COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 15 NOVEMBRE 2022
N° 2022/358
Rôle N° RG 19/09809 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOK3
[H] [D] veuve [N]
[J] [D]
C/
[I], [W], [K] [A] épouse [U]
[B], [R], [X] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Emmanuelle PLAN
- Me Bertrand PIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 09 Juillet 2018 enregistré u répertoire général sous le n° 17/02295.
APPELANTS
Madame [H] [D] veuve [N]
née le 28 Juin 1959 à ALGER
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Emmanuelle PLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE.
Monsieur [J] [D]
né le 29 Mars 1962 à [Localité 11]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Emmanuelle PLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE.
INTIMES
Madame [I], [W], [K] [A] épouse [U]
née le 05 Octobre 1971 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 4]
représentée et assistée par Me Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON.
Monsieur [B], [R], [X] [U]
né le 21 Décembre 1967 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 4]
représenté et assisté par Me Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON.
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Charlotte COMBARET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2022,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique dressé à [Localité 9] le 23 avril 2015 par Me [C], notaire à [Localité 8] (Meurthe et Moselle), au domicile de Mme [M], celle-ci âgée de 83 ans, a vendu en viager à Mme [I] [A] épouse [U] et à M. [B] [U], un bien immobilier d'une valeur vénale de 160'000 €, soit un appartement de 26 m² dans une copropriété sise [Adresse 2] (83), moyennant le versement d'une somme de 40'000 €, au titre du bouquet et une rente annuelle viagère révisable d'un montant de
6 000 € l'an, soit 500 € par mois, la crédit rentière conservant un droit d'usage et d'habitation sur la résidence secondaire vendue, et payant les charges comprises dans le budget prévisionnel jusqu'à l'extinction de son droit.
[T] [M] est décédée moins de six mois plus tard, le 27 septembre 2015.
Mme [H] [D] veuve [N] et M. [J] [D], les ayants droit de la défunte, découvrant l'existence de cette vente immobilière au moment du règlement de la succession de leur mère, ont assigné par exploit du 14 avril 2017 les époux [U], en nullité de la vente viagère au visa des articles 1967 et 1975 du code civil, en soutenant que le prix de vente n'était pas réel et sérieux, et que l'état de santé de la venderesse était connu des acquéreurs au moment de l'acte, [T] [M] bénéficiant de soins palliatifs.
Par jugement en date du 9 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a rejeté la demande de nullité de la vente viagère et la demande reconventionnelle pour procédure abusive, et condamné in solidum Mme [H] [D] veuve [N] et M. [J] [D] à payer à Mme [I] [A] et à M. [B] [U] la somme de 1500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le 19 juin 2019 Mme [H] [D] veuve [N] et M. [J] [D] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 8 juin 2020 ils demandent à la cour :
' d'infirmer le jugement entrepris ;
' de dire que l'état de santé de Mme [M] était désespéré et que son décès était prévisible pour toute personne raisonnablement diligente l'époque de la vente ; de dire que les conditions dans lesquelles M. [U], agent immobilier, est entré en relation avec elle confirment la connaissance par les acquéreurs de l'absence d'aléa ;
' de dire que Mme [M] n'avait pas d'autre intérêt à cet acte que de dilapider son patrimoine dans le but de le faire échapper à sa succession et à ses enfants ;
' de constater l'absence de prix réel et sérieux et de dire que la vente en viager est radicalement nulle pour absence d'aléa et vileté du prix ;
' de prononcer en conséquence la nullité de la vente viagère du 23 avril 2015 portant sur l'immeuble sis à [Adresse 7] ;
' de condamner les époux [U] à payer aux consorts [D] une indemnité d'occupation d'un montant de 700 € par mois à compter du 27 septembre 2015 (date d'entrée en jouissance) jusqu'à la parfaite libération des lieux, soit la somme de 33'600 €, à parfaire au 1er octobre 2019;
' de débouter les époux [U] de toutes leurs demandes ;
' et de condamner Mme [I] [A] et M. [B] [U] aux entiers dépens avec distraction, ainsi qu'au règlement à chacun des appelants de la somme de 4000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile:
Par conclusions du 6 août 2020, Mme [I] [A] épouse [U] et M. [B] [U] demandent à la cour :
À titre principal
' de déclarer l'appel irrecevable au regard de l'acquiescement implicite au jugement effectué par les consorts [D] ;
À titre subsidiaire
' de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la vente viagère;
' de l'infirmer en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive;
' de débouter les consorts [D] de leurs demandes ;
' de constater que la vente viagère du 23 avril 2015 s'est faite à un prix réel et sérieux ; que l'état de santé de Mme [M] à l'époque de la vente ne constituait pas une absence d'aléa,
et qu'ils ignoraient son état de santé au moment de la vente ;
' et de condamner les consorts [D] à leur payer la somme de 5000 €, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 4000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Il convient de relever en premier lieu que les intimés ne plaident pas utilement que la lettre du précédent conseil des consorts [D] contiendrait un acquiescement au jugement déféré, et que dès lors l'appel qu'ils ont formé par la suite ne serait pas recevable, dans la mesure où cette lettre se borne à adresser aux époux [U] un chèque de règlement sur la Carpa pour un montant de 1500 €, correspondant selon les termes de la missive 'au montant de la condamnation des consorts [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile mis à la charge de mes clients', sans autre précision, ce qui ne vaut pas acquiescement explicite au jugement rendu, bien que non exécutoire par provision, d'où il suit le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par les époux [U].
Au fond, les consorts [D] font valoir au soutien de leur appel que leur mère a été intubée le 9 septembre 2015 et qu'elle est décédée le 27 septembre 2015 à l'âge de 83 ans des suites d'une récidive d'un cancer de l''sophage ; que depuis le 2 octobre 2013 elle était prise en charge à 100 % par la sécurité sociale pour affection de longue durée ; que son cancer s'étant généralisé en 2014, depuis lors elle se rendait chez son oncologue une fois par mois ; que depuis le 27 mars 2015 le cancer de Mme [M] n'était plus traité que de façon palliative, de sorte que son pronostic vital était déjà engagé, ce qui retire tout aléa à la vente ; qu'elle ne se nourrissait qu'avec des nutriments en bouteille ; que c'est dans ces conditions qu'elle a signé le compromis de la vente de son appartement de 3 mars 2015 ; que dans les semaines précédent la vente viagère, elle avait été de nouveau hospitalisée, raison pour laquelle elle n'a pu se déplacer à l'étude d'un notaire, et que c'est la notaire qui est venue à son domicile ; qu'ils sont héritiers réservataires et qu'ils ont découvert lors de liquidation de la succession la vente à vil prix intervenue ; qu'eu égard à l'espérance de Mme [M], aucune décote de valeur n'était à appliquer ; que des témoins qui n'avaient pas partie liée avec le vendeur attestent de sa fragilité ; que Mme [F] [Y] [H], une amie de 25 ans, cadre infirmière, atteste que Mme [M] lui avait parlé en 2014 de son projet de viager en lui proposant le bien immobilier en cause à 65'000 €, le bouquet avec des mensualités de 850 €, ce que son amie lui avait déconseillé, s'étonnant de sa démarche compte tenu de son état de santé ; que la s'ur aînée de Mme [T] [M], [E], témoigne de manière tout aussi circonstanciée ;
«(. . .) Ma soeur était atteinte d'un cancer de l'oesophage qui la rongeait. En mars 2014, elle
subit une chimiothérapie qui l'a beaucoup affaiblie, elle n 'était pas dupe, elle sentait bien que son état de santé était très préoccupant. j'ai vu pour la dernière fois ma soeur en novembre 2014.]e l'avais trouvée changée, le teint gris d'une personne malade ( . .). En février 2015 elle se sentait de plus en plus fatiguée. Très faible car elle n'arrivait pas à s'alimenter, elle se nourrissait de boissons liquides ».
que M. [L], cousin éloigné de Mme [M] témoigne également :
«( ...) [T] pratiquait de l'automédication cumulée à ses ordonnances médicales en s'administrant des remèdes conseillés par son entourage tels que Valium, Tranxene, etc ...
pour la soulager des douleurs et sa souffrance. Elle se savait très gravement malade sans
aucune illusion sur son espérance de vie et la fatalité à brève échéance.
Elle a subi en mars/avril 2014 une série de séances de chimiothérapie ainsi que les effets secondaires (perte de ses cheveux) qui l'ont atteint dans son moral et son comportement.
[T] était une femme très attentive à son image elle se sentait dégradée. En juin et juillet 2014 la radiothérapie a succédé à son traitement médical primaire. (') [T] [M] était en détresse psychologique du fait de la gravité de sa maladie. Son état ne pouvait pas passer inaperçu un officier civil qui n'a pas pris la mesure de sa vulnérabilité de personnes âgées et de son état de santé visible » ;
que le fait que les quelques semaines avant son décès Mme [M] ait considérablement baissé le montant de ses prétentions à une somme dérisoire démontre le caractère de fraude aux droits des héritiers réservataires ; que se sachant malade, il s'agissait d'un moyen de déshériter de toute urgence ses héritiers avec lesquels elle était en froid, de leurs droits successoraux à venir ; qu'à peine la vente signée, elle a utilisé les sommes qu'elle venait de recevoir de son débirentier pour améliorer l'appartement en effectuant des travaux qui incombent normalement à ce dernier (notamment des baies vitrées pour un montant de 2000 €), alors qu'il ne s'agissait que de sa résidence secondaire ; qu'auparavant elle a cédé l'essentiel de son épargne à des tiers à la succession en les nommant bénéficiaires d'assurance-vie pour près de 300'000 € ;et qu'il n'était donc absolument pas urgent, ni de son intérêt de vendre ; que se sachant condamnée à brève échéance et disposant d'économies considérables Mme [M] propriétaire de sa résidence principale et disposant d'une pension de retraite, n'avait aucun véritable intérêt à cette opération, contrairement à ce que le tribunal a jugé.
Mais ce faisant, les héritiers établissent plutôt par leurs explications le consentement de leur mère à la vente à tout prix, dans l'unique but, à l'approche de sa mort, de les priver du bien immobilier litigieux. Et ils ne rapportent pas davantage la preuve qui leur incombe de la connaissance qu'auraient eue les acquéreurs de l'imminence du décès de la venderesse, et par conséquent de l'absence d'aléa, le grand âge et la fragilité physique apparente d'[T] [M] étant insuffisants à cet égard.
En effet s'agissant du moyen des appelants tiré de l'absence d'aléa, le premier juge a déjà exactement répondu que l'aléa contenu dans le contrat de vente viagère s' entend de l'impossibilité pour l'acquéreur de connaître au jour de la vente le nombre de versements périodiques qu'il devra verser au vendeur avant le décès de celui-ci ; que l'aléa est ainsi déterminé en fonction de l'âge du vendeur, mais également en fonction de son état de santé ; que le demandeur à la nullité doit démontrer plusieurs éléments :
-I'existence d'une maladie au moment du contrat,
-la connaissance par le débirentier de la maladie du vendeur,
- le lien de causalité entre le décès et la maladie,
-le décès du vendeur dans les vingt jours de la vente ou, si le décès du vendeur intervient plus de 20 jours après la vente, la connaissance par l'acquéreur de la gravité de l'état de santé du vendeur et de l'imminence de son décès.
Les consorts [D] produisent des éléments médicaux, et notamment des lettres échangées entre le Dr [S] [P] et le Dr [V] sans démontrer que les acquéreurs les auraient connus au moment de la vente et appris de quelque manière la nature de la maladie dont [T] [M] était atteinte, et a fortiori, son issue fatale à court terme.
Maître [G] [C], notaire, atteste à l'opposé et de manière circonstanciée, que lors de la signature de la vente, [T] [M] paraissait en bonne santé et qu'elle ne montrait pas l'altération de sa santé excepté son grand âge ; qu'elle leur a offert aimablement un gâteau après signature et qu'elle s'est même renseignée auprès de cet officier ministériel pour vendre aussi en viager le bien immobilier dans lequel ils se trouvaient pour signer l'acte authentique.
Le tribunal a dès lors justement écarté ce moyen.
S'agissant ensuite du moyen des appelants tiré de la vileté du prix convenu, il convient de rappeler le principe selon lequel en application de l'article 1976 du code civil, « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer », l'article 1591 du même code ajoutant que « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties».
Le prix doit toutefois non seulement exister, mais être réel et sérieux pour que la vente ne soit pas entachée de nullité.
Pour l'apprécier dans le cadre d'une vente viagère, il convient de comparer, d'une part, les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente, et d' autre part, la valeur des prestations fournies, à savoir notamment le paiement du bouquet, le montant de la rente ainsi que l'éventuel droit d'usage et d'habitation que le vendeur peut se réserver.
Le bien vendu, un appartement d'environ 26 m² avec garage et vue sur la mer, est évalué à 160'000 € dans l'acte de vente viagère.
Les appelants ne discutent pas cette valeur vénale, qui correspond à celle retenue par M. [O] [Z], l'expert foncier qu'ils ont mandaté.
Celui-ci indique en effet lui-même que les lots de la copropriété concernés sont globalement estimés à 160 000 €, ce qui correspond à un prix du mètre carré de 5 178,44 €, cohérent par rapport aux prix du marché et à la situation privilégiée de l'immeuble sis face à la mer, à [Localité 6].
Les consorts [D] font valoir que le revenu locatif moyen de ce logement s'établit à la somme de 733 € en location classique permanente, soit 8800 € par an et à la somme de 848 € en location saisonnière soit un revenu annuel s'élevant à 10'180 €, soit selon eux, une différence de plus de 300 € par mois entre la rente dans la vente intervenue au profit des époux [U] (500 €) et celle qui aurait dû être fixée (805 €) ;
Mais leur expert a retenu lui-même la valeur locative moyenne s'élevant à 733,33 € en appliquant un taux de 5,50 % sur un capital de 160 000 €.
Toutefois il y a lieu de déduire de cette valeur vénale la réserve d'usufruit au profit de la venderesse, même si elle est décédée peu après.
Celle-ci a été évaluée dans l'acte à 47'735 €, soit environ à 30 % et une valeur résiduelle de 112'265 € correspondant à une valeur locative par application de ce même taux de 5,5 % à 6 174 € par an ou 514 € par mois.
En affectant la valeur locative d'une moins-value de 20 % correspondant mieux à l'espérance de vie moyenne d'une personne agée plus de 80 ans selon le barème fiscal de l'usufruit, la valeur résiduelle de la rente est de 586 € mensuels.
En comparaison avec ce dernier montant, les acquéreurs s'étant engagés au paiement d'une rente de 500 € par mois s'ajoutant au bouquet de 40'000 €, le prix convenu entre les parties est réel et sérieux.
La demande d'annulation du contrat de vente viagère sur le fondement de la vileté du prix a ainsi été justement rejetée par le tribunal.
En définitive le jugement déféré sera entièrement approuvé.
L'exercice d'une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que s'il est démontré l'existence d'une erreur grossière équipollente au dol ou l'intention de nuire ; aucun abus du droit d'ester en justice ne peut être retenu au cas d'espèce, d'où il suit le rejet de la demande de dommages intérêts présentée par les époux [U] pour procédure abusive.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Rejette la fin de non recevoir soulevée,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant
Déboute les intimés de leur demande reconventionnelle tendant à l'octroi de dommages et intérêts,
Condamne in solidum Mme [H] [D] veuve [N] et M. [J] [D] aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
