COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° 2022/759
Rôle N° RG 21/13818 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEWI
S.C.I. DELTA
C/
Syndic. de copro. [Adresse 2]
S.A.R.L. SAZO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me MACONE
Me MARCHESE
Me LUCIEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de Toulon en date du 07 Septembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/01447.
APPELANTE
S.C.I. DELTA, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christophe MACONE, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMES
Syndicat de copropriété de la [Adresse 2]
pris en la personne de son Syndic en exercice, le Centre de Gestion Immobilière - CGI - SAS au capital de 59.250€, immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro B 326 700 648, dont le siège social est : [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social.
représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
S.A.R.L. SAZO
demeurant [Adresse 2]
conclusions déclarées irrecevable par ordonnance d'incident du 7/06/22,
représentée par Me Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Agnès DENJOY, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022,
Signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par ordonnance en date du 13 mars 2018, le juge des référés du tribunal de Grande instance de Toulon a condamné in solidum la SCI DELTA et la SARL SAZO :
- à effectuer les réparations préconisées par l'expert judiciaire dans son rapport du 25 juillet 2017 afin de mettre un terme aux infiltrations provenant du local de la SCI DELTA dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- à remettre en état la dalle haute des garages en rebouchant le trou et en la nettoyant dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Par exploits en date des 14 mars et 20 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner la SCI DELTA et la SARL SAZO devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de liquidation de l'astreinte et condamnation in solidum des requises au paiement d'une somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 7 septembre 2021 dont appel du 29 septembre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulon s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL SAZO, a fixé le montant des deux astreintes à la somme de 170 000 € sur la période du 29 avril 2018 au 1er juin 2021 et a condamné in solidum la SCI DELTA et la SARL SAZO au paiement de cette somme, outre 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le juge de l'exécution énonce en ses motifs :
- le juge de l'exécution n'est pas matériellement compétent pour statuer sur les demandes en dommages et intérêts de la SARL SAZO relatives à des désordres provenant d'une terrasse partie commune située au-dessus du local qu'elle exploite,
- le syndicat des copropriétaires se désiste de ses demandes au motif que la SARL SAZO justifie de la réalisation des travaux de remise en état par la production d'un procès-verbal de constat du 3 avril 2019 mais la SARL SAZO reconnaît expressément avoir effectué postérieurement à la condamnation du 13 mars 2018 de nouveaux travaux de percement de la dalle et de mise en place de nouvelles canalisations, sans aucune autorisation,
- la SCI DELTA et la SARL SAZO ne rapportent pas la preuve de l'exécution des obligations mises à leur charge par l'ordonnance du 13 mars 2018 ni d'un quelconque retard dû à une cause étrangère,
- il convient toutefois de modérer les astreintes et de tenir compte de l'imprécision des termes de l'ordonnance du 13 mars 2018 s'agissant de l'obligation tendant à remettre en état la dalle haute des garages et en la nettoyant, à défaut de précision sur le trou à reboucher et sur les modalités de remise en état de la dalle.
Vu les dernières conclusions déposées le 24 juin 2022 par la SCI DELTA, appelante, aux fins de voir infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts de la SARL SAZO et statuant à nouveau, ordonner une expertise afin de déterminer si les travaux ne peuvent être terminés du fait des infiltrations provenant de la terrasse située au premier étage, à défaut, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, et condamner ce dernier au paiement d'une somme de 2500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI DELTA fait valoir :
- que le constat d'huissier du 3 mai 2018 produit par le syndicat des copropriétaires ne peut fonder une quelconque absence de travaux dans la mesure où il n'a pas été pris au contradictoire, qu'il se borne à faire état de photographies et à reprendre les dires d'un copropriétaire, qu'il ne relate pas une situation proche de la date de délivrance de l'assignation et qu'il est contredit par le constat d'huissier du 3 avril 2019 produit par la SARL SAZO,
- qu'une expertise doit être ordonnée afin de déterminer que si les travaux ne sont pas terminés, cela pourrait provenir des infiltrations provenant de la terrasse située au premier étage, ce qui a déjà été soutenu en première instance mais il ne peut s'agir d'une demande nouvelle en appel,
- que la SARL SAZO a apporté la preuve que les travaux ont commencé avant la délivrance de l'assignation, ce que reconnaît la copropriété qui s'était désistée de ses demandes devant le juge des référés,
- que la dalle haute des garages a été rebouchée et nettoyée comme cela résulte du PV de constat du 3 avril 2019.
Vu les dernières conclusions déposées le 27 juin 2022 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], intimé, aux fins de voir confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, déclarer irrecevable la demande d'expertise présentée par la SCI DELTA et subsidiairement l'en débouter et, en tout état de cause, condamner la SCI DELTA au paiement d'une somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] fait valoir :
- que la demande d'expertise est irrecevable comme nouvelle dès lors que la SCI DELTA soutenait déjà devant le premier juge que les travaux n'avaient pu être terminés à cause d'infiltrations provenant de la terrasse située au premier étage, aucun fait nouveau n'étant par ailleurs survenu depuis le jugement dont appel,
- subsidiairement, que cette demande est infondée dès lors qu'une expertise judiciaire a déjà été ordonnée et que l'expert y rejette ce moyen, comme le juge des référés dans les ordonnances des 13 mars 2018 et 15 novembre 2019 qui sont définitives,
- que la SCI DELTA, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne justifie pas de l'exécution des travaux, ce que le syndicat des copropriétaires confirme par procès-verbal de constat du 1er octobre 2019, postérieur aux procès-verbaux des 3 avril 2019 et 26 août 2019 dressés à la requête de la SARL SAZO,
- que la SCI DELTA tente de tromper la religion de la Cour en se prévalant d'un désistement du syndicat des copropriétaires qui ne concerne pas les travaux objet de la présente instance mais des travaux non autorisés réalisés ultérieurement, qui ont obligé le syndicat des copropriétaires à saisir à nouveau le juge des référés de demandes dont il s'est toutefois désisté dans la mesure où la remise en état a été effectuée postérieurement à la délivrance des assignations en référé, comme cela résulte d'une ordonnance en date du 15 novembre 2019.
Par ordonnance d'incident en date du 7 juin 2022, les conclusions de la SARL SAZO en date du 27 décembre 2021 ont été déclarées irrecevables.
Vu l'ordonnance de clôture du 28 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La demande d'expertise formée aux fins de déterminer si les travaux ne peuvent être terminés du fait des infiltrations provenant de la terrasse du premier étage est recevable en ce qu'elle constitue le complément, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande, soumise au premier juge, tendant au rejet de la demande de liquidation de l'astreinte.
Toutefois, la question a déjà été posée à l'expert dans le cadre de la procédure de référé. Comme cela résulte du rapport du 25 juillet 2017, le conseil de la SARL SAZO y évoquait une forte humidité imbibant les murs de la cuisine et des toilettes liée à un défaut d'étanchéité de la terrasse du premier étage mais l'expert, auquel le problème a donc été soumis, ne fait aucun lien entre les infiltrations au sous-sol des garages, dont il attribue la cause aux désordres constatés dans la partie restaurant, et le défaut d'étanchéité au niveau de la baignoire de l'appartement du premier étage, qu'il a constaté lui-même et décrit en détail dans son rapport mais en ne retenant à ce titre que des dégradations sur les embellissements du restaurant, dont il a d'ailleurs fait une estimation du coût de remise en état.
À l'issue de ses constatations, l'expert ne retient en effet, quant à l'origine des infiltrations au sous-sol, qu'une détérioration de l'étanchéité de base sous le carrelage de la cuisine à la suite des différentes interventions chroniques sur le réseau d'évacuation des eaux usées et eaux vannes de l'établissement et l'engorgement de l'évacuation du bac de légumerie du fait d'une section trop faible, du dépôt d'impuretés et d'une pente insuffisante, relevant d'ailleurs que les traces d'infiltrations au plafond du garage se situent à proximité du passage des canalisations du restaurant.
Et la SCI DELTA ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert, au regard notamment d'éléments nouveaux, de sorte que la demande d'expertise doit être rejetée et si le PV de constat du 3 avril 2019 établi à la requête de la SARL SAZO, dont la SCI DELTA se prévaut en le versant aux débats, atteste que des travaux ont certes été réalisés au niveau des canalisations, il résulte du PV de constat établi le 1er octobre 2019 à la requête du syndicat des copropriétaires que des gouttes d'eau perlent du plancher haut et tombent sur le sol, qu'un liquide noirâtre s'écoule d'une évacuation en PVC et se répand sur la canalisation principale.
Il est par ailleurs relevé qu'alors que les préconisations de l'expert supposent une intervention au niveau du carrelage de la cuisine, que ce soit dans le cadre de l'option avec démolition du carrelage existant comme dans le cadre de l'option sans démolition avec alors application notamment de couches de résine, la SCI DELTA ne verse aucune pièce démontrant qu'elle a satisfait sur ce point aux préconisations de l'expert.
Par ailleurs, comme cela résulte des termes de l'ordonnance de référé du 15 novembre 2019 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires, le désistement de ce dernier évoqué par la SCI DELTA concerne uniquement la remise en état de nouveaux percements de la dalle commune.
Il y a ainsi lieu à liquidation de l'astreinte mais il convient de tenir compte d'une exécution partielle de l'obligation puisque des tuyaux ont été remplacés et de tenir compte également de l'imprécision des termes de l'ordonnance du 13 mars 2018 que le premier juge a relevée à juste titre, ne serait-ce que par rapport aux conclusions de l'expert, de sorte que l'astreinte doit être liquidée à la somme de 100 000 € pour les deux obligations.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement dont appel, mais seulement en ce qu'il déclaré la demande d'expertise irrecevable et en ce qu'il a liquidé l'astreinte à la somme de 170 000 € et condamné in solidum la SCI DELTA et la SARL SAZO au paiement de cette somme,
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déclare recevable la demande d'expertise formée par la SCI DELTA mais la rejette ;
Liquide l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 13 mars 2018 à la somme de 100 000 € pour les deux obligations ;
Condamne en conséquence in solidum la SCI DELTA et la SARL SAZO au paiement au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de la somme de 100 000 € (cent mille euros) ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI DELTA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 2 000 € (deux mille euros) ;
Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;
Condamne la SCI DELTA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
