COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 08 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 353
Rôle N° RG 21/12560 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIADT
[E] [M]
[K] [D]
C/
[U] [P]
[J] [I] ÉPOUSE [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Clémentine PUJOS
Me Pascale COLOZZO-RITONDALE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 08 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119001562.
APPELANTS
Monsieur [E] [M]
né le 04 Février 1982 à [Localité 4], demeurant C/O Madame [B] [T] - [Adresse 5]
représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [K] [D] Pris en sa qualité de caution
né le 16 Mai 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [U] [P]
né le 01 Février 1942 à [Localité 3] (Liban) (LIBAN), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON
Madame [J] [I] épouse [P]
née le 17 Janvier 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 janvier 2016 à effet à la même date, Monsieur et Madame [P] ont donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [M] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 630 euros majoré d'une provision mensuelle sur charges de 50 euros.
Par acte d'huissier du 02 juillet 2018, les consorts [P] ont fait délivrer à Monsieur [M] un congé pour vendre à effet au 14 janvier 2019.
Par acte d'huissier du 27 septembre 2018, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer la somme de 6110 euros, visant la clause résolutoire.
Cet acte a été notifié à Monsieur [D] en sa qualité de caution.
Monsieur [M] a quitté les lieux le 30 septembre 2018.
Un procès-verbal d'huissier a été dressé le 03 octobre 2018.
Par acte d'huissier des 05 avril et 02 mai 2019, Monsieur et Madame [P] ont fait assigner Monsieur [M] et Monsieur [D] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 6285, 13 euros au titre d'un arriéré locatif, la somme de 15.751 euros au titre des réparations locatives, outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du procès-verbal d'huissier.
Par jugement contradictoire du 08 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de Nice a statué en ces termes :
- DIT que le commandement de payer du 27 septembre 2018 est nul ;
- CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Monsieur [K] [M] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 3.427,28 € au titre des loyers et charges impayés ;
- DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 ;
- CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Monsieur [K] [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 15.121 € au titre des dégradations locatives ;
- DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 ;
- CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Monsieur [K] [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Monsieur [K] [D] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal d'huissier valant état des lieux de sortie en date du 03 octobre 2018 ;
- DIT que les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;
- ORDONNE l'exécution provisoire ;
- REJETTE le surplus des demandes'.
Le premier juge a déclaré nul le commandement de payer au motif que le décompte qui y était annexé était imprécis et ne permettait pas de savoir quelle était la part du loyer, des provisions sur charges et des sommes prises en compte par la caisse d'allocations familiales.
A la lecture des pièces produites, il a calculé le montant de la créance des consorts [P] au titre de l'arriéré locatif.
Il a estimé que la terrasse litigieuse devait être prise en compte dans la surface du logement et jugé qu'il n'existait pas de différence de surface ouvrant droit à une diminution du loyer.
Il s'est appuyé sur le procès-verbal d'huissier de justice pour mettre en évidence l'existence de dégradations locatives. Il les a chiffrées à la somme de 15751 euros en retenant un devis versé au débat par les consorts [P].
Il a retenu la validité du cautionnement de Monsieur [D]. Il a estimé que les mentions manuscrites de ce cautionnement correspondaient à l'écriture de ce dernier qui avait paraphé le feuillet manuscrit.
Il a rejeté la demande de nullité du congé pour vente en relevant que l'intention de vendre était démontrée. Il a donc rejeté la demande d'indemnisation formée par Monsieur [M].
Il a rejeté la demande de délais de paiement formé par Monsieur [M] ; il a estimé que ce dernier, bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, ne démontrait pas être en mesure d'apurer le montant de sa dette.
Le 23 août 2021, Monsieur [M] et Monsieur [D] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Monsieur et Madame [P] ont constitué avocat.
Par conclusions notifiées le 23 novembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [M] et Monsieur [D] demandent à la cour de statuer en ce sens:
"Confirmer le jugement en tant qu'il a déclaré nul le commandement de payer du 27 septembre 2018 ;
Confirmer le jugement en tant qu'il a dit que les frais de ce commandement resteront à la charge des époux [P] ;
Confirmer le jugement en tant qu'il a prononcé la compensation des sommes qui resteraient dues par Monsieur [E] [M] avec le dépôt de garantie d'un montant de 630 euros ;
Infirmer le jugement en tant qu'il a condamné solidairement Monsieur [M] et Monsieur [D] au paiement de la somme de la somme de 3 427,48 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Statuant à nouveau,
Constater l'absence de production d'un décompte précis de la dette locative ;
Constater l'absence de justification des sommes réclamées ;
Constater les règlements effectués par Monsieur [E] [M],
En conséquence,
Déclarer que les époux [P] ne rapportent pas la preuve d'une créance certaine liquide et exigible ;
DEBOUTER les époux [P] de leur demande de paiement au titre des loyers et charges prétendument impayées faute de créance certaines, liquides et exigibles ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il a condamné solidairement Monsieur [M] et Monsieur [D] au paiement de la somme de 15 121 euros au titre des dégradations locatives ;
Statuant à nouveau,
CONSTATER l'obstruction de Monsieur [U] [P] pour la réalisation du rebouchage des trous, de la peinture, de la réparation du WC ;
CONSTATER l'absence de justification du montant des dégradations prétendument commises;
En conséquence,
DEBOUTER les époux [P] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 15.751 euros au titre des prétendues dégradations locatives
INFIRMER le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à la demande de condamnation des époux [P] au paiement de la somme de 893,38 euros au titre de la répétition de l'indu pour les charges locatives,
Statuant à nouveau DIRE ET JUGER que la provision pour charge d'un montant de 50 euros mensuel était surestimée ;
CONDAMNER Madame [J] [I] épouse [P] et Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 893,38 euros à titre de répétition de l'indu ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à la demande de nullité du congé pour vente du 2 juillet 2018 ;
Statuant à nouveau,
CONSTATER l'absence d'une intention réelle de vendre ;
PRONONCER la nullité du congé pour vente du 2 juillet 2018 ;
En conséquence,
CONDAMNER Madame [J] [I] épouse [P] et Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi par Monsieur [E] [M] en l'état de ce congé frauduleux ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à la demande de diminution du loyer ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à la demande de condamnation des époux [P] au paiement de la somme de 1.560 euros à titre de répétition de l'indu pour le loyer en raison de la diminution de la surface habitable ;
Statuant à nouveau,
DIRE ET JUGER que la terrasse ne pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface habitable ;
En conséquence,
FAIRE DROIT à la demande de diminution de loyer présentée par Monsieur [E] [M];
CONDAMNER Madame [J] [I] épouse [P] et Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 1.560 euros à titre de répétition de l'indu ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à la demande de Monsieur [M] de délai de paiement sur trois années ;
Statuant à nouveau,
ACCORDER à Monsieur [E] [M] un délai de paiement sur trois années, à hauteur d'échéances mensuelles de 100 euros, qui porteront intérêt à un taux réduit et qui s'imputeront d'abord sur le capital ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande des époux [P] de prise en charge du procès-verbal de constat du 03 octobre 2018,
Statuant à nouveau,
DEBOUTER les époux [P] de leur demande de condamnation à la prise en charge du procès-verbal de constat du 3 octobre 2018 ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à la nullité de l'acte de cautionnement de Monsieur[D],
Statuant à nouveau,
PRONONCER la nullité de l'acte de cautionnement ;
INFIRMER le jugement en tant qu'il a condamné solidairement Monsieur [M] et MonsieurLAVERDANT au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Madame [J] [I] épouse [P] et Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens"
Ils soutiennent que les époux [P] ne démontrent pas l'existence de leur créance de loyers et charges et qu'ils n'ont pas tenu compte des versements effectués par la CAF.
Monsieur [M] sollicite la somme de 893,38 euros au titre d'un trop perçu par ses bailleurs des charges locatives.
Ils indiquent que Monsieur [M] a été expulsé manu militari et que le procès-verbal d'huissier a été dressé de façon non contradictoire. Ils relèvent que ce procès-verbal fait essentiellement état d'un appartement sale.
Ils relatent que Monsieur [M] souhaitait procéder à des travaux de mise en peinture et de nettoyage mais qu'il en a été empêché par son bailleur. Ils indiquent que Monsieur [M] a laissé le logement propre et qu'ils ne peuvent être condamnés à des dégradations locatives. Ils ajoutent que le devis est particulièrement excessif et semble être de complaisance.
Monsieur [M] sollicite la nullité du congé pour vente au motif qu'il a été délivré frauduleusement, en l'absence d'intention des bailleurs de vendre le logement. Il estime avoir subi un préjudice dont il demande réparation.
Monsieur [M] sollicite une diminution de loyer en raison d'une surface contractuelle erronée. Il indique qu'il ne disposait d'aucune terrasse, comme en témoigne son bail, alors que celle-ci est visée dans le congé pour vente. Il expose que cette dernière a fait l'objet d'une transformation non autorisée et note que la partie qui était auparavant une terrasse ne peut être prise en compte dans le calcul de la surface du logement.
Monsieur [M] sollicite des délais de paiement et note pouvoir verser 80 euros par mois.
MonsieurLAVERDANT soulève la nullité de l'acte de cautionnement. Il conteste être le rédacteur des mentions manuscrites. Il ajoute que l'acte de cautionnement ne comporte pas la mention manuscrite évoquée à l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.
Par conclusions notifiées le 14 février 2022 sur le RPVA, Monsieur et Madame [P] demandent à la cour de statuer en ce sens :
"DEBOUTER Monsieur [M] et Monsieur [D] de l'intégralité de leurs demandes.
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON, Juge des Contentieux de la Protection, en date du 08 juin 2021 sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce qu'il a:
- condamné solidairement Monsieur [E] [M] et Monsieur [K] [M] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 3.427,28 € au titre des loyers et charges impayés ;
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 ;
- condamné solidairement Monsieur [E] [M] et Monsieur [K][D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 15.121 € au titre des dégradations locatives;
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 ;.
- condamné in solidum Monsieur [E] [M] et Monsieur [K][D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile.
- condamné in solidum Monsieur [E] [M] et Monsieur [K] [D] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal d'huissier valant état des lieux de sortie en date du 03 octobre 2018.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER solidairement Monsieur [M] et Monsieur [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile.
LES CONDAMNER in solidum aux dépens".
Ils indiquent justifier de leur créance et font état des sommes qu'ils ont versées à la CAF à la suite du départ de leur locataire. Ils précisent que Monsieur [M] leur a produit de faux bulletins de salaire pour obtenir la location du logement.
Ils disent justifier du montant des charges locatives.
Ils affirment que la surface du bien correspond à celle visée contractuellement si bien qu'il ne peut être fait droit à une demande de diminution de loyer. Ils notent que la terrasse était déjà couverte lorsqu'ils ont acquis le bien.
Ils soutiennent que leur locataire s'est rendu responsable de dégradations locatives démontrées par un procès-verbal d'huissier de justice.
Ils contestent avoir 'expulsé manu militari' Monsieur [M] du logement.
Ils estiment valable l'acte de cautionnement de Monsieur [D] qui a écrit la mention manuscrite obligatoire.
Ils contestent tout caractère frauduleux du congé..
Ils s'opposent à tout délai de paiement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le premier juin 2022.
MOTIVATION
Sur la validité du commandement de payer
Messieurs [M] et [D] ont relevé appel du jugement en ce qu'il a déclaré nul le commandement de payer et en sollicitent la confirmation dans le dispositif de leurs écritures.
Les intimés ne sollicitent pas l'infirmation sur ce point.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a estimé nul le commandement de payer délivré le 27 septembre 2018.
Sur l'arriéré locatif
En application des dispositions de l'article 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer aux termes convenus.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Après déduction de la part du loyer prise en compte par la CAF, Monsieur [M] devait acquitter la somme de 408 euros.
Pour l'année 2016, les bailleurs indiquent qu'est due la somme de 272 euros au titre du mois de mai et de 408 euros au titre du mois de décembre 2016. Monsieur [M] justifie avoir versé la somme de 408 euros en octobre 2016 mais ne démontre pas, alors que la preuve lui en incombe, avoir versé cette somme en mai et en décembre 2016. En conséquence, la somme de 680 euros reste due pour l'année 2016.
Pour l'année 2017, les bailleurs indiquent que sont dus les mois de d'avril, octobre et décembre 2017, soit la somme de 1224 euros (408 eurosx 3). Monsieur [M] ne justifie pas s'être acquitté des loyers pour cette période. La somme de 1224 euros reste due pour l'année 2017.
Pour l'année 2018, les bailleurs expliquent que le mois de mars 2018 n'a pas été payé ni les mois de mai à septembre 2018, soit la somme totale de 2448 euros. Monsieur [M] ne justifie pas s'être acquitté de ses loyers pour ces mois.
Monsieur [P] s'est vu réclamer par la CAF la somme de 681 euros au titre des aides au logement reçues d'octobre 2018 à décembre 2018 (pièce 14). Il indique avoir remboursé cette somme le 02 mars 2019 par chèque.
Il ressort de ces éléments que l'arriéré locatif hors charges s'élève à la somme de 4352 euros.
Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et de impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Monsieur [M] ne conteste pas les pièces produites au débat par Monsieur et Madame [P] relatives aux charges locatives.
Les bailleurs produisent les arrêtés définitifs de répartition des charges de copropriété pour la période durant laquelle Monsieur [M] a occupé les lieux (pièce 10).
Ils justifient du montant de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, soit 134 euros pour l'année 2016, 135 euros pour l'année 2017 et 136 euros pour l'année 2018. Le montant de cette taxe qui peut être récupérée auprès du locataire est calculé au prorata des mois d'occupation du lieu d'habitation sur une durée d'un an. Monsieur [M] est resté dans les lieux du 15 janvier 2016 au 30 septembre 2018. Il est redevable de la somme arrondie de 364, 80 euros au titre de cette dernière.
L'arrêté de répartition des charges locatives est établi selon un exercice allant du premier mars de l'année au dernier jour du mois de février de l'année suivante.
A ce titre, il est établi que :
- pour l'exercice du premier mars 2015 au 29 février 2016, le montant des charges locatives s'élevait à la somme de 124, 16 euros
- pour l'exercice du premier mars 2016 au 28 février 2017, le montant des charges locatives s'élevait à la somme de 96,29 euros
- pour l'exercice du premier mars 2017 au 28 février 2018, le montant des charges locatives s'élevait à la somme de 187,57 euros
- pour l'exercice du premier mars 2018 au 28 février 2019, le montant des charges locatives s'élevait à 81,90 euros.
Monsieur [M] ne discute pas ces pièces mais uniquement les calculs faits par le premier juge.
Il était présent sur les périodes s'écoulant du premier mars 2015 au 28 février 2018. Dès lors, il est redevable des sommes de 124,16 euros, de 96, 29 euros et de 187, 57 euros.
Il a quitté les lieux le 30 septembre 2018. Sur l'exercice du premier mars 2018 au 28 février 2019, il est redevable de la somme de 81, 90 euros x 7/12, soit la somme arrondie de 47, 75 euros.
Au titre des charges locatives hors taxes d'enlèvement des ordures ménagères, il doit la somme arrondie de 455, 75 euros. Il doit la somme de 820,55 euros au titre des charges comprenant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères.
Les bailleurs avaient appelé la somme totale de 1627, 42 euros au titre des provisions sur charges pour les années de 2016 à 2018.
En conséquence, c'est la somme de 806, 87 euros qui est due à Monsieur [M].
Les bailleurs sollicitent cependant la confirmation du jugement déféré qui a calculé un restant dû à Monsieur [M] d'un montant de 924, 52 euros (362, 91 euros+ 292, 64 euros + 268, 97 euros).
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant de l'arriéré locatif à la somme de 3427, 48 euros.
Sur la demande au titre de la diminution de loyer
Selon l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version alors applicable, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Comme l'indique avec justesse le premier juge, le bail conclu entre les parties ne fait pas état d'une terrasse; le congé pour vendre qui évoque une terrasse ne fait que reprendre la description du bien issue de l'attestation notariée du 07 décembre 2000 relative à l'acquisition de celui-ci par les consorts [P].
La pièce qui aurait été une terrasse a été complètement couverte; elle est close et bénéficie de fenêtres et de radiateurs. Monsieur [M] ne démontre pas qu'elle aurait une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Sa surface est donc une surface habitable dont il faut tenir compte, peu importe la manière dont a été effectuée la transformation de cette ancienne terrasse en pièce habitable.
Dès lors, Monsieur [M] ne peut alléguer de la présence d'une terrasse (qui n'existe plus) pour solliciter la diminution du loyer.
Les consorts [P] justifient d'un certificat de surface habitable établi le 25 mars 2010 (donc avant l'entrée dans les lieux de Monsieur [M]) de 81,74 m². Le bail évoque une surface louée de 80,49 m², c'est-à-dire une surface moindre de celle du certificat.
Monsieur [M] ne démontre pas que la surface habitable du bien serait inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, conformément à l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989.
Dès lors, le jugement déféré qui a rejeté sa demande de diminution de loyer sera confirmé.
Sur les réparation locatives
Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Selon l'article 1731 du code civil qui énonce que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, Monsieur [M] est donc présumé avoir reçu les lieux en bon état.
Les constatations réalisées par un huissier de justice ou son clerc assermenté font, en matière civile, foi jusqu'à preuve contraire.
L'état des lieux de sortie a été établi par acte d'huissier du 03 octobre 2018, soit trois jours après la sortie des lieux de Monsieur [M]. Même s'il n'a pas été établi contradictoirement, il est versé régulièrement au débat et a pu faire l'objet d'un débat contradictoire.
Le bien loué est un appartement avec entrée, cuisine équipée, séjour, deux chambres, une salle de bains et WC indépendant.
Le procès-verbal du 03 octobre 2018 fait état :
- de cassures au bas du ventail de gauche de la porte d'entrée
- du revêtement très sale du couloir d'entrée avec la présence de certaines dalles fissurées
- de nombreuses salissures sur les parois du couloir de distribution
- de la présence de neuf trous non rebouchés sur les parois du couloir de distribution
- de la présence de 12 trous non rebouchés dans la première chambre à coucher
- de la saleté du revêtement de la première chambre à coucher, des plinthes, de l'armoire e et du radiateur
- de traces de salissures et sur les parois de la chambre à coucher avec les portes coulissantes d'un rangement qui ne coulissent pas correctement
- de la saleté du revêtement du sol et des vitrages dans la cuisine, avec une peinture qui jaunit et des équipements qui sont sales et pour certains graisseux
- d'un plan de cuisine sale et qui commence à s'écailler et qui présente des chocs de cassures
- un trou chevillé non rebouché dans la cuisine et un store sur enrouleur dégradé qui ne fonctionne plus correctement
- de la saleté du revêtement du sol de la deuxième chambre à coucher avec d'importantes salissures sur les parois, une porte d'entrée et un radiateur sales
- de l'existence d'une porte coulissante d'un rangement dans la deuxième chambre à coucher qui est sortie de son rail et d'une autre qui coulisse difficilement.
- de la grande saleté du revêtement du sol de la salle de bain avec des traces de salissures sur les parois, des traces de moisissures sur les joints du carrelage, un bidet et une baignoire sales, d'importantes traces d'humidité près du cumulus
- de l'absence d'habillage du bandeau lumineux du meuble au-dessus du lavabo de la salle de bains
- d'un rail extrêmement corrodé sur la partie basse des portes coulissantes de la salle de bains
- de la saleté du revêtement du sol des WC avec quelques traces de salissures sur les parois, une cuvette entartrée et cassée.
- de la saleté du carrelage de la pièce se trouvant à l'extrémité du couloir, avec des salissures sur les parois blanches et des rangements dont l'intérieur est sale, une fenêtre qui ne peut plus être manoeuvrée, des rails de fenêtres sales et certaines lames de stores vénitiens déformés.
Monsieur [P] a indiqué à l'huissier que les parois du couloir de distribution étaient couleur taupe; l'huissier a constaté que l'une des parois était peinte en bleue et que les autres étaient peintes en blanc. Monsieur [P] a indiqué que les parois de la pièce à l'extrémité du couloir étaient couleur saumon; l'huissier a indiqué qu'elles étaient de couleur blanche.
Il est établi par l'acte d'huissier que le logement a été rendu dans un état de saleté important.
Le WC était cassé, la porte d'entrée était en partie dégradée, un store sur enrouleur était dégradé et ne fonctionnait plus correctement dans la cuisine, certaines portes coulissantes ne coulissaient plus correctement (porte de l'armoire de la première chambre et porte du rangement de la deuxième chambre), de nombreux trous sur les parois n'étaient pas rebouchés, l'habillage du bandeau lumineux du meuble au-dessus du lavabo était absent.
L'attestation de Madame [X], amie de Monsieur [M], qui indique avoir aidé ce dernier à nettoyer le logement le 28 septembre 2018, qui était propre, selon ses dires, avec des portes de dressing fonctionnant parfaitement, n'est pas suffisante à écarter les constatations objectives de l'huissier, trois jours après le départ des lieux de Monsieur [M].
L'attestation de la mère de Monsieur [M], qui évoque de l'humidité dans le logement dès la prise de possession des lieux n'est pas non plus probante. En effet, Monsieur [M] n'avait jamais évoqué le moindre désordre et a signé le bail qui faisait état d'un logement entièrement rénové. Cette difficulté n'est démontrée par aucune pièce.
Monsieur [M] démontre par les attestations concordantes de sa mèree et de Madame [V], présente sur les lieux, que le bailleur a refusé, le 29 septembre 2018, qu'il s'occupe de repeindre les locaux.
Il ne démontre pas qu'il aurait été expulsé manu militari des lieux; en effet, seule Madame [B] évoque ces difficultés qui ne sont pas reprises par les autres personnes alors présentes sur place.
Monsieur [M] ne démontre pas non plus que l'appartement aurait été rendu dans le même état que lors de la prise de possession des lieux. Ainsi, l'attestation de Madame [V] n'est pas probante lorsqu'elle indique que les lieux ont été rendus dans l'état dans lequel ils étaient lors de la prise de possession des lieux puisqu'elle évoque le fait que la peinture était un peu sale (lorsque le l'appartement a été rendu) alors que le logement, lors de l'entrée dans les lieux, avait été rénové conformément à ce qui était mentionné dans le contrat signé par Monsieur [M].
Les clés ont été rendues au bailleur le 30 septembre 2018, cette date ne correspondant finalement ni à la date du congé pour vente délivré au preneur, ni à un congé délivré par le locataire ni à la validation d'un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Il n'est pas démontré que Monsieur [P] aurait empêché son locataire de nettoyer les lieux ni que ce dernier aurait rendu les locaux propres. Il est en revanche démontré que Monsieur [P] s'est opposé à ce que son locataire procède à des travaux de peintures et rebouche les trous.
Monsieur [M] a occupé les lieux pendant plus de trois ans et demi.
Les consorts [P] ne peuvent solliciter une remise à neuf des locaux, puisqu'il faut tenir compte de l'écoulement du temps.
Il sera mis à la charge de Monsieur [M] le coût des lessivages et rebouchage des murs affecté d'un coefficient de 50% qui tient compte de la vétusté et du fait que Monsieur [M] a été empêché de reboucher les trous lorsqu'il s'apprêtait à peindre les murs (soit la somme arrondie de 1315 euros).
Monsieur [M] devra supporter le coût du remplacement du WC (190 euros) , du nettoyage de l'appartement (250 euros), du remplacement de la porte d'entrée (150 euros) et du remplacement des dressing en raison des portes coulissantes dégradées (440 euros).
Le changement de couleur de certaines parois (qui n'est d'ailleurs pas démontré), ne constitue pas une dégradation des lieux.
En conséquence, Monsieur [M] est redevable de la somme totale de 2345 euros au titre des réparations locatives. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur le cautionnement de MonsieurLAVERDANT
L'acte de cautionnement a été signé le 26 janvier 2016.
L'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version alors applicable énonce que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
Selon l'article 287 du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.
Selon l'article 288 du même code, il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.
L'acte de cautionnement produit au débat est paginé (de la page 1 à 5), la dernière page mentionnant le lieu, la date et la signature de la caution. Y est annexée, sans pagination, un feuillet qui consiste dans la reproduction manuscrite de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.
Or, et sans qu'il soit même besoin de se pencher sur la contestation d'écriture de Monsieur [D], l'acte de cautionnement est nul puisque la reproduction manuscrite de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 ne précède pas la signature de la caution.
Le jugement déféré qui a rejeté la demande de nullité du cautionnement sera infirmé.
Monsieur et Madame [P] seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de MonsieurLAVERDANT. Le jugement déféré qui a prononcé des condamnations à l'encontre de ce dernier sera infirmé.
Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [M]
Monsieur [M] est condamné à verser à Monsieur et Madame [P] les sommes de 2345 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 au titre des réparations locatives et de 3427, 48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 au titre de l'arriéré locatif.
Il ne démontre pas avoir des ressources suffisantes pour bénéficier d'un échelonnement de sa dette sur deux ans. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande de délai de paiement sera confirmé.
Sur la demande de nullité du congé pour vendre et la demande d'indemnisation
Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Monsieur [M] fait état d'un congé pour vente frauduleux.
Le congé a été délivré pour le 14 janvier 2019.
Les consorts [P] justifient avoir été inscrits sur le site 'LE BON COIN' et avoir échangé pour la vente du logement dès le mois de février 2019. Le bien a été vendu le 13 février 2020. Monsieur [M] échoue dans sa démonstration d'une fraude à ses droits et sera débouté de sa demande de nullité du congé et de sa demande d'indemnisation. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et sur le coût du procès-verbal d'huissier de justice du 03 octobre 2018.
Monsieur [M] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Les consorts [P] sont succombants à l'égard de Monsieur [D].
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [P] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel. Monsieur [M] sera condamné à leur verser 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [D] les frais irrépétibles qu'il a exposés et les époux [D] seront condamnés à lui verser la somme de 1000 euros.
Selon l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Les époux [P] ne justifient pas qu'il aurait été impossible d'effectuer un état des lieux de sortie contradictoire. Ils ne peuvent en conséquence demander le remboursement du procès-verbal d'huissier de justice du 03 octobre 2018.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [D] aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [M] et Monsieur [D] au coût du procès-verbal d'huissier de justice du 03 octobre 2018. Il sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [M] aux dépens et à une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul le commandement de payer délivré le 27 septembre 2018, en ce qu'il a condamné Monsieur [E] [M] à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 3427, 48 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019, en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [M] au titre de la diminution de loyer, en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [M] au titre de la nullité du congé pour vendre, en ce qu'il a rejeté la demande de délai de paiement de Monsieur [M], en ce qu'il a condamné ce dernier aux dépens de première instance et en ce qu'il l'a condamné au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
INFIRME pour le surplus ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
DÉCLARE nul l'acte de cautionnement attribué à Monsieur [K][D] ;
REJETTE les demandes de Monsieur et Madame [P] à l'égard de Monsieur [K] [D] ;
CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 2345 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 ;
REJETTE la demande de Monsieur et Madame [P] tendant à voir condamner Monsieur [E] [M] au coût du procès-verbal d'huissier du 03 octobre 2018 ;
CONDAMNE Monsieur et Madame [P] à verser à Monsieur [K] [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 2200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
