COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 15 DECEMBRE 2022
N° 2022/
Rôle N° RG 21/11307 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH35N
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4]
C/
S.C.I. BMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alain-david POTHET
Me Renaud ARLABOSSE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge de la mise en état de DRAGUIGNAN en date du 06 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 09/03532.
APPELANTE
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE COGOLIN LOCATION VENTE CLV,
, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.C.I. BMO
, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Mme Sophie LEYDIER, Présidente-suppléante
Madame Angélique NAKHLEH, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2022, puis par avis du 21 Novembre 2022, les parties ont été informées que la décision était prorogée au 15 Décembre 2022.
ARRÊT
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] a été édifié à GASSIN, sur un terrain dépendant de la [Adresse 4].
Cet ensemble immobilier a fait l'objet d'un état de division en volumes, en date du 29 décembre 1989, et a été divisé en deux volumes (eux-mêmes découpés en sous-volumes) :
- le volume numéro 1 comprenant le tréfonds, le sursol et les logements
- le volume numéro 2 correspondant à diverses parcelles de terre situées sur le territoire de la commune de [Localité 2]. Ce volume n°2 est décrit dans l'acte notarié du 20 avril 2006 par lequel la SCI BMO en a acquis la propriété comme un volume à usage commercial comprenant une partie du niveau -1 et rez-de-chaussée et une partie en sursol, le tout formant un centre de remise en forme.
Cet état de division comprend un cahier des charges générales et diverses servitudes entre les
volumes.
Le volume 1 à usage de logement est constitué par la copropriété dénommée [Adresse 4], elle-même soumise au régime de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte authentique du 20 avril 2006, la SCI BMO a acquis le volume 2, volume à usage commercial formant un centre de remise en forme, lui-même divisé en quatre sous-volumes.
Cette copropriété était à l'origine exploitée en résidence vacances par le groupe PIERRE ET VACANCES sous l'enseigne MAEVA, dans le cadre d'investissements locatifs commerciaux. Les baux commerciaux d'exploitation étant arrivés à terme, la résidence appartient aujourd'hui à des copropriétaires.
Se plaignant d'infiltrations importantes d'eau provenant des terrasses de la copropriété [Adresse 4] , la SCI BMO a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 11 juillet 2007, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [E].
Monsieur [E] a déposé son rapport en date du 15 janvier 2009.
Par assignation en date du 23 janvier 2009, la SCI BMO a sollicité du juge des référés la condamnation dyndicat des copropriétaires à faire cesser le trouble illicite résultant des infiltrations constatées par l'expert [E], sous astreinte.
Par ordonnance de référé du 18 mars 2009, le syndicat des copropriétaires était condamné à : - « réaliser ou faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres, décrits et évalués dans le devis de l'entreprise COVER (page 34 du rapport), dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte de 150€ par jour de retard ».
- à payer à la SCI BMO la somme provisionnelle de 14.000€, outre 800€ de frais irrépétibles.
L'assureur de la copropriété avait à ce stade relevé et garanti la copropriété de cette condamnation.
Le juge des référés estimait qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [E] que :
- les infiltrations provenaient d'une très mauvaise exécution ainsi que d'un manque d'entretien de toute l'étanchéité mise en 'uvre sur les points d'ouvrage. Ces ouvrages se situent sur la copropriété MAEVA [Localité 2] (soit la copropriété [Adresse 4]).
- Les points particuliers en cause auraient tous été relevés lors de l'expertise d'assurance par essais fumigènes.
- Ces désordres ont entraîné des fuites d'eau dans le bloc BMO (salle de sport, locaux ANPE et la salle de 360m2 non occupée) et des désordres secondaires (détérioration de matériel, moquette et appareils divers).
- Le sol en béton fluide du local non loué de 360m2 garde en mémoire d'énormes taches d'humidité, ce qui obligera à poncer et quartzer ces zones.
- Les travaux partiels entrepris se sont révélés insuffisants.
- Les causes ne proviennent pas de fissurations dans le corps d'enduit, ni depuis des joints de dilatation d'immeubles suite à cheminement sous l'étanchéité (à l'exception d'un trou de passage de conduit, non étanchéifié).
- Les travaux nécessaires pour neutraliser totalement les causes des fuites sont décrits et quantifiés dans le devis de l'entreprise COVER (devenue entreprise DEKEN EUROPE), soit 51.788,15€.
- Il convient d'ajouter les devis de réparation qui ont été nécessaires aux occupants du bloc SCI BMO (ANPE et MISSION SPORT) pour neutraliser les dégâts occasionnés par les fuites d'eau et le préjudice locatif résultant de l'impossibilité de louer le local de 360m2, (fuites incessantes d'eau lors de fortes pluies) et le coût de la remise en état du sol (béton fluide) ainsi que les travaux de salubrité (annulation de l'odeur d'humidité du local de 360m2).
Le juge des référés relevait page 5 de l'ordonnance qu'il résultait de ces éléments que les infiltrations provenaient bien des terrasses de la copropriété et qu'elles engendraient des dommages dans les locaux du volume 2.
A la suite de l'ordonnance, le syndicat des copropriétaires a commandé les travaux auprès de la société DEKEN EUROPE .
Faisant valoir que la société DEKEN EUROPE s'était aperçue que les travaux préconisés par l'expert étaient insuffisants, le syndicat des copropriétaires a par actes des 12 et 13 mai 2009 assigné la SCI BMO et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD, aux fins de voir ordonner la désignation d'un expert et la suspension de l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé prononcée le 18 mars 2009 ; et voir dire et juger que les opérations d'expertise se dérouleront au contradictoire des parties, la compagnie AXA ayant parallèlement appelé dans la cause la société GOLFE ETANCHEITE.
Par ordonnance du 15 juillet 2009, le juge des référés a relevé qu'il n'était pas demandé une expertise complémentaire, mais une expertise nouvelle et avait rejeté la demande en relevant qu'il appartiendra au juge chargé de la liquidation de l'astreinte d'apprécier, les difficultés rencontrées par le syndicat des copropriétaires pour exécuter les travaux .
Par jugement du 16 mars 2010, le juge de l'exécution près le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a, sur la demande de liquidation d'astreinte de la SCI BMO, dit que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas l'existence d'une cause étrangère ou une impossibilité
technique d'exécuter et que les difficultés invoquées n'étaient pas opposables à la SCI BMO et l'astreinte était liquidée entre le 31 mai 2009 et le 30 janvier 2010, à la somme de 30.000€.
Par un autre jugement rendu le 2 novembre 2010, le Juge de l'exécution de Draguignan a jugé que le syndicat des copropriétaires de la résidence MAEVA avait exécuté l'injonction du juge du 20 avril 2010, liquidé l'astreinte prononcée le 18 mars 2009 par le Juge des référés à la somme de 2.000€ pour la période du 1er février 2010 au 20 avril 2010, à la charge dudit syndicat qui était par ailleurs condamné à des frais irrépétibles.
Le premier jugement a été frappé d'appel par le syndicat des copropriétaires, et le second par la SCI BMO.
Les procédures ont été jointes devant la 15ème chambre A de la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, et par arrêt du 16 novembre 2012, le jugement du 16 mars 2010 était confirmé en toutes ses dispositions.
Le jugement du 2 novembre 2010 était infirmé, notamment sur le fait de savoir si le syndicat des copropriétaires avait exécuté l'injonction du juge des référés du 20 avril 2010, et statuant à nouveau sur l'astreinte, la cour jugeait que le syndicat des copropriétaires n'avait pas entièrement satisfait à son obligation. L'arrêt liquidait l'astreinte à 8.000€ (au lieu des 2.000€ en première instance), en précisant que le cours de l'astreinte provisoire se poursuivait, et confirmait le jugement dans toutes ses autres dispositions.
Le syndicat des copropriétaires était condamné aux frais irrépétibles.
Par jugement du Juge de l'exécution de Draguignan en date du 17 septembre 2013, il sera sursis à statuer sur une nouvelle liquidation d'astreinte qui avait présentée la SCI BMO, en l'état d'un jugement où Monsieur [E], expert, avait été appelé en cause compte-tenu de l'évolution de la procédure parallèle qu'avait engagée le syndicat des copropriétaires d'une part et la SCI BMO d'autre part.
Par assignation du 14 avril 2009, la SCI BMO avait aux côtés de la société MISSION SPORT
son locataire, engagé une action en responsabilité à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour des désordres résultant des infiltrations objet du litige.
Une seconde procédure a été engagée en juillet 2011 par la société LES SPAS DE MARRAKECH à l'encontre de la SCI BMO propriétaire bailleur et du syndicat des copropriétaires, visant à les voir déclarer responsables in solidum aux fins d'être indemnisée des désordres qu'elle subissait du fait des infiltrations émanant de ladite copropriété.
Dans le cadre de ces deux procédures qui seront jointes, le Juge de la mise en état du tribunal de Draguignan , par ordonnance du 8 juin 2012, va désigner Monsieur [C] en qualité d'expert ; après avoir rejeté toutes les autres demandes de provision et autres indemnités de chacune des parties.
D'autres procédures étaient par ailleurs engagées sur le fond, l'une en action en paiement introduite par la société DEKEN EUROPE qui avait réalisé des travaux supplémentaires commandés par la société SOGIRE (ancien syndic de la copropriété) et qui n'avaient pas été réglés et l'autre par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société DEKEN EUROPE chargée de réaliser les travaux de reprise, la société SOGIRE et son assureur.
Ces procédures ont toutes été jointes, et ont donné lieu à une ordonnance du Juge de la mise en état du 21 septembre 2012, ayant déclaré communes et opposables les opérations d'expertise de Monsieur [C] à Monsieur [E], ainsi qu'à l'assureur de la société DEKEN EUROPE. Cette procédure est actuellement pendante.
Monsieur [C] a déposé son rapport le 20 avril 2017 qui conclut que les origines des infiltrations subies par la SCI BMO sont de plusieurs ordres, et ont plusieurs origines.
Dans le cadre de l'instance enregistrée sous le numéro RG 09/3532 pendante devant la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Draguignan, la SCI B.M.O, par conclusions des 7 septembre 2020 et 15 avril 2021 , a saisi le juge de la mise en état d'une demande de provision d'un million
d'euros à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobiliers [Adresse 4], outre 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
Par ordonnance du juge de la mise en état de Draguignan du 6 juillet 2021 (RG n° 09/03532)et le syndicat des copropriétaires a été condamné à lui payer une provision de 600.000€ et rejeté les autres demandes.
Par déclaration formée le 26 juillet 2021 , le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE COGOLIN LOCATION VENTE CLV a formé appel contre la décision rendue en ce qu'elle a :
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] à verser à la SCI B.M.O une provision à 600.000 € (SIX CENT MILLE EUROS) à valoir sur le montant de ses préjudices ;
- REJETE le surplus des demandes ;
- REJETE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dans ses conclusions d'appelant numéro 2 du 28 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] demande à la cour de :
- INFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance du Juge de la Mise en Etat en l'état de contestations sérieuses.
Et statuant à nouveau,
-ANNULER l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 6 juillet 2021.
A titre subsidiaire, DECLARER irrecevable la SCI BMO de toutes demandes fins et conclusions, du fait de la perte de son objet social par la réalisation de son actif et la dissolution de droit de la société en vertu de l'article 1844-7 du code civil.
A titre infiniment subsidiaire, RENVOYER devant le juge du fond la SCI BMO de toutes demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER la SCI BMO au paiement de la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles
sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCI BMO aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] s'appuie sur le fait qu'il existe des contestations sérieuses sur le principe même de l'obligation de paiement d'une provision mise à la charge par le Juge de la mise en état dans la décision critiquée mais également sur le quantum des sommes allouées au regard de l'évidente responsabilité de la SCI BMO dans le préjudice qu'elle subit.
Sur la nullité de l'ordonnance, le syndic indique qu'il a appris en cours de procédure que les biens appartenant à la SCI BMO avaient été cédés dans le cas d'une vente à réméré en date du 8 juin 2021 . Cette vente est antérieure à l'ordonnance du juge de la mise en état. La SCI BMO n'avait plus, en conséquence, qualité à agir devant le Juge de la Mise en Etat, et dès lors , l'ordonnance doit être annulée.
Le syndicat des copropriétaires soulève également le fait que la SCI BMO dans le cadre de cette vente, n'a pas fait de réserve contractuelle des droits dont elle dispose dans la procédure et qui ont été nécessairement transférés dans le transfert des droits réels immobiliers suite à la vente au profit de la société IMMO-FRAIS de l'immeuble. Ses demandes sont donc irrecevables pour défaut de qualité.
Pour contester sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires s'appuie sur les moyens suivants :
- l'arrêt de la cour d'appel du 03 octobre 2019 a liquidé une astreinte pour la période de 21 avril 2010 au 21 novembre 2017 . Cela ne signifie pas que la cour reconnaissait la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais seulement qu'elle constatait le principe de l'astreinte suite à une injonction de faire découlant d'une ordonnance de référé datant du 18 mars 2009 qui avait condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à réaliser ou faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres d'infiltration décrits et évalués dans le devis de l'entreprise COVER et visé page 34 du rapport d expertise judiciaire de Monsieur [E], dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 15€/jour de retard.
- si la SCI BMO a produit des constats d'huissier démontrant que ses locaux subissaient des infiltrations, le syndicat des copropriétaires soutient que pour partie, ces infiltrations étaient le fait des propres faiblesses de la structure de la SCI BMO , avec des origines qui ne pouvaient émaner que de ses parties privatives ; au-delà de ce que le déroulement de l'expertise [C] amenait à concevoir la responsabilité des autres intervenants [E] et DEKEN EUROPE.
- La cour , dans son arrêt du 03 octobre 2019 portant sur la liquidation de l'astreinte avait considéré que « Toutefois conformément aux dispositions de l'article L.131-4 précité il doit être tenu compte du comportement du syndicat des copropriétaires qui n'est pas resté inactif en ayant fait exécuter les travaux en cause par l'entreprise Deken Europe, mais s'est trouvé confronté aux malfaçons imputables à cette société, puis s'est fait autorisé dès le mois de février 2017, par l'assemblée générale des copropriétaires à provisionner la somme de 147.000 euros en vue de la réalisation des travaux préconisés par Monsieur [C] qui ont été effectués dans le courant de l'automne 2017 ». Le syndicat des copropriétaires soutient que cette décision souligne que la SCI BMO ne démontre pas l'incurie du syndicat.
Ensuite, le syndicat des copropriétaires exclut son entière responsabilité par le moyen suivant: l'article 14 al.1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, qui emporte qu'il est nécessairement responsable des dommages causés soit du fait de l'immeuble dont il doit assurer la conservation, soit par la faute de ses préposés ou du syndic son représentant légal.
Cette responsabilité légale peut connaître des exceptions relatives aux termes du règlement de copropriété et particulièrement dans une copropriété en volumes comme l'indique la SCI BMO; le règlement de copropriété en l'espèce ayant nécessairement vocation à déroger contractuellement entre les copropriétaires aux dispositions légales qui sont en cette matière supplétives.
Le syndicat rappelle que dans une division en volumes il existe une division en lots qui n'est pas une division de lots au sens de la loi du 10 juillet 1965, sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, puisque les lots de volumes, s'ils comprennent bien chacuns une partie privative correspondant à une partie de l'immeuble ne comprennent pas en revanche de quotepart de parties communes compte-tenu de ce que l'immeuble est divisé en volumes en toute propriété ; de sorte que la loi de 1965 , et notamment son article 14, n'est pas applicable.
En conséquence le moyen selon lequel le syndicat des copropriétaires porterait une présomption de responsabilité est inopérant.
Le syndicat des copropriétaires peut être recherché sur le terrain de la faute prouvée , sur la base de documents contractuels. C'est donc le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui font loi entre les parties. Or en l'espèce, il est expressément prévu à l'état descriptif de division du 29 décembre 1989 en son article 5 « servitudes - obligation d'entretien et cahier des charges '' que chaque copropriétaire de volume est responsable à l'égard de l'autre des troubles de jouissance dont il est l'auteur, et que :
- chaque copropriétaire du lot assure l'entretien et la conservation de la partie gros-'uvre dont il est propriétaire
- les couvre-joints de dilatation sont entretenus à frais partagés
Il appartenait donc à la SCI BMO de s'assurer de la parfaite intégrité du volume dont elle est propriétaire et le cas échéant d'effectuer ou de faire effectuer les travaux de reprise rendus nécessaires.
Or, les désordres d'infiltration dont la SCI BMO sollicite l'indemnisation sont en premier chef la conséquence de l'absence d'étanchéité de son propre et/ou une défaillance du joint de dilatation, lequel doit être entretenu à frais partagés.
Selon le syndicat des copropriétaires, la SCI BMO est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe de l'imputabilité des désordres dont elle se plaint .
Les opérations d'expertise ont montré que les problèmes d'étanchéité d'origine affectant les terrasses de différents lots de copropriété ont été causés à la suite de l'intervention d'une société GOLFE ETANCHEITE, à la demande de la SCI BMO suivant facture du 30 juin 2006, d'un montant de l8.494€ en vue de traiter le joint de dilatation litigieux. La SCI BMO a donc fait réaliser des travaux d'étanchéité sur des terrasses qui sont des parties communes du lot de copropriété de la copropriétaires de la résidence [Adresse 4], qui n'incombaient pas à la SCI BMO, et qui pourtant compte-tenu de ses obligations à frais partagés, a commandé sans autorisation du syndic de la copropriété ni du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et fait exécuter des travaux qui sont à l'origine des infiltrations, de l'intervention du débat judiciaire désignant Monsieur [E] et de toutes les conséquences postérieures.
La SCI BMO a donc dans l'origine des désordres une responsabilité en étant maîtrise d'ouvrage des travaux litigieux et dans les modalités par l'effet de l'état descriptif de division. La SCI BMO a sollicité du syndicat des copropriétaires la prise en charge de l'intégralité de ces travaux.
L'assemblée générale demandait ainsi à l'expert [C] de rechercher si ces travaux faits sur ordre de la SCI BMO sont susceptibles d'être à l'origine des infiltrations et inondations .
Les travaux effectués par GOLFE ETANCHEITE à la demande de la SCI BMO se sont révélés inefficaces puisque les désordres auxquels ils étaient censés remédier sont réapparus.
Enfin, sur le préjudice de la SCI BMO, le syndicat des copropriétaires rappelle que la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE dans la décision du 3 octobre 2019, a admis qu'en novembre 2017, les travaux préconisés par Monsieur [C] ont été réalisés, après qu'une assemblée générale de la copropriété les ait votés en février 2017; démontrant la diligence du syndicat des copropriétaires .
La demande de provision de la SCI BMO est relative à la période du 1er janvier 2017 jusqu'à ce jour au titre des pertes locatives. Le syndicat des copropriétaires renvoie aux conclusions soumises au juge de la mise en état pour rappeler que l'existence de contestations sérieuses au sens de l'artic1e 789 du Code de procédure civile.
Sur le préjudice du local ANPE, le syndicat des copropriétaires dément que l'ANPE a donné congé en raison des infiltrations affectant le local donné en location, comme le soutient la SCI BMO.
La décision de l'ANPE de transférer son antenne est sans rapport aucun avec les désordres allégués, et avait été prise antérieurement, pour des raisons administratives et de politique sociale.
Par ailleurs, la SCI BMO ne verse aux débats aucun document de nature à justifier qu'elle a tenté, en vain, de relouer son bien.
Selon l'appelant, le local litigieux pouvait parfaitement être reloué, au besoin en contrepartie d'une diminution de loyer, ce que la SCI BMO ne justifie ni même n'allègue avoir tenté, sans succès, de mettre en 'uvre. Or, pour être indemnisée, la perte de chance de percevoir des loyers doit répondre aux conditions suivantes:
Etre certaine et actuelle,
- Etre consécutive au départ du locataire à raison des désordres affectant les lieux loués
Ainsi, pour ouvrir droit à indemnisation, la perte de chance doit être réelle et sérieuse. La probabilité de l'événement allégué doit être réaliste et la chance doit également avoir été réellement perdue. De plus, l'indemnisation ne peut être égale à l'avantage qui aurait été tiré si l'événement manqué s'était réalisé .
La SCI BMO prétend par ailleurs qu'elle est dans l'impossibilité de trouver des nouveaux locataires et de consentir des baux et alors même qu'elle n'a plus cherché de locataires et que ces locataires aient refusé la conclusion de baux compte tenu de l'état dans lequel se trouvaient les locaux. Elle a modifié les locaux pour en faire des box et garages . D'ailleurs il n'est pas justifié par la SCI BMO qu'elle soit encore à la recherche de locataires.
Sur les réclamations relatives au local MISSION SPORT, le syndicat des copropriétaires rappelle que la société MISSION SPORT a fait l'objet d'un arrêté de fermeture administrative le 12 novembre 2014 pour non-respect des normes de sécurité (absence d'alarme incendie, défaut d'isolation, de signalisation de sécurité, de système de désenfumage). Cette fermeture n'est pas en lien avec les désordres d'infiltrations dont se plaint la SCI BMO.
La société MISSION SPORT a poursuivi son activité sans que les éléments comptables aient pu être exploités sereinement pour évoquer une différence entre la perte d'exploitation entre le locataire commercial et l'éventuelle perte de revenus locatifs du non-paiement des loyers au propriétaire.
Ainsi, la réclamation formulée par la SCI BMO en présence d'un locataire qui s'est maintenu dans les lieux, et qui a dû les quitter pour des raisons administratives indifférentes aux infiltrations et à l'objet du litige ne saurait recevoir indemnisation ; d'autant que depuis lors il a été entrepris par la SCI BMO concernant ce local, des travaux importants visant à en changer la destination sans aucune autorisation de la copropriété, et en faire des garages ou en tout cas d une autre nature, sans que ces travaux soient en lien avec les désordres.
Sur les locaux occupés par les SPAS DE MARRAKECH, il n'existe aucun bail liant la SCI BMO à la Société SPAS DE MARRAKECH mais seulement une promesse de bail non signée par le gérant de la SCI BMO.
Le local de la société LES SPAS DE MARRAKECH n'était pas terminé pour être livré et il n'est pas démontré que cette situation était liée aux infiltrations ou à l'impossibilité qu'avait la société LES SPAS DE MARRAKECH de réaliser les travaux .
Le syndicat des copropriétaires estime donc qu'il existe une difficulté quant à sa responsabilité, mais également que le lien de causalité contre sa prétendue faute et le préjudice subi par la société LES SPAS DE MARRAKECH n'est pas démontré, d'autant que ce préjudice est antérieur aux manquements prétendus du syndicat des copropriétaires.
Sur le quantum des préjudices, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il existe un partage de responsabilité entre l'expert [E] et DEKEN EUROPE. Monsieur [E] car ses préconisations se sont révélées insuffisantes à faire cesser les infiltrations et la société DEKEN parce que ses travaux n'ont pas permis de mettre fin aux infiltrations.
Par ordonnance , rendue le 08 septembre 2022, le Conseiller de la Mise en Etat de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
- REJETE la demande formée par la SCI BMO tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d appel,
- DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par l'intimée, la SCI BMO, le 2 décembre 2021,
Cette ordonnance n'ayant pas été frappée de déféré, elle est devenue définitive .
L'affaire a été fixée au 08 novembre 2022.
A l'audience, la cour relevait que la demande d'annulation ne figurait pas dans les premières conclusions d'appelant du 07 septembre 2021.
La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2022, puis prorogé au 15 décembre 2022.
SUR CE
La cour qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.
Sur la demande d'infirmation de l'ordonnance du Juge de la mise en état
Selon l'article 789 du code de procédure civile , lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522
Dans sa version applicable lors de l'établissement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier [Adresse 4], rédigé en 1990, l'article 1er de la loi de 1965 prévoyait que cette loi s'appliquait à tous les ensemble immobiliers, sauf convention particulière y dérogeant. Cet article 1 a été enrichi au fil des versions de la loi du 1965 afin de clarifier le fait que cette loi s'applique à toutes les copropriétés, y compris en volume sauf lorsqu'il existe une convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs .
L'ensemble immobilier [Adresse 4] est divisé en volumes.
En l'absence de réglementation, la division en volumes s'établit uniquement par convention.
Différents actes sont nécessaires pour réaliser la division :
- l'état descriptif de division en volumes ;
- le cahier des charges et des servitudes ;
- les statuts de l'organe de gestion.
Le cahier des charges et des servitudes est destiné à régir les rapports juridiques entre les différents volumes ; il constitue la loi des parties.
Le syndicat des copropriétaires soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le terrain de la faute prouvée , sur la base de documents contractuels. Il précise que c'est le règlement de copropriété ( pièce 20) et l'état descriptif de division qui font loi entre les parties, dans lequel, il est expressément prévu à l'état descriptif de division du 29 décembre 1989 en son article 5 « servitudes - obligation d'entretien et cahier des charges '' que chaque copropriétaire de volume est responsable à l'égard de l'autre des troubles de jouissance dont il est l'auteur, et que :
- chaque copropriétaire du lot assure l'entretien et la conservation de la partie gros-'uvre dont il est propriétaire
- les couvre-joints de dilatation sont entretenus à frais partagés
Or , la pièce 20 remise par le syndicat des copropriétaires qui s'intitule « règlement de copropriété ' état descriptif de division » est datée de l'année 1990 sans précision de jour ou de mois et aucune mention de l'obligation d'entretenir les couvre-joints de dilatation à frais partagés ne figure dans l'article 5 qui ne porte que sur les servitudes. Cet article 5 du « règlement de copropriété ' état descriptif de division » communiqué prévoit qu'il n'existe pas d'autre servitude grevant le terrain formant l'assiette de l'ensemble immobilier que celles pouvant résulter de la loi, de la situation naturelle des lieux, des plans et documents d'urbanisme applicables au bien vendu, de l'état de division en volumes sus-visé (...) .
Il n'est pas versé le « règlement de copropriété ' état descriptif de division » daté du 29 décembre 1989 et aucune pièce intitulée ainsi ne figure dans le bordereau de communication de pièces. Ce « règlement de copropriété ' état descriptif de division » est pourtant cité en page 3 du « règlement de copropriété ' état descriptif de division » daté de l'année 1990 en son article 2 DESCRIPTION DE L'IMMEUBLE A/ ASSIETTE qui mentionne notamment qu'il a été déposé au rang des minutes du notaire suivant acte du 29 décembre 1989 :
- la désignation technique des volumes , avec les servitudes particulières
- les servitudes, obligation d'entretien et cahier des charges générales
- les plans de division volumétrique établis par la société SARL GEO-TRAPITZINE, géomètre-expert
L'acte de vente notarié survenu entre la société LUMAROL et la SCI BMO en date du 20 avril 2006 par-devant Me [D] décrit le volume 2 de l'ensemble immobilier [Adresse 4] comme « un volume immobilier à usage commercial comprenant une partie du niveau -1 et rez-de-chaussée et une partie du sursol, le tout formant un centre de remise en forme ». En page 6 de cet acte, il est indiqué que le bien immobilier a fait l'objet d'une division en volumes aux termes d'un Etat Descriptif de Division en Volumes dressé par Me [N] [P], notaire, le 20 décembre 1989, publié au 1er bureau des hypothèques de [Localité 1] le 8 février 1990 volume 90P numéro 1643 (ou 1843 ' copie de mauvaise qualité).
Or, ce règlement n'est pas annexé à l'acte de vente du 20 avril 2006.
L'expert [C] a annexé à son rapport une pièce 29 intitulée « règlement de copropriété ' état descriptif de division » daté du 29 décembre 1989 , pièce qui ne figure pas non plus dans les pièces remises à la cour.
La cour ne dispose donc pas d'éléments concrets sur le règlement fixant les charges et servitudes.
La division en volumes , dès lors que la SCI BMO a fait valoir devant le juge de la mise en état sa qualité de tiers et non de copropriétaire , ne fait pas obstacle à l'application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Dans son rapport du 20 avril 2017 ( désordre n °1) en page 39 , l'expert [C] sur les désordres constatés dans les locaux ANPE situés en rez-de-chaussée attribue la cause à :
- des infiltrations généralisées à travers l'étanchéité des terrasses des appartements A 131 à A 139 recouvrant les locaux ANPE
- des infiltrations au niveau des joints de dilatation situés dans l'emprise des murs séparatifs des appartements A 131 à A 139
Sur les désordres constatés sur les linteaux des fenêtres de l'ANPE ( désordre n° 2 page 46) donnant sur la coursive, l'expert les attribue à l'étanchéité défectueuse du joint de dilatation en partie haute de l'immeuble.
Sur les désordres constatés au sous-sol des SPAS DE MARRAKECH ( désordre n °3 page 49), au niveau du joint de dilatation situé au-dessus de la porte d'accès aux salles de repos; l'expert en attribue la cause à un défaut d'étanchéité du joint de dilatation des pénétrations au niveau des appartements A127 et A 426.
Sur les désordres constatés au rez-de-chaussée des SPAS DE MARRAKECH ( désordre n° 4 page 51) , au niveau du joint de dilatation près de la porte desservant les salles de soin, l'expert en attribue la cause à une étanchéité défectueuse des terrasses des appartements A 127, A 128 et A 129.
Sur l'humidité et les traces d'infiltrations sur les murs périphériques de l'escalier des SPAS DE MARRAKECH ( désordre n 5 page 57), l'expert en attribue la cause :
- à une étanchéité défectueuse du châssis vitré de l'escalier donnant sur la coursive
- à l'absence de jointoiement des agglomérés du mur de façade et au non enduisage de celui-ci
Sur l'humidité dans le mur séparant les locaux MISSION SPORT et LES SPAS DE MARRAKECH au sous-sol à gauche en pénétrant dans la zone LES SPAS DE MARRAKECH (désordre n° 6 page 59), l'expert en attribue la cause à une étanchéité défectueuse du châssis vitré de l'escalier donnant sur la coursive
Sur les infiltrations dans le plafond du local ENDERMOLIFT dans le sous-sol de MISSION SPORT (désordre n ° 7 page 61), l'expert en attribue la cause aux mêmes causes constatées dans les locaux ANPE , désordre numéro 1, à savoir :
- des infiltrations généralisées à travers l'étanchéité des terrasses des appartements A 131 à A 139 recouvrant les locaux ANPE
- des infiltrations au niveau des joints de dilatation situés dans l'emprise des murs séparatifs des appartements A 131 à A 139
Sur les infiltrations dans le local vélos ( désordre n 8 page 63), l'expert en attribue la cause aux mêmes causes constatées dans les locaux ANPE , désordre numéro 1, à savoir :
- des infiltrations généralisées à travers l'étanchéité des terrasses des appartements A 131 à A 139 recouvrant les locaux ANPE
- des infiltrations au niveau des joints de dilatation situés dans l'emprise des murs séparatifs des appartements A 131 à A 139
Sur les traces d'infiltration et une forte humidité dans le plafond des bureaux , garderie, réserve et W.C dans le sous-sol MISSION SPORT ( désordre n°9 page 65), l'expert estime que le désordre allégué n'est pas avéré.
Sur les infiltrations au sol dans les locaux MISSION SPORT au droit du joint de dilatation EST-OUEST ( désordre n°10 page 68), l'expert en attribue la cause à :
- l'étanchéité de la coursive en partie courante existante
- l'étanchéité défectueuse du relevé d'étanchéité réalisé par l'entreprise DEKEN (l'expert estime que le relevé d'étanchéité réalisé par DEKEN n'est conforme ni aux normes, ni aux règles de l'art)
- un défaut d'étanchéité du joint de dilatation vertical côté joint de dilatation existant
Sur les désordres allégués n° 11 ( inondation de la zone LES SPAS DE MARRAKECH par la fosse d'ascenseur) et n° 12 ( infiltrations par le plafond du salon esthétique), l'expert n'a pas retenu ces désordres.
Sur la mission qui lui était confiée d'examiner les travaux effectués par la SCI BMO et de rechercher si ces travaux étaient susceptibles d'être à l'origine des infiltrations et inondations, l'expert [C] retient en page 71 de son rapport que par leur nature, les travaux réalisés par la SCI BMO dans le cadre du permis de construire d'aménagement des locaux du 7 juillet 2006 numéro PC 8306 506XC014 ne sont pas susceptibles d'être à l'origine des infiltrations et inondations. Il s'agissait de travaux d'habillage de faux-plafonds, plomberie, sanitaires, robinetterie, électricité, menuiseries aluminium, climatisation et peinture. La SCI BMO a remis à l'expert des factures relatives à des travaux d'étanchéité datant de 2006 mais que l'expert a écarté car elles sont antérieures aux travaux de reprise effectués par la société DEKEN en 2009.
L'expert écarte également la responsabilité des SPAS DE MARRAKECH en page 73 de son rapport sur l'éventualité d'avoir atteint une source naturelle en faisant des travaux et ainsi provoqué des problèmes d'étanchéité.
L'expert a retenu que les désordres sont localisés d'origine dans des parties communes tel que le gros 'uvre et les couvres-joints de dilatation qui ne se situent pas au rez-de-chaussée (volume appartenant à la SCI B.M.O ) mais en étages supérieurs (volume relevant de la copropriété (pour rappel le volume 1 comprend les logements), le principe de responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dans l'entretien des parties communes des immeubles A et B formant le volume 1 ne peut être sérieusement contesté.
Or, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée en ce qui concerne la réparation des désordres matériels, la cour rappelle qu'il appartient aux juge du fond de déterminer si le syndicat en est le responsable exclusif.
De plus, l'expert n'a pas chiffré le montant des travaux de reprise. Monsieur [C] a précisé qu'il n'avait pu répondre au chef de mission portant sur l'évaluation de la perte locative subie par la SCI BMO due à la résiliation des baux par un médecin généraliste et une société dénommée MISSION BEAUTE, dans la mesure où aucun bail n'a été fourni. L'expert précisant d'ailleurs qu'au cours de ses opérations, aucune partie n'a formulé verbalement ou par écrit à une demande portant sur ce point.
Pour les autres préjudices locatifs allégués par la SCI BMO, l'expert [C] a renvoyé à l'analyse du sapiteur [T], expert-comptable ( page 73 de son rapport).
Cette analyse est mentionnée en 'annexe 18" du rapport, mais la cour constate que cette annexe n'a pas été communiquée par le syndicat des copropriétaires qui n'a versé que le rapport [C], puis les annexes lettres A à O puis l'annexe 1 et les dires annexe D1 à D101 . Il manque notamment les pages B60 à B 337 dans le rapport remis à la cour.
Le juge de la mise en état avait retenu que l'analyse du sapiteur comptable, Monsieur [T] a permis de retenir le montant des pertes locatives subies par la SCI B.M.O en raison de l'impossibilité de louer les locaux compte tenu de la persistance des infiltrations (POLE EMPLOI, SPAS DE MARRAKECH) et ce indépendamment de la question de la cessation du contrat de bail en cours d'expertise.
Or, afin de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires, une provision destinée à venir réparer, non les désordres, mais les conséquences économiques de ces désordres consistant dans le préjudice locatif invoqué par la SCI BMO, il faut démontrer que ce préjudice économique est directement lié aux infiltrations.
Or, l'appelante soulève un certain nombre de contestations qui apparaissent sérieuses.
Concernant les locaux donnés à bail par la SCI BMO à l'ANPE, l'article de presse VAR MATIN du lundi 11 octobre 2010, expose que l'ANPE a déménagé ses bureaux des Marines de Gassin vers la commune de Cogolin suite à un regroupement avec les services de l'ASSEDIC. Ce transfert de locaux ne serait donc pas lié exclusivement aux infiltrations.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société MISSION SPORT a fait l'objet d'un arrêté de fermeture administrative le 12 novembre 2014 pour non-respect des normes de sécurité (absence d'alarme incendie, défaut d'isolation, de signalisation de sécurité, de système de désenfumage). Aucune pièce justificative n'est cependant remise.
Enfin, il n'est pas justifié des baux pour les SPAS DE MARRAKECH.
En l'absence d'éléments justificatifs des conséquences dommageables sur le plan financier des désordres liés aux infiltrations, la cour estime que l'obligation d'indemnisation du préjudice locatif subi par la SCI BMO mise à la charge du syndicat des copropriétaires se heurte à des contestations sérieuses.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état de DRAGUIGNAN du 06 Juillet 2021 N° RG 09/03532 - N Portalis DB3D-W-B6Z-EMXG dans toutes ses dispositions et les autres demandes doivent être dès lors rejetées sans qu'il soit besoin de les examiner plus avant.
Sur l'article 700
L'article 700 du code de procédure civile dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1 A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2 Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2 du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. »
En l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
La SCI BMO, succombant en la présente instance, sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
INFIRME l'ordonnance du juge de la mise en état de DRAGUIGNAN du 06 Juillet 2021 N° RG 09/03532 - N Portalis DB3D-W-B6Z-EMXG dans toutes ses dispositions
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de provision formée par la SCI BMO,
DECLARE les autres demandes formées à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires sans objet,
DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI BMO aux entiers dépens de première instance et d'appel et en ordonne la distraction.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2022,
Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente-suppléante et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente-suppléante,
