COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 07 SEPTEMBRE 2022
N° 2022/ 370
N° RG 20/01462
N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQYC
[N] [W]
[C] [H] [K] [P]
C/
S.C. ALIZER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Layla TEBIEL
Me Renaud ARLABOSSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 16 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-1053.
APPELANTS
Monsieur [N] [W]
demeurant [Adresse 2]
Madame [C] [H] [K] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.C. ALIZER
dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège
représentée par Me Renaud ARLABOSSE, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, ayant pour avocat plaidant Me Charlotte VARVIER, membre de la SELARL LEGI 01, avocat au barreau d'AIN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par contrat de location du 3 décembre 2014, la SCI DES 4 a donné à bail à Madame [H] [K] et Monsieur [W] une maison individuelle située à [Adresse 2]. Par acte authentique en date du 11 mars 2015, le bien objet du bail a été acquis par la SC ALIZER.
En raison de retards de loyers intervenus à compter de décembre 2017, la SCI DES 4 a fait délivrer, en date du 5 juin 2018, un commandement de payer mettant en demeure les locataires de régler leurs loyers en retard.
Ce commandement étant resté sans effet, par exploit d'huissier en date du 2 octobre 2018, la SC ALIZER a fait assigner Madame [H] [K] et Monsieur [W] devant le tribunal d'instance de Fréjus aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences.
Par jugement rendu le 16 décembre 2019, le tribunal d'instance de Fréjus a déclaré la demande de la SC ALIZER recevable, prononcé la résiliation judiciaire du bail d'habitation et ordonné l'expulsion des locataires. Ces derniers ont été condamnés à payer à la SC ALIZER la somme de 26 180 € au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 360 € par mois jusqu'à complète libération des lieux. Les locataires ont, en outre, été déboutés de leur demande reconventionnelle en report de deux années de leur dette locative et condamnés au paiement de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance.
Par déclaration au greffe en date du 29 janvier 2020, Madame [H] [K] et Monsieur [W] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance, de dire la SC ALIZER dépourvue de qualité et d'intérêt à agir. Subsidiairement, ils concluent à la réformation de la décision du tribunal d'instance de Fréjus en ce qu'elle ne leur a pas accordé le report de leur dette locative sur deux années. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la SC ALIZER au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de leurs recours, ils font valoir :
que la vente du bien leur est inopposable dans la mesure où le bail originel a été passé avec la SCI DES 4 et leur droit de préemption n'a pas été respecté ;
que, dès lors, à défaut de novation du contrat de bail originel, la SCI ALIZER n'avait pas qualité à agir à leur rencontre en résiliation de celui-ci ;
que le commandement de payer, délivré le 5 juin 2018, à la requête de la SCI DES 4 est irrégulier car il aurait dû l'être, selon eux, au nom de la SC ALIZER ;
qu'ils seront en mesure, dans un délai inférieur à deux ans, d'obtenir un crédit destiné à honorer leurs dettes ce qui autorise à leur accorder un délai de paiement de deux années.
La SCI ALIZER conclut à la confirmation du jugement de première instance et au débouté des prétentions de Madame [H] [K] et Monsieur [W]. L'intimée sollicite l'allocation de la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel dilatoire et abusif, de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation solidaire des appelants aux dépens d'appel.
Elle soutient :
que le bail lui a été transféré de plein droit, par l'acte de vente du 11 mars 2015.
qu'elle avait bien qualité à agir à l'encontre des locataires.
que les locataires ne peuvent prétendre que la vente leur inopposable car ils ne bénéficiaient pas d'un droit de préemption.
que si la validité du commandement de payer était remise en cause, cela n'empêcherait pas la juridiction de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés des locataires à leur obligation de payer .
que les locataires ne sont pas en mesure de justifier de l'obtention d'un prêt destiné à couvrir leurs dettes de sorte que les délais de paiement doivent leur être refusés ;
que l'appel des locataires vise uniquement à éviter l'exécution forcée du jugement et présente un caractère abusif qui justifie l'octroi de dommages-intérêts.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que par contrat de location du 3 décembre 2014, la SCI DES 4 a donné à bail à Madame [H] [K] et Monsieur [W] une maison individuelle située à [Adresse 2] ;
Que par acte authentique en date du 11 mars 2015, le bien objet du bail a été acquis par la SC ALIZER ;
Qu'en raison de retards de loyers intervenus à compter de décembre 2017, la SCI DES 4 a fait délivrer un commandement de payer, en date du 5 juin 2018, mettant en demeure les locataires de régler leurs loyers ;
Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 31 du Code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ;
Qu'en application des dispositions de l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ;
Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, le locataire dispose d'un droit de préemption en cas de vente du bien faisant l'objet du bail, consécutive à la division de l'immeuble par lots ;
Qu'en application des termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il dispose d'un droit de préemption en fin de bail à l'occasion de la notification d'un congé pour vendre ;
Que selon les articles 11-1 et 15 de la loi précitée telle que modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, le locataire dispose d'un droit de préemption lorsque la vente du bien objet du bail résulte d'une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble.
Attendu qu'en vertu de l'acte authentique passé le 11 mars 2015 entre la SCI DES 4 et la SC ALIZER, la vente du bien situé à [Adresse 2], n'est pas consécutive à la division d'un immeuble par lot, ne résulte pas d'un congé délivré par le bailleur au terme d'un bail en cours ou encore d'une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble ;
Que, dès lors les locataires ne disposaient sur le bien d'aucun droit de préemption et que la vente et le transfert subséquent du bail à la SC ALIZER leur sont opposables ;
Que le moyen tiré du défaut de qualité à agir de la SC ALIZER est donc inopérant ;
Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 1103 du Code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;
Que selon les dispositions de l'article 1124 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et qu'en vertu des dispositions de l'article 1127 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Attendu qu'il ressort des éléments du dossier que de décembre 2017 à février 2018, les locataires n'ont versé aucune somme entre les mains du bailleur et que, postérieurement, ils n'ont effectué que des règlements partiels ;
Qu'ainsi les défendeurs n'ont pas honoré leurs engagements locatifs de payer le loyer et les provisions sur charge au terme convenu, accumulant une dette locative de 26 180 € ;
Que, conformément à ce qui a été jugé en première instance, ces défaillances contractuelles renouvelées peuvent être qualifiées de graves, justifiant une résolution judiciaire du bail liant les parties ;
Que la résiliation ne résultant pas de l'application de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties mais d'une décision de justice, le moyen tiré de l'irrégularité du commandement de payer adressé par la SCI DES 4 aux locataires est inopérant ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;
Attendu que pour solliciter le report de leur dette locative sur deux années, les locataires font valoir qu'ils devraient pouvoir bénéficier d'un nouveau crédit à compter d'octobre 2020 leur permettant d'honorer cette dette ;
Que l'existence d'un prêt hypothétique est insuffisante pour permettre d'accueillir leur demande de délais de paiement;
Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 559 du Code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés ; Que selon les dispositions de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
Attendu que la SC ALIZER n'apporte toutefois pas la preuve d'un préjudice résultant de l'appel interjeté par Madame [H] [K] et Monsieur [W] ; qu'il n'y a dès lors par lieu d'accueillir sa demande de dommages-intérêts ;
Attendu qu'il sera alloué à la SC ALIZER, qui a dû engager des frais irrépétibles pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que les appelants, qui succombent, supporteront les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Fréjus ;
Y ajoutant,
REJETTE toutes autres demandes ;
CONDAMNE Madame [H] [K] et Monsieur [W] à payer à la SC ALIZER la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LES CONDAMNE aux dépens d'appel.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
