COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 21 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 392
N° RG 20/01109
N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPVK
[R] [L]
C/
[I] [P]
[G] [W]
Syndicat des copropriétaires de la résidence
LES ROMARINS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Roselyne NAIN-DOYENNETTE
Me David-André DARMON
Me Claude LAUGA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de GRASSE en date du 17 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0633.
APPELANT
Monsieur [R] [L]
pris en sa qualité de Président du syndic bénévole de la Copropriété [Adresse 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Emmanuelle ZIMMER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
Madame [I] [P]
née le 03 Novembre 1981 à [Localité 8] (91), demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002660 du 21/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Roselyne NAIN-DOYENNETTE, avocat au barreau de GRASSE
Madame [G] [W]
née le 12 Décembre 1961 à [Localité 7] (36), demeurant chez Monsieur [K] [M] [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me David-André DARMON, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires de la résience LES ROMARINS
représenté par son syndic en exercice la SARL PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 4], agissant en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Claude LAUGA, membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par Me Camille MANOUKIAN, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Céline ROBIN-KARRER, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous-seing privé du 1er août 2015, Mme [W], copropriétaire dans une copropriété de 3 lots, a consenti à Mme [P] un bail d'habitation portant sur un appartement situé à [Adresse 6].
Se plaignant de différents désordres ayant trait à une humidité des lieux loué, Mme [P] a, par acte d'huissier en date du 11 septembre 2018, fait assigner Mme [W] en sa qualité de bailleur, devant le Tribunal d'instance de GRASSE, sur le fondement des articles 1142 (ancien) et 1719 et suivants du code civil, pour obtenir sa condamnation à exécuter les travaux de rénovation de l'appartement affecté de désordres, ordonner le relogement pendant la durée des travaux à la charge du bailleur sur la ville de PEGOMAS, ordonner le séquestre des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations, assortir la présente condamnation d'une astreinte de 100€ par jour à compter du prononcé de la décision, à lui verser une somme de 3500 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi outre une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.
Par acte d'huissier en date du 3 décembre 2018, Mme [W] a appelé en la cause et assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ROMARINS ainsi que [R] [L] en sa qualité de propriétaire et de syndic bénévole, aux fins de les voir condamner in solidum à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre.
Par jugement rendu le 17 décembre 2019, le Tribunal d'instance de GRASSE a :
Condamné Mme[W] à exécuter les travaux de rénovation nécessaires à la remise en état du logement loué à Mme [P],
Condamné Mme [W] à reloger à ses frais, Mme [P] dans un logement équivalent sur la commune de [Localité 5] pendant toute la durée des travaux,
Condamné Mme [W] à régler tous les frais de gardiennage des affaires et meubles de Mme [P] en garde meuble pendant la réalisation des travaux,
Ordonné le séquestre des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations dans l'attente de l'exécution et finition des travaux,
Condamné Mme [W] à verser à Mme [P] une somme de 500€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
Condamné Mme [W] à verser à Mme [P] une somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires LES ROMARINS et [R] [L] en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété LES ROMARINS à relever et garantir Mme [W] de l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière au profit de Mme [P], en ce compris l'exécution de l'ensemble des travaux nécessaires de nature à mettre un terme définitif à l'ensemble des désordres dénoncés et subis par Mme [P], dans le logement loué par Mme [W],
Rejeté le surplus des demandes,
Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires LES ROMARINS et [R] [L] en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété LES ROMARINS à verser la somme de 500€ à Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires LES ROMARINS et [R] [L] en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété LES ROMARINS aux entiers dépens.
Par déclaration au greffe en date du 22 janvier 2020, M. [R] [L] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
-la recevabilité et le bien fondé de son appel,
-la réformation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal d'instance de GRASSE,
Statuant à nouveau,
-le débouté de Mme [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre à défaut pour elle de rapporter la preuve de ce qu'il aurait commis une faute dans l'exercice de son mandat de syndic bénévole,
-le débouté de Mme [W] de sa demande de se voir relever et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par lui même,
-le débouté du syndicat des copropriétaires LES ROMARlNS de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre,
-qu'il soit jugé qu'il ne pouvait remédier à des désordres dont il ignorait l'existence faute de lui avoir été dénoncés par Mme [W],
-qu'il soit jugé qu'il n'a été responsable de la garde de la chaudière que jusqu'au 21 décembre 2018 date de la vente du local chaudière (lot n°4),
-qu'il soit jugé que Mme [W] a d'ores et déjà été indemnisée de son préjudice à hauteur de 3.198 € selon rapport d'assurance AXA du 29 septembre 2018, somme qui sera nécessairement déduite s'il devait être fait droit en tout ou partie à sa demande d'indemnisation au titre du préjudice matériel,
-qu'il soit jugé, à titre subsidiaire, qu'il ne saurait être tenu pour responsable du trouble de jouissance subi par Mme [P] au titre des odeurs d'hydrocarbure avant le 1er septembre 20l8 et au-delà du 21 décembre 2018,
-qu'il soit jugé que les désordres d'humidité affectant le lot de Mme [W] proviennent des parties communes de sorte que seul le syndicat des copropriétaires LES ROMARINS est tenu de la remise en état et de la réparation du préjudice,
-le débouté du syndicat des copropriétaires LES ROMARINS de sa demande de le voir condamner à lui payer la somme de 2 966,12€ correspondant à la moitié des sommes exposées par lui pour faire cesser l'humidité affectant l'appartement,
-le débouté de Mme [W] de l'indemnisation de son préjudice économique, matériel et de son préjudice moral,
-le débouté du Syndicat des copropriétaires LES ROMARINS de sa demande de le voir condamner au paiement de la somme de 20.698,82 € au titre des frais de dépollution du sol,
-qu'il soit jugé à titre subsidiaire qu'il ne saurait être tenu pour responsable du préjudice résultant de la dépollution du sol au-delà du 21 décembre 2018 et ramener cette demande à de plus justes proportions ne pouvant excéder 1/5ème du prix du devis établi par la société INGENIBAT,
-le débouté de Mme [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel,
-le débouté du Syndicat des copropriétaires LES ROMARINS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 2.500 € au visa des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € au visa des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-la condamnation de Mme [W] et du Syndicat des copropriétaires LES ROMARINS à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître MAGNAN.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
-qu'il conteste toute faute de négligence pour laquelle il a été condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires sans même qu'un fondement juridique ait été posé,
-qu'en effet, il a participé à l'évacuation de l'eau infiltrée lors du sinistre consécutif aux pluies diluviennes d'avril 2018 trouvant leur origine dans une partie commune et a actionné l'assurance du syndicat des copropriétaires, il a fait réalisé un devis par la société FDS et l'a soumis aux copropriétaires le 24 avril 2018 afin de faire réaliser des travaux en urgence, il a sollicité de nouveaux devis susceptibles de recueillir l'assentiment de Mme [W] car moins coûteux, cette dernière s'étant opposée à la réalisation de travaux en urgence, il a participé aux expertises amiables organisées par les compagnies d'assurance, il a soumis au vote des copropriétaires les travaux à réaliser sur les parties communes, il a fait réaliser les travaux au 30 novembre 2018 soit 7 mois après l'apparition des désordres d'infiltration,
-que les désordres affectent des parties privatives et doivent être dénoncés que Mme [W] n'a dénoncé que les infiltrations d'avril 2018 alors que les désordres affectent le lot depuis le 1er août 2015 et quant au problème d'odeur de fioul,(en provenance de son lot donc d'origine privative consécutives à l'inondation d'avril 2018 qui a détérioré la cloison, partie commune, entre le local abritant sa chaudière annuellement entretenue le dernier entretien de juillet 2018 n'ayant constaté ni odeur ni fuite, et le lot [W]) il n'a été dénoncé que le 27 août 2018,
-que les attestations prouvant qu'il en serait autrement n'ont pas force probante puisqu'elles émanent de personne directement concernées par l'instance en cours,
-qu'il n'est plus propriétaire depuis le 21 décembre 2018 et ne peut plus être tenu des désordres à compter de cette date,
-qu'il n'a commis aucune faute en n'exécutant pas des travaux en urgence alors que la solidité de l'immeuble n'était pas engagée et que l'assemblée générale des copropriétaires aurait refusé de les valider en considération de l'opposition de Mme [W] et de leur coût,
-qu'il n'a pas à assumer les frais du protocole d'accord conclu entre la bailleresse et sa locataire,
-que les travaux de pose d'une ventilation ne sauraient résulter d'une prétendue faute de sa part,
-qu'il n'a pas davantage à assumer la facture de la société WOLINER intervenue à la demande de Mme [W] et dont les conclusions ne lui ont pas été communiquées,
-qu'il n'a commis aucune faute et ne saurait être tenu d'indemniser un préjudice moral ni la perte locative alléguée par Mme [W] qui plus est postérieurement au 21 décembre 2018, date de la vente de son lot et de sa démission de ses fonctions de syndic bénévole,
-que quant à la demande du syndicat des copropriétaires de le voir condamner à la dépollution du sol sur la base d'un rapport établi 14 mois après la vente de son lot et non contradictoire ne saurait prospérer, la preuve de cette dépollution effective n'étant pas rapportée, qu'il ne peut en tout état de cause être tenu après le 21 décembre 2018,
Le Syndicat des copropriétaires conclut :
-à la réformation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec M. [L] à relever et garantir Mme [W] des condamnations s'agissant des nuisances provenant des odeurs d'hydrocarbures ;
-à la condamnation de M. [L], seul, à relever et garantir Mme [W] des condamnations pécuniaires découlant des fuites d'hydrocarbures ;
A TITRE RECONVENTIONNEL,
-à la condamnation de M. [L] à rembourser au syndicat des copropriétaires LES ROMARINS la somme de 2 966.12 €, correspondant à la moitié des sommes exposées par le syndicat des copropriétaires pour faire cesser l'humidité affectant l'appartement de Mme [W] ;
-à la condamnation de M. [L] au paiement de 20 698.82 €, à parfaire, afférent à la dépollution du sol ;
-à la condamnation de M. [L] à payer 9 000 € à parfaire sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Claude LAUGA, membre de la Selarl LAUGA & ASSOCIES.
Il soutient :
-que seuls les travaux destinés à remédier à l'humidité affectant l'appartement ont été réalisés à ses frais pour un montant de 5 992,25 €,
-que des prélèvements ont été effectués mettant en lumière une grave pollution du sol provenant de l'installation de chauffage de M. [L] (seul à se chauffer au fioul) qu'il ne pouvait ignorer mais a caché au syndicat et à ses acquéreurs,
-que face à l'ampleur des infiltrations M. [L] en sa qualité de syndic bénévole devait lors de l'AG du 29 septembre 2018 présenter différents devis après avoir fait réaliser des investigations par une société spécialisée or il a mis au vote un unique devis de 630,85 €,
-que quant aux odeurs de fioul le syndic bénévole en a eu connaissance bien avant le 27 août 2018 (en janvier 2018 il a demandé un devis pour faire changer sa chaudière hors d'âge, copropriété de 3 lots, travaux de fortune bouchage de trous réalisés avant cette date), qu'en tout état de cause lors de l'AG du 24 septembre 2018 il les a passées sous silence,
-que propriétaire et gardien des lots n°3, 4 et 11 abritant la chaudière privative qu'il est le seul à utiliser et qui est à l'origine de la pollution au fioul du sol de la copropriété, M. [L] ne peut s'exonérer de sa responsabilité,
-que le syndicat des copropriétaires ne pouvait être condamné concernant les odeurs de fioul puisque ces nuisances n'ont pas pour origine un défaut d'entretien des parties communes,
-qu'aucune indulgence ne peut être retenue face à un syndic bénévole qui a manqué à son devoir d'information des copropriétaires, leur a fait entériné des travaux insuffisants, le temps de vendre ses lots et de quitter la copropriété,
-que si le syndic bénévole ne voulait pas exécuter des travaux alors que l'immeuble n'était pas en péril mais un lot privatif au regard de la taille de la copropriété il pouvait aisément réunir une assemblée générale pour ce faire,
-que si le 29 septembre 2018 Mme [W] a refusé de voter les travaux c'est parce qu'ils lui semblaient insuffisants, que les travaux sérieux auraient pu être votés sans elle.
Mme [W] conclut :
-au bien fondé et à la recevabilité de sa demande,
-à la confirmation, en toutes ses dispositions, du jugement de première instance rendu par l'ex Tribunal d'instance de GRASSE le 17 décembre 2019 en ce qu'il condamné le syndicat des copropriétaires LES ROMARINS et M. [L] à relever Mme [W] de l'intégralité des condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière au profit de Mme [P],
-au constat de ce que la signature du protocole d'accord entre les parties a entériné la naissance de tout nouveau litige,
Statuant à nouveau,
-au débouté de M. [L] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions au titre d'une éventuelle mauvaise foi de la part de Mme [W],
-qu'il soit jugé qu'elle a été contrainte de ne pas voter la résolution de l'assemblée générale prévoyant les travaux d'étanchéité,
-qu'il soit jugé que M. [L] n'a jamais souhaité inscrire à l'ordre du jour les travaux afférents à la buse présente sur l'immeuble dont s'agit ainsi que les travaux relatifs aux odeurs de fioul,
-qu'il soit jugé qu'elle a dû avancer une partie des frais de remise en état de son appartement qu'il convient de lui rembourser intégralement,
-qu'il soit jugé que M. [L] n'a jamais cru devoir fournir son contrat d'assurance lié à sa chaudière au fioul ;
En conséquence,
-à la condamnation de M. [L] au remboursement de la somme de 3.694 € afférents à la remise en ordre de l'intérieur de l'appartement ;
-à la condamnation de M. [L] au remboursement de la somme de 7.500 € afférente à la rédaction du protocole transactionnel entre mesdames [P] et [W] ;
-à la condamnation de M. [L] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux intégraux de remise en état de l'appartement au moyen d'une ou plusieurs entreprises qui seront présentées par Mme [W] à M. [L] ;
-à la condamnation de M. [L] à effectuer, à ses frais exclusifs, les analyses de prélèvement du taux de fioul dans les autres pièces de l'appartement dont s'agit, conformément aux dispositions du rapport de la SASU INGENIBAT et au moyen d'une entreprise qui sera présentée par Mme [W] à ce dernier ;
-à la condamnation de M. [L] au règlement des frais intégraux de la société qui sera dépêchée, une fois l'ensemble des travaux réalisés sur l'appartement dont s'agit, afin de permettre la levée de la mise en péril dudit bien ;
-à ce qu'il soit indiqué que les travaux de remise en ordre de l'appartement devront intervenir sous un délai maximum de 4 mois après le prononcé de la décision à intervenir ;
Reconventionnellement,
-à la condamnation de M. [L] au paiement de la somme de 34.400 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
-à la condamnation de M. [L] au paiement de la somme de 36.000 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice de perte locative,
En tout état de cause,
-à la condamnation de M. [L] à verser à la concluante la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Elle fait valoir :
-que si elle n'a pas voté les travaux à l'ordre du jour de l'AG du 24 septembre 2018 c'est parce qu'ils étaient insuffisants et que M. [L] refusait d'évoquer le remplacement de la buse et le problème des odeurs d'hydrocarbures non à l'ordre du jour, pour ne pas à avoir à assumer des travaux plus coûteux,
-qu'il était parfaitement informé des problèmes pour avoir assisté à l'ensemble des réunions expertales et avoir eu accès à l'appartement de sa locataire,
-que l'appartement dont elle est propriétaire a fait l'objet d'une mise en péril par la mairie,
-qu'ainsi M. [L] par son comportement inapproprié a mis en danger la vie des occupants de son lot et doit en assumer l'intégralité des conséquences financières, qu'il s'agisse des travaux comme de l'indemnisation de son préjudice moral et financier,
Mme [P] conclut à sa mise hors de cause.
Elle expose que par protocole transactionnel du 30 janvier 2020 signé avec Mme [W], exécuté et qui est soumis à homologation, il a été mis fin à la procédure judiciaire entre les parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions de M.[L] du jour de la clôture
Il résulte de l'article 784 alinéa 1 du code de procédure civile que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
Le syndicat des copropriétaires LES ROMARINS a conclu le 20 mai 2022 soit un jour franc avant la clôture qui est intervenue le 24 mai 2022 à 8h34.
Pour répondre aux pièces et arguments versés tardivement aux débats, M. [L] a conclu le 24 mai 2022 à 17h39, sans développer de nouveaux moyens, de sorte qu'il convient pour permettre le respect du contradictoire de révoquer l'ordonnance de clôture du 24 mai 2022, de retenir la recevabilité des conclusions et pièces nouvelles de M. [L] et de prononcer la clôture du dossier au 7 juin 2022, date de l'audience.
Sur la demande de mise hors de cause de Mm [P]
Mme [P] verse aux débats le protocole d'accord et de transaction intervenu le 30 janvier 2020 entre elle même et Mme [W], convenant de l'arrêt par l'une et l'autre des parties de toute procédure judiciaire en contrepartie du versement par Mme [W] à Mme [P] d'une indemnité forfaitaire de 7 500 € en réparation de l'ensemble des préjudices subis.
Ainsi, Mme [P] sollicite d'être mise hors de cause. Aucune demande n'étant formulée par aucune des parties à l'instance à son encontre, il convient de faire droit à sa demande.
Sur les désordres liés aux infiltrations d'eau et à la pollution par hydrocarbure
Il résulte des pièces versées aux débats et notamment :
- un procès verbal de constat d'huissier en date du 15 octobre 2018,
- un rapport de la société nouvelle Victor Woliner du 10 septembre 2018
- un courrier de l'ARS du 12 décembre 2018
- un rapport du bureau Veritas du 10 septembre 2019,
- un arrêté préfectoral de mise en demeure du 29 novembre 2019
- un rapport de l'ARS du 9 décembre 2019
- un rapport de la SASU INGENIBAT du 5 avril 2021
Que l'appartement de Mme [W] a subi mi avril 2018 un dégât des eaux important dont l'origine n'est pas une fuite provenant des sanitaires ou canalisations, mais un défaut d'étanchéité du pied de la façade côté des deux chambres, outre la souillure du mur de la chambre par des remontées d'hydrocarbures par infiltration dans le sol, étant précisé que ce mur est mitoyen avec le local abritant la chaudière à fioul de M. [L].
Il est également établi que le problème d'étanchéité a été résolu par des travaux réalisés en octobre 2018 mais que persiste la pollution par hydrocarbures rendant le logement inhabitable.
Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et à ce titre, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
Cette responsabilité est une responsabilité de plein droit pour les désordres trouvant leur origine dans les parties communes, cette responsabilité est engagée même en l'absence de toute faute du syndicat de copropriété.
En l'espèce, il est établi que les désordres résultent d'in filtrations d'eau en raison du défaut d'étanchéité de la façade (partie commune) et de remontées d'hydrocarbures dans la cloison séparative du lot de Mme [W] et de la chaufferie lot de M. [L], partie commune présentant des trous (comme cela résulte de courrier de Mme [W] faisant référence à ces trous et au rebouchage par M. [L]), et ce par infiltration dans le sol.
Par ailleurs, M. [L], en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, était parfaitement informé des difficultés rencontrées par Mme [W] et sa locataire comme en atteste cette dernière précisant qu'il était présent à l'ensemble des réunions expertales et qu'elle lui a laissé accès à l'appartement, ainsi qu'un courrier recommandé avec accusé de réception de Mme [W] à sa locataire en date du 14 août 2018, duquel il résulte qu'elle a informé verbalement M. [L] des problèmes d'odeur et que celui-ci lui a dit qu'il boucherait quelques trous de sa cave.
Il résulte d'ailleurs d'une pièce versée aux débats qu'en janvier 2018, M. [L] a demandé un devis pour faire changer sa chaudière, conscient des difficultés qui en résultaient. L'unique pièces qu'il verse pour établir l'entretien régulier de cette dernière est le bon d'intervention GIRARDIN en pièce 17 et en date du 17 juillet 2018, qui n'est pas suffisamment lisible pour qu'il puisse en être déduit qu'elle établirait que la chaudière ne présentait aucune fuite à cette date.
Or, comme l'a retenu le premier juge, M. [L] a commis une faute de négligence directement en lien avec les préjudices subis, en effet il n'a fait diligenter en urgence aucune expertise relative à cette cuve, a fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété en date du 24 septembre 2018 des travaux manifestement insuffisants relatifs à l'étanchéité de la façade (devis unique de 630,85 € alors que le montant des travaux ayant fait cessé ce désordre s'est élevé à 5 992,25 €) et a refusé d'inscrire à ce même ordre du jour le problème d'odeur de fioul, malgré la demande de Mme [W].
Ainsi, quand bien même Mme [W] a voté contre la réalisation des travaux d'étanchéité les jugeant, à juste titre, insuffisants, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires et de M.[L] en sa qualité de syndic bénévole.
Pour autant, Mme [W] ne formule ses demandes indemnitaires qu'à l'encontre de M. [L].
Sur les demandes indemnitaires de Mme [W]
Il est établi par les pièces versées aux débats que Mme [W] a versé à sa locataire dans le cadre d'un protocole d'accord la somme de 7 500 € en réparation des préjudices subis par cette dernière du fait des désordres imputés à M. [L], aussi ce dernier est condamné à lui rembourser cette somme.
Par ailleurs, la pollution aux hydrocarbures résulte de la chaudière de M. [L] installée dans un local adjacent à l'appartement de Mme [W] et appartenant à M. [L], elle est, comme établi ci-dessus, antérieure à la cession du tènement immobilier par ce dernier le 21 décembre 2018, puisqu'elle est dénoncée dès août 2018.
Les nouveaux acquéreurs attestent que lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2019, ils ont questionné à plusieurs reprises et avec insistance M. [L] sur la problématique des odeurs de fuel mentionnées dans l'assignation, ce dernier certifiant n'avoir jamais eu un quelconque problème avec sa chaudière ni sa cuve. En tout état de cause, ils ont changé la chaudière en mai 2019 après avoir pris des photos de la chaudière établissant son état de détérioration.
Ainsi, M. [L], informé dès août 2018 du problème lié aux hydrocarbures qu'il a caché à ses acquéreurs, est tenu des frais de dépollution et doit être condamné à hauteur de la somme de 20 698,82 € résultant de l'évaluation de la SASU INGENIBAT en date du 5 avril 2021, à ce titre, M. [L] n'ayant versé aux débats aucune autre évaluation permettant de contester le montant sollicité.
Il convient de préciser que ce rapport souligne une pollution grave aux hydrocarbures (supérieure au seuil en HCT (hydrocarbures totaux) de 50mg/kg de matière sèche (terre) en l'espèce 85 mg/kg de matière sèche).
Mme [W] ne justifie nullement du préjudice moral qu'elle invoque, elle en sera en conséquence déboutée.
Quant à la demande relative aux travaux de remise en ordre de son appartement, outre le fait que Mme [W] ne verse aux débats que des devis et nullement des factures, il apparaît que son assureur AXA selon rapport du 29 septembre 2018 lui a versé la somme de 3 198 €, elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.
Enfin, il résulte des pièces versées aux débats que le logement de Mme [W] du fait de la pollution aux hydrocarbures est inhabitable, ce qui lui génère une perte locative d'octobre 2018 à avril 2022 (43 mois à 800€) soit 34 400 €.
Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires
Il résulte des pièces versées aux débats que pour faire cesser l'humidité dans l'appartement de Mme [W], le syndicat des copropriétaires a financé des travaux à hauteur de la somme de 5 932,24 € dont il est parfaitement légitime à demander le remboursement à hauteur de la moitié à M. [L] en raison de leur condamnation solidaire à ce titre en première instance.
Sur les autres demandes
M. [L] est condamné aux dépens d'appel et à verser à Mme [W] la somme de 500 € au titre d le'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu à condamnation de M. [L] à un article 700 au profit du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le Tribunal d'instance de GRASSE
Y ajoutant
ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 24 mai 2022 et prononce la clôture au 7 juin 2022,
DECLARE recevable les conclusions de M. [L] en date du 24 mai 2022,
MET hors de cause Mme [P],
CONDAMNE M. [L] à régler à Mme [W] les sommes suivantes :
- 7 500 € au titre du protocole d'accord intervenu le 30 janvier 2020,
- 20 698,82 € au titre de la dépollution du sol,
- 34 400 € au titre de la perte de loyer
- 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M. [L] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 966,12 € en remboursement de la moitié des sommes exposées pour faire cesser l'humidité affectant l'appartement de Mme [W],
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE M. [L] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Maître LAUGA, avocat pour la part lui revenant.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
