COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
N°2022/427
Rôle N° RG 17/11455 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAW7I
[Z] [D] [J]
C/
SA NEXITY STUDEA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ,
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Mars 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/00990.
APPELANT
Monsieur [Z] [D] [J]
né le 15 Mars 1976 à CORK, demeurant [Adresse 2] / IRLANDE
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Gabrielle EISENSCHER, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SA NEXITY STUDEA anciennement dénommée LAMY RESIDENCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège (assignée à personne morale le 13/10/2017), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Rémi-pierre DRAI, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président- Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 18 décembre 2003, la société BOUYGUES IMMOBILIER a vendu à Monsieur [G] [J] et Monsieur [Z] [J] dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement une villa meublée et un emplacement de parking moyennant un prix de 248.060, 19 euros.
Ce bien était situé dans une copropriété au sein de laquelle devait être exploitée une résidence services.
Parallèlement à cette acquisition, a été signé, le 28 mars 2003, un bail commercial d'une durée de neuf années à effet rétroactif au premier décembre 2002, conclu par les consorts [J] au profit de la société GESTRIM RESIDENCES SERVICES, preneur, société absorbée par la suite par la SA LAMY RESIDENCES, devenue SA NEXITY STUDEA.
Monsieur [G] [J] est décédé le 08 septembre 2012 et Monsieur [Z] [J] est devenu seul propriétaire du bien immobilier.
Le 24 janvier 2013, le tribunal d'instance de Cannes a rendu une décision relative aux sous-locataires, les consorts [B].
Le 13 février 2014, se prévalant de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, Monsieur [Z] [J] a assigné la SA NEXITY SERVICES STUDEA aux fins principalement d'obtenir le paiement d'indemnités d'occupation, d'indemnités de retard, le paiement de charges locatives, le paiement des frais exposés dans une procédure [B] (sous-locataires) et le versement de dommages et intérêts.
Par courrier du 05 septembre 2014, le conseil du preneur informait le conseil du bailleur que l'expulsion des sous-locataires était intervenue le 11 août 2014 et que les clés avaient été restituées à l'huissier de justice. Ces dernières étaient remises à Monsieur [J] le 11 septembre 2014.
Le premier octobre 2015, Monsieur [J] a vendu son bien à Monsieur [F] moyennant un prix de 250.000 euros, vente qui succédait à un compromis datant du 17 juin 2015.
Par jugement contradictoire du 30 mars 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- déclaré sans objet la demande de Monsieur [J] tendant à obtenir qu'il soit dit qu'il conserve la qualité de demandeur,
- déclaré [recevables] les demandes formulées par Monsieur [J] relatives au versement d'un loyer ou au paiement d'une indemnité d'occupation, aux charges récupérables, aux frais engagés dans le cadre de la procédure intervenue devant le tribunal d'instance et au titre de son préjudice moral et au titre de son préjudice moral [en réalité, financier],
- débouté Monsieur [J] de ses demandes,
- condamné Monsieur [J] à verser à la SA NEXITY STUDEA la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [J] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le premier juge a estimé qu'il ne pouvait être fait le reproche à Monsieur [J] de n'avoir formé aucune demande à l'occasion de la procédure initiée par les époux [B], alors sous-locataires du bien immobilier. Il a estimé que sa demande actuelle ne violait pas le principe de concentration des moyens, puisque Messieurs [J] avaient, dans le cadre de la précédente instance, réservé leurs droits à l'égard de la SA LAMY RESIDENCES et du gestionnaire d'exploitation, la SA CITEA. Il a estimé que le choix procédural des consorts [J] n'avait pas été contesté.
Il a ajouté que les demandes de Monsieur [J] au titre des dégradations locatives étaient également recevables puisqu'elles se fondaient sur des faits postérieurs à ce jugement.
Il a rappelé que Monsieur [J] reprochait à la SA NEXITY STUDEA de n'avoir pas procédé aux démarches nécessaires en vue de faire cesser l'occupation des sous-locataires malgré leurs défaillances dans le paiement des loyers. Il a estimé que cette société n'avait pas eu de comportement fautif puisqu'elle avait intenté une action en justice en 2006 et 2010 et qu'elle avait fait délivrer des commandements de payer. Il a indiqué qu'elle avait engagé une procédure pour obtenir l'expulsion des époux [B] plus de 18 mois avant la date d'expiration du bail. Il en a conclu que les demandes de Monsieur [J] au titre du paiement d'indemnités d'occupation, de charges et d'indemnisation au titre de son préjudice financier et moral devaient être rejetées.
Il a rejeté la demande indemnitaire formée par Monsieur [J] qui affirmait que l'état dégradé du bien, de la responsabilité de son preneur, lui avait créé un préjudice lié à la perte de valeur du bien et à une vente défavorable. Il a ajouté que les éléments défavorables mentionnés sur l'avis de valeur du bien étaient pour l'essentiel en lien avec des éléments qui n'étaient pas de la responsabilité du preneur (caractéristique de la construction ; absence d'intimité dans le jardin, présence d'un arbre soulevant la terrasse). Il a estimé, à la lecture d'un procès-verbal d'huissier, que les dégradations évoquées dans cet acte relevaient pour l'essentiel d'une usure normale des lieux loués. Pour le reste, il a estimé qu'il n'était pas démontré que le préjudice allégué était en lien avec les dégradations locatives.
Enfin, il a rejeté la demande de Monsieur [J] au titre de la dégradation du mobilier. Il a estimé que les pièces produites ne caractérisaient pas une perte intégrale du mobilier qui équipait les lieux lors de la signature du bail initial. Il a jugé qu'il ne démontrait pas que la dégradation du mobilier et la perte de valeur consécutive après plus de neuf années de location excédait une usure normale des meubles concernés.
Le 15 juin 2017, Monsieur [J] a formé un appel général de cette décision.
La SA NEXITY STUDEA a constitué avocat.
Par arrêt avant dire-droit du 29 novembre 2018, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné une mesure d'expertise aux fins de déterminer l'état du bien immobilier lors de sa restitution, de fournir tous éléments utiles permettant de déterminer les responsabilités encourues et de chiffrer le coût des divers préjudices subis. L'affaire a été renvoyée à la mise en état.
Le rapport d'expertise a été déposé le 23 février 2022.
Par conclusions notifiées le 18 août 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [J] demande à la cour de statuer en ce sens :
'
Vu la responsabilité contractuelle du preneur NEXITY envers le bailleur [J],
Vu notamment les Articles 1709, 1728, 1730, 1731, 1735 et 1737 du Code Civil, auxquels les Articles L145-1 et suivants du Code de Commerce ne dérogent pas,
Vu le Rapport d'Expertise
CONFIRMER le jugement entrepris, prononcé par la 1 ère Chambre civile Section A près le
Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 mars 2017 (RG 14/00990), en ce qu'il a déclaré les exceptions d'irrecevabilité formulées par la Société NEXITY STUDEA irrecevables ;
Au fond,
INFIRMER ledit jugement entrepris en l'ensemble de son dispositif ;
Plus précisément :
DIRE ET JUGER que Monsieur [J] [Z] dispose bien de la qualité de demandeur qui perdure après la vente intervenue le 01 Octobre 2015, l'acte de vente lui conservant cette qualité ([J]/ [F] : acte de vente 01/10/2015),
DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu à application du principe d'ESTOPPEL ni au principe de concentration des moyens (ancien article 1351 du Code Civil),
DIRE ET JUGER que la Société SA NEXITY STUDEA a violé ses obligations contractuelles envers le bailleur tant en ce qui concerne l'obligation de restitution du bien immobilier et des meubles en parfait état que l'obligation de verser un loyer ou une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des clés, intervenue le 11 Septembre 2014, le terme du contrat de bail étant le 30/11/2011/
EN CONSÉQUENCE,
CONDAMNER le Preneur la SA NEXITY STUDEA à verser au bailleur, Monsieur [Z] [J] :
- le montant pour l'indemnité d'occupation du 01/12/2011 (fin du congé) au 11/09/2014 (restitution des clés), 45.991,44 €.
des pénalités de retard contractuelles sur la base suivante :
2014 : 2,04 %
2013 : 2,04 %
2012 : 2,71 %
2011 : 2,38 %
- la somme de 1.465,10 Euros au titre des frais indûment exposés dans la procédure [B]
- le montant des charges locatives de copropriété récupérables : 8.531,64 euros,
- le montant du mobilier non restitué : 10.939,81 euros,
- l'indemnisation de la perte de valeur du bien: 100.000 euros,
- la somme de 5.000 euros au titre du préjudice financier issu de la charge du prêt sans perception de loyer,
- la somme de 25.000 euros au titre du préjudice moral,
CONDAMNER la Société SA NEXITY STUDEA à verser à Monsieur [Z] [J] une somme de 35.480,02 € TTC au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile et du contrat de bail.
CONDAMNER la Société SA NEXITY STUDEA aux entiers dépens d'appel , en ce compris les frais de constats et les frais d'expertise de 7.740 €, lesquels seront recouvrés par la SCP GALATA GINEZ, conformément à l'Article 699 du Code de Procédure Civile, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit'.
Il reproche à son preneur, la SA NEXITY STUDEA, d'avoir cessé de lui verser les loyers à compter du mois de novembre 2011, de ne pas lui avoir restitué les locaux à l'échéance du bail et de les lui avoir restitués en mauvais état, violant de ce fait son obligation d'entretien. Il estime que les agissements des sous-locataires n'exonèrent pas le preneur de ses obligations.
Il soutient que le preneur a commis à son égard des fautes contractuelles en lien avec sa mauvaise gestion de la sous-location.
Il conteste avoir refusé de s'associer aux demandes de son preneur relatives à l'expulsion des sous-locataires. Il souligne n'avoir aucun lien de droit avec les sous-locataires et note n'avoir été avisé que tardivement des difficultés rencontrées avec ces derniers.
Il fait état de plusieurs fautes contractuelles de son preneur.
Il expose que son bien a subi une forte perte en valeur en raison de l'état dans lequel il lui a été restitué.
Il sollicite le versement par son preneur d'indemnités d'occupation jusqu'au jour de la restitution des clés, avec intérêt au taux d'escompte de la banque de France majoré de deux points, conformément aux stipulations contractuelles.
Il demande le remboursement des frais de justice et d'avocat qu'il a engagés ainsi que les charges locatives récupérables et la taxes d'ordures ménagères, conformément aux stipulations du bail commercial. Il demande à être indemnisé au titre du mobilier neuf qui avait été loué.
Il note que son preneur devait entretenir les lieux et qu'il ne peut faire état de la nécessaire vétusté des locaux liée à l'écoulement du temps. Il précise que le preneur devait prendre en charge la réparation de l'affaissement des dalles du salon.
Il fait état des préjudices subis liés à la restitution du bien en mauvais état. Il évoque ainsi une perte de 100.000 euros lors de la vente du bien et conteste l'incidence d'une TVA remboursée en 2015.
Il sollicite l'indemnisation de préjudices matériels liés aux difficultés de remboursement de son prêt immobilier et d'un préjudice moral.
Par conclusions notifiées le 07 septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SA NEXITY STUDEA demande à la cour de statuer en ce sens :
'
In limine litis
PRONONCER la nullité du rapport déposé par Monsieur [T] le 22 février 2022.
A titre principal,
INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Grasse du 30 mars 2017, en ce qu'il a déclaré les demandes de Monsieur [J] recevables, et le CONFIRMER pour le surplus
Et statuant à nouveau,
DIRE et JUGER que Monsieur [J] n'a pas formé dans le cadre de la procédure initiée devant le Tribunal d'instance de Cannes ayant abouti au jugement du 24 janvier 2013 de demandes contre NEXITY STUDEA,
DECLARER les demandes de Monsieur [J] dans le cadre de la présente instance irrecevables sur le fondement du principe de la concentration des moyens,
DEBOUTER Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées contre NEXITY STUDEA,
CONDAMNER Monsieur [J] à supporter l'ensemble des dépens de la procédure et
notamment les honoraires de l'expert,
CONDAMNER Monsieur [J] à payer à NEXITY STUDEA une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Grasse le 30 mars 2017
en toutes ses dispositions,
CONDAMNER Monsieur [J] à supporter l'ensemble des dépens de la procédure et notamment les honoraires de l'expert,
CONDAMNER Monsieur [J] à payer à NEXITY STUDEA une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour infirmerait le jugement du Tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de ses demandes contre NEXITY STUDEA,
DIRE et JUGER que NEXITY STUDEA ne saurait être condamnée à une somme supérieure
à 21.379,20 euros, tous chefs de préjudice confondus,
DEBOUTER Monsieur [J] de toutes ses demandes, moyens et prétentions plus amples
CONDAMNER Monsieur [J] à supporter l'ensemble des dépens de la procédure et
notamment les honoraires de l'expert
CONDAMNER Monsieur [J] à payer à NEXITY STUDEA une somme de 10.000 € au
titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile'.
Elle soutient avoir donné congé du bail commercial pour le 30 novembre 2011 et expose les difficultés rencontrées avec ses locataires (sous-locataires de Monsieur [J]). Elle conteste devoir des indemnités d'occupation puisqu'elle n'est pas responsable du maintien dans les lieux des sous-locataires, à la suite de la délivrance de son congé à son bailleur.
Elle soulève une fin de non-recevoir tirée du principe de la concentration des moyens. Elle expose que Monsieur [J] était partie à la procédure l'opposant aux consorts [B] et qu'il aurait dû former ses demandes à son encontre lors de cette instance.
Elle soulève subsidiairement la nullité du rapport d'expertise au motif d'une partialité alléguée de l'expert, qui n'aurait tenu compte ni de ses observations ni des pièces qu'elle a produites . Elle lui reproche également une violation du principe du contradictoire.
A titre plus subsidiaire, elle soutient le mal fondé des demandes d'indemnisation de Monsieur [J].
Elle précise que le loyer mensuel qui pourrait être pris en compte s'élève à 1192,10 euros, sans tenir compte de la TVA. Elle s'oppose à un indexation contractuelle des indemnités d'occupation puisque le bail n'a pas été renouvelé et ne s'est pas poursuivi. Elle adopte le même argument pour les pénalités de retard contractuelles.
Elle note que l'éventuel préjudice du maintien dans les lieux des sous-locataires n'aurait pu être réparé que par un recours contre l'Etat, en l'absence d'intervention immédiate de la force publique. Elle ajoute que le propriétaire du bien n'a fait aucune diligence pour tenter d'obtenir l'expulsion des sous-locataires.
Elle s'oppose à la demande de Monsieur [J] d'être remboursé des frais exposés dans la procédure intentée dans le cadre de la procédure [B]. Elle souligne n'avoir pas été condamnée aux dépens et précise qu'il s'agit d'une procédure sans représentation obligatoire.
Elle s'oppose à la demande de Monsieur [J] au titre des charges locatives, indiquant qu'elles ne sont pas justifiées, que les pièces produites sont relatives à une période à laquelle elle n'était plus preneur et que leur règlement effectif n'est pas démontré. Elle précise qu'il ne peut pas plus revendiquer une perte de chance de relouer le logement. Elle ajoute que le décompte produit ne ventile pas le montant des charges qui restaient à la charge éventuelle du bailleur.
Elle soutient qu'il ne justifie d'aucune perte de mobilier et s'oppose à toute indemnisation.
Elle note qu'il ne démontre pas l'existence d'une moins-value financière.
Elle expose n'être pas responsable des conséquences découlant d'un sinistre ayant affecté les dalles du rez-de-chaussée et soutient qu'elle a mis en mesure Monsieur [J] de s'en occuper.
Elle s'oppose à la demande de ce dernier au titre du prêt immobilier et au titre d'un préjudice moral.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2022.
MOTIVATION
Sur la nullité du rapport d'expertise
Selon l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.
La société NEXITY STUDEA soulève la violation du principe du contradictoire par l'expert; à ce titre, elle n'a pas à démontrer l'existence d'un grief.
L'expertise a été menée en deux temps, après un relevé de caducité; la première réunion d'expertise s'est déroulée de façon contradictoire le 30 janvier 2019 et la deuxième réunion, en visio-conférence, le 19 février 2021, toujours de façon contradictoire.
Les pièces produites par la société NEXITY STUDEA ont été réceptionnées par l'expert le 13 janvier 2022 ; la société NEXITY STUDEA ne démontre pas que ces pièces n'auraient pas été prises en compte. Bien au contraire, une analyse précise du procès-verbal d'huissier du 22 août 2014, communiquée par le conseil de cette société, a été effectuée. Par ailleurs, l'expert mentionne (pages 46 et 47) qu'à l'appui des pièces qu'il a reçues le 13 janvier 2022, il a apporté des compléments et amendé ses commentaires, en ajoutant notamment un détail technique . Les pièces relatives au sinistre ont également été évoquées et prises en compte (pages 35 et 36).
L'expert a répondu aux dires de la société NEXITY STUDEA et cette société ne justifie pas de l'existence de dires auxquels ce dernier n'aurait pas répondu. L'expert précise d'ailleurs (page 49), en réponse à un dire de la société NEXITY STUDEA du 04 janvier 2022, qu'il a répondu à l'ensemble des observations de celle-ci, la renvoie à ses commentaires et répond aux critiques qui lui sont faites.
La société NEXITY STUDEA ne démontre donc pas que l'expert aurait violé le principe du contradictoire. Elle ne démontre pas plus qu'il se serait montré partial et aurait favorisé Monsieur [J].
En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité du rapport d'expertise formée par la société NEXITY STUDEA.
Sur le recevabilité des demandes de Monsieur [J]
La société NEXITY STUDEA allègue d'une irrecevabilité des demandes de Monsieur [J] au motif qu'il n'aurait formé aucune demande à son encontre dans le cadre de la procédure dans laquelle il était intervenu et qui concernait la situation locative des consorts [B], locataires du preneur commercial.
Dans le cadre procédure initiée par les époux [B] en contestation d'un commandement de payer qui leur avait été délivré par leur bailleur, la société NEXITY STUDEA, cette dernière, locataire principale commerciale, avait fait intervenir les consorts [J] en leur qualité de propriétaire des lieux (et bailleurs commerciaux). Les consorts [J] n'ont formé aucune demande chiffrée à l'encontre de la société NEXITY STUDEA.
La concentration des moyens est différente de la concentration des prétentions. Les consorts [J] ne pouvaient par ailleurs, compte tenu de la chronologie des faits, solliciter des indemnités à leur locataire commerciale puisque la maison restait occupée par les consorts [B] et que les lieux n'avaient pas été restitués par la société NEXITY STUDEA à leur bailleur; ainsi, Monsieur [J] n'a pas violé l'obligation de concentration des moyens.
Dès lors, les demandes indemnitaires formées par Monsieur [J] sont recevables.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les indemnités d'occupation
Sur le principe d'une indemnité d'occupation à la charge de la société NEXITY STUDEA
Il n'est en fait pas contesté par les parties que le bail commercial principal liant Monsieur [J] à la société NEXITY STUDEA a été résilié le 30 novembre 2011; Monsieur [J] demande d'ailleurs des indemnités d'occupation pour la période postérieure à cette date et non des loyers.
La société NEXITY STUDEA estime n'avoir pas à verser d'indemnités d'occupation au motif qu'elle ne serait pas responsable des agissements de ses locataires( sous-locataires à l'égard de Monsieur [J]).
Toutefois, la conclusion d'un contrat de sous-location ne modifie pas les rapports entre le propriétaire et le locataire principal; le locataire principal est garant vis-à-vis du propriétaire de la bonne exécution du contrat de bail par le sous-locataire; il est également responsable des dégradations commises par le sous-locataire, comme s'il occupait lui-même les locaux.
L'absence de lien juridique direct entre le bailleur principal et le sous-locataire est d'ailleurs précisée au bail commercial liant les parties qui mentionne, en son article 6 'Sous-location', que 'les sous-locataires n'auront aucun lien juridique avec le bailleur (...)'.
L'indemnité d'occupation est due à compter de la cessation du bail principal. Les sous-locataires de Monsieur [J], les consorts [B], étaient occupants des lieux du fait de la société NEXITY STUDEA, en raison d'un bail conclu entre eux. Le locataire principal (la société NEXITY STUDEA) dont le bail a été résilié le 30 novembre 2011, est donc redevable d'une indemnité d'occupation sur les locaux pris à bail due jusqu'à la libération complète de ceux-ci par les sous-locataires. Cette libération des lieux s'entend non seulement par le départ des sous-locataires, mais encore par le remise des clés au bailleur.
C'est donc à tort que cette société s'estime déliée du versement d'indemnités d'occupation. Elle ne démontre l'existence d'aucune faute de Monsieur [J] qui la dispenserait du versement de ces indemnités.
La société NEXITY STUDEA est recevable d'indemnités d'occupation à compter du premier décembre 2011 jusqu'au 11 septembre 2014, date de la remise des clés.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation due par la société NEXITY STUDEA est une indemnité d'occupation de droit commun qui est destinée à compenser la jouissance du bien occupé et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.
Le juge peut, conformément au principe de la réparation intégrale, assortir l'indemnité d'occupation des modalités qu'il estime nécessaires. Dans le cadre de la réparation intégrale de Monsieur [J] liée à l'occupation de son bien qui aurait dû lui être restitué à l'échéance du bail commercial du 30 novembre 2011 du fait du congé délivré par son preneur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1257,60 euros assortie de l'indexation sollicitée par Monsieur [J] et de valider la demande formulée par ce dernier. La société NEXITY STUDEA sera condamnée à lui verser la somme de 45.991,44 euros au titre des indemnités d'occupation.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande au titre des pénalités de retard contractuelles
Monsieur [J] sera débouté de sa demande au titre des pénalités de retard contractuelles qui ne s'appliquent que dans le cadre du contrat; or, la relation qui unit la SA NEXITY STUDEA et Monsieur [J] n'est plus contractuelle à compter du premier novembre 2011.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande au titre des charges locatives de copropriété et de la taxe d'ordures ménagères
La demande de Monsieur [J] concerne des charges locatives, visées par l'article 4 du bail commercial, pour une période postérieure à la fin d'effet du bail commercial liant les parties. Il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir condamner la société NEXITY STUDEA à lui verser la somme de 10.014,47 euros au titre de ces charges.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande au titre du mobilier non restitué
L'acte de vente passé entre les consorts [J] et la société BOUYGUES IMMOBILIER le 18 décembre 2003 ne fait pas état du prix du mobilier; l'existence du mobilier est évoquée dans cet acte dans le cadre de la mention de l'existence du bail commercial liant le vendeur à la société GESTRIM RESIDENCES SERVICES. Monsieur [J] produit au débat une facture de son vendeur faisant état de mobilier d'un montant de 10.939,81 euros, sans précision cependant sur les meubles et leur valeur unitaire. La notice détaillée du mobilier devant garnir les 'appartements de deux pièces' (pièce 16 de l'appelant) n'est pas suffisante et ne permet pas de savoir quel mobilier avec sa valeur unitaire meublait le bien lors de la prise d'effet du bail.
En outre, le bail liant les parties mentionne, dans son article 4 que 'le bailleur restera propriétaire, sans indemnité, du mobilier éventuellement renouvelé, sans qu'il puisse demander au départ du preneur la remise du mobilier en l'état initial, sauf en cas de détérioration excédant l'usure normale desdits mobiliers'.
Dès lors, Monsieur [J] sera débouté de sa demande tendant à être indemnisé du montant du mobilier à hauteur de 10.939,81 euros.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'indemnisation de la perte de valeur du bien
Le bail commercial liant les parties mentionne, dans son article 4, au chapitre 'entretien et réparations' que 'le preneur supportera les réparations locatives visées au décret 87-712 du 26 août 1987 (...) toutes autres réparations incomberont au bailleur. Le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de tous désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions incombant au bailleur.(...)'.
L'article 1731 du code civil énonce que s''il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Enfin, selon l'article 1735 du même code, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.
Il ressort de l'application de ces textes et du contrat de bail que la société NEXITY STUDEA était tenue de rendre le bien immobilier en bon état réparations locatives (menues réparations et entretien courant des éléments visés par le décret 87-712 du 26 août 2017) et de répondre des dégradations du bien soit liées à une absence de réparations locatives, soit liées à un acte volontaire des sous-locataires.
Le procès-verbal d'huissier du 22 août 2014, même s'il n'a pas été établi en présence de Monsieur [J], doit être pris en compte; versé au débat, il a pu faire l'objet d'un débat contradictoire. Il a été établi par un huissier dont les constatations font foi jusqu'à preuve contraire.
Il en est de même de celui établi à la demande de Monsieur [J], datant du 11 mars 2015; toutefois, il sera tenu compte du fait que les lieux ont été restitués à ce dernier en août 2014 et que le propriétaire a attendu plusieurs mois avant de faire établir un constat d'huissier. Ainsi, les moisissures dans la chambre principale qui n'avaient pas été constatées en août 2014 ne peuvent être prises en compte.
Il ressort de l'étude combinée des deux procès-verbaux d'huissier que sont à la charge du preneur :
- le maintien en état de propreté des murs et plafond,
- le remplacement des vitres détériorées,
- le nettoyage des dépôts calcaire et des joints,
- le mitigeur descellé de la salle d'eau,
- le changement des poignées de porte rayées ou dégradées,
- le rebouchage des trous,
- un carreau au sol cassé dans la cuisine,
- les nombreux éclats sur le plan de travail de la cuisine,
- volet roulant manuel cassé d'une des chambres.
La société NEXITY STUDEA a violé son obligation d'entretien.
Les difficultés de décollement du revêtement du sol carrelé du salon et de son affaissement ne sont manifestement pas en lien avec un défaut d'entretien ou de dégradations volontaires ; ce désordre a fait l'objet d'une déclaration de sinistre par le preneur en 2011 et un rapport établi par l'assureur 'dommages-ouvrages', le premier avril 2011, mentionne que les causes du dommages sont issues d'un défaut de pose. Monsieur [J] a été avisé de cette déclaration de sinistre dans le cadre de la procédure relative aux sous-locataires, en 2012. Or, l'intervention de l'assureur dommages-ouvrages était la conséquence du bail commercial qui stipulait que le bailleur autorisait le preneur et le subrogeait 'dans ses droits et obligations à la mise en jeu contre le vendeur-constructeur, de toute garantie de vente et de construction, telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu également l'assurance dommages-ouvrages'. Dès lors que le bail commercial se trouvait résilié au premier décembre 2011, il appartenait à Monsieur [J] de s'occuper du sinistre en sa qualité de propriétaire.
L'acquéreur du bien, Monsieur [F], a procédé à une rénovation du bien qu'il a revendu le 13 mai 2016.
Le coût de la rénovation du bien (réfection du carrelage dans le salon, mise en peinture du bien et réfection de tous les volets roulants) ne peut incomber au preneur, compte tenu des stipulations contractuelles.
La perte de chance implique la privation d'une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable.
Or, la violation par la société NEXITY STUDEA de son obligation d'entretien courant et de réparations a engendré au détriment de Monsieur [J] une perte de chance d'avoir pu vendre son bien à un meilleur prix.
Il ressort de l'avis de valeur vénale produit au débat qu'un bien équivalent, en bon état, pouvait se vendre entre 330.000 et 340.000 euros.
Monsieur [J] l'a revendu à Monsieur [F] pour un montant de 250.000 euros.
Ce dernier, qui l'a rénové, l'a revendu en mai 2016, à la somme de 345.000 euros.
Ainsi, la perte maximale ne peut être supérieure à 50.000 euros (puisque le bien, même s'il avait fait l'objet d'entretien courant, de menues réparations et des seules réparations pouvant être mises à la charge du preneur n'aurait pas été totalement rénové).
La perte de chance d'avoir pu vendre le bien à un meilleur prix, compte tenu des seules obligations contractuelles de la société NEXITY STUDEA, s'évalue à 8% de la somme de 50.000 euros, soit 4000 euros.
La société NEXITY STUDEA sera condamnée au versement de cette somme.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de Monsieur [J] au titre de son préjudice financier
Le bien avait été acquis par les consorts [J] moyennant la somme de 248.060,19 euros se décomposant en 207.408,19 euros (prix hors taxe) et 40.652 euros (au titre de la TVA). Cette somme était payée à concurrence de 141.000 euros par le biais d'un prêt de la Banque Privée Européenne. Ce prêt était payable en 225 mensualités. A compter du mois de novembre 2011, les mensualités s'élevaient à 885,83 euros.
Monsieur [J] justifie uniquement d'un impayé (sa pièce 70) d'un montant de 521,40 euros en décembre 2013. S'il n'a pu compter à partir du mois de décembre 2011 sur le loyer commercial pour prendre en charge son crédit, il ne démontre toutefois pas du préjudice financier spécifique qu'il a subi, étant précisé que son preneur est condamné au paiement d'indemnités d'occupation et que le bien était libéré au 11 août 2014.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de Monsieur [J] tendant à être remboursé des frais exposés dans le cadre de la procédure [B]
L'article 9 bis du bail évoqué par Monsieur [J] pour être remboursé des frais de justice et honoraires des avocats de la procédure [B], ne concerne que les frais et honoraires liés aux impayés du bail commercial et ne s'applique pas à la procédure à l'égard du sous-locataire.
Il sera débouté de cette demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le préjudice moral de Monsieur [J]
Monsieur [J] ne démontre pas avoir subi un préjudice autre que matériel, en lien avec cette procédure. Il sera débouté de sa demande tendant à voir condamner la société NEXITY STUDEA à lui verser la somme de 25.000 euros au titre de son préjudice moral. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les honoraires d'avocat visés dans le bail commercial
L'article 9bis du bail, intitulé 'pénalités de retard' évoque l'existence de pénalités en cas d'impayés locatifs et relève que s'il 'y avait une quelconque suite contentieuse', le preneur devra rembourser au bailleur, les frais de justice ainsi que les honoraires des avocats du bailleur mais uniquement si le preneur est condamné aux dépens. Or, la somme de 35.480,02 euros sollicitée par Monsieur [J] au titre des frais d'honoraires d'avocat sont ceux de la présente procédure qui ne concerne pas un impayé locatif et n'entre pas dans ce qui est prévu par l'article 9 bis du bail. Il sera débouté de sa demande sur ce fondement.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société NEXITY STUDEA est essentiellement succombante. Les dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, seront mis à sa charge. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [J] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel. La société NEXITY STUDEA sera condamnée à lui verser la somme de 7500 euros.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [J] aux dépens et à la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; il sera également infirmé en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- rejeté la demande de Monsieur [J] au titre des indemnités d'occupation et au titre de la perte de valeur de son bien,
- condamné Monsieur [J] aux dépens,
- rejeté la demande de Monsieur [J] au titre des frais irrépétibles,
- condamné Monsieur [J] à verser à la société NEXITY STUDEA la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE la demande tendant à voir déclarer nul le rapport d'expertise judiciaire,
CONDAMNE la société NEXITY STUDEA à verser à Monsieur [J] la somme de 45.991,44 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du premier décembre 2011 au 11 septembre 2014,
CONDAMNE la société NEXITY STUDEA à verser à Monsieur [J] la somme de 4000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu vendre son bien à un meilleur prix,
CONDAMNE la société NEXITY STUDEA aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire,
DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société NEXITY STUDEA à verser à Monsieur [Z] [J] la somme de 7500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel formées par la société NEXITY STUDEA.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
