COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-3
ARRÊT AU FOND
DU 06 OCTOBRE 2022
N° 2022/291
Rôle N° RG 18/19835 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDPYC
[O] [X]
Société BTSG
Société WALKANAER
C/
SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
SCI LE CENTRAL PLAZA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre-Yves IMPERATORE
Me Marie-Christine MOUCHAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Janvier 2015 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/04249.
APPELANTES
Maître [O] [X], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI WALKANAER,
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI WALKANAER, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Société BTSG², prise en la personne de Me [G], intervenant volontairement es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI WALKANAER, en remplacement de Me [O] [X]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT - CIFD, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER - BPI,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE
SCI LE CENTRAL PLAZA,
dont le siège social est sis [Adresse 8]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise PETEL, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Valérie GERARD, Président de chambre
Madame Françoise PETEL, Conseiller
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022
Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Selon acte notarié du 9 septembre 1991, la SCI Walkanaer a acquis de la SCI Le Central Plaza divers lots dépendant d'un immeuble situé à [Localité 6], moyennant le prix de 700.000 francs, payé en totalité au moyen d'un prêt consenti par la Banque Woolwich sur une durée de 22 ans, ledit prêt garanti par un privilège de prêteur de deniers.
Par jugement du 17 juillet 1996, le tribunal de grande instance de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SCI Walkanaer, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 19 mars 1997.
La banque a déclaré sa créance le 18 septembre 1996 pour 787.516,49 francs, à titre privilégié.
Par ordonnance du 10 septembre 2007, le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SCI Walkanaer a admis la créance de la Banque Woolwich, devenue Banque Patrimoine et Immobilier, à hauteur de la somme de 143.727,29 euros.
La SCI Walkanaer a interjeté appel de cette décision.
L'arrêt du 19 février 2009 qui avait prononcé l'irrecevabilité de cet appel ayant été cassé par décision de la Cour de cassation du 7 septembre 2010, la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée, par arrêt du 14 juin 2012, a :
- rejeté le moyen fondé sur l'application des dispositions de l'article L.621-47 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi de sauvegarde des entreprises,
- rejeté la demande en nullité de la déclaration de créance,
- constaté que les contestations fondées sur la nullité prétendue de l'acte de prêt et sur la mauvaise exécution du contrat ne relevaient pas dans la présente instance du pouvoir juridictionnel de la cour d'appel.
- sursis à statuer sur l'admission de la créance,
- invité les parties à saisir le juge compétent, à peine de forclusion, dans le délai de deux mois courant à compter de la notification de l'arrêt par le greffier.
Par exploits des 13 et 14 août 2012, la Banque Patrimoine et Immobilier a fait assigner la SCI Walkanaer, Me [O] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Walkanaer, et la SCI Le Central Plaza devant le tribunal de grande instance de Nice.
Par jugement du 6 janvier 2015, ce tribunal a :
' dit que la SCI Walkanaer et Me [X] ès qualités sont forcloses à contester la validité de l'acte de prêt de 700.000 francs du 9 septembre 1991,
' dit que la créance de la SA Banque Patrimoine Immobilier est de 143.727,29 euros au titre du prêt numéro 2001099 G,
' dit que la présente juridiction est incompétente pour statuer sur l'admission de la créance de la SA Banque Patrimoine Immobilier dans la procédure collective de la SCI Walkanaer,
' constaté que la cour dans son arrêt du 14 juin 2012 a sursis à statuer à ce titre,
' condamné la SCI Walkanaer et Me [X] ès qualités aux dépens,
' débouté les parties de leurs autres demandes.
Suivant déclaration du 19 février 2015, la SCI Walkanaer et Me [O] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Walkanaer, ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 13 septembre 2021, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2, intervenante volontaire en remplacement de Me [O] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Walkanaer, demandent à la cour de :
' déclarer l'appel recevable,
' surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Paris sur la qualité à agir du Crédit Immobilier de France Développement,
' faire droit à leur demande de retrait litigieux,
' juger qu'elles offrent le paiement du prix auquel la créance a été cédée par la BPI à CIFD,
' juger l'extinction de l'instance,
subsidiairement,
' réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
' juger que CIFD ne justifie pas de la propriété de la créance,
' juger que CIFD n'a ni qualité ni capacité pour agir,
' juger que la cour d'appel de renvoi dans son arrêt du 12 juin 2012 a rejeté les moyens de nullité de la déclaration de créance mais n'a pas statué sur son admission,
' juger que la fixation de la créance a été opérée d'office par le premier juge,
' juger que le premier juge qui a fixé le montant de la créance alors qu'il ne s'agissait pas d'une demande du créancier a statué ultra petita,
' juger que la demande de fixation de la créance ne peut intervenir pour la première fois en cause d'appel,
' juger irrecevables les demandes aux fins d'admission de la créance,
' juger que la réception et l'acceptation de l'offre préalable de crédit sont des modalités de rencontre des consentements entre prêteur et emprunteur et prévalent sur les mentions de l'acte réitératif notarié de l'emprunt,
' juger que la banque n'a annexé à sa déclaration de créance aucune pièce permettant de vérifier le taux d'intérêt de celle-ci,
' juger que ne figure pas dans la déclaration de créance la mention de la nature du privilège dont se prévaut la banque Woolwich,
' juger qu'il n'existe pas de bordereau annexé à la déclaration de créances,
' juger que par application de l'article 1er de la loi du 13 juillet 1979 les actes de prêts et de ventes sont des conventions liées qui n'en font qu'une,
' juger que l'anéantissement du contrat de vente provoque automatiquement celui de la convention de prêt,
' juger que dans les quatre mois de l'offre préalable de crédit, l'intégralité de la propriété des biens objet du contrat de vente et de prêt n'avait pas été transférée à la SCI Walkanaer,
' juger que le contrat de vente est résolu,
' juger que le moyen tiré de l'article 9 de la loi du 13 juillet 1979 est un moyen d'ordre public, qui peut être invoqué en tout état de cause,
' juger que le moyen tiré de l'article 9 de la loi du 13 juillet 1979, relatif à la résolution du contrat de vente devait être soulevé d'office par le juge,
' juger que s'agissant de conventions liées la résolution du contrat de vente immobilière entraîne celle de la convention de prêt,
' juger que sous l'égide de la loi antérieure à la réforme du 17 juin 2008, le délai de prescription applicable à l'action en résolution d'une vente était trentenaire,
' juger que, si l'action est prescriptible, l'exception est imprescriptible,
' juger que le transfert de propriété de deux des lots n'a pas été opéré et contrat de prêt acquisition n'a pas été intégralement exécuté,
' juger que l'action en nullité court à compter de la découverte du dol ou de l'erreur, soit à compter du 23 juillet 2002,
' prononcer la nullité du contrat de prêt pour défaut d'objet,
' prononcer la non admission de la déclaration de créances,
' juger que ne figurent pas dans la déclaration de créance les mentions permettant de déterminer le quantum de celle-ci,
' juger que la banque a omis délibérément de faire figurer le taux de l'emprunt dans la déclaration de créance,
' juger qu'il existe deux mentions du Taux Conventionnel dans l'acte d'emprunt, 12,4 % l'an en page 6 et 10,4 % l'an en pages 16 et 17,
' juger qu'il existe deux mentions distinctes du TEG dans l'acte d'emprunt, 10,945 % en page 18, puis 11,5 % en page 24,
' juger qu'il existe dans l'acte d'emprunt deux TEG, celui du notaire et celui de la banque,
' juger que c'est à tort que l'acte contient la mention d'un TEG propre à la banque et la mention d'un TEG propre au notaire,
' juger que l'imprécision existant sur le TEG réel et le taux conventionnel réel de la créance ne permet pas à la juridiction, compte tenu des échéances amorties, de fixer la créance en capital,
subsidiairement,
' juger que la créance du CIFD / Banque Patrimoine et Immobilier ne peut être fixée que selon des comptes publiés, conformes au taux conventionnel,
' débouter le CIFD de l'ensemble de ses demandes,
' condamner le CIFD/ Banque Patrimoine Immobilier à verser à la SCI Walkanaer la somme de 20.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.
Par conclusions récapitulatives notifiées et déposées le 31 août 2021, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Banque Patrimoine et Immobilier, originairement dénommée Banque Woolwich puis CIF Banque, demande à la cour de :
' déclarer la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 mal fondées en leur appel,
' confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 6 janvier 2015,
' condamner la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et abusive,
' débouter les appelantes de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
' les condamner au paiement de la somme de 10.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' les condamner aux entiers dépens.
Assignée suivant exploit du 26 mai 2015, délivré selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI Le Central Plaza n'a pas constitué avocat.
MOTIFS
Sur le sursis à statuer :
Les appelantes sollicitent que, sur la question de la recevabilité de l'action de la SA Crédit Immobilier de France Développement, soit ordonné un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Paris qu'elles ont saisi d'un « recours en interprétation et déclaration de droits ».
Elles soutiennent que, en dépit de la saisine du conseiller de la mise en état, elles ne sont pas parvenues à connaître le sort réservé aux créances dont la fixation est réclamée par l'intimée, et, notamment, si elles ont fait l'objet de cessions.
La SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités exposent qu'il s'avère en effet que le juge judiciaire, s'il peut constater l'existence ou l'inexistence d'une cession de créance, n'est pas compétent pour juger de l'application des « protocoles » passés entre l'État et l'intimée et qui organisent les modalités de cessions de créances, que, face à cette incapacité de démontrer que la SA Crédit Immobilier de France Développement ne pouvait plus légalement avoir qualité pour agir en recouvrement des créances figurant dans son portefeuille au 27 novembre 2013, elles ont saisi la juridiction administrative afin qu'il soit jugé que l'intimée était tenue de céder ses créances sur sa clientèle, sans délai, qu'elle ne respecte que partiellement l'obligation de mise en extinction qui pèse sur elle, que, faute d'y avoir procédé, elle a perdu le droit d'ester en justice pour leur recouvrement.
La SA Crédit Immobilier de France Développement réplique que les appelantes reprennent ici l'argumentation qu'elles développaient par voie de conclusions d'incident et qui a été écartée par décision du magistrat de la mise en état du 20 mai 2021.
Elle indique qu'il est en effet soutenu qu'elle aurait cédé sa créance, que la SCI Walkanaer a dès lors imaginé de saisir l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution « afin que lui soit communiquée l'identité de l'entité actuellement propriétaire des créances dont se prévaut le Crédit Immobilier de France à son encontre », que l'on comprend ainsi que les appelantes s'entêtent à ignorer, non seulement les explications qui leur ont déjà été fournies, mais les motifs péremptoires qui ont conduit le magistrat de la mise en état à écarter leur argumentation.
L'intimée fait valoir que les mêmes motifs devront conduire la cour à débouter les appelantes de la demande de sursis à statuer formulée à nouveau, en dernier lieu au motif qu'elles auraient saisi le tribunal administratif de Paris aux fins de la voir déclarer déchue de son droit d'ester en justice, que l'allégation, constamment répétée depuis des années mais nullement justifiée, suivant laquelle elle n'aurait ni qualité ni capacité pour agir ne saurait convaincre la cour de faire droit à cette nouvelle demande.
Sur ce, il ne peut qu'être constaté que, postérieurement à la décision du 20 mai 2021 dont fait état la SA Crédit Immobilier de France Développement, le magistrat de la mise en état, à nouveau saisi par les appelantes d'un incident, tendant à voir « surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Paris sur la qualité à agir de la SA Crédit Immobilier de France Développement », les a, par une ordonnance du 20 janvier 2022, déboutées de leur demande.
L'ordonnance ainsi rendue n'ayant pas été, au visa de l'article 916 du code de procédure civile, déférée à la cour, celle-ci ne saurait, aucun élément nouveau n'étant même allégué, statuer à nouveau sur cette exception de procédure.
La SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités sont irrecevables en leur demande de sursis à statuer.
Sur la demande de retrait litigieux :
Indiquant qu'elles offrent d'acquitter le prix de la créance au prix de sa cession intervenue entre la Banque Patrimoine et Immobilier et la SA Crédit Immobilier de France Développement majoré des justes frais, les appelantes en sollicitent le retrait litigieux.
Elles font valoir que cette demande est recevable en dépit de la fusion absorption, l'article 1699 du code civil pouvant être invoqué quelle que soit la forme de la cession, comme en dépit du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire, dès lors que, les biens immobiliers de la SCI Walkanaer ayant été cédés par ordonnance du juge-commissaire dans les conditions de l'article L.622-8 du code de commerce, aucune restriction au paiement du créancier n'existait.
L'intimée réplique que, étant rappelé que la présente instance a été introduite par déclaration du 19 février 2015, la demande de retrait litigieux formulée pour la première fois en 2021 constitue évidemment une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, irrecevable en tant que telle.
Elle ajoute que le retrait litigieux de l'article 1699 du code civil est une institution dont le caractère exceptionnel impose une interprétation stricte, que plus encore, en matière de procédures collectives, il ne peut être exercé par le liquidateur agissant dans l'intérêt collectif des créanciers, que la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités doivent donc être déboutées de leur toute dernière initiative.
Sur ce, l'exercice d'une faculté de retrait qui, tendant à limiter le montant de la créance, constitue un moyen de défense, ne peut être déclaré irrecevable en appel sur le fondement de l'article 564 précité.
En revanche, la demande ne peut qu'être rejetée.
En effet, la SCI Walkanaer faisant l'objet d'une procédure collective, laquelle emporte de plein droit interdiction de payer, sauf désormais dans certains cas autorisation du juge-commissaire, toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, celui-ci proscrit en l'espèce l'exercice du retrait litigieux par la débitrice soumise à la dite procédure, et ce retrait ne peut davantage être exercé par le liquidateur.
Sur la qualité et la capacité à agir de la banque :
Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les appelantes demandent, subsidiairement, qu'il soit dit que la SA Crédit Immobilier de France Développement ne justifie pas de la propriété de la créance, qu'elle n'a, ni qualité, ni capacité, pour agir.
Ainsi, de manière paradoxale, alors même qu'elles revendiquaient à titre principal l'exercice du retrait litigieux, la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités contestent la qualité de créancier de l'intimée.
Ceci étant, comme déjà évoqué dans l'ordonnance d'incident du 20 mai 2021, alors qu'il n'est plus discuté que la créance résultant du prêt consenti par la SA Banque Woolwich selon acte authentique du 9 septembre 1991 est entrée dans le patrimoine de la SA Crédit Immobilier de France Développement par le biais d'une fusion-absorption du 1er mai 2017, il n'est justifié par aucun élément de ce que cette dernière aurait cédé sa créance.
Dès lors, ses qualité et capacité à agir n'ont pas lieu d'être remises en cause.
Sur l'admission de la créance :
Les appelantes, selon le dispositif de leurs conclusions, demandent ensuite à la cour de juger que la cour d'appel de renvoi dans son arrêt du 12 juin 2012 a rejeté les moyens de nullité de la déclaration de créance mais n'a pas statué sur son admission, que la fixation de la créance a été opérée d'office par le premier juge, que le premier juge qui a fixé le montant de la créance alors qu'il ne s'agit pas d'une demande du créancier a statué ultra petita, que la demande de fixation de la créance ne peut intervenir pour la première fois en cause d'appel, et de juger irrecevables les demandes aux fins d'admission de sa créance.
Mais, ainsi que le fait remarquer l'intimée, laquelle ne formule nullement dans le cadre de la présente instance une quelconque demande d'admission de sa créance, le tribunal, qui dans sa décision a relevé à bon droit que « si la présente juridiction est compétente pour statuer sur la validité du contrat de vente, respectivement du contrat de prêt et la créance consécutive de la banque, seule la cour est aujourd'hui compétente pour statuer sur l'admission de créance de la BPI à la liquidation judiciaire de la SCI Walkanaer, ainsi que cela résulte de son arrêt du 14 juin 2012 où elle a sursis à statuer à ce titre », a fixé le montant de sa créance au titre du prêt litigieux en se déclarant incompétent pour statuer sur l'admission de cette créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI.
Les prétentions telles que formulées par la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités, qualifiées assez justement de fantaisistes par la SA Crédit Immobilier de France Développement, sont en tout état de cause dénuées de fondement et en conséquence rejetées.
Sur la déclaration de créance :
Toutes les demandes des appelantes relatives à la déclaration de créance de l'intimée, dont elles sollicitent que soit prononcée la « non admission », sont également irrecevables, la cour ayant, dans l'arrêt précité du 14 juin 2012, rejeté la demande en nullité de la déclaration de créance.
Et les 4ème, 5ème, 6ème et 7ème moyens tels que numérotés et développés dans leurs écritures à ce titre sont ici, ainsi que le relève la SA Crédit Immobilier de France Développement, inopérants et à tout le moins prématurés dès lors qu'ils relèvent de l'office juridictionnel du juge-commissaire et donc de la cour qui a sursis à statuer de ce chef.
Sur la résolution ou la nullité des contrats de vente et de prêt :
A cet égard, la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités, qui exposent qu'il ne saurait être discuté que le contrat de prêt matérialisé par l'offre préalable de crédit de la banque Woolwich à la SCI Walkanaer est contrat lié à un contrat de vente de biens immobiliers par le jeu des dispositions d'ordre public de la loi du 13 juillet 1979, font valoir que l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.
Elles indiquent que, dans le cadre de la vente par la SCI Le Central Plaza, l'offre préalable de crédit, qui prévoyait la cession des lots 89, 90, 91 et 92 du règlement de copropriété, ne permettait pas à la SCI Walkanaer de se rendre propriétaire de l'appartement de trois pièces dont l'acquisition était financée par le prêteur, les lots 87 et 88 faisant défaut, que la rectification est intervenue le 5 décembre 1991, soit plus de quatre mois après l'offre de crédit du 22 juillet 1991, que la cession effective des biens n'a pu donc pu se réaliser dans les termes de celle-ci dans le délai de l'article 9 de la loi précitée, que la convention de prêt a été résolue de plein droit quatre mois après son acceptation par l'emprunteur.
Les appelantes ajoutent, notamment, que le jugement d'ouverture de la procédure collective a interrompu tout délai de prescription, que, le contrat de vente n'ayant jamais été exécuté sur partie des biens objet de la cession, les lots 97 et 98, les moyens soulevés par voie d'exception sont toujours recevables, que, la convention liée prêt-acquisition immobilière n'ayant pas connu d'exécution en ce qui concerne au moins deux des lots acquis, la nullité de l'ensemble des deux actes est recevable et ne tombe pas sous le coup de la prescription, que le début de remboursement des prêts ne peut être tenu pour une exécution effective d'actes dépourvus d'objet, que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité se situe au jour de la découverte de l'erreur ou du dol, qu'en l'occurrence, la connaissance du vice fondamental des actes en cause date de la requête du mandataire liquidateur du 23 juillet 2002, de sorte que la prescription de l'action ne pouvait être acquise à la date de la demande en nullité en novembre 2006, que les errements sur la désignation des lots vendus tels qu'énoncés dans ladite requête attestent des défectuosités des actes de vente et de prêt, lequel est atteint dans sa substance, l'objet du financement n'étant pas certain.
La SA Crédit Immobilier de France Développement réplique que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a écarté l'argumentation des appelantes, selon laquelle les vices qui auraient affecté la vente immobilière devraient entraîner l'annulation du prêt, en retenant que la SCI Walkanaer avait pris possession des biens acquis, et exécuté au moins en partie le contrat de prêt, ce qui ressort d'ailleurs de ses propres explications.
Elle précise qu'il est parfaitement clair, à la lecture de la requête du liquidateur judiciaire du 23 juillet 2002, que le défaut de concordance dans la désignation des lots, entre le titre de propriété de la SCI Walkanaer et l'état descriptif de division de l'immeuble, n'était absolument pas de nature à altérer l'étendue des droits de cette dernière, et partant à remettre en cause la validité de la vente.
S'agissant du moyen désormais soutenu selon lequel, par l'effet du principe d'interdépendance du contrat de prêt et du contrat principal, le contrat litigieux aurait été résolu de plein droit quatre mois après son acceptation par l'emprunteur au motif que la cession des immeubles n'aurait pas été opérée conformément aux termes de l'offre préalable de crédit, l'intimée fait valoir que, après avoir affirmé le droit de propriété de la SCI Walkanaer en juillet 2002, les appelantes ne sauraient maintenant soutenir que la vente de 1991 serait nulle.
Elle précise que l'on comprend également à la lecture de la requête du liquidateur que l'erreur alléguée a été découverte à l'occasion de l'établissement d'un procès-verbal descriptif pour les besoins d'une procédure de saisie immobilière en 1996, que, selon l'article 1304 du code civil dans sa rédaction alors en vigueur, l'action devait donc être mise en 'uvre avant le 26 avril 2001, que le liquidateur n'avait à l'évidence aucun intérêt à se saisir de cet argument alors qu'il devait poursuivre la vente des actifs immobiliers de son administrée, et que cette vente a été effectivement conclue, que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités sont forcloses à contester la validité de l'acte de prêt du 9 septembre 1991.
Sur ce, des pièces versées aux débats par les appelantes, il résulte notamment que :
- par acte notarié du 9 septembre 1991, Me [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Central Plaza, autorisée suivant ordonnance du juge-commissaire de la liquidation judiciaire de ladite SCI du 18 juin 1991, a vendu à la SCI Walkanaer, dans un immeuble situé [Adresse 2], des lots désignés n°89, n°90, n°91 et n°92,
- par acte notarié du 9 septembre 1991, Me [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Studios du Plaza, autorisée suivant ordonnance du juge-commissaire de la liquidation judiciaire de ladite SCI du 18 juin 1991, a vendu à la SCI Walkanaer, dans un immeuble situé [Adresse 2], des lots désignés n°93, n°94, n°95, n°96, n°97 et n°98,
- par requête du 31 octobre 1991, Me [Z], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire des SCI Les Studios du Plaza et Le Central Plaza, faisant état de ce que, à la suite d'une erreur matérielle résultant de la production d'un plan erroné, il apparaissait que les lots énoncés dans les requêtes et ordonnances n'avaient pas été désignés conformément à la réalité juridique de l'état descriptif de division du 14 janvier 1966 et du plan y annexé, a sollicité, pour permettre la rectification des actes de vente sus visés, la rectification des ordonnances rendues le 18 juin 1991, de sorte que soit supprimée l'acquisition des lots n°97 et n°98 aux termes de l'acte de vente par la SCI Les Studios du Plaza à la SCI Walkanaer, et que soient en revanche ajoutés aux parties d'immeuble vendues aux termes de l'acte du 9 septembre 1991 par la SCI Le Central Plaza à la SCI Walkanaer les lots n°87 et n°88,
- selon ordonnance du 7 novembre 1991, le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SCI Le Central Plaza a dit que son ordonnance du 18 juin 1991 serait complétée par l'autorisation de cession à M. [D] [U], qui s'est substitué la société Walkanaer, des lots n°87 et n°88,
- le 5 décembre 1991, a été établi un acte notarié rectificatif à l'acte de vente par la SCI Le Central Plaza à la SCI Walkanaer,
- par jugement du 19 mars 1997, le tribunal de grande instance de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Walkanaer et nommé en qualité de mandataire liquidateur Me [Z], - selon requête du 23 juillet 2002, cette dernière, agissant en qualité de liquidateur de la SCI Walkanaer, exposant notamment que, dans le cadre de poursuites en saisie immobilière intentées par la banque, un premier procès-verbal de description avait été dressé par huissier les 23 février et 26 avril 1996 dont il résultait que les immeubles acquis ne correspondaient, ni dans leur consistance, ni dans leur désignation, à l'état descriptif de division dressé en 1965, que, après examen des documents hypothécaires, des titres de propriété et des créances hypothécaires figurant sur les lots de copropriété, visite sur le terrain accompagné d'un urbaniste conseil, le notaire saisi avait constaté que des modifications intervenues n'étaient pas conformes aux titres consultés et qu'il apparaissait difficile d'établir des correspondances entre les lots existants et ceux figurant au fichier immobilier, a sollicité du juge-commissaire, compte tenu de ces difficultés, l'autorisation de céder en un seul lot les biens immobiliers de la SCI Walkanaer tels qu'ils ressortiront des rectificatifs à établir préalablement à la réalisation par le notaire rédacteur,
- par ordonnance du 26 juillet 2002, le juge-commissaire a fait droit à cette demande,
- selon acte notarié du 21 septembre 2004, la SCI Walkanaer, représentée par Me [Z] ès qualités, agissant en vertu de l'ordonnance précitée, a ainsi vendu à la SCI « MC1 », après modifications à l'état descriptif de division, l'ensemble des biens appartenant à l'appelante dans l'immeuble sis [Adresse 2], dont les lots acquis de la SCI Le Central Plaza, anciennement désignés n°87, n°88, n°89, n°90, n°91 et n°92.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que, dès le 31 octobre 1991 à tout le moins, la SCI Walkanaer avait connaissance des erreurs quant à la désignation des lots affectant l'acte de vente du 9 septembre 1991.
Dans ces conditions, les appelantes ne sauraient être recevables en leur demande en résolution dudit contrat de vente formulée pour la première fois en cause d'appel, instance dont il est rappelé qu'elle a été introduite suivant déclaration du 19 février 2015, soit bien au-delà de l'expiration du délai de prescription, lequel est de cinq ans.
Leur demande en nullité des actes, présentée selon leurs propres explications en novembre 2006, est également irrecevable comme prescrite.
En effet, leur argumentation, selon laquelle la prescription quinquennale ne serait pas encourue au motif que, présentée comme moyen de défense, l'exception de nullité est perpétuelle, ne peut être retenue, les contrats de vente et de prêt dont la nullité est sollicitée ayant, contrairement à ce qu'elles prétendent, reçu exécution, la SCI Walkanaer ayant, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, pris possession des lieux vendus et réglé partie du crédit qui lui avait été consenti le 9 septembre 1991.
Sur le montant de la créance :
Selon leur 16ème moyen relatif au quantum de la créance, la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités soutiennent que la loi impose que le créancier ventile sa créance, en capital, intérêts et frais, que, faute d'avoir fourni la ventilation et la preuve du montant de sa créance, il sera jugé que la preuve de son quantum n'est pas rapportée.
Les appelantes précisent que la banque ne justifie pas du montant effectif et réel de sa créance, qu'il s'avère en effet qu'elle a omis délibérément de faire figurer le taux de l'emprunt dans la déclaration de créance, que l'examen de l'acte réitératif d'emprunt du 9 septembre 1991 et celui de l'offre préalable de crédit intégrée dans cet acte montrent qu'y figurent deux mentions distinctes du taux effectif global, 10,945 % en page 18, puis 11,5 % en page 24, qu'il est indiqué en toutes lettres dans l'acte d'emprunt la coexistence de deux TEG, celui du notaire et celui de la banque, que, sachant que chaque échéance amortie par l'emprunteur est constituée par une part de capital et une part d'intérêts, l'impossibilité dans laquelle est placée la juridiction de dire quel est le TEG de l'emprunt lui interdit tout autant de dire quel est le capital restant dû par la SCI Walkanaer.
Elles ajoutent que les « justificatifs » fournis qui consistent en des captures d'écran, sans certification, comportant quelques lignes avec, pour chaque prêt, une somme globale au débit ne donnent aucun détail, ni aucune base de calcul, qu'ils ne peuvent permettre des calculs précis et vérifiables.
La SA Crédit Immobilier de France Développement réplique notamment que les obligations respectives des parties étaient parfaitement définies au contrat de prêt, conditions particulières et conditions générales en pages 15 et suivantes de l'acte du 9 septembre 1991, que ledit prêt a été accordé au taux de 10,40 % l'an pour les douze premiers mois de remboursement, étant précisé que : « à partir de la deuxième année, et pendant les années suivantes, la révision du taux d'intérêt du prêt interviendra chaque année et pour une période d'un an.
Cette révision qui aura effet au jour anniversaire du point de départ du crédit résultera de l'évolution de la moyenne mensuelle du taux interbancaire à un an offert à [Localité 7] (TIOP à 1 an) tel que mentionné ci-dessus, publié dans le bulletin trimestriel de la Banque de France.
Le nouveau taux d'intérêt sera celui obtenu en majorant de 1.390 point(s) le dernier TIOP à 1 an publié au jour anniversaire de notre offre de crédit et pendant toute la durée du prêt.
Les conséquences de cette révision annuelle vous sont expliquées à l'article II paragraphe II du cahier des charges ».
Elle fait valoir qu'il est bien évident que ces modalités ne pourraient éventuellement lui être opposées que si la SCI Walkanaer était encore in bonis, et l'emprunt encore en cours de remboursement, que le prononcé de la liquidation judiciaire de la débitrice a rendu le prêt litigieux exigible, ainsi que cela résulte de sa déclaration de créance, que c'est cet évènement et lui seul qui a permis d'arrêter sa créance en principal, intérêts, frais et accessoires, et l'a rendue certaine et exigible.
L'intimée conclut notamment que les appelantes ne sont pas fondées à faire valoir, plus de vingt ans après l'ouverture de la procédure collective de la SCI Walkanaer, les moyens que celle-ci aurait dû faire valoir dans les cinq années suivant la conclusion du contrat litigieux, soit au plus tard le 9 septembre 1996.
Sur ce, s'agissant du taux effectif global, il apparaît très clairement, à la simple lecture de l'acte authentique du 9 septembre 1991, que ce taux, tel que calculé par la banque en page 18 ressort à 10,945 %, « hors frais d'actes », que, en page 24, il a été précisé, après indication de ce que la banque déclare que le taux effectif global est égal 10,945 % l'an au jour de l'offre, « incidence incluse des frais des présentes : 11,05 % ».
Mais, outre que les conséquences qu'entendent tirer la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités de ces constatations demeurent obscures, et que toute action, relative au prétendu caractère erroné de l'information ainsi donnée, qui pourrait être envisagée serait, comme relevé par la banque, prescrite, il est rappelé que le taux effectif global figurant dans l'acte est sans incidence sur le montant de la créance.
Et, en ce qui concerne le taux conventionnel, révisable conformément aux stipulations contractuelles précisées ci-dessus, il a été fixé, ainsi que cela résulte des modalités financières du prêt n°2001099 G 007 figurant en page 16 de l'acte de 1991, à 10,400 % l'an pour les douze premiers mois de remboursement, l'indication en page 6 de l'acte, dans le paragraphe relatif au prix de vente des biens, d'un taux de 12,400 % paraissant relever d'une erreur matérielle.
Dès lors, étant constaté que la SA Crédit Immobilier de France Développement produit notamment, outre sa déclaration de créance où sont ventilés échéances impayées, capital restant dû, intérêts contractuels, indemnité contractuelle, pénalités de retard et primes d'assurance, des décomptes relatifs aux « sommes dues-sommes réglées » depuis l'origine du prêt, au calcul des intérêts depuis la déchéance du terme, ainsi que l'indication des taux annuels applicables, tous éléments de nature à justifier du montant de sa créance, la contestation des appelantes, qui ne formulent pas de critique précise à l'encontre des sommes constituant ledit montant, doit être écartée comme dénuée de pertinence, et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
La demande de l'intimée tendant à voir la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités condamnées à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire et abusive est rejetée.
En effet, la SA Crédit Immobilier de France Développement, qui ne motive pas même cette demande, n'établit pas, outre le préjudice qu'elle aurait subi, la mauvaise foi ou l'intention de nuire des appelantes qui auraient laissé dégénérer en abus leur droit d'exercer un recours.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt de défaut,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Déboute la SA Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne la SCI Walkanaer et la SCP BTSG2 ès qualités à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
