COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° 2022/
Rôle N° RG 18/06617 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCJME
SCI LES RIVES D'EDEN
C/
SCI DDC IMMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Alain-david POTHET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 08 Février 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04164.
APPELANTE
SCI LES RIVES D'EDEN, demeurant [Adresse 2]
ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, et ayant pour avocat postulant Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI DDC IMMO, demeurant [Adresse 1]
ayant pour avocat à l'audience Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Inès BONAFOS, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Madame Angélique NAKHLEH, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Par acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement du 08 octobre 2012, la SCI LES RIVES D'EDEN s'est engagée à livrer au plus tard le 30 juin 2014 à la SCI DDC IMMO les lots 98 (appartement) et 44 (garage) de l'ensemble immobilier dénommé LES RIVES D'EDEN à [Localité 3].
La vente a été confirmée par acte authentique du 22 mai 2013.
A la date prévue de la remise des clés, il restait dû sur le prix de vente, la somme de 25100 euros.
L'acheteur a fait dresser deux procès-verbaux de constat d'huissier des 26 mars et 27 juin 2014 pour qu'il soit constaté le défaut d'achèvement de l'immeuble.
Par ordonnance du 08 octobre 2014, le juge des référés a autorisé la consignation du solde du prix de vente (25100€) , ordonné la remise des clés de l'immeuble sous astreinte , ordonné une expertise afin de chiffrer le coût de la remise en état des biens vendus et de déterminer le préjudice de jouissance subi par l'acquéreur.
Par ordonnance du 23 mars 2016, le juge des référés a alloué la somme de 5563€ afin de réaliser des travaux de reprise.
Par acte d'huissier du 2 juin 2016, la SCI DDC IMMO a assigné devant le tribunal de grande instance de Draguignan la société civile immobilière les SCI LES RIVES D'EDEN au visa des articles 1134, 1147 ,1289, 1601, 1602 et suivants du code civil pour l'entendre condamner à lui payer une somme de 26 519 € correspondant au coût des désordres réservés relevant de la responsabilité contractuelle du vendeur et rendant l'ouvrage impropre à sa destination, tel que chiffré par l'expert judiciaire et représentant le coût des accessoires de l'ouvrage que la SCI DDC IMMO a dû acquérir et faire installer pour rendre l'ouvrage conforme et notamment au surcoût pour mettre l'ouvrage à la norme handicapée .
La demanderesse a sollicité que les sommes consignées à la CARPA lui soient attribuées et la condamnation de la SCI les rives d'EDEN au paiement d'une indemnité de 5000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et le coût des procès-verbaux de constat d'huissier des 26 mars 2014 et 27 juin 2014
Par jugement contradictoire du 8 février 2018, le tribunal de Grande instance de Draguignan a condamné la SCI LES RIVES D'EDEN à payer à la SCI DDC IMMO la somme de 15 463€ et la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, autorisé la libération des fonds déposés à la CARPA avec pour obligation prioritaire de désintéresser la SCI DDC IMMO.
Le tribunal a condamné la SCI LES RIVES D'EDEN aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et accordé le droit de recouvrement direct à Maître [N] GRAS .
La SCI LES RIVES D'EDEN a formalisé une déclaration d'appel à l'encontre de la décision du tribunal de Grande instance de Draguignan du 8 février 2018.
Elle reproche au tribunal de ne pas avoir pris en compte la créance de travaux supplémentaires d'un montant de 8893 , 69 €, le caractère injustifié des travaux de reprise accordés à la SCI DDC IMMO au-delà de 5563 € et l'indemnisation des prétendus préjudices de jouissance à hauteur de 3200 €.
Elle ajoute que le tribunal l'a injustement débouté de ses demandes indemnitaires.
Enfin, elle a contesté le principe de l'application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la partie adverse et la condamnation aux dépens mise à sa charge.
Dans ses conclusions notifiées le 14 janvier 2019, la SCI LES RIVES D'EDEN demande à la Cour de :
-Dire et juger irrecevables les conclusions signi'ées par la SCI DDC IMMO les 22 octobre, 08 novembre et 20 novembre 2018.
Vu les ordonnances de référé des 8 octobre 2014 et 23 mars 2016
Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [R] le 10 septembre 2015
Reformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
-mis à la charge de la concluante un coût de reprise des non-conformités et inachèvements pour une somme totale de 15 483 €
- refuser de prendre en considération le coût des travaux supplémentaires commandés par la SCI DDC IMMO à concurrence de la somme de 8.893,69 €
- dit que la concluante se devait de prendre à sa charge exclusive des indemnités d'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'adversaire ainsi que la totalité des dépens.
Statuant à nouveau :
-Constater que la concluante a accepté le principe de la reprise de la fenêtre de la cuisine, la porte basculante du garage, les 'nitions des murs et plafonds du garage et l'affaissement des portes fenêtres, le tout pour la somme de 5.563 €,
-Débouter la SCI DDC IMMO de ses autres demandes tant au titre des autres postes de reprise 'gurant au rapport de l'expert, monsieur [R], que des « préjudices complémentaires » injusti'és .
-Débouter la SCI DDC IMMO de ses demandes en indemnisation de prétendu préjudice de jouissance.
-Ordonner à la CARPA de libérer au pro't de la SCI RIVES D'EDEN la somme de 19.537 € comprenant le coût des travaux supplémentaires sur les 25 100 € actuellement consignés,
-Condamner la SCI DDC IMMO au paiement de la somme de 5.000 € au titre de sa résistance abusive et injusti'ée.
-Condamner la SCI DDC IMMO au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel
-Partager par moitié entre les parties les dépens comprenant les frais d'expertise dont distraction au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BUJOLI-TOLLINCHI Avocats aux offres de droit.
Elle expose que les conclusions de la partie adverses postérieures à la date du 15 octobre 2018 formulant des demandes nouvelles sont irrecevables, qu'elle a fait édifier sur la commune de [Localité 3] un ensemble immobilier désormais sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis dont elle a vendu les lots dans le cadre de vente en l'état futur d'achèvement , qu' acquéreur, la SCI DDC IMMO prétend que l'immeuble a été livré avec des défauts de conformité et malfaçons , que le tribunal s'est trompé dans l'établissement des comptes entre les parties en ne statuant pas sur la charge des travaux supplémentaires et n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en laissant à sa charge l'intégralité des frais de procédure.
Elle fait valoir que la SCI DDC IMMO ne peut prétendre obtenir paiement d'une somme de 26519 € constituée :
- des coûts de reprise chiffres par l'expert judiciaire à la somme de 12 100 €.
- de préjudice de jouissance pour 3.200 €
- de $gt;
- de préjudice de jouissance complémentaire pour 4800 €
Outre les frais d'expertise en totalité pour 6.384 €, sans discuter une seule seconde de son obligation de paiement des travaux supplémentaires commandés pour une somme totale de 8.893,69 €.
Si elle a accepté l'ordonnance de référé du 23 mars 2016 mettant à sa charge des travaux de reprise pour un montant de 5563€, elle conteste l'analyse de l'expert retenue par le tribunal relative à l'obligation de fournir une fenêtre à double battant dans la chambre située sur la coursive , de changer le bâti des supports des portes intérieures alors que le bâti métallique ne concerne que la porte d'entrée, que la réduction des dimensions de l'entrée qualifiée comme non conforme aux normes « personne à mobilité réduite » résulte d'une modification demandée par l'acquéreur relativement à l'implantation du tableau électrique, que le prix de la reprise de cette non-conformité est chiffrée à 5400€ dans le rapport définitif de l'expert au lieu de 1230€ dans son pré-rapport, que les demandes de l'acquéreur sont fondées à concurrence d'environ 1% du prix de vente alors qu'il est redevable de 25000€.
La SCI RIVES D'EDEN ajoute que les demandes complémentaires d'un montant de 13387€ ne sont pas justifiées, que les devis produits au titre de la mise aux normes handicapée et de la reprise de la porte du garage ont été rejetés par l'expert, que le retard de livraison résulte du refus de la partie adverse de prendre livraison du bien.
Ensuite, il n'a pas été statué sur la demande au titre des travaux supplémentaires soit une somme de 8893,69€ au crédit de la concluante qui n'est pas une demande nouvelle comme formulée par conclusions récapitulatives notifiées le 03/04/2017, constituant une demande aux mêmes fins que celle formulée en premier instance et tendant à la compensation.
Par voie de conséquence, elle est fondée à solliciter la libération des fonds consignés à la CARPA à concurrence de 19 537€, la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, la moitié des dépens et une somme de 5000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Dans ses conclusions notifiées le 12 février 2019, la SCI IMMO, intimée au principal, appelante incidente expose sur la procédure que certaines demandes de la partie adverse sont nouvelles car ne figurant pas dans ses dernières conclusions signifiées en première instance.
Sur le fond, il résulte des pièces contractuelles qu'un plan de l'appartement a été validé et que le bien devait être livré au plus tard le 30 juin 2014.
Un constat d'huissier du 26 mars 2014 mentionne des désordres sur les parties communes et l'impropriété à sa destination de l'appartement en l'absence de portes intérieures alors que la concluante était conviée pour une première livraison.
Le 27 juin 2014 deuxième date de livraison proposée, les parties communes n'étaient toujours pas terminées, les parties privatives présentées des malfaçons, non-conformités et non-façons.
L'acte liant les parties prévoit que le vendeur s'engage à verser une pénalité mensuelle de 800 € par mois de retard à compter du 1er juillet 2014 et la société concluante a mis en demeure de payer ses pénalités contractuelles par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2014.
Un deuxième constat d'huissier montre d'une part l'absence de finition de l'ensemble des extérieurs de la résidence, d'autre part au niveau des parties privatives, diverses malfaçons et non-conformités substantielles et surtout la non-conformité du bien à la norme handicapée suite au non-respect par le promoteur du plan contractuel.
La SCILES RIVES D'EDEN a refusé la remise des clés en exigeant le paiement intégral du solde du prix.
La concluante n'a pas eu d'autre choix que de s'adresser au juge des référés qui, par ordonnance du 8 octobre 2014 a autorisé la consignation de la retenue de garantie à la CARPA, la remise des clés sous astreinte et a désigné un expert judiciaire.
La remise des clés est intervenue en fait le 27 octobre 2014 permettant de dresser un état des lieux signifié par lettre recommandée du 3 novembre 2014.
Il convient de préciser que le projet été labélisé BBC, que l'administration a refusé l'attestation de conformité compte tenu du fait qu'alors que le descriptif comprenait 20 logements il en a été réalisé 29 suite à un redécoupage de lots.
Au titre des désordres il a été dénoncé :
La nécessité de changer les serrures de la porte d'entrée faute de remise des clés
L'absence d'arrivée et d'évacuation d'eau dans la salle de bains
L'absence de bacs à fleurs sur la terrasse prévue par le plan contractuel
Une fenêtre en face de l'ascenseur dont la non-conformité au plan est source de nuisance
Une entrée non conforme à la norme handicapée
Portes ouvrants à la française donnant accès à la terrasse mal posée entraînant des difficultés d'ouverture de fermeture et des défauts d'étanchéité (affaissement)
Fenêtre de la chambre située sur la coursive non conforme au plan qui prévoyait une fenêtre à double battant
Des bâtis de portes non conformes
L'absence de levée des réserves par le promoteur a obligé la société acquéreur à des frais de mise en conformité alors que les désordres réservés ont été confirmés par l'expert judiciaire.
La réalité des désordres est établie par le rapport d'expertise dommages ouvrage réaliser le 19 mai 2017 à la requête de l'assureur dommages ouvrage, la SMABTP.
L'expert judiciaire a confirmé l'imputabilité des désordres qu'il a retenu à la SCI LES RIVES D'EDEN
En revanche il a omis de chiffrer les travaux que la société concluante a dû effectuer lors de la prise de possession pour rendre le bien habitable et sous-estimé le coût de reprise de la non-conformité essentielle à savoir le non-respect de la norme handicapée de l'entrée de l'appartement ; en outre il n'a pas vérifié les dimensions de la porte du garage posée qui sont différentes de celles de la porte prévue au marché rendant l'ouvrage impropre à sa destination.
S'agissant plus spécialement de la mise en conformité avec la norme handicapée la solution préconisée par l'expert rend le cabinet de toilette du hall d'entrée impropre à sa destination compte tenu de son exiguïté alors que les devis produits par la concluante proposent des travaux rendant les lieux conformes au plan contractuel. Elle précise qu'il s'agit d'un élément essentiel puisque la non-conformité de l'appartement à la norme handicapé affecte la valeur locative du bien et une revente éventuelle.
Le rapport d'expertise sous-évalue les coûts des travaux de reprise de non-conformité et des désordres réservés.
La société DDC IMMO ajoute qu'en ce qui concerne le retard de livraison l'expert propose une somme de 3200 € sur la base de quatre mois de retard. Toutefois les travaux réservés n'ont pas été mis en conformité pendant 18 mois.
Les travaux de reprise préconisés par l'expert ne sont pas effectués et le vendeur ne justifie pas de l'exécution de son obligation de résultat de délivrer un bien conforme aux documents contractuels.
Des éléments qui précèdent la société concluante déduit le bien - fondé de ses demandes comme suit :
*Dire irrecevables les demandes nouvelles formulées par la SCI RIVES D'EDEN en application de l'article 564 du code de procédure civile,
Réformer le jugement en ce qu'il a dit qu'il existait un refus de réception de l'appartement litigieux par les parties et dire que seul le promoteur a refusé la livraison du bien ,
*condamner la SCI LES RIVES D'EDEN à lui payer :
- une somme de 12 263 € au titre des travaux préconisés par l'expert, des travaux de reprise dus au parfait achèvement sous déduction de la somme de 5563€ accordée à titre provisionnel,
-une somme de 3200€ au titre des pénalités de retard,
-le coût des accessoires nécessaires à rendre l'ouvrage habitable à hauteur de 2266€
- les bâtis et portes non conformes à hauteur de 1650€
-la non-conformité à la norme handicapée à 11760€
-le montant du prix de la porte de garage pour 1459€
-la non-conformité à la norme BBC à hauteur de 10205€
-la perte locative sur 4 mois soit 4800€
Soit au total 42 040 euros augmentée des intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en première instance ;
* juger que les sommes déposées à la CARPA lui seront attribuées en paiement à valoir sur les termes de la condamnation
*condamner la SCI LES RIVES D'EDEN au paiement d'une somme de 6000€ à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire, des procès-verbaux d'huissiers des 26 mars 2014 et 27 juin 2014, la contribution de 225€ dont distraction au profit de son Conseil .
Par ordonnance du 06 septembre 2022, le juge de la mise en Etat a rejeté des conclusions en date du 21 avril 2022 de l'intimé aux fins de rabat de l'ordonnance de clôture intervenue le 08 mars 2022.
MOTIVATION
A titre liminaire, les conclusions au fond notifiées par la SCI DDIMMO le 21 avril 2022 doivent être déclarées irrecevables comme non conforme aux dispositions des articles 914 et 802 du code de procédure civile étant tardives.
Sur les conclusions d'irrecevabilité :
-Sur la recevabilité des conclusions signifiées par la SCI DDC IMMO les 22 octobre, 08 novembre et 20 novembre 2018 :
La déclaration d'appel est en date du 16 avril 2018 à 18h07.
L'appelante ayant communiqué ses conclusions exposant ses prétentions le 16 juillet 2018 à 13h33, l'intimé devait communiquer les siennes au plus tard le 16 octobre 2018, ce qui a été fait puisque des conclusions ont été notifiées le 12 octobre 2018.
Ainsi les prétentions de l'intimé figurant au dispositif des conclusions du 12 octobre 2018 sont recevables et seules les prétentions nouvelles de la SCI DDC IMMO formulées dans ses conclusions subséquentes pourraient être jugées irrecevables.
Or à la comparaison des premières et dernières conclusions de la SCI DDC IMMO le dispositif est similaire.
Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter cette irrecevabilité.
-Sur la recevabilité de la demande de la SCI LES RIVES D'EDEN de paiement de travaux supplémentaires à concurrence de 8893 ,69 euros :
Cette prétention de l'appelante, la SCI LES RIVES D'EDEN figure dans ses premières conclusions en date du 16 juillet 2018.
Si l'on se réfère aux conclusions récapitulatives de la SCI LES RIVES D'EDEN signifiées le 03/04/2017 par RPVA devant la juridiction de première instance, elle a sollicité l'attribution de la somme de 19537€ consignée à la CARPA soit la somme de 25100€ moins la somme de 5563€ correspondant au coût des travaux de reprise dont elle a accepté le principe.
Elle n'a ainsi formulé aucune autre demande relative à des travaux supplémentaires.
Toutefois, elle inclut cette demande dans celle relative à l'attribution de la somme de 19537€ consignée à la CARPA.
Ainsi, le premier juge n'a pas statué spécifiquement sur ce point mais l'évoque en page 4 lorsqu'il reprend les prétentions et moyens de la SCI LES RIVES D'EDEN ;
Dès lors qu'elle a été ainsi déjà formulée incluse dans la somme de 19537€ , cette demande n'est pas irrecevable.
Sur le fond
Les parties sont liées par un contrat de vente en l'état futur d'achèvement en date du 22 mai 2013 portant sur le lot 18 correspondant à un appartement et le lot 44 correspondant à un garage situés dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier sise à [Adresse 4].
Le montant du prix est de 502000 euros TTC ;
Le plan de l'appartement est joint à l'acte.
*Sur le retard de livraison
La clause relative à la livraison du bien prévoit que les ouvrages et éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus seront achevés et livrés au plus tard au cours du 2ème trimestre 2014.
En cas de retard, non justifié par la force majeure, la suspension du délai de livraison ou la modification des caractéristiques du bien par l'acquéreur, le vendeur est redevable d'une pénalité de retard de 800€ par mois à compter du 01/07/2014 et jusqu'à la convocation pour la réception des lots.
Il est ainsi constant , qu'à la date du constat du 27 mars 2013, la livraison n'était pas exigible par l'acquéreur , que ce constat ne peut caractériser autre chose qu'une absence de remise des clés valant prise de possession au sens des dispositions contractuelles et une exigence du représentant du promoteur d'un paiement du restant du prix dont le montant n'est pas précisé .
Par voie de conséquence, il convient de se référer au constat du 27 juin 2014, dont la date est proche du terme du délai de livraison.
A cette date, le prix est exigible sauf à ce qu'il soit consigné pour garantir la reprise des réserves que l'acquéreur pourrait avoir sur d'éventuels désordres ou non-conformité de l'ouvrage livré.
S'agissant des parties privatives et plus spécialement de l'appartement, l'acquéreur a fait valoir à cette date les désordres suivants :
Fenêtre de la cuisine face à l'entrée de l'ascenseur avec ouvrant au lieu de fixe
Défaut de conformité aux normes handicapés sans autre précision
Tableau électrique situé à gauche de la porte d'entrée alors qu'il aurait dû être placé dans le petit placard situé après la porte des WC
Porte d'accès sur la terrasse non posée à l'équerre
Taches au sol après la porte à galandage qui permet l'accès au reste de l'appartement
Double porte-fenêtre donnant du salon sur la terrasse ferme difficilement puisque ça bloque juste avant la fermeture
Désordre identique s'agissant de la porte fenêtre de la chambre 1 à proximité
Manque un point lumineux dans les WC
Défaut d'arrivée d'eau à côté des WC et de la douche
Quatre points lumineux dans la salle de bains
Montant des ouvertures ne sont pas métalliques contrairement à ce qui est prévu au contrat
Demande de placard dans une chambre non satisfaite
Chéneau d'évacuation des eaux de pluie de la terrasse mal posé (le tuyau d'origine est visible)
Joints du carrelage de la terrasse, du 1er carreau en sortant à gauche de la baie vitrée du salon de largeurs différentes.
L'huissier précise que le représentant du promoteur a refusé de remettre les clés en l'absence de remise d'un chèque du montant du solde du prix à l'ordre de la SCI et non à l'ordre du notaire en charge de la vente comme le suggérait l'acquéreur.
Selon le contrat, il appartenait à l'une ou l'autre des parties de saisir le président du tribunal de grande instance de Draguignan d'une requête afin qu'il désigne une personne qualifiée pour procéder aux opérations de constatation de l'achèvement conformément aux stipulations du contrat page 14 et 15, ce qu'elles n'ont pas fait.
Si le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité des prestations livrées du contrat en application de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, lors de la discussion sur ce point entre les parties en présence de l'expert, celui-ci confirme le désaccord sur les conditions de la livraison du bien et du paiement du solde du prix et reprend le propos suivant de l'acquéreur :
« je voulais consigner le montant restant dû pour terminer les travaux vous avez refusé. Dans ces conditions je ne voulais pas prendre les clés »
Il en résulte que le défaut de remise des clés à la date de la livraison est imputable au vendeur dans la mesure où il ne pouvait la conditionner à la remise d'un chèque au nom de la SCI et s'opposer à la faculté de consignation de la retenue de garantie par l'acquéreur.
Etant finalement intervenue le 27 octobre 2014 par l'intermédiaire du Conseil du vendeur en application d'une ordonnance de référé du 08 octobre 2014, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SCI LES RIVES D'EDEN au paiement de la somme de 3200 euros représentant l'indemnité due à raison de quatre mois de retard de livraison non motivé par la force majeure, la suspension du délai par l'une des causes prévues au contrat, les demandes de modification de l'acquéreur.
Le jugement de première instance indique sans défaut qu'aucune des parties n'a respecté les termes du contrat pour les diligences à entreprendre dans le cas de refus de livraison et que chacune des deux parties a refusé la livraison.
S'il n'est pas précisé que c'est à tort que le vendeur n'a pas remis les clés c'est sans incidence dans la mesure où le retard de livraison est imputé au vendeur.
* sur les désordres constatés :
-la non-conformité aux normes applicables en matière d'équipements pour les personnes à mobilité réduite et le déplacement du tableau électrique:
L'expert indique que le hall d'entrée ne respecte pas les normes définies par arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions à l'accessibilité aux personnes handicapées et que le plan initial de vente n'a pas été respecté ;
Le tableau électrique a été implanté derrière la porte d'entrée en position ouverte et non dans le placard dans le hall d'entrée dans le prolongement des WC comme prévu initialement sur les plans mais il est conforme aux exigences habituelles d'ERDF.
Il fait état de mails établissant que les parties ont échangé sur le déplacement du compteur comme l'indique le promoteur.
Monsieur [S] reconnaît avoir dessiné des plans car il s'agit en fait de la réunion de deux appartements.
Il ressort des pièces produites qu'il a ainsi communiqué des plans le 26/11/2012 et le 05/12/2012 , ce dernier indiquant « bien que je comprenne les exigences de la règlementation handicapé , ne serait-il pas judicieux de décaler la porte d'entrée vers le mur :l'armoire électrique pourrait être logée à l'intérieur et au-dessus des WC , ce qui permettrait de conserver l'espace d'entrée à 1,4 sur toute la longueur et aligner ainsi la porte des WC avec les portes des placards de d'entrée »
Le 06/12/2012 il ajoutait « ....pourquoi ne pas déplacer la porte d'entrée de sorte qu'elle s'ouvre contre la paroi béton , ce qui permet de gagner l'espace sur le WC.
J'observe que toutes les portes d'entrée des appartements de l'étage s'ouvrent contre une cloison.
Bien sûr, il n'y a pas de tableau électriques derrière les portes :celui-ci peut , comme suggéré précédemment , se déplacer dans les WC ou dans le placard d'entrée' »
Toutefois, s'il éclaire sur le contexte du litige, cet élément de fait est sans influence :
En effet, débiteur d'une obligation de délivrance d'un bien dont la distribution et les équipements sont édifiés dans le respect des règles d'habitabilité en vigueur, il appartient au promoteur et au maître d''uvre qui l'assiste de proposer à l'acquéreur des solutions conformes aux normes du bâtiment applicable notamment aux normes prenant en considération les personnes à mobilité réduite.
- la non-conformité de la fenêtre de la chambre située sur la coursive :
Selon l'acquéreur il était prévu, dans la chambre donnant sur la coursive une fenêtre à double battant et non une fenêtre à un seul battant.
La SCI LES REVES D'EDEN indique que la notice descriptive de vente prévoit des menuiseries extérieures en PVC blanc ouvrant à la française sans préciser à un ou deux battants.
Elle ne conteste pas que cette précision résulte du plan figurant en annexe de l'acte de vente.
Or le plan est une pièce contractuelle qui ne peut être modifiée qu'en raison de contraintes techniques non établies en l'espèce.
L'expert confirme la réalité de cette non-conformité.
- la non-conformité des portes
La clause III-6 du descriptif prévoit s'agissant des menuiseries intérieures un bâti métallique en acier profilé à froid et des portes post formées alors que l'expert constate qu'ont été posées des portes bas de gamme non post-formées.
La note descriptive est une pièce contractuelle imposant au vendeur de livrer un ouvrage en conformité avec ce document.
L'expert confirme la réalité de cette non-conformité
-la non-conformité de la fenêtre de la cuisine :
Il est versé aux débats un mail de monsieur [S] en date du 26/11/2012 par lequel il communique un plan et indique-« nous attendons une réponse claire sur la possibilité de mettre des fenêtres coulissantes en lieu et place des portes battantes qui ne permettent pas l'agencement des meubles comme nous l'avions envisagé. La fenêtre fixe de la cuisine peut être remplacée par une fenêtre battante /basculante »
En aucun cas ce mail ne peut valoir acceptation de la fenêtre battante à un ouvrant de la cuisine par monsieur [S], surtout que cette proposition est faite dans le cadre d'une proposition de négociation sur plusieurs ouvertures.
Le plan prévoit une fenêtre de cuisine donnant sur la coursive fixe
L'expert constate qu'il a été posé une fenêtre avec un dispositif d'ouverture à un battant et donc non conforme aux prévisions contractuelles.
-L'affaissement des portes fenêtres du salon et de la chambre donnant sur la terrasse
L'expert a constaté que la manipulation à la fermeture de ces deux portes fenêtres est difficile.
S'agissant de la porte-fenêtre du salon, le jointement entre la traverse haute dormante et ouvrante lors de la fermeture n'est pas assuré et un affaissement est constaté en partie basse.
Elles ne sont pas conformes aux dimensions maximales des menuiseries à deux vantaux ouvrant à la française.
- le garage :
L'acte de vente prévoit qu'il s'agit du lot 44 correspondant au garage n°6 dans le bâtiment A .
Le descriptif prévoit que les parkings et garages couverts sont boxés ou en sous-sol semi enterré ; selon le lot de l'acquéreur, ils seront constitués de garages individuels, fermés par portes basculantes à ouverture manuelle ou de parking ouvert.
Il en résulte que le vendeur s'est engagé à délivrer un garage fermé par une porte basculante à ouverture manuelle.
L'expert a constaté que la porte basculante du garage ne joint pas au sol avec un vide de 3,5 centimètres, est dépourvu de bavette et que le clos n'est ainsi pas totalement assuré.
Il n'est pas fait état d'un manque de 12,5 cm sur la hauteur comme mentionné dans les conclusions de l'acquéreur.
Les murs et le plafond du garage sont bruts, la sous face en polystyrène du plancher haut est visible et il existe des différences de teinte sur les murs.
- la non-conformité à la BBC à hauteur de 10205€
L'acquéreur ne démontre pas concrètement de défaut de conformité des biens à usage privatif acquis à une autre norme que la norme relative à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite.
-Les autres demandes de l'acquéreur
Le surplus des désordres invoqués par l'acquéreur n'a pu être constaté par l'expert ou ne correspond pas à des prestations expressément prévues au contrat.
*Sur le coût des travaux pour remédier aux désordres établis :
L'expert évalue le coût des travaux de reprises par référence aux dispositions du contrat et aux constatations préalablement faites et opère une distinction entre les violations des règles de l'art (hall d'entrée et portes fenêtres), les non conformités (portes intérieures, fenêtre de la chambre 1 et de la cuisine) et les défauts de levées de réserves (désordres du garage) .
En ce qui concerne plus spécifiquement les travaux de mise en conformité du hall, l'expert explique expressément les raisons techniques pour lesquelles il n'a pas retenu les devis ou solution présentées par l'acquéreur et évalue les travaux proposés à 5100 euros, évaluation qui n'est ainsi pas contredite par une proposition pertinente de l'une ou l'autre des parties.
S'agissant des portes fenêtres du salon et de la Chambre 2 , l'expert évalue le préjudice à la somme de 4400 euros soit 2200 euros par huisserie et précise que ces prix sont déterminés à partir de la série « Batiprix » dont l'acquéreur ne rapporte pas la preuve qu'il s'agit d'une référence erronée alors qu'il se prévaut d'une évaluation établie par un autre expert en présence du syndic qui ne mentionne pas le barème de référence .
Néanmoins il convient de rajouter un prix de dépose et de d'évacuation des fenêtres remplacées d'un montant de 300€ (prix figurant au devis produit par l'acquéreur) .
Pour le garage, la nécessité de remplacer la porte basculante comme le demande l'acquéreur n'est pas démontrée alors que l'expert note un espace de 3,5 centimètres à combler par la pose d'une bavette.
L'acquéreur ne rapporte pas la preuve que la reprise en peinture ne soit pas évaluée à un prix unitaire et pour une quantité en rapport avec les désordres constatés.
Pour les fenêtres de la cuisine et de la chambre, il prévoit leur remplacement moyennant un prix de 700€ pièce dont il n'est pas démontré par l'acquéreur qu'il soit mal justifié.
Au total les travaux de reprise seront évalués à la somme de 12563 euros TTC au lieu de 12263 €.
* sur les autres demandes de l'acquéreur :
Attestant avoir reçu les clés de l'appartement le 27 octobre 2015 et ne justifiant pas du lien entre les dépenses effectivement engagées qu'il établit par la production de factures et les travaux de reprise de désordres constatés contradictoirement comme nécessaires quant à leur nature et leur importance, l'acquéreur ne justifie pas de ses demandes.
En ce qui concerne le non-respect de la norme BBC, il n'est pas démontré concrètement de violation de cette règlementation et notamment des contraintes en terme de performances et de consommation énergétique alors que le permis de construire ayant été délivré antérieurement à l'entrée de la norme RT 2012 imposant des seuils de performances énergétiques similaires, il ne peut être produit l'attestation de respect de cette norme similaire.
Elles seront rejetées.
*Sur le trouble de jouissance :
Le trouble de jouissance dont il est demandé réparation doit être caractérisé de manière distinct du simple retard déjà indemnisé par l'attribution de pénalités contractuelles de retard.
Or Il n'est pas rapporté la preuve de préjudice distinct du retard de livraison à défaut de production de pièces pertinentes sur ce point.
En effet calculé à partir de la valeur locative du bien moins l'indemnité contractuellement fixée, ce préjudice n'est pas estimé de manière distincte de l'indisponibilité matérielle du bien dont le retard de livraison a été forfaitairement et contractuellement évalué à 800 euros par mois.
Cette demande doit être rejetée à peine de violation de la convention des parties.
Sur les autres demandes
*le caractère abusif du défaut de paiement de l'intimé et de la procédure de l'appelant :
Le rapport d'expertise et les écritures des parties révèlent des désordres réels, une discussion nourrie et des incompréhensions et relations difficiles entre les parties exclusives des demandes de dommages intérêts pour résistance abusive au paiement et d'un abus de procédure, celle-ci ayant été mise en 'uvre initialement par le promoteur pour obtenir paiement du solde du prix de vente du bien alors que les travaux de reprise.
Par voie de conséquence, la demande de dommages intérêts de l'appelant pour résistance abusive au paiement et la demande de dommages intérêts de l'intimé pour procédure abusive seront rejetées.
*Les dépens et l'article 700 du CPC
Partie perdante, la SCI LES RIVES D'EDEN paiera les dépens qui incluront les frais d'expertise mais non les frais de constat d'huissier qui ne sont pas des dépens.
En ce qui concerne l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'indemnité due sur ce fondement sera mise à la charge de la SCI LES RIVES D'EDEN pour un montant de 2500 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement :
Dit irrecevables les conclusions notifiées par la SCI DDIMMO le 21 avril 2022
Dit recevables les conclusions signifiées par la SCI DDC IMMO les 22 octobre, 08 novembre et 20 novembre 2018
Dit recevable la demande de la SCI LES RIVES D'EDEN de paiement de travaux supplémentaires
Réforme le jugement du 08 février 2018 sauf en ce qu'il a autorisé la CARPA à libérer les fonds qu'elle détient entre les parties avec pour obligation prioritaire de désintéresser la SCI DDC IMMO, condamné la SCI LES RIVES D'EDEN à payer à la SCI DDC IMMO la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la SCI LES RIVES D'EDEN aux entiers dépens y compris les frais d'expertise judiciaire avec distraction au profit de Maître Roland GRAS
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI LES RIVES D'EDEN à payer la somme de 10 000 euros ( 15 563 € - 5563€) à la SCI DDC IMMO.
Y ajoutant,
Condamne la SCI LES RIVES D'EDEN à payer à la SCI DDC IMMO la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure.
Condamne la SCI LES RIVES D'EDEN aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022,
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
