COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-11 référés
ORDONNANCE DE REFERE
du 12 Décembre 2022
N° 2022/ 584
Rôle N° RG 22/00549 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDLV
S.C.P. ZAL
C/
[U], [G], [V] [I]
Syndicat de la copropriété DE L'ENSEMBLE IMMOBILIERDENOMMEE [Adresse 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Martine BAHEUX
- Me Maurice DUMAS LAIROLLE
- Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 28 Septembre 2022.
DEMANDERESSE
S.C.P. ZAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant C/O [Z] [Y] [H] Office - [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Martine BAHEUX de la SELAS SELAS BAHEUX, avocat au barreau de NICE
DEFENDEURS
Madame [U], [G], [V] [R] Veuve [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
représentée par Me Maurice DUMAS LAIROLLE de la SCP DUMAS LAIROLLE - ROUSSEL, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat de la copropriété DE L'ENSEMBLE IMMOBILIERDENOMMEE [Adresse 6], prise en la personne de son syndic en exercice la SARL TRIO, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant SARL TRIO[Adresse 7] - [Adresse 7] - [Localité 1]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Gérard BENTATA, avocat au barreau de GRASSE
* * * *
DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ
L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022 en audience publique devant
Véronique NOCLAIN, Président,
déléguée par ordonnance du premier président.
En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile
Greffier lors des débats : Manon BOURDARIAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2022.
ORDONNANCE
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2022.
Signée par Véronique NOCLAIN, Président et Manon BOURDARIAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Madame [U] [R] veuve [I] est propriétaire d'une villa [Adresse 2] de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 8] ; une voie de circulation, partie commune de la copropriété,borde au sud sa propriété; de l'autre côté de cette voie, se trouvent les lots 123 et 143 appartenant à la SCP ZAL, qui les détient des époux [M] depuis acte de vente du 2 juillet 2018.
Les époux [M] avaient obtenu de la copropriété l'autorisation d'installer un portail sur la partie commune de la copropriété ; la SCP ZAL a fait procéder à la fermeture du portail.
Madame [U] [R] veuve [I] a obtenu en référé le 3 janvier 2020 la condamnation de la SCP ZAL à lui donner les moyens de franchir le portail sous astreinte afin d'accéder aux parties communes de la copropriété mais également, aux parties privatives de son lot; elle a également fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété du 25 août 2020 un point relatif à l'introduction d'une instance par le syndic contre la SCP ZAL aux fins d'enlèvement du portail litigieux; cette résolution n° 26 a été rejetée le 25 août 2020.
Par acte d'huissier du 7 novembre 2020, madame [U] [R] veuve [I] a fait assigner la SCP ZAL et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'annuler la délibération n°26 de l'assemblée générale de la copropriété et condamner principalement la SCP ZAL à enlever le portail et tout système de surveillance mis en place et ce, sous astreinte.
Par jugement contradictoire du 8 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a principalement:
-débouté madame [U] [R] veuve [I] de sa demande d'annulation de la résolution n° 26 de l'AG du 25 août 2020 ;
-condamné la SCP ZAL à procéder au retrait du portail litigieux et ce, dans le délai d'un mois de la signification du jugement et sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et sur une période de 4 mois ;
-dispensé madame [U] [R] veuve [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à l'instance ;
-condamné la SCP ZAL à payer à madame [R] veuve [I] une indemnité de 1.000 euros ainsi qu'au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;
-ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 29 août 2022, la SCP ZAL a interjeté appel de la décision sus-dite.
Par acte d'huissier du 28 septembre 2022 reçu et enregistré le 4 octobre 2022, la SCP ZAL a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et madame [U] [R] veuve [I] devant le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence au visa des dispositions de l' article 514-3 du code de procédure civile aux fins de suspendre l'exécution provisoire du jugement déféré à la cour et aux fins de condamner madame [U] [R] veuve [I] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
La demanderesse a maintenu lors de l'audience du 17 octobre 2022 ses prétentions initiales, reprises dans ses dernières écritures signifiées le 14 octobre 2022 aux autres parties.
Par écritures précédemment notifiées aux autres parties le 10 octobre 2022 et maintenues à l'audience du 17 octobre 2022, madame [U] [R] veuve [I] a demandé de rejeter les prétentions de la SCP ZAL et demandé de condamner cette dernière à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL TRIO a , par écritures notifiées aux autres parties le 14 octobre 2022 et soutenues à l'audience, demandé de rejeter les prétentions de la SCP ZAL et de condamner celle-ci à lui verser une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un examen complet des moyens soutenus.
MOTIFS DE LA DECISION
Les pièces 4 et 5 de la SCP ZAL seront écartées des débats au visa de l'ordonnance du 25 août 1539 de Villers-Cotterêts car non rédigées en langue française ni traduites.
En application de l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de droit de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.
Pour la recevabilité de sa demande, la SCP ZAL doit faire la preuve qu 'elle a présenté en 1ère instance des observations sur l'exécution provisoire du jugement à venir ou que l'exécution du jugement risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. Or, elle a expressément demandé au tribunal judiciaire de Grasse de ne pas assortir sa décision de l'exécution provisoire, ce qui peut être considéré comme 'des observations'. Sa demande est donc recevable.
Au titre du risque de conséquences manifestement excessives entraîné par l'exécution immédiate du jugement, la SCP ZAL soutient que :
-si le portail était retiré, ses lots seraient accessibles depuis les parties communes, ce qui mettrait en danger les occupants des lieux et augmenterait les risques de cambriolage et/ou de dégradations en leur absence ;
-elle n'aurait pas acheté ces lots si les lieux avaient été ainsi directement accessibles ;
-son bien sécurisé par un portail a une valeur différente d'un bien non sécurisé; elle a précisé à son assureur que son bien était protégé par un portail et sa garantie serait différente si le portail était retiré ;
-la dépose du portail aurait des conséquences manifestement excessives car cela mettrait en danger les occupants de sa villa et les priverait d'un élément de sécurisation des lieux ;
-la présence ponctuelle d'un gardien dans la copropriété est insuffisante à protéger les lieux et d'autres copropriétaires ont d'ailleurs également placé un portail à l'entrée de leur lot ;
En réplique, madame [U] [R] veuve [I] expose que :
-la copropriété est protégée par un gardien et un portail, ce dernier ne pouvant être ouvert que par un code en l'absence du gardien; la copropriété n'est donc pas directement accessible ;
-la SARL ZAL peut renforcer ses clôtures en équipant son lot de caméras de surveillance, ce qu'elle a fait, ou en plaçant, ce qu'elle a également fait, des gardiens, qui sont déjà présents et lourdement armés ;
-il convient d'écarter les pièces 4 et 2 de la SARL ZAL car non signés ni établies en langue française ni traduites ;
-aucune mention du portail ni de la voie que la société ZAL s'approprie ne figure dans le titre de propriété de cette dernière.
Le syndicat des copropriétaires a repris à son compte les moyens ci-dessus exposés par madame [U] [R] veuve [I].
La SCP ZAL fait essentiellement état d'un risque pour la sécurité de ses occupants et de ses biens dans l'hypothèse d'une dépose du portail litigieux ; or, il n'est pas contesté que la copropriété où se trouve ses lots est déjà protégée par un gardien présent en journée, sauf le week-end, et par un portail d'entrée dont l'accès se fait à l'aide d'un code ; il n'est pas non plus contesté que la société ZAL a installé pour protéger ses biens et ses occupants des caméras de surveillance mais a également mandaté des gardiens armés qui surveillent les lieux; ces mesures, qui sont loin d'être habituelles, sont importantes ; la dépose du portail à l'entrée de la propriété de la demanderesse ne peut donc, eu égard à ces mesures, entraîner un risque d'insécurité tel que des conséquences manifestement excessives pourraient en découler.
La SCP ZAL fait également état d' une augmentation possible du coût de sa garantie d'assurance voire, de la perte de la valeur de son bien dans l'hypothèse d'une dépose du portail, mais ces conséquences ne sont pas irréversibles = dans l'hypothèse d'une infirmation du jugement, il appartiendrait à la société ZAL d'en chiffrer les coûts et de solliciter une indemnisation puisque l'exécution se fait aux risques et périls de celui qui exécute; ces conséquences n'ont donc aucun caractère manifestement excessif, d'autant que les capacités financières de la société ZAL ne sont pas documentées.
La preuve d'un risque de conséquences manifestement excessives n'est donc pas rapportée.
Puisque les conditions du bien-fondé de la demande au visa de l'article 514-3 précité sont cumulatives, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner les moyens de réformation, il y a lieu de rejeter la demande.
L'équité commande de faire application au cas d'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera condamnée à verser à madame [U] [R] veuve [I].
une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Le surplus des demandes sera rejeté.
Puisqu'elle succombe, la société ZAL sera condamnée aux dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référés, après débats en audience publique, par décision contradictoire
- Ecartons des débats les pièces 4 et 5 de la SCP ZAL ;
- Disons recevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement déféré ;
- Ecartons la demande d'arrêt de l'exécution provisoire ;
- Condamnons la SCP ZAL à verser à madame [U] [R] veuve [I] une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ecartons le surplus des demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamnons la SCP ZAL aux dépens de la présente instance.
Ainsi prononcé par la mise à disposition de la présente décision au greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 12 décembre 2022, date dont les parties comparantes ont été avisées à l'issue des débats.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
