COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 23 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 516
N° RG 20/11554
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRY7
[M] [P]
[S] [C] épouse [P]
C/
[Z] [J] épouse [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Caroline KAZANCHI
Me Frédéric GALHUID
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AUBAGNE en date du 15 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0000.
APPELANTS
Monsieur [M] [P]
né le 12 Février 1988, demeurant [Adresse 2]
Madame [S] [C] épouse [P]
née le 11 Juin 1991, demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Caroline KAZANCHI, membre de l'AARPI GENOVA - KAZANCHI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [Z] [J] épouse [T]
née le 06 Mai 1969 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric GALHUID, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant contrat de bail du 11 Janvier 2018, les époux [P] occupent un local d'habitation sis [Adresse 2] appartenant lors de la signature du bail à Mme [U] [J] mère de Mesdames [Z] [T] et [Y] [J].
Suite au décès de cette dernière, ses deux filles, Mesdames [Z] [T] et [Y]
[J] étaient légataires de la maison donnée à bail.
Au jour de la signature du contrat de bail, Mme [U] [J] était alors sous la tutelle de sa fille Mme [Z] [T].
Alléguant de nombreux troubles de jouissance ( fosse sous le garage se remplissant d'eau de pluie, muret menaçant de s'effondrer) et la vétusté de la chaudière, restés sans réponse de la bailleresse malgré mises en demeures, M.et Mme [P] ont par acte du 27 décembre 2019 assigné Mme [T] devant le tribunal de proximité d'AUBAGNE.
Par jugement rendu le 15 septembre 2020, le Tribunal a :
- pris acte du décès de Mme [J] survenu le 3 février 2019,
- constaté que l'assignation a été délivrée au nom d'une de ses filles Mme [T] sans justification aucune de sa qualité à agir,
- constaté l'irrégularité de cette assignation,
EN CONSEQUENCE,
-débouté M.et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Mme [T] comme étant irrecevables,
-rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,
-dit que les dépens resteront à la charge de M.et Mme [P].
Par déclaration au greffe en date du 25 novembre 2020, M.et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent par conclusions recevables du 23 février 2021 :
' D'INFIRMER en ce qu'elle :
- CONSTATE l'irrégularité de l'assignation,
- DEBOUTE M.et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Mme [T], comme étant irrecevables,
- REJETE les autres demandes plus amples ou contraires,
- DIT que les entiers dépens resteront à la charge de M.et Mme [P].
En conséquence,
' Constater la régularité de l'assignation délivrée à Mme [T]
Ce faisant,
' Constater : le non-respect par Mme [T] de l'obligation d'entretien du logement occupé par M.et Mme [P],
' Déclarer Mme [T] responsable du trouble de jouissance et des dommages matériels qu'ont subi M.et Mme [P] du fait de l'inaction du bailleur,
' Condamner Mme [T] à verser à M.et Mme [P] la somme de 27 300 euros à titre de dommages et intérêts.
' Condamner Mme [T] à verser à M.et Mme [P] la somme de 3 000 euros en application de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.
' Condamner Mme [T] aux entiers dépens de la procédure en application de l'Article 696 du Code de Procédure Civile.
A l'appui de leur recours, ils font valoir :
-que la qualité pour agir de Mme [T] est établie par le fait qu'elle intervenait dans le cadre de la gestion locative du bien, qu'elle leur a donné congé pour reprise le 6 février 2020 et qu'elle les a assigné le 10 décembre 2019 pour exercice d'une activité commercial dans un local d'habitation, qu'elle n'a jamais contesté sa qualité ni en phase amiable ni en phase judiciaire, que suite à partage définitif elle est devenue propriétaire du bien,
-que l'état des lieux dressé par huissier de justice permet de confirmer les problématiques liées au débit d'eau chaude, la présence d'une fosse à vidange sous le garage, l'évacuation des eaux usées dans le jardin et l'état du muret de ce jardin,
-qu'ainsi la bailleresse a manifestement violé son obligation d'entretien, ces réparations ne pouvant être considérées comme locatives, ce qui a provoqué un trouble de jouissance,
-qu'ils ont subi des manoeuvres d'intimidation, et ont fini par quitté le logement le 25 octobre 2020,
-qu'ils demandent en réparation la somme de 27 300€ représentant le loyer payé depuis leur première mise en demeure faite au bailleur en date du 22 janvier 2019.
Mme [T] conclut par conclusions recevables du 15 février 2022 :
A TITRE PRINCIPAL
DEBOUTER M.et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
A TITRE SUBSIDIAIRE ET DE MANIERE RECONVENTIONNELLE :
DIRE QUE Mme [Z] [T] peut à bon droit demander la condamnation de M.et Mme [P] in solidum aux sommes suivantes :
- 1077, 60 EUROS de loyer impayé.
- Un mois de caution d'un montant de l077,60 EUROS.
- 145,56 de charges locatives.
DIRE QUE M.et Mme [P] seront condamnés in solidum à la somme de 3000 EUROS de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Mme [Z] [T] du fait de leur volonté de nuire et de leur mauvaise fois.
CONDAMNER M.et Mme [P] in solidum à la somme de 3000 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, ainsi que les condamner aux frais de constat d'huissier de justice et d'expertise.
Elle soutient :
-qu'elle est propriétaire du bien depuis l'acte de partage du 13 janvier 2020,
-que les locataires, à qui un congé pour reprise a été signifié pour le 10 janvier 2021, ont décidé de quitter le logement le 25 octobre 2020 sans payer leur loyer, ni le solde de leurs charges locatives pourtant uniquement sur la taxe d'ordures ménagères, ni l'entretien de la chaudière et sans laisser d'adresse,
-que le faible débit d'eau chaude est du à un entartrage d'un point d'eau et non de la chaudière qui incombe aux locataires,
-que ces derniers ont préféré installer un mitigeur et un chauffe eau pour un coût bien supérieur, et ce sans autorisation,
-que le garage ne fait pas partie du bail d'habitation, que le logement est très éloigné de la fosse, fermée par des madriers et non des planches, qui ne peut le rendre humide,
-que les locataires eux mêmes reconnaissent dans divers courriers que le garage est sec,
-que le muret qui se fissure n'empêche aucunement les locataires de jouir paisiblement du bien loué, que ces fissures sont dues à l'installation de lampes solaires par les locataires sans autorisation,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité à agir de Mme [T]
Il résulte d'une décision du juge des tutelles de MARSEILLE en date du 27 février 2017 que depuis le 27 février 2017 et jusqu'au 3 février 2019, date du décès de Mme [J] [U], Mme [T] était son unique tutrice aux biens.
Au décès de Mme [J], Mme [T], avec sa soeur [Y] [J] étaient les deux héritières.
Mme [T] est devenue propriétaire de la maison le 13 janvier 2020, date d'établissement de l'acte de partage notarié des biens avec sa soeur.
Ainsi, la qualité à agir de Mme [T] est établie et le jugement infirmé.
Sur le respect par le bailleur de ses obligations
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En l'espèce, les appelants versent aux débats un constat d'huissier en date du 23 septembre 2019 duquel il résulte que le débit d'eau chaude dans la douche n'est pas important, que le muret qui longe le chemin est fissuré, que des eaux usées sont stagnantes sous une dalle de béton à l'arrière de la maison et que le garage est équipé d'une fosse à vidange, occultée par des madriers.
Ils précisent avoir mis en demeure la bailleresse d'avoir à remédier à ces désordres par première mise en demeure du 22 janvier 2019.
Or il résulte d'un devis de la société SOMGAZ en date du 15 mars 2018 que suite à son dernier passage, il a été constaté un faible débit d'eau chaude sanitaire nécessitant un détartrage d'un point d'eau chaude à la douche, incombant aux locataires.
Il importe peu que ces derniers aient décidé d'installer un chauffe eau dont le coût est supérieur à un simple détartrage, sans autorisation de la bailleresse.
Quant à la fosse à vidange sous le garage, si ce dernier fait partie intégrante du bail d'habitation, les locataires sur lesquels reposent la charge de la preuve n'établissent pas l'humidité qui en résulterait, d'autant que par mail du 14 août 2018, ils indiquent que le garage est sec et que l'huissier n'a constaté ni présence d'eau ni humidité.
Quant à la problématique du muret, si les locataires établissent les fissures ils ne justifient pas de la gravité de ces dernières ni du danger qu'elles représenteraient pour un potentiel effondrement.
Il convient de constater que le muret était toujours en place lors de l'état de sortie.
Si l'huissier a retenu une stagnation des eaux usées à l'arrière de la maison, il n'a constaté ni un déversement de ces eaux usées dans le jardin ni la présence d'odeurs incommodantes, comme allégués par les locataires.
Ce constat ponctuel ne saurait à lui seul établir les désordres avancés par les locataires.
En conséquence ces derniers sont déboutés de leurs demandes indemnitaires faute d'établir le non respect par le bailleur de ses obligations.
Sur la demande reconventionnelle de Mme [T]
Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer.
Il résulte des pièces versées aux débats qu'il a été fait commandement aux locataires de payer le loyer du mois d'octobre 2020 et les charges afférentes le 20 octobre 2020.
Pour autant, la bailleresse ne verse aux débats aucun décompte, rien n'est précisé sur la restitution du dépôt de garantie de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle, faute d'établir la dette locative.
Par ailleurs, la bailleresse ne justifiant ni de la mauvaise foi ni de la volonté de nuire des locataires, qui ne peut résulter du simple fait d'agir en justice, ne saurait obtenir la somme de 3 000€ en dédommagement.
Sur les autres demandes
M.et Mme [P] sont condamnés in solidum à la somme de 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2020 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE
Statuant à nouveau,
DIT que Mme [T] a qualité à agir,
DEBOUTE M.et Mme [P] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Mme [T]
DEBOUTE Mme [T] de ses demandes reconventionnelles à l'égard de M.et Mme [P],
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [P] à régler à Mme [T] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
