COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 23 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 515
N° RG 20/09123
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJ6P
[R] [J]
C/
[B] [T] épouse [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Béatrice LECAS
Me Vincent EHRENFELD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 15 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 000467.
APPELANT
Monsieur [R] [J]
né le 13 Février 1930 à [Localité 3] (16), demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/9500 du 04/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représenté et plaidant par Me Béatrice LECAS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
Madame [B] [T] épouse [F]
née le 18 Avril 1950 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Consieller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Aux termes d'un premier jugement rendu le 10 février 2015, le tribunal d'instance de Grasse a jugé que les parties étaient liées depuis 1969 par un bail d'habitation portant sur un logement situé au sein de la résidence [Adresse 1], désormais soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et venant à échéance le 24 juin 2016.
Le tribunal a également fixé le montant du loyer mensuel à 442,10 euros.
Ledit bail a été tacitement reconduit pour trois ans à compter du 25 juin 2016.
Le 10 juillet 2018, Madame [B] [T] épouse [F] a fait signifier à son locataire Monsieur [R] [J] un commandement de payer un arriéré de charges s'élevant à 1.351,44 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.
Le 5 octobre suivant, la bailleresse a signifié un congé pour vendre venant à échéance le 23 juin 2019, contenant offre de cession du bien loué au prix de 180.000 euros.
Le même jour, elle a fait délivrer au locataire une sommation de justifier de l'occupation effective du logement en application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Enfin le 26 février 2019 elle a fait signifier une nouvelle offre de cession au prix de 120.000 euros.
Par acte délivré le 10 juillet 2019, Madame [F] a fait citer Monsieur [J] à comparaître de nouveau devant le tribunal d'instance de Grasse afin d'entendre principalement valider le congé, ordonner son expulsion des lieux, et le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive. Subsidiairement, elle poursuivait la résiliation judiciaire du bail pour manquements du preneur à ses obligations.
Monsieur [J] a conclu pour sa part à l'annulation du congé et à l'irrecevabilité de la demande subsidiaire aux fins de résiliation du bail, ainsi qu'au rejet de l'ensemble des autres prétentions formulées à son encontre.
Il s'est porté reconventionnellement demandeur de dommages-intérêts en réparation du harcèlement moral dont il se considérait victime de la part de la bailleresse, ainsi que du retard de versement de son allocation logement qu'il imputait à cette dernière. Il a également réclamé la condamnation sous astreinte de la partie adverse à lui délivrer les originaux des quittances de loyer pour les années 2017, 2018 et 2019.
Par jugement rendu le 15 septembre 2020 et assorti de l'exécution provisoire, la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a validé le congé litigieux, ordonné en conséquence l'expulsion de M. [J], et condamné ce dernier à payer à Madame [F] une somme de 1.837,71 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges existant au 24 juin 2019, outre les entiers dépens et une indemnité de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont été déboutées de toutes demandes plus amples ou contraires, le premier juge ayant relevé en outre qu'il n'était pas saisi d'une demande en paiement d'une indemnité d'occupation.
Monsieur [R] [J] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 24 septembre 2020 au greffe de la cour.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 5 février 2021 par le délégué du premier président, il a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire, en suite du commandement de quitter les lieux qui lui avait été signifié le 4 novembre précédent.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 janvier 2022, Monsieur [R] [J] soutient en premier lieu que le congé est frauduleux, d'une part pour contenir une offre de cession à un prix volontairement prohibitif, et ce malgré la deuxième offre ramenant le prix de 180.000 à 120.000 euros, et d'autre part faute d'intention réelle de vendre de la part de la propriétaire. Il produit deux avis de valeur estimant l'appartement entre 85.000 et 95.000 euros, et fait observer qu'aucune démarche concrète n'a été entreprise pour mettre le bien en vente, telle que la publication d'une annonce ou l'organisation de visites.
Il conteste d'autre part l'exactitude des décomptes produits par la partie adverse, et soutient qu'il était à jour du règlement du loyer et des charges au 24 juin 2019.
Il réfute également l'affirmation selon laquelle il aurait manqué à ses autres obligations contractuelles, faisant valoir qu'il a été hospitalisé dans le courant de l'année 2018, mais qu'il continue d'habiter effectivement le logement et de l'assurer contre les risques locatifs.
Il soutient en revanche que le refus de la bailleresse de lui délivrer les originaux des quittances est à l'origine de la suspension de ses droits à l'allocation logement.
Il ajoute que les manoeuvres déloyales et le harcèlement moral exercés par Madame [F] pour le contraindre à quitter les lieux ont eu un retentissement néfaste sur son état de santé tant physique que psychique, compte tenu de son grand âge.
Il soutient enfin que les demandes adverses tendant au paiement de dommages-intérêts ainsi qu'à la résiliation judiciaire du bail sont irrecevables, faute pour la partie intimée d'avoir formé appel incident dans le délai imparti par l'article 909 du code de procédure civile.
Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
- d'annuler le congé signifié le 5 octobre 2018, et d'en tirer toutes les conséquence de droit,
- de juger qu'il s'est acquitté de la totalité des loyers et des charges échus au 24 juin 2019,
- de condamner sous astreinte Madame [F] à lui délivrer les originaux des quittances de loyer pour les années 2018 à 2021,
- de la condamner en outre à lui payer une somme de 1.000 euros en réparation du retard de perception de l'allocation logement, et celle de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,
- de déclarer irrecevables les demandes incidentes formulées par la partie adverse,
- et de condamner l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 8 février 2021, Madame [B] [T] épouse [F] fait valoir qu'en dépit de la baisse du prix de cession demandé, son locataire n'a jamais manifesté son intention d'acquérir, ni formulé une contre-proposition. Elle soutient que le prix de 120.000 euros est conforme à l'état du marché immobilier à [Localité 4] pour un logement de trois pièces d'une surface de 55 mètres carrés, et produit en ce sens plusieurs références.
Elle affirme d'autre part que M. [J] se serait opposé à toute visite de l'appartement, en menaçant de recevoir les personnes intéressées 'à coups de fusil'.
Elle confirme que son locataire était bien débiteur de la somme retenue par le premier juge à la date d'effet du congé, et ajoute que sa dette ultérieure au titre des indemnités d'occupation et des charges s'établit à la somme de 7.152,21 euros.
Elle fait valoir en outre que les défauts de paiement répétés du loyer ou des charges, l'absence de justification de l'occupation effective du logement, et le défaut d'assurance des lieux loués constituent autant de manquements du preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail.
Elle indique également que la résistance abusive opposée par son locataire lui cause un préjudice important, dans la mesure où elle a impérativement besoin de vendre son bien pour compléter ses revenus.
Elle conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande en dommages-intérêts, et réclame à ce titre paiement d'une somme de 20.000 euros.
Subsidiairement, pour le cas où le congé ne serait pas validé, elle poursuit le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Elle réclame en outre paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
La clôture de l'instruction est intervenue le 20 septembre 2022.
DISCUSSION
Sur la validité du congé :
Selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut alors offre de vente au profit du locataire, celle-ci étant valable pendant les deux premiers mois du préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, une nouvelle notification doit alors être adressée au locataire. Tel est le cas en l'espèce puisqu'une nouvelle offre de cession au prix de 120.000 euros, au lieu de celui de 180.000 euros, a été régulièrement signifiée à M. [J] le 26 février 2019, faisant courir au profit de ce dernier un nouveau délai de deux mois pour notifier son acceptation à l'intérieur du même délai de préavis.
L'appelant soutient que le congé serait frauduleux pour contenir une offre de cession à un prix volontairement prohibitif, et produit à l'appui de ses dires deux estimations émanant d'agences immobilières se situant dans une fourchette comprise entre 85.000 et 95.000 euros.
L'intimée produit cependant un autre avis de valeur émanant de l'agence immobilière des Palmiers à hauteur de 120.000 euros, ainsi que des références de transactions concernant d'autres logements de surfaces comparables situés dans la même résidence (appartement de 57 mètres carrés vendu 142.000 € en 2015, appartement de 42 mètres carrés vendu 129.000 € en 2017, et appartement de 54 mètres carrés vendu 159.600 € en 2018).
Même si le bien de Madame [F], d'une surface de 55 mètres carrés, nécessite des travaux de remise en état, il n'est pas établi que leur coût serait d'une importance telle qu'il interdirait de vendre au prix envisagé. Au contraire, l'intimée produit aux débats un courriel de l'agence ORPI en date du 13 janvier 2020 indiquant qu'un acheteur serait susceptible de faire une offre entre 120.000 et 130.000 euros compte tenu des travaux à prévoir.
Il convient en conséquence de considérer que le locataire ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du caractère prohibitif du prix mentionné dans la dernière offre de cession.
Monsieur [J] soutient également que le congé serait frauduleux en raison de l'absence d'intention réelle de vendre de la part de la propriétaire, faisant observer qu'aucune démarche concrète n'a été entreprise à cette fin, telle que la publication d'une annonce ou l'organisation de visites.
Il apparaît toutefois qu'il était difficile pour Madame [F] de s'engager auprès d'un acquéreur avant d'avoir purgé le contentieux l'opposant à son locataire.
D'autre part, le contenu du courriel de l'agence ORPI précité établit la réalité des premières démarches entreprises en vue de vendre, le négociateur s'inquiétant notamment auprès de sa mandante de l'avancée du procès.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion de M. [J], avec toutes ses conséquences de droit.
Sur la dette locative :
Le premier juge a relevé que la bailleresse avait produit aux débats toutes les pièces justificatives des charges réclamées, auxquelles s'ajoutait le terme de loyer de novembre 2018 demeuré impayé. Ces mêmes pièces sont également produites en cause d'appel, et le locataire ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe en vertu de l'article 1353 du code civil, du paiement qui aurait éteint son obligation.
Les quittances produites au dossier font uniquement foi du paiement du loyer, et non des charges, et il n'y figure pas celle du mois de novembre 2018.
D'autre part, le décompte établi par la bailleresse fait bien mention de l'acompte de 400 euros versé par l'une des filles du locataire entre les mains de l'huissier chargé du recouvrement.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [J] à payer la somme de 1.837,71 euros au titre de l'arriéré locatif existant au 24 juin 2019, date d'échéance du congé.
Enfin la cour relève, tout comme le premier juge, qu'elle n'est pas saisie d'une demande en paiement d'indemnités d'occupation ou de charges échues postérieurement à cette date dans le dispositif des conclusions de l'intimée.
Sur la demande principale en dommages-intérêts :
En vertu de l'article 909 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois (et non pas de deux mois comme soutenu par erreur dans les conclusions prises pour M. [J]) à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues par l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former le cas échéant appel incident.
En l'espèce, les premières conclusions de l'appelant ont été déposées le 7 décembre 2020, et celles de l'intimée le 8 février 2021, de sorte que l'appel incident est parfaitement recevable.
Sur le fond, le défaut de libération des lieux loués à la date d'échéance du congé a causé à la bailleresse un préjudice certain, dans la mesure où elle a impérativement besoin de vendre son bien pour compléter les revenus tirés de sa pension de retraite, qui s'élève à 951,30 euros.
D'autre part, en dépit de son âge avancé et de ses problèmes de santé, la résistance opposée par Monsieur [J] doit être qualifiée d'abusive dès lors qu'il n'occupe pas le logement de manière effective, ainsi qu'il est établi par les attestations circonstanciées de Madame [P] [W] et de Monsieur [H] [S].
Il convient donc de réformer sur ce point le jugement déféré et d'allouer à Madame [F] une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur la délivrance des quittances :
Le premier juge a considéré que la bailleresse avait satisfait à son obligation en communiquant les copies des quittances de loyer pour la période de janvier 2016 à décembre 2018, excepté celle correspondant au terme du mois de novembre 2018 demeuré impayé.
Le locataire est toutefois en droit d'obtenir la remise des originaux, et il y a lieu de délivrer une injonction en ce sens s'agissant des loyers acquittés jusqu'au mois de juin 2019, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte.
En revanche, aucune quittance ne peut être exigée pour la période postérieure puisque le bail a pris fin le 24 juin 2019 par l'effet du congé.
Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :
Monsieur [J] ne démontre pas que le défaut de remise des originaux des quittances serait à l'origine d'une suspension de ses droits à l'allocation logement. Le seul courrier de la CAF qu'il produit aux débats l'invitait à adresser à cet organisme les copies des quittances correspondant aux mois de juillet 2018, 2019 et 2020. Or la première figure bien parmi celles qui lui ont été communiquées, tandis que les deux autres ne peuvent lui être délivrées pour les motifs indiqués plus avant.
D'autre part, il n'apparaît pas que Madame [F] ait employé des manoeuvres déloyales ou exercé un harcèlement moral pour contraindre son locataire à quitter les lieux, et il ne peut lui être fait grief d'avoir simplement exercé les droits qu'elle tient de la loi.
Le jugement entrepris doit être dès lors confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de ses demandes en dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Madame [B] [F] de sa demande en dommages-intérêts, et Monsieur [R] [J] de sa demande de remise des originaux des quittances de loyer,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne Monsieur [J] à payer à Madame [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour opposition abusive au congé,
Condamne Madame [F] à remettre à Monsieur [J] les originaux des quittances de loyer pour la période de janvier 2016 à juin 2019, excepté celle correspondant au terme de novembre 2018 demeuré impayé,
Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
Rejette la demande de remise de quittances pour la période postérieure,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [J] aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'intimée.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
