COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 28 JUIN 2022
N° 2022/235
Rôle N° RG 19/03166 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BD22Y
[H] [J]
C/
[X] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Morgane DE BRUYN
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03899.
APPELANTE
Madame [H] [J]
née le 09 Juin 1991 à CHARLELEROI (Belgique), de nationalité Belge, demeurant 461, chemin des Bagnols, Résidence le Mas - 13600 LA CIOTAT
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3085 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
Assistée de Me Morgane DE BRUYN, avocat plaidant du barreau d'Aix-en-Provence
INTIMÉE
Madame [X] [Z]
née le 17 Février 1935 à VALENSOLE (04), demeurant Parc des Lilas Bât B, 302-340 avenue de la Marne - 83700 SAINT-RAPHAEL
représentée par Me Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 juin 2022.
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2022,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte notarié du 15 juillet 2010, Mme. [X] [Z] a vendu en viager à Madame [H] [J] ,un appartement d'une superficie de 73,25m² avec garage, correspondant aux lots 11 et 62, situé dans un ensemble immobilier, Résidence Le Florian à Saint Raphael, 523, boulevard Georges Clémenceau.
Cette vente a été fixée moyennant un prix de 350 000 euros décomposé comme suit :
- le bouquet en paiement comptant d'un montant de 120 000 euros.
- une rente viagère annuelle de 17 400 euros payable d'avance tous les 12 de chaque mois au plus tard, d'un montant de 1 450 euros chacune jusqu'au décès de Mme. [X] [Z].
Un arriéré de 1478,66 € a été constaté par jugement du 28 novembre 2013.
À compter du mois d'octobre 2017, Madame [H] [J] a cessé de payer la rente viagère, ainsi que les charges de copropriété.
Vu l'assignation du 14 mai 2018, par laquelle Mme. [X] [Z] a fait citer Mme. [H] [J], devant le tribunal de grande instance de Draguignan.
Vu le jugement réputé contradictoire rendu le 13 décembre 2018, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu'il suit:
Constate la résolution au 14 avril 2018 de la vente en viager signée le 15 juillet 2010 entre Mme. [X] [Z] venderesse et crédit rentière et Mme [H] [J] acquéreur et débit rentière, relative à l'appartement d'une superficie de 73.25 m2 avec garage constituant les lots 11 et 62 de l'immeuble le Florian, 523, boulevard Georges Clémenceau à 83700 Saint Raphael cadastré sur ladite commune section AR n°1351 avec toutes ses conséquences de droit,
En conséquence,
Constate que tous les arrérages perçus y compris le paiement comptant de 120 000 euros sont acquis de plein droit à Mme. [X] [Z].
Condamne Mme [H] [J] à payer à Mme. [X] [Z] la somme de 13 542.68 euros au titre des rentes viagères échues arrêtées au 12 avril 2018.
Condamne Madame [H] [J] à payer à Mme. [X] [Z] la somme de 25 737.87 euros au titre des pénalités de retard contractuelles.
Condamne Madame [H] [J] à payer à Mme. [X] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne Madame [H] [J] aux entiers dépens de l'instance.
Dit que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques compétente aux frais
de Madame [H] [J].
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Vu la déclaration d'appel du 22 février 2019, par Mme. [H] [J].
Par arrêt avant dire doit rendu le 8 février 2022, la cour d'appel a statué ainsi qu'il suit :
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant de la clause pénale,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Mme. [H] [J] à payer à Mme. [X] [Z], la somme de un euro, au titre de la clause pénale.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme. [H] [J].
Dit que le présent arrêt sera publié à la conservation des hypothèques aux frais de Mme. [H] [J].
Ordonne la réouverture des débats qui reprendront à l'audience du 17 mai 2022 à 14h30, aux fins recueillir les observations des parties sur la qualification et le montant des sommes réclamées au titre de l'occupation du bien litigieux depuis la date de résolution de la vente.
Réserve les frais irrépétibles et les dépens.
Vu les conclusions transmises le 19 avril 2022, par Mme. [X] [Z], réclamant le paiement d'une indemnité d'occupation de 60 976,12€, correspondant à la période du 14 avril 2018 au 30 avril 2022.
Vu les conclusions transmises le 12 mai 2022, pat Mme. [H] [J], concluant au débouté de cette demande.
Elle soutient que l'occupation des lieux après la résolution de la vente peut être indemnisée mais non sur la base de la rente viagère qui est une partie du prix.
Mme. [H] [J] ajoute que Mme. [X] [Z] ne lui a jamais demandé la restitution des lieux qu'elle affirme n'avoir occupé que cinq mois en 2021.
Elle conteste devoir payer une indemnité d'occupation, à défaut de préjudice subi et estime que la cour ne dispose pas d'éléments pour en fixer le montant.
Mme. [H] [J] expose qu'elle demeure actuellement à La Ciotat et qu'elle perçoit moins de 1 000 € par mois.
SUR CE
Il convient de constater que dans le cadre de la présente réouverture des débats, Mme. [X] [Z] ne réclame plus le paiement de le rente viagère, mais une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résolution du contrat.
Celle-ci est exigible dès la signification de la décision ayant prononcé la résolution de la vente sans qu'il soit nécessaire pour la venderesse de réclamer la restitution des clés et la restitution des lieux.
L'indemnisation de l'occupation est due, dès lors que la propriétaire ne pouvait user du bien immobilier ou le donner en location, cette privation justifiant en elle même l'existence du préjudice, sans que la présence effective de l'occupant ait d'influence sur ce point.
Le prix d'achat de 350 000 €, en 2010, pour un appartement de type T3 de 73 m², avec deux terrasses et un garage sis à Saint Raphaël dans une artère proche du centre ville et de la mer, au cinquième étage avec ascenseur, permet d'évaluer sa valeur locative, minorée en raison de la précarité de l'occupation, à la somme mensuelle de 1 100 €.
Mme. [X] [Z] est donc fondée à réclamer la condamnation de Mme [H] [J] à lui payer la somme de 53350 € à ce titre.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, partiellement avant dire droit, et en dernier ressort,
Condamne Mme. [H] [J] à payer à Mme. [X] [Z] la somme de 53350 €, au titre des indemnités d'occupation échues du 14 avril 2018 au 30 avril 2022.
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme. [H] [J] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
