COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUILLET 2022
N° 2022/ 358
N° RG 19/17196
N° Portalis DBVB-V-B7D-BFEI2
SA HABITATIONS
DE
HAUTE-PROVENCE
C/
[M] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Corinne SANTIAGO
Me Layla TEBIEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de DIGNE LES BAINS en date du 08 Octobre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000137.
APPELANTE
SA HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE
prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité au siège sis 2 rue Docteur Piétri BP 169 - 04000 DIGNE LES BAINS
représentée et plaidant par Me Corinne SANTIAGO, membre de la SCP BAYETTI-SANTIAGO-REVAH, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
INTIMEE
Madame [M] [N]
née le 10 Mars 1980 à DIGNE LES BAINS (04), demeurant Hameau de Champourcin 4 Allée Vauban Porte 004V - 04000 DIGNE LES BAINS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/014343 du 29/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurent VILLEGAS, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE substitué et plaidant par Me Didier MORELLI, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant acte sous seing privé avec effet au 10 octobre 2006, la SA HLM 04 a donné en location à Mme [M] [N] et à M. [Y] [L] un immeuble à usage d'habitation situé 4 V allée VAUBAN, Résidence CHAMPOURCIN 04 000 Digne Les Bains, moyennant un loyer mensuel de 532, 11€, outre 23, 32€ de provisions pour charges.
Le 31 janvier 2013, un avenant a été conclu et le bail a été transféré au seul nom de Mme
[M] [N], à compter du 1er février 2013.
Le 16 juin 2015, le bail a été transféré à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE.
Considérant que la détention par la locataire de plusieurs chiens de type Bull Terrier à son domicile est à l'origine de dégradations sur les parties extérieures de l'habitation et de troubles de voisinage du fait des aboiements systématiques et des allées et venues des chiens le long de la clôture, par acte d'huissier signifié le 4 février 2019, la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE a fait assigner Mme [M] [N] devant le tribunal d'instance de Digne les Bains aux fins de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du contrat de bail
- dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir
- ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef,
-condamner la défenderesse à lui payer :
*une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer et des charges que le locataire aurait dû payer en cas de non résiliation du bail (avec révision annuelle)
*800€ au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
- condamner son adversaire au paiement des dépens.
Par jugement rendu le 8 octobre 2019, le Tribunal d'instance a:
- PRONONCE la résiliation du bail existant entre la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE et Mme [M] [N] aux torts exclusifs de cette dernière pour manquement à son obligation d'user paisiblement du logement loué ;
- ORDONNE l'expulsion de Mme [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les deux mois d'un commandement de délaisser, avec l'assistance de la force publique si besoin est
- CONDAMNE Mme [M] [N], si elle se maintient dans les lieux malgré le présent jugement, à payer à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ce jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- CONDAMNE la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE à régler à Mme [M] [N]:
*192, 04€ et 146, 42€ au titre des frais contentieux
*1920€ au titre du remboursement de charges liées au chauffage non dues par Mme [M] [N] ;
- CONDAMNE Mme [M] [N] à régler à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE la somme de1€ au titre de la clause pénale ;
- REJETE la demande d'expertise judiciaire et le surplus des demandes ;
- REJETE les demandes sur le fondement de l'article 700 Code de Procédure Civil;
- REJETE la demande d'exécution provisoire de la présente décision ;
- CONDAMNE Mme [M] [N] au paiement des dépens.
Par déclaration au greffe en date du 8 novembre 2019, la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite:
SUR L'APPEL DE LA SA HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE
-la réformation du jugement du Tribunal d'Instance de Digne les Bains du 8 octobre 2019 en ce qu'il a :
*condamné Mme [N] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer
*condamné la SA HPP à payer à Madame [N] la somme de 1.920 €,
-la confirmation du jugement du Tribunal d'Instance de Digne les Bains du 8 octobre 2019 en toutes ses autres dispositions,
Concernant le bail :
- CONSTATER que Mme [N] use anormalement de la chose louée,
- CONSTATER que Mme [N] cause des troubles du voisinage,
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [N] et de celle de toute personne de son chef,
- CONDAMNER Mme [N], si elle se maintient dans les lieux malgré l'expulsion, à payer à la SA HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE une indemnité d'occupation égale au montant de son loyer et charges locatives comprenant les charges générales et la contribution au partage de l'économie de charges, jusqu'à complète libération des lieux,
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER Mme [N], si elle se maintient dans les lieux malgré l'expulsion, à payer à la SA HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE une indemnité d'occupation égale au montant de son loyer et charges locatives générales, jusqu'à complète libération des lieux,
Concernant la contribution au partage de l'économie de charges :
- CONSTATER que la SA HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE justifie de la réalité des travaux ayant permis un gain d'économie d'énergie,
SUR L'APPEL DE MME [N]
- DEBOUTER Mme [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
- CONDAMNER Mme [N] à payer à la société HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Mme [N] aux entiers dépens.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
-qu'en fixant l'indemnité d'occupation au seul montant du loyer courant sans y ajouter les charges locatives, le tribunal accorde à la locataire défaillante des conditions plus avantageuses que le contrat de location,
-que seules les charges au titre de la contribution au partage de l'économie de charges d'un montant de 32€ par mois sont contestées par la locataire qui doit les charges générales d'un montant mensuel de 30,54€,
-qu'aucune des parties n'a fait appel de la disposition du jugement relative aux frais de contentieux qui est donc définitive,
-que les charges dues au titre de la contribution au partage de l'économie de charges de 32€ par mois ne sont pas des charges de chauffage,
-que l'article 119 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a prévu que le bailleur peut lorsqu'il réalise des travaux d'économie d'énergie dans le logement ou les parties communes de l'immeuble demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges,
-que deux décrets en conseil d'état précisent les conditions d'application de la mesure,
-qu'elle a respecté la procédure,
-qu'en effet elle a fait réaliser d'importants travaux de réhabilitation (isolation thermique des façades, des combles, remplacement des menuiseries, mises en place de chauffe-eaux thermodynamiques, remplacement des portes d'accès par des blocs portes isolant), un bilan thermique faisant état des économies d'énergie réalisées, a lancé une concertation le 15 février 2012 avec les locataires, dont les résultats quant au mode de mise en oeuvre de l'augmentation ont été envoyés aux locataires les informant de la mise en place de la contribution à compter de mai 2012 et pour 15 ans, (cette contribution est distinctement mentionnée sur les avis d'échéance),
-que ces travaux ont permis d'améliorer les performances énergétiques de l'appartement de la locataire, la consommation énergétique étant passée de F à C et l'émission de gaz à effet de serre de D à A,
-que l'augmentation de la consommation électrique de la locataire résulte de son élevage de chiens,
-que les troubles du voisinage liés à l'élevage de chien interdit par le règlement intérieur ont été constatés par huissier de justice, qui a constaté en outre un défaut d'entretien des locaux,
-que le mauvais état de la clôture est imputable à la locataire et non à un glissement de terrain et aucune expertise n'est nécessaire, la locataire ayant modifié l'aspect du terrain à l'origine en pente et aujourd'hui plat.
Mme [N], qui a également interjeté appel, conclut:
A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER que la société H2P ne démontre pas un usage anormal de la chose louée pouvant justifier sa demande de résiliation du bail conclu avec Mme [N],
CONSTATER que la société H2P ne démontre pas les troubles de voisinage qu'elle impute à Mme [N],
En conséquence,
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DIGNE LES BAINS en ce qu'il :
- PRONONCE la résiliation du bail existant entre la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE et Mme [N] aux torts exclusifs de cette dernière pour manquement à son obligation d'user paisiblement du logement loué ;
- ORDONNE l'expulsion de Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les deux mois d'un commandement de délaisser, avec l'assistance de la force publique si besoin est
- CONDAMNE Mme [N]- si elle se maintient dans les lieux malgré le présent jugement- à payer à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ce jusqu'à l'entière libération des lieux
- CONDAMNE Mme [N] à régler à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE la somme de 1€ au titre de la clause pénale ;
- CONDAMNE Mme [N] au paiement des dépens.
STATUANT A NOUVEAU,
REJETER la demande de résiliation du bail liant Mme [N] à la société H2P,
REJETER toutes les demandes subséquentes de la société H2P,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Si la Cour d'Appel devait s'estimer insuffisamment renseignée sur les dégradations que la société H2P impute à Mme [N]
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DIGNE LES BAINS en ce qu'il
REJETTE la demande d'expertise judiciaire et le surplus des demandes;
STATUANT A NOUVEAU
ORDONNER une expertise aux frais avancés de la société H2P.
DESIGNER tel expert qu'il lui plaira de commettre avec pour mission de :
1. Se rendre sur place, et se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission.
2. Visiter les lieux et entendre tout sachant.
3. Examiner les désordres précités allégués par H2P les décrire et dire leur origine et leur cause.
4. Déterminer les travaux à mettre en 'uvre pour mettre un terme aux désordres allégués, en chiffrer le coût et dire si ces travaux constituent des réparations locatives à la charge de Madame [N].
5. Plus généralement fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues par la société H2P ou Madame [N] et évaluer les préjudices subis.
6. Dire que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce Tribunal;
7. Dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le Président qui aura ordonné l'expertise ou Le Juge désigné par lui ;
8. Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'Ordonnance à intervenir;
A TITRE RECONVENTIONNEL ET SUR L'APPEL DE LA SA H2P
CONSTATER que la SA H2P n'établit pas la réalité de travaux ayant permis un gain d'économie d'énergie à sa locataire Mme [N],
CONSTATER que la SA H2P n'établit pas la réalité de charges supplémentaires, autres que celles de chauffage, qui doivent être laissés à la charge définitive de sa locataire,
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DIGNE LES BAINS en ce qu'il:
CONDAMNE la SA HABITATIONS DE HAUTE PROVENCE à régler à Mme [N] les sommes de 192,04 € et 146,42 € au titre des frais de contentieux ainsi que celle de 1 920 € au titre du remboursement de charges liées au chauffage non dues par Mme [N]
Si la Cour ne devait pas faire droit aux demandes principales et subsidiaires de Mme [N]:
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DIGNE LES BAINS en ce qu'il
-CONDAMNE Madame [N] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer en cours jusqu'au jour du départ effectif de la locataire,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la société H2P à payer à Mme [M] [N] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société H2P au paiement des entiers dépens de la présente procédure, avec distraction au profit de Maître [P] sur son affirmation de droit.
Elle soutient:
-que la bailleresse ne démontre pas la réalité des troubles anormaux de voisinage qu'elle allègue,
-que le tribunal ne pouvait retenir le caractère dangereux des chiens non allégué par la bailleresse et la peur qu'ils causeraient aux voisins sans attestations de ces derniers et tout en retenant que les chiens sont placés dans des enclos,
-que la bailleresse se plaint de l'aspect extérieur de son habitation alors même qu'elle laisse se détériorer le lotissement,
-que si la clôture du terrain est fortement dégradé il n'est pas établi qu'elle soit à l'origine de cette dégradation due à des glissements de terrain, contre lesquels elle a tenté de lutter par des travaux de terrassement alors même que le bailleresse est restée inactive, tout en remplaçant la clôture de façon insatisfaisante,
-que le constat d'huissier ne peut davantage établir les troubles allégués,
-que le règlement intérieur qui interdit d'élever des animaux de compagnie ne lui est pas opposable,
-qu'elle a le droit de détenir des chiens dès lors qu'elle assure la jouissance paisible des lieux et de l'immeuble, qu'elle n'utilise pas le logement comme point de vente des chiens,
-que subsidiairement une expertise doit être ordonnée concernant les dégradations alléguées du terrain,
-que la bailleresse a fait installé des poêles à granules, qui se sont avérés inadaptés et ne peuvent être utilisés, qu'elle doit donc se chauffer avec des convecteurs énergivores, que la participation à la réhabilitation énergétique n'est pas due, l'économie d'énergie n'étant pas établie.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2022
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation judiciaire du bail
Il résulte de l'article 1134 ancien du code civil applicable à l'espèce que les conventions légalement formées tiennent lieux de loi à ceux qui le sont faites.
L'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Il résulte de l'article II des conditions générales du contrat de location que la locataire a reconnu avoir reçues par la signature du bail et dont elle ne conteste pas les avoir paraphées que ce dernier est à usage exclusif d'habitation principale du preneur, qui ne pourra ni céder, ni sous-louer le local même gratuitement ni exercer une quelconque activité professionnelle ou une profession libérale.
Or il résulte des pièces versées aux débats par Mme [N] n° 43 et 44 que cette dernière bénéficie d'un certificat de capacité octroyé par la préfecture des Alpes de Haute Provence le 26 août 2013 pour l'exercice des activités liées aux animaux de compagnie d'espèces domestiques (élevage) et qu'elle exerce cette activité d'élevage canin avec un numéro SIRET à l'adresse du bail.
En outre, le constat d'huissier du 6 décembre 2018 établit l'existence de cet élevage de chiens et la présence de plusieurs enclos avec niches aménagés sur le terrain ainsi que de deux chiens de race bull terrier, qui se sont précipités sur le grillage en aboyant à l'arrivée de l'huissier.
De plus, le certificat médical d'un vétérinaire en date du 2 avril 2019, versé aux débats par Mme [N], confirme cet élevage canin de bull terrier et d'american bully avec un objectif, certes, qualitatif et non quantitatif, puisqu'un nombre de chiennes mise à la reproduction ne dépassant que très rarement les 2 par an.
Par ailleurs l'article XII de ces conditions générales concernant les obligations du locataire prévoit en son article 4 règlement d'immeuble que le locataire doit se conformer à toutes les obligations prévues par la loi, les usages, les règlements, en particulier le règlement de copropriété et le règlement intérieur tels qu'ils existent ou tels qu'ils auront été régulièrement modifiés en cours de bail et notamment :
-d'occuper l'appartement en bon père de famille
-de ne posséder aucun animal pouvant gêner les voisins par le bruit et par l'odeur, et de tenir cet animal obligatoirement en laisse.
Cet article renvoie à l'article 4 du règlement intérieur, qui même s'il n'est pas celui qui existait lors de la prise à bail est opposable aux locataires en application de l'article 4 de l'article XII des conditions générales du bail, édicte que 'la présence d'animaux domestiques et de nouveaux animaux de compagnie est tolérée que dans la mesure où elle n'entraîne pas de troubles pour la sécurité, la salubrité ou la quiétude des habitations ou de leurs voisinages. Par ailleurs, l'élevage d'animaux est interdit y compris dans un but alimentaire'.
Ainsi, si une tolérance est admise pour la présence d'animaux domestiques dans le logement objet du bail cette dernière ne saurait s'appliquer à la présence de plusieurs chiens nécessaires à l'activité d'élevage, qui plus est interdite.
Aussi, c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'était établi le manquement grave de la locataire à ses obligations contractuelles, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail et son expulsion.
Les éléments ci-dessus retenus étant suffisants au prononcé de la résiliation du bail, il importe peu de savoir si la locataire est à l'origine de la dégradation de la clôture ou s'il s'agit de la conséquence de glissements de terrain, comme elle le prétend, et d'ordonner une expertise à cet effet, aucune demande particulière relative à la dégradation de cette clôture n'étant formulée par cette dernière.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande subsidiaire consistant à ce qu'une expertise soit ordonnée.
Sur les demandes en remboursement
Aucune des parties n'ayant fait appel du remboursement par la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE des frais de contentieux à Mme [N], cette disposition du jugement est définitive.
Il résulte de l'article 1134 ancien du code civil applicable en l'espèce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 1302 du même code dispose quant à lui que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
L'article 1719 du même code comme l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur s'il s'agit de son habitation principale un logement décent.
L'article 1720 du même code impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives.
L'article 3 du décret du 30 janvier 2002, qui définit un logement décent, impose que ce dernier comporte une installation permettant un chauffage normal.
Si l'article 119 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 permet au bailleur du secteur social, lorsqu'il réalise des travaux d'économie d'énergie dans le logement, de demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges selon une procédure instituée dans les décrets n°2009-1438 et 2009-1439 du 23 novembre 2009 ainsi qu'à l'article R442-27 du code de la construction et de l'habitat, dont il n'est pas contesté qu'elle a été respectée, encore faut il que le bailleur établisse les économies de charge pour lesquelles il sollicite la contribution des preneurs.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le poêle à granules installé en 2012 par le bailleur qui a théoriquement permis par comparaison des rapports de diagnostic de performance énergétique réalisés avant et après les travaux des économies d'énergie, s'est avéré dysfonctionnel, comme en atteste une voisine dont le logement a été détruit par incendie dû à ce poêle à granules.
Or le bailleur, comme l'article 199 de la loi du 25 mars 2009 l'exige, ne démontre pas un niveau minimal de performance énergétique, l'étude énergétique produite étant antérieure à l'incendie l'ayant conduit à interdire à ses locataires l'usage du poêle à granules.
En conséquence, la contribution de 32€ par mois, qui ne couvrirait même que partiellement le financement de ce dispositif de chauffage non fonctionnel ne peut être mise à la charge de la locataire.
En conséquence, le tribunal est confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à régler à Mme [N] la somme de 1920€ correspondant à 60 facturations de 32€.
Sur l'indemnité d'occupation
L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges locatives générales à l'exclusion de la contribution au partage d'économie de charges, comme développé ci-dessus, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
En effet, rien ne justifie que les charges locatives générales restent à la charge du bailleur en cas d'occupation du logement après résiliation du bail, comme retenu par le premier juge.
Aussi, le jugement est infirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [N] est condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 8 octobre 2019 par le Tribunal d'instance de DIGNE LES BAINS
SAUF en ce qu'il a:
CONDAMNE Mme [N], si elle se maintient dans les lieux malgré le présent jugement, à payer à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ce jusqu'à l'entière libération des lieux,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Mme [N], si elle se maintient dans les lieux malgré le présent jugement, à payer à la SA HABITATION DE HAUTE PROVENCE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges locatives générales à l'exclusion de la contribution au partage d'économie de charges et ce jusqu'à l'entière libération des lieux,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE Mme [N] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
