COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 489
N° RG 21/00831
N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZXI
[P] [E]
C/
[T] [Y]
[F] [S] épouse [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Magali MONTRICHARD
Me Roméo LAPRESA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0002.
APPELANTE
Madame [P] [E]
née le 04 Mai 1967 à LILLE (59), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Magali MONTRICHARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [T] [Y]
né le 10 Juin 1966 à NICE (06), demeurant [Adresse 1]
Madame [F] [S] épouse [Y]
née le 31 Décembre 1967 à ANTIBES (06), demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2018, prenant effet au 1er juin 2018, Monsieur et Madame [Y] ont consenti un bail d'habitation à Madame [E], portant sur un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 1 300 €, outre les charges récupérables relatives aux ordures ménagères.
Par courrier en date du 15 septembre 2018, Madame [E] a notifié à Monsieur et Madame [Y] son préavis de départ, mentionnant un départ des lieux loués « d'ici le 20 ».
Se plaignant de ce que Madame [E] aurait quitté les lieux le 15 septembre 2018, c'est-à-dire sans respecter le délai de préavis de trois mois applicable en vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sans régler les loyers dus au titre de cette période, Monsieur et Madame [Y] ont assigné leur locataire devant le tribunal d'instance de DRAGUIGNAN, par acte d'huissier de justice en date du 24 avril 2019. Ils sollicitaient la condamnation de Madame [E] au paiement des sommes de 1 300 € au titre du loyer du mois de septembre 2018, de 3 900 € au titre des loyers dus au cours de la période de préavis, de 125 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères et de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des dépens de l'instance.
Par jugement en date du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire ( Pôle Proximité ) de DRAGUIGNAN a condamné Madame [E] à verser aux époux [Y] la somme de 1 950 € au titre des loyers dus entre le 1er septembre et le 15 octobre 2018, celle de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné Madame [E] à supporter les dépens, débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire et ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration au greffe en date du 18 janvier 2021, Madame [E] a interjeté appel de ce jugement. A titre principal, elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser aux époux [Y] la somme de 1 950 € au titre des loyers dus du 1er septembre au 15 octobre 2018 et de débouter Monsieur et Madame [Y] de l'intégralité de leurs prétentions. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation des époux [Y] au remboursement de la somme de 975 € au titre de l'absence de jouissance du bien durant les trois premières semaines du bail, de celle de 1 300 € au titre du dépôt de garantie, celle de 994, 55 € au titre des travaux de remise en état qu'elle a été contrainte de réaliser, celle de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que la condamnation de ses adversaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
- qu'elle n'a pas été en mesure de présenter sa défense en première instance car son conseil est décédé quelques jours avant l'audience et n'a pas donc pas pu être présent en vue d'y faire valoir ses droits.
- que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, ne prévoit aucun formalisme particulier lorsque le logement loué est situé en zone tendue, dès lors que le locataire fait état d'un délai de préavis abrégé dans son congé, ce qui est le cas en l'espèce puisqu'elle a indiqué aux bailleurs son intention de quitter les lieux dans les jours suivant la date de son courrier.
- que la taxe d'ordure ménagère ne doit pas être calculée sur une assiette différente de la période de location effective et doit donc être recalculée sur la période allant du 23 juin au 15 septembre 2018.
- qu'elle a subi un trouble de jouissance, dans la mesure où elle n'a pu entrer dans le logement que la dernière semaine du mois de juin 2018, n'ayant été que partiellement indemnisé par les bailleurs, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité à hauteur des trois quarts d'un loyer (soit 975 €).
- que les bailleurs n'ont pas respecté les termes de l'avenant au contrat de bail qui stipulait expressément que le matériel acheté en vue de remettre le logement en l'état lui serait remboursé, les réparations effectuées s'élevant à la somme de 994, 55 €.
Qu'il doit, en outre, lui être remboursé le montant du dépôt de garantie, en application du contrat de bail, soit la somme de 1 300 €.
Monsieur et Madame [Y] ont formé appel incident. Ils demandent à la Cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire ( Pôle Proximité ) de DRAGUIGNAN en date du 4 décembre 2020, en ce qu'il a condamné Madame [E] à leur régler la somme de 1 950 € au titre des loyers dus du 1er septembre 2018 au 15 octobre 2018, celle de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens. En revanche, ils sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que la durée du préavis applicable était d'un mois et en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du paiement de la taxe sur les ordures ménagères. En conséquence, ils demandent à la Cour de dire et juger que Madame [E] avait à respecter un préavis de trois mois, de la condamner au paiement de la somme de 2 600 € correspond aux loyers dus pendant cette période de préavis, de la somme de 125 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères, de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel.
Ils soutiennent :
- que, dans la mesure où le courrier qui leur a été adressé par Madame [E], en date du 15 septembre 2018, ne mentionnait ni le fait que le village des ARCS-SUR-ARGENS se situait en zone tendue, ni une date de départ précise, la locataire était tenue de respecter un délai de préavis de trois mois et doit donc s'acquitter des loyers dus jusqu'au 15 décembre 2018.
- que la taxe d'ordures ménagères constitue une charge récupérable, s'élevant à un montant de 125 € dont Madame [E] devra s'acquitter.
- qu'ils ne sont redevables d'aucune somme sur le fondement de l'avenant au contrat de bail signé avec Madame [E] car ils lui ont déjà accordé la gratuité du loyer pour le mois de juin 2018 et dans la mesure où elle ne produit aucune facture d'achat de matériel en vue de réaliser des réparations dans le logement qui ne peut, de surcroit, pas être considéré comme un logement indécent.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2018, prenant effet au 1er juin 2018, Monsieur et Madame [Y] ont consenti un bail d'habitation à Madame [E], portant sur un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 1 300 €, outre les charges récupérables relatives aux ordures ménagères ;
Que par courrier en date du 15 septembre 2018, Madame [E] a notifié à Monsieur et Madame [Y] son préavis de départ mentionnant un départ des lieux loués « d'ici le 20 », c'est-à-dire sans respecter un quelconque délai de préavis ;
Attendu qu'en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Que sur le fondement des articles 12 et 15 de la loi précitée, il peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues, le délai de préavis applicable au congé étant de trois mois ;
Que ce délai peut néanmoins être réduit à un mois, notamment dans les territoires mentionnés au premier alinéa de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et situés en zone tendue ;
Attendu qu'il résulte des dispositions du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 que la commune des ARCS-SUR-ARGENS se situe en zone tendue ;
Que cette situation a pour conséquence de réduire à un mois le délai de préavis de départ applicable en l'espèce ;
Attendu, néanmoins, que pour bénéficier de cette réduction du délai de préavis, le locataire doit préciser le motif de réduction invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé ;
Qu'à défaut d'une telle précision, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ;
Attendu que le contrat de bail conclu entre Madame [E] et les époux [Y], en date du 2 juillet 2018, porte sur un logement situé dans la commune des ARCS-SUR-ARGENS ;
Attendu que Madame [E] a notifié son intention de quitter le logement à ses bailleurs, par courrier daté du 15 septembre 2018 ;
Qu'en raison de la situation géographique de l'immeuble loué, elle était tenue de respecter un préavis d'un mois ;
Attendu, néanmoins, que, dans sa lettre, Madame [E] précise uniquement que le contrat de location est « un contrat précaire » et qu'il n'y a donc « pas de préavis à faire » ;
Qu'elle ne fait donc pas mention du motif lui permettant de bénéficier d'un délai de préavis raccourci à un mois et n'apporte aucun justificatif démontrant l'applicabilité de ce motif au logement loué ;
Qu'à défaut de mention d'un tel motif, le délai de préavis applicable à ce congé était de trois mois ;
Que, par conséquent, elle était tenue de respecter un préavis de trois mois, à compter du 15 septembre 2018 ;
Qu'elle devra donc s'acquitter des loyers dus, non pas sur la période allant du 1er septembre 2018 au 15 octobre 2018 mais sur celle allant du 1er septembre 2018 au 15 décembre 2018 ;
Que la somme de 1950 €, qu'elle a été condamnée à verser aux époux [Y] en première instance, au titre des loyers dus pour la période allant du 1er septembre 2018 au 15 octobre 2018 doit donc être complétée par le versement de la somme de 2 600 €, au titre des loyers dus pour la période allant du 15 octobre au 15 décembre 2018 ;
Attendu qu'aux termes des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, parmi lesquelles figure la taxe sur les ordures ménagères, sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire ;
Attendu que les époux [Y] produisent aux débats deux avis d'imposition, datés de 2019 et 2020 mais aucun élément justifiant du montant de la taxe sur les ordures ménagères, payée au titre de l'année 2018 et dont le remboursement est réclamé à Madame [E] ;
Que dans la mesure où aucune évaluation forfaitaire n'est envisageable en ce qui concerne une charge récupérable, leur demande de condamnation de Madame [E] au paiement de la taxe sur les ordures ménagères, à hauteur de 125 €, doit être rejetée ;
Attendu qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;
Qu'en application des dispositions de l'article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;
Attendu qu'un avenant au contrat de bail a été signé entre les parties prévoyant que le loyer du mois de juin 2018 serait offert à Madame [E] dans la mesure où elle n'a intégré le logement que la dernière semaine du mois considéré ;
Que ce même avenant prévoyait également que le matériel acheté par la locataire en vue de remettre le logement en l'état serait remboursé par les bailleurs, sur présentation des factures correspondantes ;
Attendu, en ce qui concerne le paiement du loyer du mois de juin 2018, que Madame [E] invoque avoir réglé ce loyer et ne pas en avoir reçu le remboursement, pourtant prévu aux termes de l'avenant ;
Attendu néanmoins qu'elle ne verse au débat aucune pièce démontrant qu'elle a effectivement réglé le loyer dû au titre du mois de juin 2018 et n'a, par la suite, pas été remboursée ;
Attendu, en outre, qu'elle n'est pas fondée à invoquer une somme en compensation de l'impossibilité de jouir du bail durant les trois premières semaines du mois de juin 2018 dans la mesure où elle a bénéficié de la gratuité du loyer pour l'ensemble du mois de juin 2018 ;
Attendu, en ce qui concerne le remboursement du matériel acheté par la locataire, que Madame [E] ne verse aux débats aucune facture établissant la réalité des frais engagés en vue de la remise en l'état du logement loué ;
Qu'il résulte de tout ce qui précède que Madame [E] doit être déboutée de ses demandes tendant à ce que lui soit octroyée une indemnité d'un montant de 975 € au titre de l'absence de jouissance du bien durant les trois premières semaines du bail et une indemnité d'un montant de 994, 55 € au titre du remboursement des travaux de remise en l'état réalisés dans l'appartement ;
Attendu qu'aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location et a été versé par le locataire, il doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ;
Attendu qu'en application de l'article 1347 du Code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ;
Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties, en date du 2 juillet 2018, prévoit le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, soit la somme de 1 300 € ;
Que Madame [E] déclare que ce dépôt de garantie ne lui a pas été remboursé ;
Que les époux [Y], informés de cette allégation, n'ont pas répliqué, notamment en apportant la preuve d'un tel remboursement ;
Qu'ils devront donc rembourser à Madame [E] le montant de son dépôt de garantie ;
Que cette somme devra donc venir en déduction des sommes dues par Madame [E] aux époux [Y], portant cette dette à la somme de 3 250 € ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où toutes les parties ont formulé, en cause d'appel, des prétentions dont une partie au moins n'a pas été accueillie ;
Attendu que, pour cette même raison, les dépens resteront à la charge de chacune des parties qui les a exposés ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
REFORME le jugement rendu en date du 4 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a condamné Madame [E] à verser aux époux [Y] la somme de 1 950 € au titre des loyers dus du 1er septembre au 15 octobre 2018 ;
LE CONFIRME pour le surplus ;
REJETTE toute autre demande ;
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,
DIT Madame [E] redevable de la somme de 4 550 € au titre des loyers dus, aux époux [Y], du 1er septembre au 15 décembre 2018 ;
DIT Monsieur et Madame [Y] redevables de la somme de 1 300 €, à l'égard de Madame [E], au titre du remboursement de son dépôt de garantie ;
ORDONNE la compensation des deux dettes ;
CONDAMNE Madame [E] à verser aux époux [Y] la somme de 3 250 € au titre des sommes dus en application du contrat de bail conclu entre les parties en date du 2 juillet 2018 ;
REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE chacune des parties à supporter les dépens d'appel par elle exposés.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
