| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 24 novembre 2022, 20/09755

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 NOVEMBRE 2022

N°2022/ 443

Rôle N° RG 20/09755 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGMBN

[J] [S], NÉE [U]

[Y] [S]

C/

[E] [K]

[I] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Audrey CARRU

Me Layla TEBIEL

Me Jenny CARLHIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 28 Août 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1119000074.

APPELANTS

Madame [J] [S] née [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-663 du 02/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [Y] [S]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-662 du 02/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur [E] [K]

né le 24 Septembre 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Intervenant volontaire

Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2014, Monsieur [K] a donné à bail aux époux [S] et à Monsieur [X] une maison située à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 1.192 euros.

Le 17 octobre 2018 Monsieur [X] adressait à l'agence mandataire du bailleur un courrier indiquant qu'il se désolidarisait du bail au motif qu'il n'habitait plus dans les lieux.

À la suite d'une série de loyers impayés, Monsieur [K] faisait délivrer à ses locataires, suivant exploits d'huissier en date des 7 et 14 novembre 2018 un commandement de payer les loyers et de fournir l'attestation d'assurance, visant la clause résolutoire, commandement demeuré infructueux.

Suivant exploits d'huissier en date des 28 et 29 janvier 2019, Monsieur [K] assignait devant le tribunal d'instance de Draguignan les époux [S] et Monsieur [X], aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire aux torts exclusifs de ces derniers.

* ordonner leur expulsion ainsi celle de tous occupants et biens de leur chef dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir et avec l'assistance de la force publique si besoin est.

* condamner conjointement et solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 6.540,74 € au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges en sus, dommages-intérêts, frais ou accessoires

* fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer indexé, charges en sus jusqu'à leur départ définitif effectif des lieux loués.

* condamner conjointement et solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner conjointement et solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement des entiers dépens.

L'affaire était évoquée à l'audience du 7 juillet 2020.

Monsieur [K] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et de débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes.

Il sollicitait la condamantion conjointe et solidaire des époux [S] et de Monsieur [X] au paiement de la somme de 27.640,39 € au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges en sus, dommages-intérêts frais ou accessoires et de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S] demandaient au tribunal de :

* les déclarer recevables et bien fondés en leur demande.

* débouter Monsieur [K] de toute ses demandes, fins et conclusions.

Avant-dire droit.

* ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec mission notamment d'examiner les désordres d'humidité, de moisissure, de déterminer les travaux à réaliser pour les faire cesser et de faire le compte entre les parties.

* surseoir à statuer sur les demandes de Monsieur [K] et sur les leurs.

Subsidiairement.

* prononcer ce que de droit sur la résiliation du contrat de bail en date du 19 décembre 2014.

*condamner Monsieur [K] à leur payer la somme de 16.'500 € en réparation du préjudice de jouissance arrêté au mois de septembre 2019.

* condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 500 € mensuels au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la réalisation des travaux mettant fin aux désordres d'humidité et de moisissure dans la maison louée.

* débouter Monsieur [K] de sa demande de condamnation formulée à leur encontre à lui payer la somme de 15.'038,16 €, somme arrêtée au 1er août 2019, à défaut de justifier des sommes perçues par l'assurance garantie des loyers impayés.

* ordonner la compensation de la créance qu'ils détiennent à l'encontre de Monsieur [K] avec l'éventuelle créance qui serait détenue et justifiée par ce dernier au titre des loyers impayés.

* réduire à de plus justes proportions la demande formulée à leur encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] n'était ni présent, ni représenté.

Par jugement rendu par défaut en date du 28 août 2020, le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* déclaré recevable la demande de Monsieur [K].

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 19 décembre 2014 sont réunies au 15 janvier 2019.

* condamné solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 13.263,20 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges arrêtés au 17 juillet 2019 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

* condamné solidairement les époux [S] au paiement de la somme de 6.838,91 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges dus du 18 juillet 2019 au 12 décembre 2019 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement

* condamné solidairement les époux [S] au paiement à compter du 1er janvier 2020 d'une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 1.234,38 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.

* rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement.

* ordonné aux époux [S] de quitter les lieux loués et de les laisser libre de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d'un commandement conformément aux dispositions des articles L411-1 et L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés.

* dit que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion des époux [S] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique, si besoin est et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du même code.

* rejeté toutes autres et plus amples demandes.

* condamné in solidum les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné in solidum les époux [S] et Monsieur [X] au paiement des entiers dépens de l'instance incluant notamment les frais de commandement de payer et de l'assignation.

* rappelé que le présent jugement sera non avenue s'il n'est pas notifié dans les 6 mois de sa date.

Par déclaration au greffe en date du 12 octobre 2020 , les époux [S] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- déclare recevable la demande de Monsieur [K].

- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 19 décembre 2014 sont réunies au 15 janvier 2019.

- condamne solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 13.263,20 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges arrêtées au 17 juillet 2019 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

- condamne solidairement les époux [S] au paiement de la somme de 6.838,91 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges dus du 18 juillet 2019 au 12 décembre 2019 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

- condamne solidairement les époux [S] au paiement à compter du 1er janvier 2020 d'une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 1.234,38 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.

- rappelle que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement.

- ordonne aux époux [S] de quitter les lieux loués et de les laisser libre de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d'un commandement conformément aux dispositions des articles L411-1 et L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés.

- dit que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion des époux [S] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique, si besoin est et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du même code

- rejette toutes autres et plus amples demandes.

- condamne in solidum les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne in solidum les époux [S] et Monsieur [X] au paiement des entiers dépens de l'instance incluant notamment les frais de commandement de payer et de l'assignation.

Monsieur [X] signifiait des conclusions d'intervention volontaire devant la Cour d'appel de céans le 7 décembre 2020.

Par arrêt avant dire droit en date du 25 février 2021, la cour d'appel de céans ordonnait une expertise, confiée à Monsieur [R], lequel déposait son rapport le 17 février 2022.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [S] demandent à la cour de :

* infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 28 août 2022 en ce qu'il a dit :

- déclare recevable la demande de Monsieur [K].

- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 19 décembre 2014 sont réunies au 15 janvier 2019.

- condamne solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 13.263,20 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges arrêtées au 17 juillet 2019 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 €, de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

- condamne solidairement les époux [S] au paiement de la somme de 6.838,91 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges dus du 18 juillet 2019 au 12 décembre 2019 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 €, de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74€ et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

- condamne solidairement les époux [S] au paiement à compter du 1er janvier 2020 d'une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 1.234,38 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.

- rappelle que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement.

- ordonne aux époux [S] de quitter les lieux loués et de les laisser libre de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d'un commandement conformément aux dispositions des articles L411-1 et L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés.

- dit que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion des époux [S] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique, si besoin est et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du même code.

- rejette toutes autres et plus amples demandes.

- condamne in solidum les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne in solidum les époux [S] et Monsieur [X] au paiement des entiers dépens de l'instance incluant notamment les frais de commandement de payer et de l'assignation.

Et statuant à nouveau.

* débouter Monsieur [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

* condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 57.'398,67 € en réparation de leur préjudice de jouissance du 1er janvier 2015 au 28 septembre 2022 outre la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral.

* ordonner la compensation avec la dette locative.

* fixer le montant du loyer à la somme de 617,19 € par mois jusqu'à la réalisation complète des travaux définis par l'expert judiciaire dans son rapport.

* condamner Monsieur [K] à procéder aux travaux décrits par l'expert judiciaire sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir.

En tout état de cause.

* condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [K] au paiement des entiers dépens d'appel.

Au soutien de leurs demandes, les époux [S] précisent que l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport que les désordres d'humidité et de moisissure existaient préalablement à la mise en location du bien et même à l'acquisition du bien par le bailleur.

Ils ajoutent que lors de l'état des lieux d'entrée, le représentant du bailleur n'a jamais indiqué que de nouveaux travaux étaient à effectuer, indiquant au contraire que le logement était loué en l'état.

Ils indiquent que très peu de temps après leur entrée dans les lieux, constatant des désordres et désagréments après une occupation du logement de courte durée, il avait été convenu par le bailleur que des travaux devaient être réalisés rapidement.

Ils font valoir que l'expert judiciaire a constaté que les désordres d'humidité et de moisissure affectaient la majorité des pièces du bien, précisant que s'il y avait plusieurs causes aux désordres, ces désordres avaient pour cause principale un vice de construction des pièces d'eau

Les époux [S] indiquent que l'expert judiciaire a conclu que les dommages constatés compromettaient le clos et le couvert de l'habitation et qu'ils compromettaient les éléments constitutifs de viabilité, soutenant que dès leur entrée dans les lieux, leur bailleur ne leur avait pas remis un logement répondant aux critères imposés par la loi en matière de bail d'habitation engageant incontestablement sa responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance d'un bien conforme et décent.

Aussi ils indiquent que malgré une remise de loyer accordée par leur bailleur, l'absence de travaux par ce dernier leur a causé un trouble de jouissance certain.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 août 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [K] demande à la cour de :

* de déclarer les époux [S] mal fondés en leur appel et les en débouter.

* les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

* déclarer irrecevable au visa de l'article 554 du code de procédure civile l'intervention volontaire de Monsieur [X].

Subsidiairement , et pour le cas où la cour par extraordinaire estimerait l'intervention volontaire de Monsieur [X] recevable,

* la déclarer mal fondée et le débouter de tous ses demandes, fins et conclusions.

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 28 août 2020.

Y ajoutant,

* condamner les époux [S] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner les époux [S] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

Au soutien de sa demande, Monsieur [K] indique que ses locataires s'étaient engagés auprès de lui à effectuer certains travaux notamment ceux permettant de remédier aux problèmes d'humidité en contrepartie de remise de loyer ce à quoi il avait donné son accord, précisant que sans cet accord, il aurait fait effectuer les travaux par des entreprises mandatées par ses soins.

Il ajoute qu'en avril 2017 les époux [S] avaient sollicité des remises complémentaires sur les loyers pour des travaux non accordés initialement , précisant que le 7 juillet 2017 ils avaient informé l'agence de nouvelles traces d'humidité dans une autre partie de la maison.

Il indique qu'il avait pris de nouveaux accords avec ces derniers pour remédier à ces désordres et avait informé le 18 septembre 2017 l'agence des conditions de remboursement desdits travaux.

Il précise que depuis le mois de septembre 2017 aucune nouvelle demande des locataires concernant l'état du logement n'a été formulée, ces derniers s'étant engagés à effectuer les travaux en contrepartie de déduction sur les loyers portés sur leur compte.

Ce n'est que suite à l'assignation des 28 et 29 janviers 2019 qu'ont été invoqués des désordres affectant le logement.

Il souligne que l'expert a relevé que la totalité des dépenses qu'il a exposées au titre des factures réglées et des remises de loyer consenties s'élèvent à la somme de 37.'356 €.

Il ajoute qu'il résulte des investigations de l'expert que certains travaux allégués par les locataires n'avaient pas été effectués bien que planifiés et payés; que d'autres n'avaient pas été autorisés au préalable voir même exécutés sans autorisation et que certains n'étaient pas finis.

Il précise également que le rapport mettait en évidence des manques récurrents d'entretien, l'expert résumant la situation ainsi: ' la maison continue d'être habitée, certes avec des insalubrités caractéristiques mais avec un indéniable profit comptable'

Enfin il soutient que la clause résolutoire est acquise rappelant que les époux [S] ont cessé tous paiements de loyers et charges depuis le mois de septembre 2018.

S'agissant de l'intervention volontaire de Monsieur [X], Monsieur [K] fait valoir que si ce dernier était bien partie à la procédure de première instance, il n'était pas intimé de sorte que son intervention volontaire est irrecevable.

Par ailleurs si son intervention devait être considérée comme recevable, il indique que ce dernier avait quitté les lieux dès le 17 octobre 2018, soulignant qu''il ne s'était jamais plaint des désordres qui affectaient le bien et de l'impact que cela aurait pu avoir sur sa santé, ce dernier ne fournissant aucune pièce de nature à justifier de la réalité du prétendu trouble de jouissance qu'il alléguait pour la première fois en décembre 2020.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 septembre 2022.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 septembre 2022 et mise en délibéré 24 novembre 2022.

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1°) Sur l'intervention volontaire de Monsieur [X]

Attendu que l'article 554 du code de procédure civile dispose que ' peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt , les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'

Attendu que Monsieur [X] a signifié des conclusions d'intervention volontaire devant la Cour de céans le 7 décembre 2020.

Que Monsieur [K] soutient que l'intervention volontaire de Monsieur [X] est irrecevable dans la mesure où ce dernier était bien partie à la procédure de première instance.

Attendu que ce dernier a été effectivemment assigné par Monsieur [K] devant tribunal d'instance de Draguignan lequel l'a condamné solidairement avec les époux [S] au paiement :

* de la somme de 13.263,20 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges arrêtées au 17 juillet 2019 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

* de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

* des entiers dépens de l'instance incluant notamment les frais de commandement de payer et de l'assignation.

Qu'il résulte de ces éléments que Monsieur [X] a été partie à la procédure de première instance.

Qu'il convient dés lors de déclarer son intervention volontaire irrecevable.

2°) Sur la résiliation du contrat de bail.

Attendu qu'il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire '

Attendu qu'à la suite d'une série de loyers impayés, Monsieur [K] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 3.838,35 € visant la clause résolutoire, suivant exploits d'huissier en date des 7 et 14 novembre 2020 et de fournir les justificatifs d'assurance.

Qu'il résulte des pièces versées aux débats que le dernier loyer de 600 € a été réglé le 27 août 2018.

Que époux [S] et Monsieur [X] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Que ces derniers ne produisent pas plus de justificatif d'assurance de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 15 janvier 2019, déclaré les époux [S] sans droit ni titre, ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement au paiement à compter du 1er janvier 2020 d'une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 1.234,38 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux.

3°) Sur la dette locative

Attendu que Monsieur [K] demande à la cour de :

- condamner solidairement les époux [S] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 13.263,20 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges arrêtées au 17 juillet 2019 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

- condamner solidairement les époux [S] au paiement de la somme de 6.838,91 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges dus du 18 juillet 2019 au 12 décembre 2019 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 novembre 2018 sur la somme de 3.838,35 € , de l'assignation délivrée le 29 janvier 2019 sur la somme de 6.540,74 € et du prononcé de la présente décision pour le surplus et jusqu'à complet paiement.

Qu'il verse à l'appui de ses demandes le bail signé le 19 décembre 2014 ainsi que le décompte des loyers et charges arrêtés à la date du 12 décembre 2019 d'un montant de 20.222,11 €.

Que le premier juge a très justement déduit de cette somme, conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de quittance mentent appliqués aux locataires à hauteur de deux euros mensuels sur la période de décembre 2014 à décembre 2019 tel que cela résulte du décompte, soit la somme totale de 120 € sur cette période ramenant ainsi la dette locative à la somme de 20.'102,11 €.

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur les demandes de Monsieur et Madame [S]

a) Sur les demandes de travaux

Attendu que les époux [S] demandent à la cour de condamner Monsieur [K] à procéder aux travaux décrits par l'expert judiciaire sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir.

Qu'ils seront déboutés de cette demande, étant occupant sans doit ni titre des lieux appartenant à Monsieur [K].

b) Sur le préjudice de jouissance

Attendu que les époux [S] demandent à la cour de condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 57.'398,67 € en réparation de leur préjudice de jouissance du 1er janvier 2015 au 28 septembre 2022.

Qu'ils soutiennent à l'appui de cette demande que l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport que les désordres d'humidité et de moisissure existaient préalablement à la mise en location du bien et même à l'acquisition du bien par le bailleur.

Qu'ils indiquent que le constat des lieux d'entrée établi contradictoirement le 26 décembre 2014 et les photos datées du 27 décembre 2014 démontrent le très mauvais état du logement.

Que Monsieur et Madame [S] indiquent que l'expert a également relevé que les désordres d'humidité et de moisissure affectaient la majorité des pièces du bien, ces dommages constatés compromettant le clos et le couvert de l'habitation, soit l'élément constitutif de viabilité.

Qu'ainsi ils soutiennent que dès l'entrée dans les lieux le bailleur ne leur a pas remis un logement répondant aux critères imposés par la loi en matière de bail d'habitation engageant incontestablement sa responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance d'un bien conforme décent de sorte qu'ils sont bien-fondés à solliciter un préjudice de jouissance estimé à la moitié du loyer indexé, soit la somme de 617,19 euros par mois depuis janvier 2015 jusqu'à la réalisation effective des travaux pour remédier aux désordres.

Attendu qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que contrairement à ce que déclarent les appelants, le logement n'était pas en très mauvais état , mais en état d'usage comme mentionné au document, des traces d'humidité ayant été relevées sur les murs du séjour, de la chambre n°2 et la présence de dégat des eaux au plafond de l'autre chambre.

Que d'ailleurs Monsieur [R] a confirmé dans son rapport d'expertise que les locataires avaient pris possession d'une maison d'habitation qui présentait des dommages de précédentes infiltrations et/ ou d'humidité localisées.

Qu'à aucun moment ce dernier a indiqué que cette maison, lors de la prise de possession des lieux, ne répondait pas aux critères de décence ajoutant qu'il n'existait aucun document qui justifierait d'infiltrations courantes, d'humidité continue ou de quelconques difficultés d'assainissement ou d'aération au moment du bail.

Qu'il précise que le jour de la prise du bail, les dommages liés à l'eau dans les salles de bains n'existaient pas, naissant de la location.

Attendu que les époux [S] indiquent que très peu de temps après leur entrée dans les lieux, constatant des désordres et désagréments après une occupation du logement de quelques jours, il a été convenu avec le bailleur que des travaux devaient être réalisés rapidement.

Que ces affirmations sont remises en cause par l'expert qui explique que pendant la première période hivernale (janvier 2015) l'occupation était trop récente pour fabriquer l'apparition des désordres d'humidité de moisissure.

Qu'il ajoute qu'en janvier 2016, les locataires ont été indisposés lors de cette deuxième période hivernale par des moiteurs et des humidités de plus en plus importantes, comme cela résulte de leur courrier en date du 13 janvier 2016.

Que des accords sont intervenus avec leur bailleur pour effectuer divers travaux, l'expert soulignant que les locataires n'ont pas fait état à ce moment là de difficultés d'habitation et que courant l'hiver 2016/ 2017 aucun témoignage d'humidité ou de moisissure n'a été rapporté par les parties, les époux [S] ne formulant aucun grief concernant une indisposition de l'habitation.

Que ce n'est qu'en avril 2017, lorsque Monsieur [K] leur demandera d'apurer leur dette locative, que Madame [S] se plaindra de l'insalubrité de la maison.

Que cependant comme le fera remarquer l'expert en résumant la situation 'la maison continue d'être habitée certes avec des insalubrités caractéristiques mais avec un indéniable profit comptable'

Qu'il y a lieu de dire et juger, tenant ces éléments, que le préjudice de jouissance date du mois d'avril 2017.

Attendu qu'il n'est pas contesté que la maison donnée à bail présente des désordres.

Que s'agissant de leurs causes, l'expert a indiqué que les humidités et moisissures étaient la cause de plusieurs défaillances cumulées.

Que s'agissant des salles de bains, ce dernier notait l'absence d'étanchéité suffisante ( faïence et sol) soulignant que les usages et entretiens n'étaient pas adaptés puisque la cabine de douche et le volume de la baignoire n'étaient pas protégés par un rideau ou un pare douche, les joints périphériques de la baignoire étant défaillants.

Qu'il relevait également une saturation de l'air ambiant, s'expliquant par une ventilation mécanique défaillante dont les mlafaçons étaient imputables à l'installateur poseur , indiquant que les entrées d'air neuf existant dans les murs n'avaient jamais été entretenues.

Qu'il constatait également un recyclage inapproprié, des infiltrations dans le doublage isolant façade sud ainsi que des infiltrations dans le comble de l'immeuble mais qui n'étaient pas à l'origine des dommages caractéristiques dans les locaux d'habitation correspondants

Que l'expert concluait que l'humidité trouvait la cause dans un vice de construction des pièces d'eau et d'un défaut d'usage et d'entretien, les moisissures quant à elles étant rendues possibles par l'humidité se trouvant pour corollaire un vice dans la gestion de la ventilation mécanique.

Qu'il indiquait que les humidités et moisissures étaient augmentées d'infiltrations franches dans les combles et d'autres infiltrations dans le bardage isolant façade sud, soulignant que le locataire avait fait disparaître la grille de protection de la ventilation.

Que Monsieur [R] notait que le locataire avait réalisé un remplacement du dallage de la terrasse sud, le nouveau carrelage et ses plinthes emprisonnant le pied de bardage bois.

Qu'il relevait que la grille de ventilation avait été ôtée et que de l'eau était ainsi retenue, affirmant que la conservation du doublage isolant extérieur était compromise du fait des travaux après bail de location, comme des entretiens.

Attendu qu'il résulte de ces constatations techniques que si des désordres affectent le bien, une parties d'entre eux trouvent leur cause dans le manque d'entretien des locataires ( pièces d'eau) ou dans la réalisation de travaux en violation des régles de l'art ( dallage de la terrasse).

Que l'expert souligne que le bailleur s'est donné les moyens de remédier aux préjudices subis en répondant aux réclamations de ses locataires, engageant des travaux onéreux, dont la facturation au nom de la société de Monsieur [S] a été déduite des sommes dues au titre des loyers.

Que Monsieur [K] a également dès octobre 2017 ramené les loyers à 592,84 € puis à 600 € jusqu'en septembre 2018, comme demandé par les appelants dans leurs cocnlusions d'appel

Qu'il convient dés lors de dire et juger que les époux [S] justifient d'une préjudice de jouissance à compter d'avril 2017 liés aux désordres affectant le bien donné à bail dont ils sont responsable pour une partie, préjudice de jouissance qui a déjà été indemnisé par la diminution des loyers de moitié.

Qu'il y a lieu dés lors de les débouter de cette demande.

c) sur le préjudice moral

Attendu que les époux [S] sollicitent la condamnation de Monsieur [K] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral du fait de la non décence du logement dès l'entrée dans les lieux et du malaise ressenti au regard des conditions d'occupation de l'immeuble du fait de son mauvais état.

Qu'il convient d'une part de souligner que le logement était parfaitement habitable lors de sa prise de possession, le bailleur ayant fait réaliser par la suite les travaux qu'ils sollicitaient.

Que d'autre part, ils ne justifient pas, soit par attestation, soit par certificats médicaux, du malaise qu'ils ressentent.

Qu'il y a lieu dés lors de les débouter de cette demande.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, les époux [S] sont les principales parties succombant.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de les condamner aux entiers dépens en cause d'appel en ce compris les frais d'expertise.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner les époux [S] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l'intervention volontaire de Monsieur [X].

CONFIRMEen toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 28 août 2020.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE les époux [S] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE les époux [S] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,