COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 21 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 396
N° RG 20/08880
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJBP
[K] [V]
[W] [N] [U] épouse [V]
C/
[K] [O]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marina POUSSIN
Me Marjorie MENCIO
Me Jean-Marc COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 27 Août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-1459.
APPELANTS
Monsieur [K] [V]
né le 05 Novembre 1956 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 3]
Madame [W] [N] [U] épouse [V]
née le 09 Septembre 1987 à [Localité 6] (BRESIL), demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [K] [O]
né le 20 Août 1963, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropiétaires de l'immeuble [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, dont le siège est au [Adresse 2],
représentée par Me Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Flora QUEMENER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2017, M.[O], représenté par son mandataire la société CONCEPT PATRIMOINE, a consenti à M.et Mme [V] un contrat de location à titre d`habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 980 €, outre une provision sur charges fixée à 100 € par mois.
Se plaignant d'un trouble de jouissance depuis leur entrée dans les lieux au mois d'avril 2017, non résolu par le propriétaire, les époux [V] ont assigné par acte d'huissier signifié le 06 juin 2018 M.[O] devant le tribunal d'instance de NICE, aux fins d'obtenir sa condamnation à leur payer:
- la somme de 5.395€ en réparation du préjudice subi du fait de nuisances sonores subies dans les deux chambres de l'appartement
- la somme de 1.500 € en réparation du préjudice subi du fait de l'état général de l'appartement et de l'impossibilité de jouir normalement de la cour extérieure annexe à leur logement
- la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance et l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par acte d'huissier signifié le 21 décembre 2018, M.[O] a appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]) afin que ce dernier, responsable de l'entretien des parties cornmunes, le relève et garantisse des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre suite à l'assignation délivrée par les anciens locataires de son appartement, les époux [V].
M.[O] sollicite par ailleurs la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l`instance.
Par jugement rendu le 27 août 2020, le Tribunal a:
ORDONNE la jonction des procédures,
DÉBOUTE M.et Mme [V] de l'intégralité de leurs demandes ;
DÉCLARE irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat de la copropriété [Adresse 4] à l'encontre de M.[O] pour défaut de qualité à agir ;
CONDAMNE M.et Mme [V] à payer à M.[O] la somme de 500 € et au syndicat de la copropriété la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M.et Mme [V] aux dépens de l'instance ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 16 septembre 2020 et 30 octobre 2020, M.et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 18 novembre 2020, ces deux déclarations d'appel ont été jointes.
Ils sollicitent :
-le rejet de l'ensemble des demandes, fins et conclusions de M.[O] et du Syndicat des copropriétaire de l'immeuble « [Adresse 4] ».
-l'infirmation du jugement rendu le 27 août 2020 par le Tribunal judiciaire de NICE en ce qu'il a rejeté leurs demandes indemnitaires, et les a condamnés à verser à M.[O] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une indemnité de 500€ chacun au titre de l'article 700 du CPC, outre leur condamnation aux dépens.
Statuant à nouveau,
-la condamnation de M.[O] à leur verser, en réparation des nuisances sonores subies particulièrement dans les deux chambres de l'appartement, une indemnité de 5.810 € pour la période du 2 avril 2017 au 31 juin 2018.
-la condamnation de M.[O] à leur verser, en réparation des préjudices subis du fait de l'état général de l'appartement, de l'impossibilité de jouir normalement de la cour extérieure annexe, de l'insalubrité de la cave et des contraintes matérielles et financières découlant de l'obligation de déménager 14 mois après être entré dans les lieux, une indemnité forfaitaire de 2.000 €.
-qu'il soit statué ce que de droit sur le recours en garantie de M.[O] à l'égard du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4].
-la condamnation de M.[O] à leur verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 CPC, outre les entiers frais et dépens.
A l'appui de leur recours, ils font valoir:
-que dès le 14 avril 2017, ils dénonçaient que les deux chambres de l'appartement subissaient des nuisances sonores importantes, la chambre parentale comme étant adossée à la cage d'escalier et à l'un des deux ascenseurs, dont l'une des pièces était défectueuse et qui était surutilisé du fait de la panne de l'autre ascenseur,
-que l'expertise acoustique réalisée à leur soin le 25 janvier 2018 confirme le constat d'inconvénients qualifiés d'anormaux et une non conformité réglementaire en matière acoustique,
-qu'ils ont quitté les lieux le 30 juin 2018,
-qu'ils ont également subi des retards dans les travaux prévus à l'état des lieux d'entrée qui pour certains n'ont jamais été réalisés,
-que suite à des vents violents le 11 décembre 2017, la palissade séparant la partie de cour mise à leur disposition a été détruite et jamais réinstallée les privant d'une jouissance normale de cette cour, comprise au bail,
-que la cave était insalubre,
-qu'en outre ils ont subi dans une chambre le 20 mars 2018 un dégât des eaux,
-que cet appartement ne remplissait pas les conditions de décence imposées par la loi et le bailleur n'a pas respecté son obligation de leur assurer une jouissance paisible,
-que le bailleur ne conteste pas le trouble de jouissance mais considère n'être pas fautif pour avoir enjoint 9 mois après le début des nuisances au syndic de copropriété de faire cesser le bruit insupportable,
-que cette absence de faute du bailleur ne saurait l'exonérer de son obligation de délivrer à ses locataires un logement décent ni de son obligation de leur en garantir une jouissance paisible,
-que les nuisances sont établies par les entreprises étant intervenues sur les ascenseurs et résultent de la vétusté de ces derniers ainsi que de nombreuses fuites d'huile,
-qu'une mesure conservatoire simple, ne nécessitant aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, aurait dû être prise, la mise à l'arrêt des ascenseurs,
-que l'attestation de décence du logement versée en cause d'appel par le bailleur et datée du 27 décembre 2010 n'amène rien aux débats pour avoir été établie plus de 6 ans avant leur entrée dans les lieux,
-que le syndicat des copropriétaires n'a nullement fait montre de réactivité, puisqu'il a fallu 18 mois pour qu'il soit mis un terme aux nuisances.
M.[O] conclut :
-à la recevabilité et au bien fondé de ses conclusions;
-à ce qu'il soit jugé qu'il n'a commis aucune faute permettant d'engager sa responsabilité.
-à ce qu'il soit jugé que les préjudices allégués par les époux [V] ne sont pas justifiés, ni concernant leur existence, ni concernant leur quantum.
-à ce qu'il soit jugé que les époux [V] sont défaillants à démontrer l'absence de décence du logement et la méconnaissance par lui même de son obligation de délivrance d'une jouissance paisible de l'appartement.
-à ce qu'il soit jugé que les demandes reconventionnelles formées en première instance par le syndicat des copropriétaires étaient irrecevables, et que c'est à bon droit qu'elles ont été déclarées irrecevables par le Tribunal Judiciaire de NICE pour défaut de qualité à agir.
En conséquence,
-au débouté des époux [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.
-au débouté du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
-à la confirmation du Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 27 août 2020 en toutes ses dispositions.
Subsidairement,
-à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à le relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des nuisances relatives à l'ascenseur.
En tout état de cause,
-à la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
-à la condamnation de tout succombant aux entiers dépens de l'instance en appel.
Il soutient:
-qu'il a informé le syndicat des copropriétaires dès le 11 avril 2017 des problèmes d'évacuation d'eau et dès le 13 avril des nuisances sonores subies par ses locataires, et a du lui faire sommation par acte d'huissier du 11 décembre 2017 en raison de nombreuses relances restées vaines, de faire cesser les nuisances sonores,
-qu'il n'a donc commis aucune faute,
-que les demandes indemnitaires sont fantaisistes,
-que les nuisances sonores subies et non contestées ne sauraient suffire à qualifier le logement d'indécent,
-que les locataires qui se plaignent de l'indécence du logement ont sollicité un mois supplémentaire pour quitter les lieux,
-que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir été habilité par une décision de l'assemblée générale afin de présenter des demandes reconventionnelles relatives à l'édification sans autorisation de la palissade séparant la cour, sans rapport avec la demande principale,
-que cette palissade existait avant son acquisition, et que les travaux réalisés sur cette dernière ont été acceptés par le syndicat,
-qu'en tout état de cause il doit être relevé et garantie par ce dernier, responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers résultant des parties communes,
-que si le syndicat des copropriétaires a bien missionné une entreprise dès le 24 avril 2017 pour faire constater les nuisances, il est resté par la suite inactif durant plusieurs mois,
-que les travaux de réparation du moteur de l'ascenseur ont finalement été votés par l'assemblée générale du 24 mai 2018 soit plus d'un an après la constatation des désordres et ont été réalisés en juin 2018, après le départ des locataires.
Le syndicat des copropriétaires conclut :
-à la confirmation du Jugement du 27 août 2020 en ce qu'il a :
« DEBOUTE Monsieur [V] et Mme [U], épouse [V] de l'intégralité de leurs
demandes,
CONDAMNE les époux [V] à payer à Monsieur [O] la somme de 500 € et la
somme de 500 € au SDC au titre de l'article 700, outre les entiers dépens ».
En conséquence,
-au débouté de l'ensemble des demandes fins et conclusions à l'encontre du SDC [Adresse 4]
-à l'infirmation du Jugement du 27 août 2020 en ce qu'il a :
« DECLARE irrecevable les demandes reconventionnelles du SDC à l'encontre de Monsieur [O] pour défaut de qualité à agir
ET EN CONSEQUENCE :
Statuant à nouveau
-au constat que M.[O] a procédé à la « création d'une clôture fixée sur le muret » sans autorisation selon la facture du 13 mars 2019
-qu'il soit dit et jugé que la SDC [Adresse 4] est recevable dans ses demandes reconventionnelles de remise en état des lieux et d'indemnisation de son préjudice
En conséquence,
-à la condamnation de M. [O] à payer au SDC [Adresse 4] la somme de 319 € correspondant aux frais de sécurisation de la palissade irrégulière
-qu'il soit dit et jugé que les travaux de la terrasse de M. [O] ont été réalisés sans aucune autorisation en assemblée générale
En conséquence,
-à la condamnation de M.[O] sous astreinte de 300 € par jour passé d'un délai d'une semaine à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à déposer la palissade ou clôture et les piquets métalliques
En tout état de cause,
-au débouté de l'ensemble des demandes fins et conclusions à l'encontre du SDC [Adresse 4]
-à la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € au SDC [Adresse 4] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Il fait valoir:
-que les locataires ont fait l'objet de sinistres isolés pris en charge immédiatement tant par le bailleur que par lui même,
-qu'il a été systématiquement réactif dans les demandes d'intervention sur les parties communes, que des réparations provisoires pour supprimer les nuisances sonores dans l'attente de la réfection totale des ascenseurs ont été faites dès avril, satisfactoires puisque les locataires ne se sont plus manifestés pendant des mois, que les travaux de remplassement des groupes de levage imposaient une autorisation de l'assemblée générale, ce qui a été fait le 24 mai 2018 et les travaux ont été réalisés
-que les locataires ont fait des griefs d'ordre privatif, qui ne peuvent lui être imputés,
-qu'il s'étonne de la prétendue importance des nuisances sonores alors que 7 appartements sont en rez de chaussée et qu'aucun autre occupant ne s'est plaint,
-que le rapport d'expertise produit est non contradictoire, et ne rapporte pas le caractère anormal du trouble,
-qu'aucune autorisation de l'assemblée générale n'est nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat, qu'il doit être fait droit à ses demandes reconventionnelles, qui sont la suite et la conséquence de la demande principale, puisque la demande principale porte également sur un trouble de jouissance de la cour du fait de l'effondrement de la palissade.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le trouble de jouissance et les demandes indemnitaires
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir le slocaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locataives.
Sur les nuisances sonores
En l'espèce, les locataires se sont plaints à plusieurs reprises (courriers postaux et électroniques des 14 avril 2017, 26 avril 2017, 2 octobre 2017, 6 novembre 2017, 7 novembre 2017, 2 janvier 2018 et 6 février 2018) auprès de leur bailleur de nuisances sonores affectant les deux chambres de l'appartement en raison de la défectuosité d'une pièce d'un des deux ascenseurs surutilisé du fait de la panne de l'autre ascenseur.
Ils établissent ses nuisances anormales par un mesurage acoustique réalisé le 19 janvier 2018, certes non contradictoirement mais sousmis aux débats.
Pour autant, retenant que le bailleur justifie avoir alerté par l'intermédiaire de son gestionnaire dès le 13 avril 2017 le syndic de copropriété, responsable de l'entretien des parties communes, de cette difficulté avant de délivrer après plusieurs relances (24 avril 2017, 2 octobre 2017) le 11 décembre 2017 une sommation de procéder aux réparations des ascenseurs de la copropriété afin de faire cesser les nuisances, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il ne peut lui être reproché une inertie fautive et l'a dégagé de toute responsabilité.
Les demandes à l'encontre du syndic de copropriété formulées uniquement par le bailleur n'étant que d'être relevé et garanti des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des nuisances relatives à l'ascenseur, faute de condamnation à ce titre, la responsabilité du syndic de copropriété n'a pas à être examinée.
Sur les autres nuisances
Sur l'état général de l'appartement
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu que le bailleur établit par les pièces versées aux débats (nombreuses factures de plomberie et de peinture) qu'il a régulièrement entretenu le bien, d'autant que les locataires, dans les différents courriers qu'ils lui ont adressés, ne font référence qu'aux nuisances sonores dues à l'ascenseur et à l'effondrement de la palissade, sans pointer aucune difficulté relative à l'entretien de l'appartement, qui sont formulées pour la première fois dans la cadre de la présente procédure.
Sur les dégâts dans la cour intérieure
Il n'est pas contesté que la palissade de séparation présente dans la cour intérieure a été endommagée par des vents violents le 12 décembre 2017.
Or le premier juge a parfaitement retenu que dès le 13 décembre 2017, le gestionnaire du bailleur a adressé un courrier électronique au syndicat de la copropriété pour obtenir la sécurisation rapide des lieux, travaux de sécurisation qui ont été effectués dès le 15 décembre 2017.
Ainsi, même si la reconstruction de la palissade n'est intervenue que le 13 mars 2019, les locataires ne démontrent pas qu'ils n'ont pu user paisiblement de leur terrasse, restée inaccessible que quelques jours et le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande indemnitaire comprenant les frais de déménagement.
Sur les demandes reconventionnelles du syndicat de la copropriété
Il résulte de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Cette autorisation n'est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
C'est à juste titre que le premier juge retenant qu'en sus de répondre aux demandes formées à son encontre, le syndicat formule des demandes reconventionnelles touchant à un aspect important de la copropriété (le régime des palissades impactant plusieurs copropriétaires), a considéré que ces demandes reconventionnelles nécessitaient une autorisation préalable par une décision de l'assemblée générale, qui fait défaut et en a déduit l'irrecevabilité de l'action du syndic faute pour ce dernier de justifier de sa qualité à agir.
Sur les autres demandes
M.et Mme [V] sont condamnés aux dépens d'appel et à verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code d eprocédure civile de 500€ au profit de M.[O] et de 500€ au profit du syndicat de la copropriété.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 août 2020 par le Tribunal judiciaire de NICE,
Y ajoutant
CONDAMNE M.et Mme [V] à régler à M.[O] la somme de 500€ et au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 500€ et ce sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.et Mme [V] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
