COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-2
ARRÊT AU FOND
DU 15 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/410
Rôle N° RG 18/18825 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDNB4
Syndicat des copropriétaires MONTEVERDI
C/
Société ME [N] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Me Valérie CARDONA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Septembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02403.
APPELANTE
Le Syndicat des copropriétaires LE MONTEVERDI
situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société SOGEA, société de gestion et d'administration d'immeubles
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Monsieur [N] [F]
Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la société « LIFE INVEST FUND 2001 INC » sise [Adresse 3] USA, prise en son bureau de liaison sis [Adresse 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie CARDONA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Axelle TESTINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel VASSAIL, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre
Madame Muriel VASSAIL, Conseiller
Madame Agnès VADROT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022
Signé par Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre et Monsieur Alain VERNOINE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par jugement rendu le 30 avril 2012 le tribunal de commerce de FREJUS a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la société LIFE INVEST FUND 2001 INC (la société LIFE INVEST FUND).
Par jugement du 23 juillet 2012, il a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire et désigné M. [N] [F] en qualité de liquidateur.
Selon ordonnance du 3 mars 2014 rendue par le juge commissaire du tribunal de commerce de FREJUS, le liquidateur judiciaire a été autorisé à vendre de gré à gré un des biens de la débitrice à la société THEIA.
Ce bien, représentait le lot 120 de la copropriété MONTEVERDI, constitué par un appartement n°14 de type 3.
Par acte du 25 mars 2016, expédié à réception de l'avis de mutation qui lui avait été adressé par le notaire le 22 mars 2016, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a formé opposition au paiement du prix de vente à hauteur de 17 789, 85 euros.
Par jugement du 18 septembre 2018, rendu sur contestation de l'opposition de la part du liquidateur judiciaire, le tribunal de grande instance de NICE a :
-dit que l'opposition ne pouvait avoir d'effet au bénéfice du syndicat des copropriétaires qui ne peut être payé par prélèvement sur le prix avant toute répartition,
-ordonné la main-levée de l'opposition formée le 25 mars 2016 par le syndicat des copropriétaires,
-précisé que la totalité des fonds devait être appréhendée par M. [F] ès qualités qui pourra procéder à la répartition des fonds selon les règles du droit des procédures collectives,
-déclaré la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires inopposable à la procédure collective de la société LIF INVEST FUND comme n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration de créance,
-débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
-condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence MONTEVERDI aux dépens et à payer à M. [F] ès qualités la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le premier juge a retenu que :
-en violation de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, l'opposition formée par le syndic ne comporte pas élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de NICE qui est la juridiction du lieu de situation de l'immeuble,
-cette opposition est donc irrégulière de sorte qu'elle ne peut bénéficier du privilège de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-la perte du privilège entraine la perte de l'avantage permettant d'être payé directement par prélèvement sur le prix de vente avant toute répartition et la créance redevient simplement chirographaire,
-même si les créances sont postérieures aux jugements d'ouverture du redressement judiciaire et de liquidation judiciaire de la société LIFE INVEST FUND, elles ne concernent pas le maintien de l'activité de cette société de sorte qu'elles ne sont pas éligibles au traitement préférentiel des articles L622-17 et L641-13 du code de commerce,
-ces créances devaient donc faire l'objet d'une déclaration de créance au fur et à mesure de leur exigibilité,
-à défaut de déclaration de créance, elles sont inopposables à la procédure collective.
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice a fait appel de cette décision le 29 novembre 2018.
Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 5 février 2019, il demande à la cour de dire et juger un certain nombre de choses qui sont autant de moyens, de réformer le jugement frappé d'appel et :
A titre principal, de :
-déclarer valable son opposition à paiement du prix,
-déclarer sa créance opposable à la procédure collective en ce qu'elle est née en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur,
A titre subsidiaire, de déclarer son opposition valable et opposable au détenteur du prix de vente,
En toutes hypothèses, de :
-ordonner la reprise de son opposition,
-condamner M. [F] ès qualités à lui payer les créances qui lui sont dues,
-condamner M. [F] ès qualitésaux dépens avec distraction et à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures, déposées au RPVA le 12 avril 2019, M. [F] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LIFE INVEST FUND demande à la cour de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel,
-débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence MONTEVERDI de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence MONTEVERDI aux dépens d'appel et à lui payer ès qualités 3 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 24 février 2022, en application des articles 908 et 910 du code de procédure civile, les parties ont été avisées de la fixation du dossier à l'audience du 16 juin 2022.
La procédure a été clôturée le 19 mai 2022 avec rappel de la date de fixation.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires fait grief au premier juge d'avoir considéré son opposition irrégulière au motif qu'elle n'a pas été faite à une adresse relevant de la compétence territoriale du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble alors qu'elle a été formée au domicile élu dans l'avis de mutation qui précise: « pour l'opposition éventuelle du syndic, domicile spécial est élu en l'office notarial du notaire rédacteur des présentes, détenteur des fonds ».
En cela il fait une confusion dans l'analyse des textes applicables.
En effet, l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pose notamment pour principes que :
-dans les 15 jours de la réception de l'avis de mutation le syndic peut former, au domicile élu et par acte extrajudiciaire, opposition au paiement du prix de vente de l'immeuble en copropriété,
-cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble.
Il apparaît donc que l'élection de domicile visée par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précité concerne celle du syndicat des copropriétaires qui forme l'opposition et non celle du vendeur et/ou de l'acheteur.
Par ailleurs, conformément à l'article 43 de la même loi ces dispositions sont d'ordre public de sorte que les parties ne peuvent y déroger par convention.
Il en résulte qu'en tout état de cause les mentions stipulées dans l'avis de mutation dont se prévaut le syndicat des copropriétaires sont inopérantes.
Le syndicat des copropriétaires ayant élu domicile en l'étude de son huissier instrumentaire située à FREJUS, c'est-à-dire dans le ressort du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, alors que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lui imposait d'élire domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de NICE, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que :
-l'opposition était irrégulière et en a ordonné la mainlevée,
-l'opposition ne pouvait pas produire d'effet à l'égard du syndicat des copropriétaires qui ne pouvait pas être payé par prélèvement sur le prix de vente avant toute répartition,
-la totalité du prix d'adjudication devait être appréhendée par M. [F] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LIFE INVEST FUND.
Sur l'opposabilité de la créance du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance est privilégiée et n'avait pas à être déclarée en se fondant sur :
-le privilège occulte de l'article 2374 du code civil,
-le privilège des créances visées aux dispositions combinées des articles L622-17 et L641-13 du code de commerce.
M. [F] ès qualités conteste ces privilèges en faisant valoir en substance qu'il s'évince des articles 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'article L641-13 du code de commerce dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce (issue de l'ordonnance du 18 décembre 2008) que :
-la dispense d'inscription du privilège spécial immobilier de l'article 2374 du code civil ne permet pas au syndicat des copropriétaires de se prévaloir des dispositions de l'article L622-24 du code de commerce relatives à l'avertissement personnel des créanciers bénéficiant de sûretés publiées,
-de ce fait, le syndicat des copropriétaires n'était pas dispensé de déclarer sa créance au mandataire judiciaire dans les délais légaux,
-la créance du syndicat des copropriétaires, qui trouve son origine antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective, ne saurait bénéficier du traitement préférentiel prévu par le code de commerce en ce que :
-elle ne constitue pas une dépense utile au déroulement de la procédure collective,
-elle ne correspond pas à une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de son activité (puisque le maintien de l'activité de la société LIFE INVEST FUND n'a jamais été ordonné).
Comme le soutient M. [F] ès qualités, le privilège occulte spécial qui lui est octroyé par l'article 2374 du code civil, qui ne peut bénéficier à ce titre de l'information visée à l'article L622-24 du code de commerce, ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de déclarer sa créance.
L'appelant ne peut donc pas se prévaloir de ce texte pour soutenir que sa créance, dont il est acquis aux débats qu'elle n'a pas été déclarée, est opposable à la procédure collective de la société LIFE INVEST FUND.
Cependant, selon le principe posé par le dernier alinéa du I de l'article L641-13 et le premier alinéa de l'article L622-17 du code de commerce (applicables aux faits de l'espèce pour être issus de l'ordonnance du 18 décembre 2008), doivent être payées à leur échéance les créances nées après le jugement ouvrant la liquidation judiciaire en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le déroulement de la procédure et/ou de la période d'observation.
Comme le rappellent la loi du 6 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, le quasi-contrat liant les propriétaires membres du syndicat des copropriétaires à propos du règlement des charges de copropriété a des effets impératifs. Il ne peut y être mis fin que par le transfert de la propriété de l'immeuble et il s'impose à tous, y compris aux organes et aux autres créanciers d'une procédure collective.
En cas de liquidation judiciaire, il transfère donc l'exercice de toute une série de droits et d'obligations irrévocables entre les mains du liquidateur judiciaire sans que ce dernier puisse se prévaloir de l'application des articles L622-13 et suivants du code de commerce.
Par ailleurs, il ne peut être sérieusement remis en cause que les charges de copropriété appelées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, même pendant le cours de la procédure collective, sont la contrepartie d'une prestation fournie au débiteur puisqu'elles représentent les frais d'entretien et de réparation de son immeuble et ont pour fonction essentielle d'en assurer la pérennité, ce qui est conforme aux intérêts de l'ensemble de ses créanciers.
Si elles sont effectivement payables quel que soit le statut juridique du débiteur copropriétaire, les charges de copropriété dues sur le fondement des textes susvisés sont donc non seulement incontournables mais aussi utiles à la procédure collective en ce qu'elles ont pour conséquence et pour finalité de garantir la valorisation de l'actif du débiteur.
En l'occurrence, il n'est pas contesté et résulte de l'opposition (pièce 4 de l'appelant) que toutes les charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires sont nées après l'ouverture de la liquidation judiciaire.
Ces charges devaient donc être réglées à leur échéance par le liquidateur judiciaire sans avoir à être déclarées.
Toutefois, il n'en va pas de même des frais de rappel et autres frais facturés et appelés par le syndic au titre de l'exécution du contrat de syndic qui auraient dû être déclarés et ne sont pas opposables à la procédure collective de la société LIFE INVEST FUND.
En conséquence, le jugement frappé d'appel sera infirmé en ce que le premier juge a :
-déclaré la créance du syndicat des copropriétaires inopposable à la procédure collective pour ne pas avoir été déclarée,
-débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
Il s'ensuit que M. [F] ès qualités sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 786, 79 euros une fois retranchés tous les frais non opposables à la procédure collective.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement frappé d'appel sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société LIFE INVEST FUND, ce dont il résulte que M. [F] ès qualités se trouve infondé en ses prétentions au titre des frais irrépétibles.
Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais qu'il a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
M.[F] ès qualités sera condamné à lui payer 3 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
La distraction des dépens sera autorisée pour le conseil du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, après débats publics, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
Infirme le jugement rendu le 18 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de NICE mais seulement en ce qu'il a :
-déclaré la créance du syndicat des copropriétaires inopposable à la procédure collective pour ne pas avoir été déclarée,
-débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
-condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à M. [F] ès qualités 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme pour le surplus le jugement frappé d'appel ;
Statuant à nouveau des chefs d'infirmation et y ajoutant :
Condamne M. [F] ès qualités à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE MONTEVERDI la somme de 15 786, 79 euros correspondant aux charges de copropriété échues après le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la société LIFE INVEST FUND ;
Déclare M. [F] ès qualités infondé en ses prétentions au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne M. [F] ès qualités à payer au syndicat des copropriétaires 3 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'emploi des dépens de première instance et d'appel en frais privilégiés de la procédure collective de la société LIFE INVEST FUND ;
Autorise l'application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil du syndicat des copropriétaires.
LE GREFFIER,LA PRESIDENTE,
