COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-11 référés
ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Juillet 2022
JONCTION
N° 2022/ 351
Rôle N° RG 22/00339 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJRT6
SARL GARAGE DE VILLENEUVE
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]
SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE -GRDF
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Agnès ERMENEUX
- Me Paul GUEDJ
- Me Cédric PORTERON
Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 31 Mai 2022.
DEMANDERESSE
SARL GARAGE DE VILLENEUVE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Marion NGO de l'AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SASU CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL CGIN I domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE
SA GAZ RESEAU DISTRIBUTION DE FRANCE -GRDF Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Cédric PORTERON de la SELARL B.P.C.M, avocat au barreau de NICE, Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
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DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2022 en audience publique devant
Véronique NOCLAIN, Président,
déléguée par ordonnance du premier président.
En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile
Greffier lors des débats : Manon BOURDARIAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2022.
ORDONNANCE
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2022.
Signée par Véronique NOCLAIN, Président et Manon BOURDARIAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Une cour commune de 645 m2 existe au sein de la copropriété située à [Adresse 8]. Cette cour est entourée des deux immeubles de 6 étages sur rez-de-chaussée et entresol édifiés par la SCI [Adresse 9], immeubles dénommés [Adresse 4]et [Adresse 5].
Un conflit oppose la SARL Garage de Villeneuve, propriétaire du lot n° 101 se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 4], et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au sujet de la jouissance de la cour commune, la SARL Garage de Villeneuve soutenant bénéficier aux termes d'un règlement de copropriété [Adresse 5] du 8 août 1963 de la jouissance exclusive et de façon perpétuelle de la cour, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] affirmant que cette attribution au lot n° 101 n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et est, au surplus, nulle et non écrite. Ce conflit fait actuellement l'objet d'une instance au fond devant le tribunal judiciaire de Nice puisque par assignation délivrée le 14 août 2020, les syndicats de copropriétaires des deux immeubles [Adresse 4] et [Adresse 5] ont saisi cette juridiction aux fins notamment de condamner la SARL Garage de Villeneuve à libérer les parties communes et en ce sens , la cour de 645 m2 et ce, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard à compter de l'introduction de l'instance. La société GRDF est intervenue volontairement à cette instance.
Depuis plusieurs années, la SARL Garage de Villeneuve utilise une partie de la cour aux fins de stationnement de véhicules. Elle a depuis le 17 août 2020 donné à bail commercial à la SA Gaz Réseau Distribution de France (GRDF) des places de stationnement situées dans cette même cour.
Par acte d'huissier du 24 février 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner la SARL Garage de Villeneuve devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de faire cesser tout stationnement de véhicules dans la cour et aux fins de condamner la SARL Garage de Villeneuve à lui verser une indemnité de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts ainsi qu'au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Le Syndicat des copropriétaires a fondé ses demandes, aux termes de ses dernières écritures n° 2, sur l'existence de dommages imminents et de troubles manifestement illicites au motif que la SARL Garage de Villeneuve utiliserait la cour comme parking de façon illégale, userait de la cour comme d'une décharge et créait de nombreux troubles = utilisation anarchique de la cour pour des véhicules et ce, à partir de 6 heures du matin, abandon de véhicules à l'état d'épaves, dépose de divers matériels, présence de résidus et de poubelles ouvertes provoquant la venue de divers animaux, nuisances sonores mais également, en raison de travaux réalisés par la société GRDF, raccordement des eaux usées aux canalisations communes des deux immeubles après réalisation d'une tranchée dans la cour.
Par ordonnance contradictoire du 12 mai 2022, le juge des référés a:
-condamné la SARL Garage de Villeuve et la société GRDF à faire cesser tout stationnement dans la cour commune de la copropriété;
-ordonné à la SARL Garage de Villeneuve et à la société GRDF de cesser d'entretenir et réparer tous véhicules dans la cour, de réceptionner tous camions de livraison, ordonné de mettre un terme à toutes nuisances sonores, notamment émises par le recul des camions, de cesser de garer et d' entreposer tous objets mobiliers dans la cour, de cesser d'organiser des barbecues et des repas dans la cour et d'ordonner de remettre en état les raccordements d'évacuation des eaux usées aux canalisations des Soleau 1 et 2 , le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance et pour trois mois;
-condamnons la SARL Garage de Villeneuve à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
La société GRDF est intervenue volontairement à l'instance.
La SARL Garage de Villeneuve a interjeté appel de la décision sus-dite par déclaration du 19 mai 2022.
La SA GRDF a interjeté appel de la décision sus-dite par déclaration du 25 mai 2022.
Par acte d'huissier délivré le 31 mai 2022 reçu et enregistré le 13 juin 2022, la SARL Garage de Villeneuve a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la SA GRDF devant le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence au visa des dispositions de l' article 514-3 du code de procédure civile aux fins d'ordonner l'arrêt de l'exécution de l'ordonnance déférée et condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à lui verser une indemnité de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SA GRDF a, par acte d'huissier du 7 juin 2022 reçu, enregistré le 13 juin 2022 et délivré à la SARL Garage de Villeneuve et au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] , sollicité l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision du 12 mai 2022 au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile ; elle a au surplus sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] 'à payer à la société Garage de Villeneuve la somme de 3000 euros' au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Les demanderesse ont soutenu lors des débats du 27 juin 2022 leur assignation.
Par écritures notifiées aux demanderesses le 24 juin 2022 et soutenues au débat, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a demandé de rejeter les prétentions de la SARL Garage de Villeneuve et de la société GRDF et de condamner la SARL Garage de Villeneuve à lui verser une indemnité de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un examen complet des moyens soutenus.
MOTIFS DE LA DECISION.
Les deux procédures RG 22/338 et RG 22/339 concernant l'exécution de la même décision et les mêmes parties, il est de l'intérêt d'une bonne justice de les juger ensemble en application de l'article 367 du code de procédure civile. Elles seront jointes sous le seul numéro RG 22/339.
Le texte applicable au présent référé est donc l'article 514-3 du code de procédure civile ( et non 517-1 du code de procédure civile); ce texte prévoit qu' en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de droit de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.
En l'espèce, la décision déférée est une ordonnance de référé qui porte exécution provisoire de plein droit, ce qui signifie que le juge n'a pas à statuer sur l'exécution provisoire de sa décision et ne peut que la constater (cf article 514-1 du code de procédure civile). Un débat devant le juge des référés sur l'exécution provisoire étant en conséquence inopérant, il n'y a pas lieu de faire application au cas d'espèce de la condition de recevabilité de la demande d'arrêt de l'exécution provisoire prévue par l'article 514-3 précité.
La demande d'arrêt de l'exécution provisoire est donc recevable.
Les sociétés demanderesses doivent faire la preuve, au visa de l'article 514-3 précité, qu'elles disposent de moyens sérieux de réformation et que la décision risque d'entraîner pour elles des conséquences d'une particulière gravité, ces deux conditions étant cumulatives.
Au titre des moyens sérieux de réformation, la SARL Garage de Villeuve expose que:
-le juge des référés n'a pas respecté le principe du contradictoire;
-le juge des référés a statué sur le fond;
-le juge des référés a fondé sa décision sur un moyen de droit erroné;
-le juge des référés ne pouvait se fonder sur les troubles du voisinage invoqués pour interdire totalement le stationnement des véhicules dans la cour.
La SA GRDF a repris à son compte ses moyens de réformation.
Le syndicat des des copropriétaires [Adresse 6] estime que ces moyens ne sont pas sérieux et que le juge des référés a motivé sa décision dans les limites de sa compétence; il ajoute qu'il n'y a pas eu empiètement de la part du juge des référés sur les compétences du juge du fond puisque le litige en cours devant le tribunal judiciaire de Nice ne concerne en réalité pas les mêmes parties ni le même débat.
La lecture de la décision déférée permet de relever que le juge des référés a tranché le conflit notamment en considérant que le titulaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne pouvait donner en location cette partie ; se faisant, alors qu'il était saisi sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ayant fait état de l'existence de troubles manifestement illicites et de l'existence d'un dommage imminent eu égard à l'utilisation illégale de la cour à usage de parking et de décharge et à l'existence de nuisances notamment sonores provoqués entre autres par les allers et venues de véhicules, il a outrepassé sa compétence en statuant sur le fond du litige ; il a ainsi reconnu que la SARL Garage de Villeneuve disposait d'une jouissance exclusive sur la cour litigieuse, ce qui résulte effectivement d'un règlement de copropriété [Adresse 5] du 8 août 1963, mais décidé de fixer les limites à cet usage exclusif en précisant que la jouissance exclusive 'ne lui conférait pas les mêmes droits qu'un propriétaire et en particulier celui de louer cette cour à un tiers'; en statuant ainsi, donc, en opérant une analyse des limites de cet usage exclusif, le juge des référés a statué sur le fond, le fait que le litige en cours devant le tribunal judiciaire de Nice ne concerne ni le même débat ni les mêmes parties étant indifférent.
Il existe donc à ce titre un moyen sérieux de réformation de la décision déférée.
Au titre du risque de conséquences manifestement excessives, la SARL Garage de Villeneuve expose que :
-il existe un risque de résiliation du bail qui la lie à la SA GRDF pour inexécution de sa part de ses obligations contractuelles, notamment la mise à disposition de places de stationnement ; ce risque serait irréversible ;
-il existe également un risque de conséquences graves pour la SCI Val Scoffier, qui loue également à GRDF des locaux mitoyens à ceux appartenant à la SARL Garage de Villeneuve; les deux contrats de bail sont en effet interdépendants ;
-cette résiliation du bail entraînerait des conséquences financières graves pour la SARL Garage de Villeneuve et la SCI [Adresse 10] par arrêt de la perception des loyers; la SARL Garage de Villeneuve ne dispose que de ce seul bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 4] et n'a pas d'autre revenu que le loyer payé par la SA GRDF soit 80.000 euros HT par an.
La SA GRDF souscrit aux moyens ci-dessus exposés et ajoute que :
-elle ne pourrait plus disposer d'un lieu en centre ville de [Localité 7] pour intervenir rapidement en ville pour les maintenances liées à la distribution du gaz dans le cadre de sa mission de service public; elle doit pouvoir continuer à jouir de la cour litigieuse afin de respecter sa mission et ne pourra disposer rapidement, dans le respect des termes de la décision qui prévoît une astreinte de 1000 euros par jour dans un délai de 8 jours de sa signification, d'un autre lieu pour ses véhicules et ce, alors que son contrat de bail la liant à la SARL Garage de Villeneuve est toujours valide ;
-elle a pris toutes les dispositions nécessaires pour faire cesser les nuisances sonores, pour mettre un terme aux barbecues et repas organisés par ses employés; il n'existe par ailleurs pas de réparation de ses véhicules dans la cour; le matériel, les palettes et les détritus dont les copropriétaires se plaignent ne sont pas de son fait; elle n'utilise pas de camions de livraison; elle a réalisé le débranchement aux canalisations communes de Soleau 1 et II et a rebouché la tranchée dans la cour ; ne demeurent que les véhicules dans la cour.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] affirme qu'il n'existe pas de risque de conséquences manifestement excessives puisque la SA GRDF peut déployer ses véhicules et ses équipes dans de nombreux autres sites, que la situation de la société [Adresse 10] n'est pas dans la cause, que le risque de résiliation du bail n'est pas prouvé et que les difficultés financières de la SARL Garage de Villeneuve ne sont pas justifiées, d'autant qu'elle loue d'autres locaux à d'autres sociétés.
Il ne peut être sérieusement contesté que l'exécution de la décision déférée, en ce qu'elle porte obligation de cesser ' tout stationnement dans la cour commune de la copropriété' pour la SARL Garage de Villeneuve et la SA GRDF, risque d'entraîner la rupture définitive du bail commercial qui lie ces deux sociétés, et ce, de façon irréversible ; cette remise en cause définitive du bail commercial constitue un risque de conséquences manifestement excessives.
Les deux conditions cumulatives de l'article 514-3 précité étant remplies, il y a lieu de faire droit à la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de la décision déférée mais uniquement s'agissant de l'obligation sous astreinte faite à la SARL Garage de Villeneuve et la SA GRDF de faire cesser tout stationnement dans la cour commune de la copropriété, le surplus des condamnations devant être maintenu puisque la preuve du risque de conséquences manifestement excessives par elles entraînées n'est pas rapportée.
Il est équitable de ne pas faire application au cas d'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties supportera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référés, après débats en audience publique, par décision contradictoire
-Ordonnons la jonction sous le seul numéro RG 22/339 des procédures enregistrées sous les numéros RG 22/338 et 22/339 ;
- Ordonnons l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision déférée uniquement s'agissant de l'obligation faite sous astreinte à la SARL Garage de Villeneuve et la SA GRDF de faire cesser tout stationnement dans la cour commune de la copropriété ;
- Ecartons la demande pour le surplus ;
- Ecartons les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Laissons à chacune des parties la charge de ses dépens.
Ainsi prononcé par la mise à disposition de la présente décision au greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 4 juillet 2022 date dont les parties comparantes ont été avisées à l'issue des débats.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
