convention conclue le 4 novembre 2014 avec Monsieur [M] [I], Madame [K] [I] et Madame [U] [Z].
CONFIRMER le Jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [S] [T] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions comme étant totalement justifiées.
CONFIRMER le Jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire de la convention conclue le 4 novembre 2014 pour inexécution des obligations mises à la charge de Monsieur [S] [T].
INFIRMER le Jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [M] [I] de sa demande au titre de justes dommages et intérêts.
JUGER que la dépréciation du bien est directement liée aux dégradations occasionnées par Monsieur [S] [T] de par la destruction qu'il a entreprise sur le bien.
JUGER que les ventes qui se sont présentées ont toutes avortées du fait de la dépréciation du bien par Monsieur [S] [T] et de son refus systématique de levée l'hypothèque ainsi inscrite sur le bien.
JUGER que Monsieur [M] [I] a subi un préjudice direct et important, du fait des agissements et des manquements de Monsieur [S] [T].
JUGER que le lien de causalité entre les fautes commises par Monsieur [S] [T] et le préjudice subi par Monsieur [I] est largement rapporté.
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 270.000 Euros (deux cent soixante-dix mille euros )
JUGER que Monsieur [I] sera relevé et garanti, par Mesdames [K] [I] et [U] [Z],
CONDAMNER Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 10.000 Euros (dix mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de mainlevée de la station d'hypothèque provisoire dénoncée le 31 janvier 2017 distrait au profit de Maître Laurence SPORTES avocat aux offres de droit.
Au soutien de ses demandes d'intimé, Monsieur [I] expose que Monsieur [T] n'a nullement respecté la convention signée entre eux le 4 novembre 2014, qu'il n'a pas effectué les travaux d'embellissement qu'il s'était engagé à faire, qu'il a laissé les lieux dans un état déplorable, qu'ils ont alors perdu de la valeur, qu'il a abandonné le chantier après avoir occupé les lieux à titre personnel.
Il rappelle que seule Mme [K] [I] a eu contact avec l'entrepreneur, que lui-même ne s'est jamais rendu sur le chantier et il s'associe à la demande de vérification d'écriture.
Il ajoute que Monsieur [T] ne justifie d'aucun achat de matériaux .
Monsieur [I] a adressé un courrier recommandé listant les reproches à Monsieur [T] le 06 novembre 2015 sans que celui- ci n'y apporte de réponse.
Le bien s'étant déprécié et l'hoirie étant endettée, Monsieur [I] réclame des dommages et intérêts à hauteur de 270.000 euros, d'autant qu'il a dû engager des frais d'avocat alors même qu'il perçoit une retraite à hauteur de 700 euros.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 03 octobre 2022 et fixée à l'audience de plaidoirie du mercredi 02 novembre 2022.
MOTIVATION
A titre liminaire, la cour rappelle que le jugement initial a prononcé la mise hors de cause de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, non partie à la procédure d'appel et qu'il n'est pas demandé d'infirmation sur ce point.
Sur la demande d'infirmation
En vertu de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».
En vertu de l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».
En l'espèce, le tribunal a retenu que l'acte sous-seing privé en date du 4 novembre 2014, était une convention signée non entre l'hoirie [I] ', propriétaires du bien « Le Parc des Chênes Verts » et Monsieur [S] [T] , mais par Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I], l'hoirie n'étant pas une personne morale.
Le tribunal a rappelé qu'il est convenu dans cette convention que
« 1/Monsieur [T] [S] prend en charge le propriété sus citée « Le parc des chênes verts » dans l'état où elle se trouve, afin d'embellissements, d'améliorations, d'équipements, et de tous travaux qu'il jugera nécessaires d'effectuer, à sa charge, et sans aucune participation financière de ses légitimes propriétaires, la hoirie [I], et dans le seul but de la vente de ladite propriété.
2/ En aucun cas les interventions professionnelles de monsieur [T] [S] et de ses équipes ne peuvent donner lieu à bail d'habitation, d'occupation, ou de location des lieux qui demeurent un «chantier de réhabilitation '', équipé, quant à son alimentation 1 en électricité d'un compteur de chantier, jusqu' au terme des travaux et de la vente de ladite propriété- en foi de quoi la hoirie [I] s'engage à ne prendre aucun autre prestataire de services autres que monsieur [T] [S] et ses équipes, qui seules sont habilitées à conduire et mener à bien les travaux conventionnellement convenus.
En contrepartie de son travail, monsieur [T] [S], sera rétribué sur le produit de la vente de ladite propriété et dans les conditions suivantes :
1a/ La hoirie [I] demandant en préambule, à monsieur [T] [S], un prix minimum de vente de neuf cent milles euros (900 000 €) du bien en l'état dans lequel il l'a pris en charge avant travaux de réhabilitations, monsieur [T] [S] bénéficiera donc de toute somme au delà de ces neuf cent mille euros (900 000 €), qui lui reviendra de plein droit, lors de la vente de ce bien, et pour laquelle il s'acquittera des taxes et impôts, la Hoirie [I], ne percevant quant à elle, que neuf mille euros.
2a/ Monsieur [T] [S] s'engage donc, par là même, et de manière ponctuelle, à produire pour preuve, un relevé chiffré des travaux entrepris et effectués, contresigné par la hoirie [I], afin de justifier de sa créance auprès de toutes autorités, et de le garantir de son paiement, en cas d'insolvabilité de ses propriétaires légitimes, la hoirie [I],
3a/ Dès la vente effective devant notaire, monsieur [T] [S] et son personnel, s'engage à libérer les lieux sous un délai de trois mois calendaires ''.
Monsieur [S] [T] a émis trois relevés chiffrés des travaux en dates des 31 janvier 2015, 28 février 2015 et 31 mars 2015, respectivement à hauteur de 20300 € HT, 53600 € HT et 23400 € HT.
Par courrier recommandé en date du 20 octobre 2015 adressé à Monsieur [M] [I], pour le compte de l'indivision,le conseil de Monsieur [S] [T] reprochait la pose d'un cadenas le 4 octobre 2015, empêchant l'accès à la propriété et sollicitait le règlement de la somme de 97300 €.
Dans un courrier du 6 novembre 2015, adressé à Monsieur [S] [T], Monsieur [M] [I] lui sommait de remettre les clefs, lui rappelant que les travaux n'avaient pas avancé et qu'en août 2015, il les avait informés qu'il n'était plus à même de les financer et qu'il y renonçait.
Monsieur [M] [I] adressait également un courrier au conseil de Monsieur [S] [T] le 16 novembre 2015, contestant la pose d'un cadenas et indiquait que Monsieur [S] [T] avait toujours les clefs de la propriété. Par ailleurs, il contestait avoir signé les situations invoquées, Monsieur [S] [T] ne leur en ayant soumis aucune.
Le 19 février 2016, les consorts [I] ont fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [V]; huissier de justice associé. Cet officier ministériel a procédé aux constatations suivantes :
*Au rez-de-chaussée: .
- L'appartement préexistant a été entièrement détruit et démonté; cet appartement, en l'état, n'est plus habitable ;
- Les gravats recouvrent le sol ; .
Selon la requérante, une cloison au milieu du garage a été édifiée et des ouvertures ont été effectuées; il règne dans le garage ,un très grand désordre
*Au premier étage :
- Le mur séparatif de la cuisine et du salon a été percé ; celui-ci menace de ruine ;
Dans la chambre, une cloison a été abattue ;
*À l'extérieur se trouve une partie importante d'objets abandonnés :
-Au niveau de l'entrée, un amoncellement de pièces métalliques rouillées est constaté, à côté desquelles se trouve un canoë en plastique ;
- La présence de véhicules et d'un jet ski, dont la requérante ignore l'identité des propriétaires ;
- Amoncellement d'objets divers vétustes et sans valeur, en plastique ;
- Sous le préau, amoncellement d'objets divers et sans valeur : des pneus, des tôles ondulées, des meubles en bois vétustes, des portes, un banc en forme de rhinocéros, des objets métalliques divers, un chariot de supermarché, une brouette, des canapés, des matelas ;
À l'intérieur du garage, présence de nombreux objets vétustes divers et sans valeur, jonchant le sol, tels que cartons, vieux meubles, une armoire métallique, un scooter, une machine à laver, une lampe bronzage UV;
* A l'étage se trouve également du mobilier vétuste et sans valeur ; le tout est, comme le reste, sans valeur et destiné à la décharge.
Le 3 août 2016, Madame [U] [Z], Madame [K] [I] et Monsieur [M] [I] ont par l'intermédiaire de leur conseil, déposé plainte à l'encontre de Monsieur [S] [T] pour faux et usage de faux. Cette plainte a été classée sans suite, l'infraction étant insuffisamment caractérisée.
Le tribunal de Grasse a estimé que Monsieur [S] [T] ne démontrait pas le manquement, par Madame [U] [Z], Madame [K] [I] et Monsieur [M] [I] à leurs obligations contractuelles, ni qu'ils avaient rompu unilatéralement la convention. Le tribunal a écarté la demande de dommages et intérêts en l'absence de démonstration d'un préjudice par Monsieur [T].
Le tribunal a également rejeté la demande en vérification d'écriture en application de l'article 287 du code de procédure civile.
Enfin, le tribunal a jugé que Monsieur [S] [T] n'a pas respecté ses obligations contractuelles en occupant les lieux à des fins personnelles et en y entreposant des objets, en ne procédant qu'à des travaux de démolition et non d'embellissement.
Le premier juge a donc fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.
À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter que l'hoirie [I] a reconnu la pose d'un cadenas en janvier 2016 mais non en novembre 2015, il sera rappelé qu'elle a été précédée par un courrier du 4 janvier 2016 adressé à Me [O], conseil de Monsieur [T] le sommant de rendre les clés de la propriété et de cesser d'entasser des objets et d'occuper les lieux; qu'ainsi il ne peut être reproché une rupture unilatérale de la convention ; La cour rappelle que c'est Monsieur [T] qui a écrit à l'hoirie [I] en août 2015 qu'il n'était plus à même de relancer les travaux et qu'il y renonçait. Il ne peut dès lors reprocher aux intimés d'avoir considéré qu'il abandonnait le chantier.
Par ailleurs, Monsieur [T] n'apporte aucune preuve sur la présence d'autres professionnels sur le chantier, la convention ne prévoyait pas de paiement des situations, les travaux devant se faire aux frais avancés de Monsieur [T], dont la rétribution était prévue sur le produit de la vente, que le contrat prévoyait l'utilisation d'un compteur de chantier et que l'argument selon lequel ce type de compteur ne peut être installé que pour une certaine durée doit être écarté puisqu'il appartenait à Monsieur [T] de prévenir les cocontractants de cette difficulté.
En outre, le fait d'avoir apposé une signature ( par ailleurs contestée) sur les bons de travaux ne permet pas à Monsieur [T] de s'exonérer des obligations contractuelles et notamment de celle prévoyant qu'il devait faire les travaux à ses frais et informer ses cocontractants de l'état d'avancement des travaux. Enfin, l'autorisation de prendre une hypothèque à hauteur de 97.300 euros est sans conséquence sur l'analyse du contrat et de son exécution par Monsieur [T], s'agissant d'une requête non contradictoire et d'une mesure de sûreté qui ne tranche pas un litige.
En ce qui concerne le prix de vente de la maison, fortement en baisse par rapport aux évaluations initiales , la cour retiendra que le bien a été vendu à l'état de ruine, justifiant ainsi un prix fortement diminué par rapport au marché pour ce type de bien . Monsieur [T] ne peut reprocher à l'hoirie [I] de ne pas avoir procédé aux travaux ' dont il était contractuellement chargé- et d'avoir ainsi dévalué le bien.
En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à vérification d'écriture , débouté Monsieur [S] [T] de l'ensemble de ses demandes et prononcé la résolution de la convention signée le 4 novembre 2014 entre Monsieur [S] [T], d'une part et Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I], d'autre part;
Sur la demande de dommages et intérêts
Le tribunal de Grasse a rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [U] [Z], Madame [K] [I] et Monsieur [M] [I] au motif qu'ils ne justifiait pas du préjudice invoqué à l'appui de leur demande en dommages et intérêts à hauteur de 50000 €.
Le tribunal a estimé que s'il apparaît que Monsieur [S] [T] n'a pas respecté ses obligations, les demandeurs reconventionnels ne justifient pas de la valeur vénale de la maison avant de la confier à cet entrepreneur et, par voie de conséquence, la moins-value apportée par les seuls travaux réalisés par ce dernier.
En l'espèce, il résulte de l'acte notarié du 18 février 2009 reçu par Maître [J] [B], notaire, que le bien situé à [Adresse 9], composé d'une maison d'habitation et d'un terrain attenant en nature de jardin avec dépendances, clapiers et poulaillers , figurant au cadastre section [Cadastre 6], et de la moitié indivise des parcelles à usage de parkings cadastrés à [Adresse 10] BH sections numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] est évalué à la somme de 600.000 euros.
Monsieur [E] [I] est décédé le 25 mars 2013 et l'acte de notoriété a été établi le du 29 août 2013 .
Ensuite, le mandat de vente d'un bien immobilier consenti par [M] [I], [K] [I] et [U] [Z] en date du 2 mai 2013 au profit de JAM Immobilier pour le bien situé [Adresse 9]) fixe un prix de vente de 900.000 euros net vendeur.
Le mandat de vente Multiple-Open consenti à l'agence UVIA IMMOBILIER en date du 16 juillet 2014 portant sur le même bien ( 268 m2 environ avec garage et annexes de 118 m2 sur un terrain de 6500 m2) mentionne un prix de vente de 560.000 euros.
La promesse de vente signée le 15 juin 2018 devant Me [D], notaire à [Localité 11], avec la participation de Me [J] [B], notaire à [Localité 7], entre l'hoirie [I] et Monsieur [F] [P] et Monsieur [G] [H] prévoit un prix de 330.000 euros. Dans la partie décrivant les biens, il a été ajouté à la désignation du bien « une maison d'habitation en très mauvais état »ainsi que la prise d'hypothèque par Monsieur [T]. Cette mention ne figurait pas dans les actes précédents.
Enfin, il est versé l'attestation de Me [B] aux termes de laquelle la vente a été constatée le 8 décembre 2020 entre l'hoirie [I] et la Société à responsabilité limitée CORE pour la somme de 350.000 euros.
Dès lors, la dévaluation du bien tant au niveau de son prix que de son état, entre les premières estimations et la vente est parfaitement démontrée. L'hoirie [I] a ainsi subi une perte financière, puisque l'estimation la moins favorable à 560.000 euros a été largement diminuée, le bien ayant été vendu plus de 200.000 euros de moins. Le prix étant directement lié à l'état dégradé de la maison d'habitation, en lien direct avec les travaux entrepris et non achevés par Monsieur [T], la décision sera infirmée sur ce point et Monsieur [T] sera tenu à réparer le préjudice causé, à hauteur de 30.000 euros pour chacun des membres de l'hoirie [I].
Sur l'article 700
La décision des premiers juges portant sur l'article 700 du code de procédure civile sera confirmée en appel, et Monsieur [T] condamné à payer la somme de 3000 euros à [U] [Z] et 3000 euros à [K] [I] et la somme de 3000 euros au profit de [M] [I]
Sur les dépens
Monsieur [S] [T] succombant en la présente instance, il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais de main levée de l'inscription d'hypothèque provisoire dénoncée le 31 janvier 2017, et en ordonne la distraction
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 16 novembre 2018 (RG 16/03052) en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, dit n'y avoir lieu à vérification d'écriture , débouté Monsieur [S] [T] de l'ensemble de ses demandes et prononcé la résolution de la convention signée le 4 novembre 2014 entre Monsieur [S] [T], d'une part et Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I], d'autre part et sur les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile
INFIRME partiellement le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts
CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Madame [U] [Z], Monsieur [M] [I] et Madame [K] [I] la somme de 30.000 euros ( trente-mille euros) chacun au titre des dommages et intérêts.
CONDAMNE Monsieur [T] à payer la somme de 3000 euros chacun à [U] [Z] , à [K] [I] et [M] [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais de main levée de l'inscription d'hypothèque provisoire dénoncée le 31 janvier 2017 et ordonne la distraction
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023,
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
