France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 13 septembre 2022, 19/05676

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 SEPTEMBRE 2022

N° 2022/274

Rôle N° RG 19/05676 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BECSA

[P] [A]

[T] [V] épouse [A]

[Z] [A]

[I] [A]

Société SCI [F]

[N] [K] veuve [U]

[G] [Y]

[C] [R]

[D] [U]

[M] [U]

[J] [U]

[X] [U]

SA MAAF ASSURANCES

SCI NASH

SA LYONNAISE DE BANQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Christian BELLAIS

Me Philippe KLEIN

Me Delphine DURANCEAU

Me Agnès ERMENEUX

Me Véronique DEMICHELIS

Me Martial VIRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 25 Février 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/04912.

APPELANTS :

Monsieur [P] [A]

né le 04 octobre 1936 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [V] épouse [A]

née le 10 Août 1941 à [Localité 18], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [A]

née le 08 janvier 1975 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [A]

née le 10 décembre 1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

SCI SCI [F] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES :

Madame [N] [K] veuve épouse [U], née le 14 mars 1962 à [Localité 20], fiscalement domiciliée [Adresse 10] et Chez Mme [O] [K], [Adresse 3] ;

représentée par Me Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU - PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

La SCI NASH, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS d'AIX EN PROVENCE sous le numéro 750 522 112, dont le siège social est sis [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU - PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [J] [U], fils de Monsieur [W] [U], né le 5 décembre 1948 à [Localité 21] (ALGERIE) et décédé le 6 avril 2019 à [Localité 12] (héritièr à hauteur de trois seizièmes)

Intervenant volontaire suite au décès de M. [W] [U], né le 24 Décembre 1991 à [Localité 15], demeurant Chez Mme [O] [K] [Adresse 3]

représenté par Me Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU - PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [X] [U], fils de Monsieur [W] [U], né le 5 décembre 1948 à [Localité 21] (ALGERIE) et décédé le 6 avril 2019 à [Localité 12] (héritier à hauteur de trois seizièmes)

Intervenant volontaire suite au décès de M. [W] [U], né le 12 Juin 1995 à [Localité 22], demeurant Chez Mme [O] [K] - [Adresse 3]

représenté par Me Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU - PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES :

Maître [G] [Y], Notaire associé de la SCP BONETTO - [Y] - MAITRE - COLONNA - BONETTO, demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 8]

défaillant (PV de recherches en date du 06 juin 2019)

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [D] [U] intervenante volontaire agissant en qualité d'héritière de son père, Monsieur [W] [U], décédée le 6 avril 2019, née le 23 Septembre 1976 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Sébastien MALOYER de la SCP SÉBASTIEN MALOYER-MARIE-ODILE GENEFORT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Madame [M] [U] intervenante volontaire agissant en qualité d'héritière de son père, Monsieur [W] [U], décédée le 6 avril 2019, née le 23 Février 1981 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]

INTIMES :

SA MAAF ASSURANCES, dont le siège est sis [Adresse 16], agissant pousuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

SA LYONNAISE DE BANQUE, dont le siège est sis [Adresse 11]

représentée par Me Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2022.

ARRÊT de défaut

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 mars 2012, la SCI [F] a promis de vendre, et la société civile immobilière (SCI) Nash, d'acquérir une villa sise sur la commune de [Localité 17] au prix de 590'000 € sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

Entre la signature de cette promesse et celle de l'acte réitératif, Mme [N] [K] épouse [U] et M. [W] [U], uniques associés de la SCI Nash, ont constaté la présence de fissures à l'intérieur de la villa.

L'acte réitératif a été néanmoins signé par les parties le 27 juin 2012 en l'étude de Me [Y], notaire.

Le jour de cette signature, une transaction a été signée parallèlement entre la SCI [F] et la SCI Nash, aux termes de laquelle cette dernière renonçait à toute action contre la société venderesse au titre des fissures et leurs conséquences sur le bien vendu.

En contrepartie la SCI Nash recevait la somme de 20'000 € et la diminution des honoraires de l'agent immobilier ramenés à 9 000 € à titre de dédommagement.

Peu après leur installation dans les lieux, les époux [U] ont constaté l'apparition de désordres allant en s'amplifiant au fil du temps, un expert en bâtiment constatant entre le 12 décembre 2012 et le 3 mai 2013, leur aggravation.

Estimant avoir été trompée, la SCI Nash a fait réaliser une expertise amiable par M. [H], puis fait assigner la SCI [F], ainsi que chacun des associés de celle-ci, et le notaire, Me [Y], devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, par exploit du 5 août 2013 pour les premiers, et du 31 juillet 2013 pour le second.

Les époux [U], tous deux associés de la SCI Nash, sont intervenus volontairement à l'instance, se joignant aux conclusions de cette société.

Par ordonnance du 14 mars 2014, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [B].

Aux termes de son rapport définitif daté du 4 août 2016, ce dernier a conclu que l'immeuble présentait un danger pour ses occupants et il a évalué le coût global de reprise des désordres à la somme de 570'000 €.

Durant le temps de l'expertise, par acte d'huissier du 1er décembre 2014, la SCI [F] et ses associés ont appelé en garantie la société MAAF Assurances, en sa qualité d'assureur multirisques habitation de la SCI [F].

Ils ont également appelé en garantie par acte du 5 décembre 2014, M. [C] [R], gérant de la société Habitat maintenance qui avait réalisé des travaux au sein de la villa.

Par ordonnance du 11 décembre 2015, le juge de la mise en état a déclaré commune et opposable à la société d'assurances MAAF et à M. [R] l'expertise judiciaire.

En parallèle, la Lyonnaise de banque a assigné les époux [U] en leur qualité de cautions de la SCI Nash, en raison du non paiement des mensualités du prêt souscrit, le prix de vente ayant été financé pour partie à l'aide d'un emprunt d'un montant de 250'000 €.

Les échéances n'étant plus réglées depuis le 5 juillet 2016, la déchéance du terme a été prononcée le 19 octobre 2016.

Par lettre recommandée du 19 octobre 2016, la SCI Nash a été mise en demeure d'avoir à payer la somme de 196 243,83 € outre intérêts au taux de 3,95% l'an. Les époux [U] ont été également mis en demeure chacun de satisfaire à son engagement de caution.

Ne parvenant pas à obtenir paiement, par exploit du 7 décembre 2016 la Lyonnaise de banque a fait assigner les époux [U].

La banque n'étant pas partie à la procédure en nullité de la vente immobilière, la SCI Nash et les époux [U] ont fait assigner la banque aux fins d'annulation de l'acte de prêt.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 20 novembre 2017.

Par jugement réputé contradictoire en date du 25 février 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'existence d'un protocole d'accord ;

' déclaré la SCI Nash et les époux [U] recevables en leurs demandes ;

' dit que la SCI a commis un dol à l'égard de la SCI Nash et annulé la vente conclue entre la SCI [F] et la SCI Nash portant sur une maison individuelle à usage d'habitation selon acte authentique en date du 27 juin 2012 dressé par Me [G] [Y] ;

' ordonné la restitution du prix de 590'000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2013, date de l'assignation, et anatocisme, contre la restitution de l'immeuble ;

' ordonné publication ;

' condamné la SCI [F] à payer à la SCI Nash la somme de 9000 € en remboursement des honoraires de l'agent immobilier et la somme de 39'263,09 € au titre des frais de la vente outre la somme de 10'665,56 € au titre du coût des travaux et 2298,64 € au titre des honoraires de M. [H] ;

' annulé le protocole signé le 27 juin 2012 entre la SCI Nash et la SCI [F] ;

' condamné la SCI Nash à restituer la somme de 20'000 € versée à ce titre ;

' rejeté les demandes contre le notaire ;

' prononcé la résolution du contrat de prêt entre la SCI Nash et la société Lyonnaise de banque ;

' rejeté la demande d'annulation du cautionnement ;

' condamné solidairement la SCI Nash et les époux [U] à payer à la SA lyonnaise de banque la somme de 147'127,80 € arrêtée au 19 octobre 2016,à parfaire ;

' condamné la SCI [F] à payer à la banque la somme de 46'192,14 € au titre des intérêts et 2967,05 € au titre du manque à gagner correspondant à l'indemnité de remboursement contractuellement prévue ;

' rejeté les demandes contre les consorts [A] ;

' rejeté les demandes de la SA Lyonnaise de banque contre Me [Y] ;

' constaté qu'aucune demande n'est faite contre la SA MAAF assurances et M. [C] [R] et dit qu'ils sont mis hors de cause ;

' condamné la SCI [F] à payer à la SCI Nash et aux époux [U] la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais de l'expertise judiciaire de M. [B],

' et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 8 avril 2019 la SCI [F] M. [P] [A] et Mme [T] [V] épouse [A] , Mme [Z] [A] , et Mme [I] [A] (les consorts [A]) ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 24 février 2022, ils demandent à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes formées à

l'encontre de [P] [A], [T] [V] épouse [A], [Z] [A] et [I] [A] ;

' d'annuler ou le réformer pour le surplus,

statuant à nouveau

' de dire que le protocole d'accord transactionnel conclu le 27 juin 2012 entre les parties fait obstacle à la présente action en justice ayant le même objet ;

' de rejeter toutes les demandes de la SCI Nash et des époux [U] ;

' et de les condamner solidairement à payer la somme de 1500 € à chacun des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et la même somme en cause d'appel, outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 11 mai 2022 la SCI Nash, Mme [N] [K] veuve [U], M. [J] [U] et M. [X] [U] cohéritiers de feu [W] [U] intimés demandent à la cour:

' de leur donner acte des interventions volontaires de Mme [N] [U] née [K] et de MM. [X] et [J] [U] en leur qualité de représentants de la succession de feu [W] [U] ;

' de confirmer le jugement entrepris sauf :

- en ce qu'il a débouté la SCI Nash du surplus de ses demandes ;

- en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes contre Me [Y] ;

- en ce qu'il a condamné solidairement la SCI Nash, M. [W] [U] et Mme née [K] à payer à la banque la somme de 147'127, 80 € arrêtée au 19 octobre 2016,

- en ce qu'il a condamné la SCI [F] à payer à la banque la somme de 46'192,80 € au titre des intérêts, et la somme de 2 967,05 € au titre du manque à gagner correspondant à l'indemnité de remboursement contractuellement prévue,

-et en ce qu'il a rejeté les demandes contre les consorts [A] ;

statuant sur leur appel incident

' de constater le dol commis par Me [Y] et M. [A] ;

' et de condamner 'conjointement et in solidum' la SCI [F] , M. [P] [A] , Mme [T] [V] épouse [A] , Mme [Z] [A] , Mme [I] [A] , Maître [G] [Y] à verser à la SCI Nash et aux consorts [U] les sommes suivantes :

- 303'000 € à parfaire des mensualités ultérieures au 31 mai à hauteur de 3 000 € par mois au titre du trouble de jouissance

- 351'000 € arrêtés au 31 mai 2022 au titre du trouble locatif du rez de chaussée outre 3 000 € par mois supplémentaire, à parfaire.

- 100 000 € à titre de préjudice moral personnel de Mme [N] [U]

- les frais de déménagement et de garde meubles estimés à 15'000 €

- et l'intégralité des frais judiciaire engagés pour faire valoir ses droits (frais d'expertise amiable [H], frais de l'expertise judiciaire [B], coût de l'inscription d'hypothèque judiciaire conservatoire, impôts fonciers) estimés à 50'000 €

et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil ( ancien article 1154).

' de condamner Me [G] [Y], pour sa faute personnelle distincte du dol, pour manquement à son obligation de conseil et d'information, à verser à la SCI Nash et à Mme [U] pour son compte et à la succession de [W] [U] représentée par Mme [U] et ses fils la somme de 100 000 € pour perte de chance de ne pas avoir pu refuser de signer cette acquisition désastreuse ;

En tout état de cause, sur le fondement de la garantie des vices cachés et particulièrement, des articles 1341 et suivants du code civil

' de prononcer, la résolution de la vente du 27 juin 2012 par acte reçu aux minutes de Me [Y], publié le 3 août 2012 au premier bureau des services de la publicité foncière d'[Localité 12], sous les références 2012 P 9598, formalité reprise pour ordre par régularisation de rejet du 22 novembre 2012 publiée le 28 novembre 2012 sous les références 2012 P 13818 et constatant le transfert de propriété d'une villa élevée d'un rez de chaussée et d'un premier étage avec jardin attenant, dépendances et piscine, le tout sis [Adresse 10] et cadastré section HK [Cadastre 6].

' de prononcer sur le fondement du dol, la nullité de l'acte sous seing privé du 27 juin 2012 rédigé par Me [Y] et signé en son étude ;

' d'ordonner la restitution, par la SCI [F] et ses associés à la SCI Nash du prix de vente à hauteur de 590 000 € outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation

' d'ordonner la restitution, par la SCI Nash de la villa une fois seulement que le prix lui aura été remboursé intégralement ;

' de confirmer la nullité du prêt ;

' subsidiairement, d' ordonner la caducité du prêt et les restitutions réciproques des sommes payées ;

' de donner acte à la SCI Nash de ce qu'elle s'engage à solder la créance de la banque en capital aussitôt que la SCI [F] lui aura restitué le prix qu'elle a reçu en 2012.

' de dire que seul le capital actualisé doit être restitué à la banque du fait de l'annulation du prêt et que les sommes déjà payées doivent s'imputer par priorité sur le capital restant dû.

Plus subsidiairement, et si par impossible la nullité ou la résolution de la vente n'était pas ordonnée,

' de condamner 'conjointement et solidairement' la SCI [F], M. [P] [A] , Mme [T] [V] épouse [A] , Mme [Z] [A] , et Mme [I] [A], la somme de 570'000 € afin d'entreprendre les travaux nécessaires à la réhabilitation de la maison dont s'agit;

' de condamner la SCI [F], M. [P] [A] , Mme [T] [V] épouse [A] , Mme [Z] [A] , Mme [I] [A], associés de la SCI dont ils sont responsables à verser à la SCI Nash et aux 'époux' [U] (sic), Me [G] [Y] à indemniser Mme [N] [U] des préjudices subis du fait de la perte de chance d'avoir réalisé leur projet familial :

- 303'000 € à parfaire des mensualités ultérieures au 31 mai à hauteur de 3 000 € par mois au titre du trouble de jouissance

- 351'000 € arrêtés au 31 mai 2022 au titre du trouble locatif du rez de chaussée outre 3 000 € par mois supplémentaire, à parfaire.

- 100 000 € à titre de préjudice moral personnel de Mme [N] [U]

- les frais de déménagement et de garde meubles estimés à 15'000 €

et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des

intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil ( ancien article 1154) ;

' de constater les manquements graves de Me [Y] à son devoir de loyauté, d'information et de conseil ;

' et de le condamner pour sa faute personnelle distincte du dol, pour manquement à son obligation de conseil et d'information, à verser à la SCI Nash et à Mme [U] pour son compte et à la succession de [W] [U] représentée par Mme [U] et ses fils la somme de 100 000 € pour perte de chance de ne pas avoir pu refuser de signer cette acquisition désastreuse ;

' et de condamner 'conjointement et solidairement' la SCI [F] , M. [P] [A] , Mme [T] [V] épouse [A] , Mme [Z] [A] , Mme [I] [A], à verser à la SCI Nash la somme de 15'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec distraction.

Par conclusions du 18 novembre 2021, Mme [D] [U] et Mme [M] [U] sont intervenues volontairement à la procédure en leur qualité d'héritières de leur père [W] [U] décédé le 6 avril 2019.

Par conclusions du 13 mai 2022, Me [G] [Y] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Nash et les époux [U] de toutes leurs demandes contre lui, subsidiairement, de dire que le notaire n'a commis aucune faute ; que le préjudice invoqué est injustifié et qu'il est sans lien de causalité avec la faute alléguée, de débouter les appelants de toutes leurs demandes, et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 4000 € de l'article 700 du code de procédure outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 5 janvier 2022, la Lyonnaise de banque demande à la cour :

' de lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à l'appréciation de la cour sur la demande d'annulation de la vente et sur la demande subséquente d'annulation du prêt ;

Si la cour réformait le jugement déféré et rejettait la demande d'annulation de la vente,

' de condamner Mme [N] [K] au paiement de la somme de 113'129,25 € outre intérêts au taux de 3,95 % l'an à compter du 4 avril 2019 jusqu'à parfaitement parfait paiement en exécution de son engagement de caution ;

' de condamner Mmes [N] [K], [D] et [M] [U], MM. [J] et [X] [U] en leurs qualités d'héritiers de [W] [U], chacun dans la limite de leurs droits dans la succession, au paiement de la somme de 113 629,25 € outre intérêts au taux de 3,95 % l' an à compter du 4 avril 2019 jusqu' à parfait paiement en exécution de l' engagement de caution de leur auteur, avec capitalisation des intérêts selon les modalités et condi tions de l' article 114 ancien du code civil ;

Si la cour confirmait le jugement déféré sur la demande de résolution de la vente et du

prêt:

' de confirmer alors le jugement déféré, sauf à réduire la condamnation prononcée contre la SCI Nash et Mme [N] [K] éveuve [U] en restitution du capital à la somme de 59 423,21 €;

' en conséquence, et pour tenir compte du décès de [W] [U], de condamner solidairement la SCI Nash, Mme [N] [K] veuve [U] et les consorts [U] (Mmes [D] et [M] [U], MM. [J] et [X] [U] en leurs qualités d'héritiers de feu [W] [U], chacun dans la limite de leurs droits dans la succession), en restitution du capital à la somme de 59 423,21 € outre intérêts au taux légal à compter du jugement du 25 février 2019 ;

' de confirmer le jugement déféré dans toutes ses autres dispositions ;

' de débouter la SCI Nash, Mme [N] [K] éveuve [U] et les consorts [U] de leur appel incident, et de toutes leurs demandes ;

' et de condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 3 500 € sur le fondement de l' article 700 du du code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers.

Par conclusions du 21 janvier 2022, la société MAAF assurances demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, à titre subsidiaire, de juger l'action fondée sur le contrat d'assurance prescrite, de dire que les conditions d'application de la garantie catastrophe naturelle ne sont pas réunies les désordres ayant pour origine un défaut structurel affectant la maison depuis sa construction, de la mettre hors de cause, et de condamner in solidum la SCI [F] et les consorts [A] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

L'ordonnance de clôture est datée du 17 mai 2022.

Par conclusions de procédure du 27 mai 2022, Mmes [D] et [M] [U], agissant en qualité d'héritières de leur père feu [W] [U], demandent à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture du 17 mai 2022 et d'admettre deux pièces notifiées le 22 mai 2022, pour justifier de leurs qualités d'héritières, sans invoquer et a fortiori justifier l'existence d'une cause grave. Il convient d'ores et déjà de rejeter ces prétentions.

Motifs

Sur la nullité de la vente immobilière

La SCI [F], M. [P] [A], Mme [T] [V] épouse [A], Mme [Z] [A], et Mme [I] [A] (les consorts [A]) appelants soutiennent qu'en signant le protocole du 27 juin 2012, la SCI Nash ne pouvait pas ignorer que les désordres provenant de fissures pouvaient s'aggraver ; que leur remise de la somme de 20'000 € sur le prix de cession, était suffisante au moment de la signature de ce protocole ; qu'en effet on ne peut pas se placer a posteriori pour apprécier les concessions réciproques faites ; que les fissures, anciennes, au vu des réparations effectuées, étaient parfaitement visibles puisqu'il s'agissait de reprises de fissures apparentes suite à une déclaration de catastrophe naturelle et non camouflées ; que les acquéreurs ont fait venir des professionnels pour faire un devis et qu'ils ont acquis en l'état ; que la clause de non garantie des vices cachés est opposable ; que des sinistres ayant donné lieu à des arrêtés CATNAT antérieurs ou postérieurs à la vente ont pu avoir des effets sur l'aggravation des fissures ; que les assureurs ont dû intervenir pour verser des indemnités aux acquéreurs dont ces derniers ne font pas mention ; que des constats d'huissier des 13 juin et 18 juillet 2019 prouvent que la maison est toujours habitée par les [U] ; que la piscine ne présentait pas de fuites au moment de la vente ; et qu'aucun dol ne pouvait être retenu par le tribunal.

Mais le protocole d'accord signé entre la SCI Nash et la SCI [F] le 27 juin 2012 indique laconiquement que « Le gérant de la SCI Nash a découvert la présence de défauts sur le bien vendu et reproche aux autres parties de ne pas l'avoir informé de cette situation (...)

M. [P] [A] ès qualités verse à la SCI Nash une somme de 20 000 € et l'agence immobilière IAD consent une remise sur sa commission désormais portée à 9 000 €.

En contrepartie de ces efforts, la SCI NASH renonce à toute action contre le vendeur au titre des fissures sur le bien vendu et sur toutes les conséquences de ces fissures et des travaux qui ont pu être réalisés par le passé sur ces fissures ».

Or, à la suite de M. [H], qui conclut dans son rapport d' expertise amiable « Nous pouvons considérer que les travaux qui ont été réalisés, ont été effectués avec la ferme intention de dissimuler l'état du gros-oeuvre pour la mise en vente », M. [B], l'expert judiciaire nommé, conclut, de manière techniquement étayée :

« Nous nous sommes rendus sur les lieux le 6 juin 2014, le 23 décembre 2014, les 24, 26 et 29 mars 2016 et le 6 avril 2016.

Nous avons constaté une multitude de fissures traversantes et évolutives sur la totalité du bâti.

Ces fissures ont été, pour la plupart, recouvertes par un enduit mince. Enduit qui à ce jour est fissuré. Nous n'avons pas constaté de travaux traduisant la volonté de traiter ces fissures.

Le plancher haut du sous-sol, réalisé en poutrelles hourdis, est fortement dégradé à certains endroits et présente des ondulations anormales sur la majeure partie de sa sous-face.

Concernant la terrasse, l'évacuation des eaux pluviales est conçue en dehors de toute logique et en contradiction avec les règles de l'art. Les infiltrations d'eau qui viennent de cette terrasse, rendent les pièces situées en dessous inutilisables et mettent en danger la stabilité de la structure porteuse en gros-ouvre. (Poutrelles dont les aciers porteurs sont fortement corrodés entraînant un éclatement du béton)

Nous avons constaté la présence d'enduit plâtre avec une épaisseur d'une importance inhabituelle. Nous avons constaté des contre-cloisons, des revêtements en toile de verre à des localisations qui, techniquement, ne le nécessitent pas.

Nous en concluons que tous ces travaux ont été réalisés pour masquer l'état des murs et des cloisons.

L'attestation de l'agent immobilier en charge de la vente du bien corrobore ces propos.

Selon les déclarations des parties, il n'y a pas eu de travaux entrepris après les désordres de 2003.

Après la déclaration de sinistre de 2006, la SCI [F] a été indemnisée de 7 480 € par la MAAF et elle a fait réaliser des travaux par la société Habitat Maintenance.

En dehors de travaux de finition, la société Habitat Maintenance a procédé à un renforcement des fondations sur environ 15 ml. Ceci correspond au traitement du pignon Est de la villa avec une reprise de son enduit.

Aujourd'hui ce pignon est très fortement fissuré. Les travaux réaloisés n'ont donc apporté aucune résolution aux désordres qui sont réapparus.

Les parties déclarent que l'indemnité versée par la MAAF couvre seulement des travaux de carrelage. D'où la faiblesse du montant.

Il faut noter que dans le cas d'un épisode de catastrophe naturelle, l'assurance ne prend en charge que l'aggravation de la situation et n'a pas vocation à résoudre les problèmes structurels récurrents du bâtiment.

Nous déduisons de nos constatations que cette maison d'habitation est certainement assise sur des fondations qui ne sont pas adaptées à la nature du sol.

L'ossature de cet immeuble est en mouvement constant, comme l'attestent les très nombreuses fissures traversantes présentes sur tous les murs qui continuent de s'agrandir.

De plus, les défauts structurels du plancher poutrelles-hourdis de l'étage de la maison participent également à ces désordres.

Au vu de nos constatations, nous considérons que l'immeuble continuera de bouger et de se fissurer au gré des variations climatiques et hydriques.

La situation de l'immeuble ne peut donc que s'aggraver. En conséquence, nous estimons, au vu de l'importance des désordres, de leur étendue et de leur aggravation, que cet immeuble présente un danger pour ses occupants.

(...)

Les travaux de consolidation du plancher, de traitement des fissures puis ensuite d'embellissement ne devront intervenir qu'après constatation de la stabilité de la structure.

D'autre part, l'étanchéité sur la totalité de la terrasse et l'étanchéité de la piscine doivent être réalisées.

Une première approche du coût global de reprise des désordres est de 570 000 €. »

Il apparaît également dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [B] que d'importantes fuites émanent de la piscine après sa mise en eau, l'expert relevant une perte de 17,6 m3 d'eau entre le 24 mars 2016 et le 6 avril 2016, sa fissuration étant necécessairement en germe au moment de la vente.

Si la SCI Nash et les époux [U] ont constaté l'existence de fissures lors de leurs différentes visites avant de signer l'acte de vente, les pièces versées aux débats démontrent que l'ampleur des fissures est sans commune mesure avec ce qu'ils avaient pu observer avant la vente, des travaux ayant été réalisés par le vendeur dans le but de dissimuler ces éléments.

Dans ces circonstances, le tribunal a exactement retenu, pour écarter le moyen d'irrecevabilité soulevé au regard du protocole d'accord signé le jour de la vente, que la remise de 20 000 € consentie par le vendeur sur le prix de vente ne peut être considérée comme une concession suffisante au regard du coût réel des reprises évalué par l'expert judiciaire à hauteur de 570 000€; et qu'en conséquence, le protocole précité ne fait pas obstacle à l'introduction d'une action en justice par les demandeurs.

De plus, dans l'acte authentique de vente le vendeur a faussement déclaré qu'« aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai », alors que la facture datée du 2 juin 2009 émanant de la société Habitat Maintenance, décrit notamment les travaux démontrant la volonté de la SCI [F] et de M. [P] [A] de tromper leur co-contractant en dissimulant les fissures par la réalisation d'un important doublage en BA 13.

Le tribunal a exactement retenu que l'état de délabrement de la maison la rend non conforme à sa destination et qu' elle est inhabitable ; que cette analyse est confirmée par l'expertise judiciaire de M. [B] qui estime le coût des travaux de reprise à la somme de 570 000 €, soit à quelques 20 000 € près, le prix de vente du bien ; et que la SCI Nash n'aurait jamais contracté dans le but d'acquérir ce bien s'il ne lui avait pas été dissimulé l'état réel de la maison, de son état de dangerosité, de son impropriété à sa destination d'habitation et du coût des travaux de reprise, ce qui constitue un dol au sens des dispositions de l'article 1116 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable à l'espèce.

La clause de non garantie des vices cachés n'est dès lors pas opposable par le vendeur de mauvaise foi auteur de manoeuvres dolosives.

Le jugement qui a prononcé la nullité de la vente et du protocole d'accord, pour le même vice affectant le consentement donné à ces actes, doit donc être approuvé.

La vente étant annulée, la SCI [F] a été justement condamnée à restituer le prix perçu s'élevant à 590 000 € à la SCI Nash, les intérêts de retard ne pouvant toutefois courir sur cette somme qu'à compter du jugement annulant la vente immobilière aux torts du vendeur, et non à compter de la demande en justice, d'où il suit la réformation du jugement déféré sur ce point.

Le protocole d'accord du 27 juin 2012 entre la SCI [F] et la SCI Nash étant annulé, la SCI Nash a été justement condamnée par ailleurs à restituer la somme de 20 000 €, reçue à ce titre à la SCI [F].

Cette dernière est redevable envers la SCI Nash de la somme de 39 263,09 € correspondant aux frais inutilement exposés par celle-ci pour la vente tels qu'ils ressortent du décompte établi le 13 juin 2013 par la SCP de notaires Bonetto-[Y]-Colonna et de la somme de 9 000 € au titre du remboursement des frais d'agence immobilière inutilement réglés, soit au total 618 263, 09 € (590 000 - 20 000 + 39 263, 09 + 9 000).

Sur les demandes de dommages et intérêts

La SCI Nash et les consorts [U] sollicitent la somme de 29 677,97 € au titre des travaux de peinture et de propreté, effectués par la SCI Nash au moment de son entrée dans les lieux.

Les factures établies au nom de la SCI Nash produites, soit 11 feuillets, révèlent que celle-ci a réglé inutilement pour le bien la somme totale de 10 665,56 € pour des travaux de plomberie et d'électricité, de sorte que la SCI [F] a été justement condamnée à rembourser seulement ce montant à la SCI Nash, qui a exposé le coût de ces travaux ainsi que la somme de 2 298,64 € en remboursement des honoraires de M. [H] utiles à la preuve.

La SCI Nash et les consorts [U] ne fournissent aucun élément permettant d'évaluer l'existence et l'étendue du préjudice de jouissance subi 'jusqu'en juin 2016", et dont la réparation est réclamée à hauteur de 303'000 €, ni davantage la somme de 351'000 € arrêtée au 31 mai 2022 au titre du trouble locatif du rez-de-chaussée de 3 000 € par mois, et l'expert judiciaire n'ayant pas été missionné sur ce point.

Il n' est pas plus justifié en cause d'appel du déménagement de la SCI Nash et des consorts [U] avec a fortiori sa date précise, en dépit du caractère dangereux de l'habitation, ces derniers se bornant à verser aux débats sur ce point en pièce 40, le justificatif de santé de feu [W] [U], en pièce 41, son certificat de décès et en pièce 42, l'attestation d'un proche de la famille.

Un devis de déménagement, une simple annonce de location d'une maison présentant les mêmes spécificités que celle litigieuse, et le témoignage peu circonstancié de Mme [S], sont tout aussi insuffisants à cet égard.

En conséquence, la SCI Nash et les consorts [U] seront déboutés de leur demande au titre de frais de déménagement évalués à 15 000 €. De même, les taxes foncières inutilement réglées ne sont pas produites ni les frais d'hypothèque prise sur les biens de la SCI [F].

En revanche, Mme veuve [U] a subi de nombreux tracas. Ce préjudice moral sera réparé par l'octroi de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, le jugement déféré devant être réformé de ce chef.

M. [P] [A], auteur physique identifié du protocole mensonger et du dol, sera condamné in solidum au montant des condamnations prononcées contre la SCI [F].

Sur la responsabilité du notaire

Le tribunal a retenu à bon droit que la SCI Nash et les consorts [U] ne démontrent pas que maître [Y] aurait eu connaissance des manoeuvres dolosives du vendeur ; et que les différences de rédaction relevées entre la promesse de vente et l' acte réitératif ne démontrent pas la mauvaise foi de Me [Y] ou la volonté qui eût été la sienne de participer à la dissimulation d'éléments déterminants du consentement de la SCI Nash.

Un manquement à son devoir d'information et de conseil n'est pas davantage caractérisé.

Le notaire ne disposait d'aucun élément lui permettant de soupçonner l'ampleur réelle des désordres de nature à remettre en cause les déclarations du vendeur quant à l'état de la villa, la signature parallèlement à l'acte authentique du protocole d'accord le jour de la conclusion du contrat de vente ne révèlant pas ipso facto une collusion entre le vendeur et le notaire et ne constitue pas 'l'instrumentum du dol', contrairement à ce qui est soutenu .

A fortiori, les acquéreurs ne démontrent pas que ce protocole leur aurait été extorqué avec l'aide du notaire.

A l'opposé, dans l'acte authentique, les acquéreurs ont signé la mention de l'acte authentique aux termes de laquelle « les parties précisent que le bien présente des fissures. L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de cette situation et établi des devis de remise en état ».

Il ne saurait être fait grief au notaire de ne pas s'être fait présenter ces devis afin de les vérifier. S'ils correspondent en réalité seulement à des travaux d'embellissement, cette circonstance n'est pas imputable au notaire qui n'avait pas de raison particulière de douter les déclarations des parties.

Il est mentionné au paragraphe 'Plan de prévention des risques naturels', conformément aux dispositions de l'article L 125-5 du code de l'environnement, que le propriétaire a déclaré que l'immeuble avait subi un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation dont l'origine est la suivante : sécheresse au cours de l'année 2003 ayant donné lieu à l'apparition de fissures, les travaux ayant consisté en une reprise des fondations outre des travaux de reprise des peintures et enduits, ce qui laissait à penser à l'acquéreur que ces travaux avaient été satisfactoires.

Les informations relatives à l'existence d'un sinistre pour lequel une indemnité a été accordée à l'ancien propriétaire, [P] [F], prédécesseur de la SCI [F] dont il était le gérant, et à l'existence de travaux afférents ont donc été portés à la connaissance à la SCI Nash au stade de la promesse de vente rédigée avec l'assistance du notaire.

La circonstance que ce dernier n'ait pas demandé le permis de construire daté du 22 avril 1974 faisant état seulement d'un rez-de-chaussée de 149,95 m² et qu'il n'ait fait mention d'aucun permis de construire, notamment pour la piscine ne peut être reprochée au notaire, dans la mesure où le bien vendu est désigné comme étant une maison elevée d'un étage avec jardi autour et piscine (...) Ledit immeuble formant le lot numéro un du lotissement [Adresse 1] créé par arrété du préfet des Bouches-du-Rhône en date du 20 septembre 1965. Sont demeurés annexés à l'arrêté de lotir les plans de masse et de division le programme d'aménagement, le cahier des charges et les statuts de l'association syndicale déposée aux minutes de Maître [L] notaire à [Localité 12].

Me [Y] n'avait donc pas à se questionner sur l'existence d'un permis de construire, en présence d'un permis de lotir et dans la mesure par ailleurs où il était affirmé par le vendeur qu'il n'avait procédé à aucuns travaux depuis moins de 10 ans.

Le tribunal doit donc être approuvé en ce qu'il a écarté la responsabilité civile professionnelle de l'officier ministériel et rejeté toutes les demandes dirigées contre lui, une dissimulation ou un manquement de sa part à son devoir d'information et de conseil n'étant pas suffisamment caractérisés.

S'agissant de la demande de nullité du prêt contracté de 250 000 € auprès de la Lyonnaise de banque et des actes de cautionnement

En l'espèce, la SCI Nash a souscrit un prêt auprès de la banque Lyonnaise de banque pour un montant de 250 000 € le 18 mai 2012, en vue de l'acquisition du bien litigieux. Le contrat de vente de ce bien étant annulé pour vice du consentement, le même défaut de consentement affecte ce contrat de prêt accessoire au contrat principal souscrit auprès de la banque ainsi que les deux actes de cautionnement du ler juin 2012, par lesquels Mme [N] [K] épouse [U] et M. [W] [U] se sont portés cautions de la société, puisque le contrat en vue duquel le prêt avait été demandé et les actes subséquents n'ont pas été valablement conclus.

Par conséquent, les consorts [U] sont fondés à soutenir que les actes de cautionnement doivent être annulés et le jugement, être réformé de ce chef.

Sur les demandes de la Lyonnaise de banque

La SCI Nash a été condamnée par le tribunal, au vu de l'offre de prêt et du tableau d'amortissement produits, à payer à la banque, la somme de 147 127,80 € correspondant au capital emprunté dont à déduire les sommes déjà versées par cette SCI à la banque (25 000 € = 102 872,20 €), montant arrêté à la date du 19 octobre 2016.

Le premier juge a retenu à bon droit qu'en application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 le vendeur qui est à l'origine de l'annulation du contrat de prêt consécutive à celle de la vente, a causé un préjudice financier à la banque par l'anéantissement du contrat constitué par la perte des intérêts sur le capital emprunté, soit la somme de 46 192,14 € arrétée en décembre 2018, et le vendeur a été condamné à payer cette somme à la banque, outre l'indemnité de remboursement anticipé, plafonnée à 3% du capital restant dû jusqu'au 5 décembre 2018, soit 2 967,05 €.

La banque demande la confirmation du jugement déféré s'agissant de cette condamnation du vendeur au montant des intérêts perdus sur le capital emprunté.

Elle sollicite en revanche, s'agissant du capital emprunté, la réduction du montant qui lui a été accordé en première instance, en exposant que la dernière échéance réglée est celle du 5 novembre 2015 et que la SCI Nash a réglé une échéance de 1 864,60 € et 40 échéances de 2525,19 €, soit la somme de 102 872,20 € ; qu'il convient également de prendre en compte le règlement effectué par la société d'assurance ACM en remboursement du capital soit la somme de 87 704,59 € prise en charge par l'assureur, suite au décès de feu [W] [U].

Elle demande en conséquence la condamnation de l'emprunteur à lui rembourser, en cas d'annulation de la vente et de l'acte de prêt, la somme de (250 000 € -102 872,20 € - 87 704,59 € = ) 59 423,21 €.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point, et la société Nash sera seule condamnée, à l'exclusion des cautions dont les actes sont annulés, à lui verser ce montant de 59 423,21 €.

Le vendeur ne peut pour sa part, se prévaloir du contrat d'assurance garantissant l'emprunt souscrit par les acquéreurs, contrepartie du contrat d'assurance et des cotisations versées, pour prétendre voire diminuer le montant du prix de vente dont il doit restitution contre la restitution du bien.

Il est à relever qu'aucune demande n'est formée à l'encontre de la S.A. MAAF Assurances et de M. [C] [R].

En définitive le jugement déféré sera confirmé pour large part.

La SCI [F] et les consorts [A], appelants principaux, succombant encore en cause d'appel devront supporter la charge des dépens, et verser en équité les sommes au dispositif infra à chacun des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de cloture du 17 mai 2022 présentée par Mme [D] et [M] [U] et leurs deux pièces notifiées le 23 mai 2022,

Reçoit les interventions volontaires de Mme [N] [U] née [K], de MM. [X] et [J] [U] et de Mmes [D] et [M] [U] en leurs qualités d'héritiers à la succession de feu [W] [U],

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'existence d'un protocole d'accord ;

' déclaré la SCI Nash et les époux [U] recevables en leurs demandes ;

' ordonné la restitution du prix de 590'000 € avec intérêts au taux légal et anatocisme ;

' ordonné à la SCI Nash, dès l'encaissement de cette somme, de restituer l'immeuble à la SCI [F] ;

' ordonné publication au service de la publicité foncière aux frais de la SCI [F] ;

' annulé le protocole signé le 27 juin 2012 entre la SCI Nash et la SCI [F] et condamné la SCI Nash à restituer la somme de 20'000 € versée à ce titre ;

' rejeté toutes les demandes dirigées contre Me [G] [Y] ;

' condamné la SCI [F] à payer à la SA Lyonnaise de banque la somme de 46'192,14 € au titre de la perte des intérêts et celle de 2 967,05 € au titre de l'indemnité de remboursement anticipé contractuellement prévue ;

' constaté qu'aucune demande n'est faite contre la SA MAAF assurances et M. [C] [R] et les a mis hors de cause ;

' et condamné la SCI [F] à payer à la SCI Nash et aux époux [U] la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais de l'expertise judiciaire de M. [B],

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :

' débouté la SCI Nash, [W] [U] et [N] [K] épouse [U] du surplus de leurs demandes ;

' ordonné la restitution du prix avec intérêts au taux légal 'à compter du 5 août 2013 date de l'assignation' (au lieu des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré),

' prononcé la 'résolution' (au lieu de la nullité) du contrat de prêt entre la SCI Nash et la société Lyonnaise de banque ;

' rejeté la demande d'annulation du cautionnement de [W] [U] et [N] [K] épouse [U] ;

' condamné solidairement la SCI Nash et les époux [U] à payer à la SA lyonnaise de banque la somme de 147'127,80 € arrêtée au 19 octobre 2016, et dit que cette somme sera à parfaire au jour de l'exécution du jugement ;

' rejeté les demandes contre [P] [A], [T] [V] épouse [A], [Z] et [I] [A] ;

statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne la restitution du prix de vente de 590'000 € à la SCI Nash, avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré du 25 février 2019 et anatocisme,

Prononce la nullité du contrat de prêt entre la SCI Nash et la SA Lyonnaise de banque ;

Déclare nuls à raison du dol les cautionnements personnels donnés par M. [W] [U] et Mme [N] [K] épouse [U],

Condamne la SCI Nash à payer à la SA lyonnaise de banque la somme de 59 423, 21 € au titre du remboursement du solde du capital emprunté, avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré du 25 février 2019,

Rejette les demandes de la SA Lyonnaise de banque dirigées contre Mme [N] [K] veuve [U] et Mmes [D] et [M] [U], MM. [J] et [X] [U] en leurs qualités d'héritiers de feu [W] [U],

Dit que M. [P] [A] est solidairement redevable du montant de toutes les condamnations prononcées contre la SCI [F],

Condamne in solidum la SCI [F] et M. [P] [A] à payer à Mme [N] [K] veuve [U] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral,

Condamne in solidum la SCI [F] et M. [P] [A] à payer:

' à la SCI Nash, à Mme [N] [K] veuve [U], à MM. [J] et [X] [U], ensemble, la somme de 5 000 € ;

' à Me [Y] [G] la somme de 1 500 € ;

' à Mme [D] et [M] [U] la somme de 1 500 € ;

' à la SA MAAF assurances la somme de 1 500 € ;

' à la SA Lyonnaise de banque la somme de 1 500 € ;

au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 13 septembre 2022, 19/05676

Synthèse

Origine de la décision