COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 29 JUIN 2022
N° 2022/ 312
N° RG 20/01129
N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPYB
[Z] [H] épouse [I]
C/
[T] [O]
[N] [Y] épouse [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Corinne HELARY
Me Danielle MISSUD-LLORCA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 21 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-001145.
APPELANTE
Madame [Z] [H] épouse [I]
née le 05 Avril 1955 à LONGWY (54), demeurant 189 Traverse des Grenadières 83330 LE BEAUSSET
représentée par Me Corinne HELARY, membre de la SELARL HELARY-HENRY, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [T] [O]
né le 09 Novembre 1941 à CHAVILLE (92), demeurant 303 Domaine de la BERGERIE Les Hauts du Camp 83330 LE CASTELLET
Madame [N] [Y] épouse [O]
née le 04 Mars 1943 à CRULAI (61), demeurant 303 Domaine de la BERGERIE - Les Hauts du Camp - 83330 LE CASTELLET
représentés par Me Danielle MISSUD-LLORCA, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mme [I] a donné en location aux époux [O] un bien sis Domaine de la Bergerie, 5115 Route des Hauts du Camp, 83330 LE CASTELLET, le ler janvier 2008.
Par exploit d'huissier en date du 20 février 2019, Mme [I] a assigné les époux [O] devant le tribunal d'instance de TOULON en résiliation du bail d'habitation, invoquant le défaut de paiement de loyers.
Par jugement rendu le 21 novembre 2019, le Tribunal d'instance a:
DECLARE Mme [I] irrecevable en ses demandes à défaut de justifier de son droit et de sa qualité à agir,
DECLARE les époux [O] irrecevables en leurs demandes reconventionnelles,
DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a engagés,
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Par déclaration au greffe en date du 23 janvier 2020, Mme [I] a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite:
-qu'il soit dit et jugé qu'elle a qualité et droit à agir.
VU le commandement de payer signifié par la SCP BOTTE, Huissiers de Justice à BANDOL, le 30 AOUT 2018,
-le constat de la résiliation du contrat de location consenti aux époux [O], le 1er janvier 2008 pour défaut de paiement des loyers et charges locatives.
-l'expulsion des époux [O] ainsi que de tous occupants de leur chef et ce dès le délai légal expiré.
-qu'il soit dit et jugé qu'elle pourra faire procéder à l'expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux du chef des requis en faisant s'il y a lieu procéder à l'ouverture des portes éventuellement avec l'assistance de la Force Publique.
-qu'elle soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril des époux [O].
-la condamnation solidaire des époux [O] au paiement de la somme de 19 712€ compte arrêté au 30 AVRIL 2020 correspondant aux loyers et charges impayés, laquelle sera assortie du taux d'intérêt légal à compter de l'assignation du 20 FEVRIER 2019,
-la condamnation des époux [O] sous même solidarité au paiement d'une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, et ce, jusqu'à complète libération des lieux.
-la condamnation des époux [O] sous même solidarité au paiement de la somme de 2 500€ sur le fondement de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens de première instance incluant le coût du commandement, soit 178,55€.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
-qu'avec son époux elle a acquis en 2004 et 2005 10 parts sociales auprès de la SA CAMPING CARAVANING CONFORT correspondant à l'emplacement 303 du Domaine de la Bergerie, lesquelles parts donnent vocation exclusive à la jouissance des emplacements désignés,
-que l'article 8 prévoit que le preneur pourra librement louer les constructions édifiées par lui pour une durée ne pouvant excéder celle du bail à construction soit le 1er janvier 2022,
-que sur la parcelle 303 ils ont installé un mobil home dont ils sont propriétaires,
-qu'il s'agit du bien loué aux époux [O] en vertu d'un premier bail du 15 janvier 2005,
-que les preneurs ont cessé de régler les loyers et charges,
-que le commandement de payer n'est pas nul, les preneurs en ayant eu connaissance et ne justifiant pas du grief qui résulterait du défaut de décompte précis des loyers dus qu'ils reconnaissent ou dont ils ne justifient pas le paiement malgré deux mises en demeures non retirées par eux auprès des services postaux,
-que les preneurs allèguent de la nullité du bail du 1er janvier 2008 non signé par eux alors qu'ils se sont prévalus auprès de la CAF d'un bail de 2008, que c'est le troisième bail signé par eux et que les trois baux portent la même signature,
-que les preneurs reconnaissent avoir cessé de payer les loyers depuis janvier 2018 et n'ont payé qu'en partie les charges directement à la régie municipale du CASTELLET,
-que les preneurs ne justifient pas avoir réglés les travaux dont ils demandent le remboursement,
-qu'elle a qualité à agir restant propriétaire du mobile home installé sur la parcelle n°303 objet du contrat de bail,
-que les époux [O] se sont vus attribuer un logement social depuis le 31 janvier 2019,
-qu'elle a signé le 9 janvier 2020 avec la commune du CASTELLET une convention d'occupation précaire du domaine privé à effet au 1er décembre 2019 de laquelle il résulte qu'elle doit payer une indemnité mensuelle, occuper personnellement le bien, toute sous location étant interdite et entretenir tant le mobil home que ses abords.
Les époux [O] concluent:
-à la recevabilité de leur appel incident, articles 548 et suivants du code de procédure civile,
-à la confirmation du jugement du Tribunal d'Instance de TOULON du 21 novembre 2019 en ce qu'il a déclaré Mme [I] irrecevable en ses demandes à défaut de justifier de son droit et de sa qualité à agir.
Vu l'article 122 du code de procédure civile,
-à l'irrecevabilité de l'action de Mme [I] pour défaut de qualité et de droit à louer les locaux sis 5115 Route des Hauts du Camp Domaine de la Bergerie Lot N° 303 83330 LE CASTELLET et donc défaut de droit à réclamer le paiement de loyers et charges, suite à la résiliation judiciaire du bail à construction du 13 janvier 2016 (entre la Commune du CASTELLET et la Société Civile Foncière de la Bergerie) et la liquidation judiciaire de la SCF de la Bergerie du 1er octobre 2015, confirmée par jugement du 7 juillet 2016,
-à ce que Mme [I] ne prouve pas non plus être propriétaire du mobil home sis sur la parcelle N°303 5115 Route des Hauts du Camp Domaine de la Bergerie 83330 LE CASTELLET et loué aux époux [O], et que son action est irrecevable pour défaut de qualité à agir.
-au débouté de Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
-à la réformation du jugement du Tribunal d'Instance de TOULON du 21 novembre 2019 pour le surplus,
-à ce que soit déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 30 août 2018, faute de comporter un décompte précis des loyers et charges réclamés.
-à ce qu'il soit dit que les loyers et charges ne sont pas dues,
-au débouté de Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Vu l'article 1373 du code civil,
Vu les articles 287 et suivants du code de procédure civile,
-à ce qu'il soit dit qu'ils désavouent la signature portée sur le contrat de location en date du 1er janvier 2008 produit par Mme [I].
-à la vérification de la signature figurant dans le contrat de location en date du ler janvier 2008.
-à ce qu'il soit dit que la signature portée sur le bail d'habitation en date du 1er janvier 2008 comme étant celle de M.[O] est fausse.
-à ce que soit déclaré nul et de nul effet le document intitulé KIT MEUBLE Contrat de location de locaux vacants meublés en date du 1er janvier 2008 produit par Mme [I], comme non signé par eux.
-à ce qu'il soit dit que les loyers et charges ne sont pas dues,
-au débouté de Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
SUBSIDIAIREMENT
Vu le contrat de location signé entre M.et Mme [I] et eux mêmes en date du 1er janvier 2007,
-à ce qu'il soit dit que les loyers ont été payés jusqu'au mois de janvier 2018.
-à la déduction des sommes réclamées les charges payées directement au collectif HELP BERGERIE pour la somme de 3 800 € et à la Mairie du CASTELLET pour la somme de 1 280€.
-à la déduction du dépôt de garantie pour la somme de 1 000 €.
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1343-5 du code civil,
Si par extraordinaire la COUR devait entrer en voie de condamnation,
-à l'octroi de délais de paiement de trois ans.
-à ce qu'il soit dit qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail ni à expulsion.
RECONVENTIONNELLEMENT
Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
-à la condamnation de Mme [I] à leur payer la somme de 5232,07 € correspondant aux travaux réalisés dans les lieux loués à l'initiative de Mme [I] mais financés par eux, avec intérêts de droit jusqu'au parfait règlement de la somme.
Vu l'article 6b de la loi du 6 juillet 1989,
-à l'engagement de la responsabilité de Mme [I], qui n'a pas rempli son obligation de jouissance paisible des lieux loués,
-à la condamnation de Mme [I] à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, avec intérêts au taux légal jusqu'au parfait règlement de la somme.
-à la condamnation de Mme [I] à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
-à la condamnation de Mme [I] aux entiers dépens, ceux de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître MISSUD-LLORCA qui y a pourvu sur son affirmation de droit.
Ils soutiennent:
-que l'appelante ne justifie pas être propriétaire du lot n°303 objet des présentes,
-que seule la commune est propriétaire du terrain qu'elle avait donné à bail à construire à la SCF de la Bergerie, liquidée judiciairement par jugement du 7 juillet 2016,
-que le bail à construire a été résolu judiciairement le 13 janvier 2016,
-que l'appelante n'a plus aucune qualité ni droit à louer les lieux et encore moins à réclamer le paiement de loyers et charges,
-qu'ils ont dû régler les charges du 1er novembre 2015 au 1er avril 2017 soit 3 800€ au collectif HELP BERGERIE puis directement à la commune jusqu'au 30 mai 2019 soit 1280€,
-que l'appelante n'avait aucun droit de signer un bail d'habitation pour ce mobil home à l'année s'agissant d'un parc résidentiel de loisirs destiné à une occupation saisonnière,
-que l'appelante ne justifie pas être propriétaire du mobil home sis sur l'emplacement 303,
-que depuis la résiliation du bail à construire le 13 janvier 2016, l'appelante n'a plus aucun droit à occuper le terrain du domaine de la Bergerie, qui relève du domaine privé de la Commune,
-que le commandement de payer est nul pour viser un bail du 1er janvier 2018 alors que le bail est du 1er janvier 2008 et faute de décompte précis des loyers et charges réclamés, ce qui leur cause préjudice en effet faute de savoir ce qui leur est réclamé ils n'ont pu régulariser,
-que le contrat de bail du 1er janvier 2008 est nul faute d'être signé par eux,
-que les lieux sont entièrement meublés avec des meubles leur appartenant,
-qu'ils ont réalisés pour l'appelante des travaux à leur frais, et en demande remboursement
-qu'ils ont payé les loyers jusqu'en janvier 2018 inclus
'que l'appelante n'était plus en droit de louer ni de réclamer les loyers et charges depuis le 13 janvier 2016, de sorte que les loyers ne sont plus dus depuis cette date,
-qu'ils sollicitent des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non recevoir
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.
En l'espèce, Mme [I], avec son époux, a acquis, par acte d'acquisition des 24 novembre 2004 et 18 mars 2005, 10 parts sociales de la SA CAMPING CARAVANING CONFORT, correspondant à l'emplacement 303 du Domaine de la Bergerie, lesquelles parts donnent vocation exclusive à la jouissance des emplacements désignés pour le temps restant à courir du bail à construction.
L'article 8 prévoit que le preneur pourra librement louer les constructions édifiées par lui pour une durée ne pouvant excéder celle du bail à construction soit le 1er janvier 2022.
La SA CAMPING CARAVANING CONFORT a été liquidée judiciairement par jugement du 7 juillet 2016 et le bail à construire a été résolu judiciairement le 13 janvier 2016.
Mme [I] a signé le 9 janvier 2020 avec la commune du CASTELLET une convention d'occupation précaire du domaine privé à effet au 1er décembre 2019 concernant l'emplacement n°303 de laquelle il résulte qu'elle doit payer une indemnité mensuelle, occuper personnellement le bien, toute sous location étant interdite et entretenir tant le mobil home que ses abords.
Ainsi, du 13 janvier 2016 au 1er décembre 2019, Mme [I] n'avait aucun droit sur l'emplacement 303 ni sur le mobil home y figurant dont elle n'établit pas être propriétaire, et qu'à compter du 1er décembre 2019 elle ne bénéficie que d'une convention d'occupation personnelle précaire avec interdiction de sous location, de sorte que sa demande en constat de résiliation du bail du 1er janvier 2008 pour défaut de paiement des loyers et charges locatives depuis janvier 2018, en expulsion subséquente, en paiement des loyers et charges impayés et en indemnité d'occupation sont irrecevables pour défaut de droit et de qualité à agir et le jugement entrepris confirmé sur ce point.
Sur les demandes reconventionnelles
Les époux [O] déniant la qualité à agir de Mme [I] en sa qualité de bailleresse sont irrecevables à solliciter sa condamnation, à ce titre, à leur rembourser des travaux réalisés dans les lieux, comme sa condamnation à indemniser un trouble de jouissance.
Le jugement entrepris est confirmé également sur ce point.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [I] est condamnée aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me MISSUD-LLORCA.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le Tribunal d'instance de TOULON
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE Mme [I] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me MISSUD-LLORCA avocat.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
