COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
N° 2022/ 261
Rôle N° RG 20/13033 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWFP
[G] [W]
[E] [W]
C/
[Z] [T]
[P] [T] NÉE [S] épouse [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Carole RAFFERMI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Octobre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-19-0980.
APPELANTS
Monsieur [G] [W]
né le 09 Novembre 1972 à KERRY (IRLANDE)
de nationalité Irlandaise, demeurant 173 Chemin du Défends - 06250 MOUGINS
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Romain BIZZINI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Madame [E] [W], demeurant 173 Chemin du Défends - 06250 MOUGINS
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Romain BIZZINI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMES
Monsieur [Z] [T]
né le 23 Septembre 1965 à Dublin, demeurant 2 bd Maréchal Leclerc - 06600 Antibes
représenté par Me Carole RAFFERMI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Madame [P] [T] née [S] épouse [T]
née le 13 Septembre 1967 à Saint Albans (Royaume Uni), demeurant 334 chemin du Defends - 06250 Mougins
représentée par Me Carole RAFFERMI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2017, M. [Z] [T] et Mme [P] [T] ont donné à bail à M. [G] [W] et Mme [E] [W] une résidence secondaire meublée sise 06250 MOUGINS pour une durée de cinq ans prenant effet le 1er décembre 2017, moyennant un loyer mensuel initial de 8500 euros, hors charges.
Il était prévu le paiement par les locataires de la somme de 25500 euros avant le 31 octobre 2017, correspondant aux loyers de décembre 2017, janvier et février 2018 et à la signature (maximum le 31 juillet 2017), de la somme de 25500 euros correspondant à trois mois de dépôt de garantie.
Les époux [W] ont donné congé suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2018 à effet au 1er décembre 2018.
Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 30 novembre 2018.
Par acte du 24 juillet 2019, M. [G] [W] et Mme [E] [W] ont fait citer M. [Z] [T] et Mme [P] [S] épouse [T] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, requalifier en bail d'habitation résidence principale vide leur bail de location du 31 juillet 2017, dire que les défendeurs n'étaient en droit de solliciter la remise d'un dépôt de garantie, de les voir condamner solidairement à leur restituer la somme de 25000 euros au titre du dépôt de garantie sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de voir juger que le dépôt de garantie sera majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel et ce à compter du 1er mars 2019 jusqu'à complète restitution ainsi qu'au paiement solidaire de la somme de 25007,25 euros au titre des travaux et frais indûment mis à leur charge, de la somme de 10000 euros de dommages-intérêts pour manquement à la loyauté contractuelle, que les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2019, d'ordonner leur capitalisation, outre 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 22 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a statué ainsi :
- Déboute Monsieur [G] [W] et Madame [E] [W] de leur demande en requalification du contrat de bail en date du 31 juillet 2017 ;
- Condamne solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [P] [S] épouse [T] à restituer à Monsieur [G] [W] et Madame [E] [W] la somme de 18.901,80 €, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2019 ;
- Ordonne la capitalisation des intérêts ;
- Déboute Monsieur [G] [W] et Madame [E] [W] de leurs demandes plus amples
ou contraires ;
- Condamne reconventionnellement et solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [E] [W] à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [P] [S] épouse [T] la somme de 40.375 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;
- Déclare n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Partage les dépens par moitié ;
- Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Le premier juge a décidé que le bail liant les parties est un bail portant sur une résidence secondaire, soumis à la libre volonté des parties ; que les lieux loués ne correspondent pas au lieu d'exercice de la profession de M. [W], ni au lieu d'imposition du couple ; que le bail porte sur des lieux meublés ; que les propriétaires peuvent demander le versement d'un dépôt de garantie librement fixé entre les parties ; qu'il s'agit d'une location meublée.
Il considère qu'il résulte de l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2018 que les parties confirment que tous les éléments soulignés dans le document ont été réparés ou remplacés de manière satisfaisante sauf certains éléments expressément désignés qui doivent être validés dans les semaines à venir ; qu'ainsi les locataires doivent régler une somme de 6098,20 euros et donc les bailleurs doivent leur restituer la somme de 18901,80 euros du dépôt de garantie.
Il est décidé que les sommes engagés pour la connexion internet, la sécurité des lieux, le traitement et le nettoyage des façades et la réparation des appareils électro-ménagers et de la piscine doivent rester à la charge des locataires ; qu'ils sont redevables du loyer pendant la durée du délai de préavis convenu soit 6 mois.
Selon déclaration du 23 décembre 2020, les époux [W] ont relevé appel de cette décision en toute ses dispositions.
Selon conclusions notifiées par le RPVA le 19 août 2021, les époux [W] demandent de voir:
- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Cannes le 22 octobre 2020 en
toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné le principe de la restitution du dépôt de garantie et rejeté la demande reconventionnelle portant sur un prétendu préjudice lié à la vente;
- En conséquence, statuant à nouveau,
- REQUALIFIER le bail de location du 31 juillet 2017 en bail d'habitation résidence principale, - CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] à restituer aux Consorts
[W] le dépôt de garantie de 25.500 € ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] à régler aux Consorts
[W] la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, en vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et ce à compter du 1 er
mars 2019 et jusqu'à complète restitution ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] au paiement au profit des Consorts [W] de la somme de 21.587,25 € au titre des travaux et frais indûment mis à la charge des locataires, ventilée comme suit :
* 4.989,87 euros au titre des travaux sur le réseau de téléphonie et Internet ou, à titre subsidiaire, 3.382 euros (hors abonnements complémentaires) ;
* 8.492,46 euros au titre des travaux et prestations relatives à la sécurité de la résidence ;
* 750 euros au titre du nettoyage des façades ;
* 5.395 euros au titre de la réparation et du remplacement des appareils ménagers ;
* 1.959,92 euros au titre de la réparation de la pompe de la piscine.
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] au paiement au profit des Consorts [W] de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et pour manquement à la loyauté contractuelle ;
- DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leurs demandes reconventionnelles ;
- DIRE ET JUGER que les sommes allouées porteront intérêt légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2019 ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONFIRMER le jugement dont appel pour le surplus ;
- En toute hypothèse,
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] à verser aux Consorts [W] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens, ceux
d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE
AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.
Selon leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les époux [W] font valoir qu'ils avaient la volonté de fixer leur résidence principale en France et d'y vivre avec leurs enfants, qui ont été inscrits dans une école à proximité des lieux loués; que le fait qu'ils aient fixé pendant plus de 8 mois leur résidence principale dans les lieux entraîne ipso facto la requalification du bail ; qu'ils ont fixé leur résidence fiscale en France ; que M. [W] a créé dès son arrivée en France une société française GLOBAL BUSINESS SETUP.
Ils soutiennent qu'étant des professionnels de l'immobilier, les bailleurs ont manqué de loyauté contractuelle.
Ils invoquent que dès le 19 février 2018, ils ont souligné de nombreux désordres auprès de M. [T] ; qu'ils ont transmis leur congé par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2018 en visant expressément la loi ALUR et la notion de 'zone tendue' dans laquelle se situe la ville de Mougins.
Ils soutiennent que les bailleurs n'ont cessé de formuler de multiples demandes et l'accomplisssement de réparations ; qu'ils ont produit un décompte modifié des prétendus frais à la charge des locataires.
Ils invoquent la pauvreté du réseau téléphonique et d'internet les obligeant à faire des souscriptions complémentaires et qui ne peuvent être considérés comme des charges locatives, qu'il en est de même des dépenses en matière de sécurité, du remplacement des appareils électro-ménagers ainsi que les frais de réparation de la piscine.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 octobre 2021, les époux [T] demandent de voir :
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de proximité de Cannes du 22 octobre 2020 en ce qu'il a :
- DEBOUTÉ Monsieur et Madame [W] de leur demande en requalification du contrat de bail du 31 juillet 2017,
- DEBOUTÉ Monsieur et Madame [W] de leur demande de remboursement de travaux, réparations et charges,
- DEBOUTÉ Monsieur et Madame [W] de leur demande au titre de la déloyauté contractuelle,
- CONDAMNÉ reconventionnellement et solidairement Monsieur et Madame [W] au paiement de la somme de 40 375 € au titre du préavis non effectué, outre intérêts à taux légal à compter de la signification du jugement.
- INFIRMER le jugement du Tribunal de proximité de Cannes du 22 octobre 2020 en ce qu'il a:
- DEBOUTÉ Monsieur et Madame [T] de leur demande au titre du réparation du préjudice de jouissance,
- CONDAMNÉ Monsieur et Madame [T] à restituer la somme de 18 901, 80 € sur le dépôt de garantie.
- Et statuant à nouveau :
- DIRE que le montant à restituer sur le dépôt de garantie s'élève à la somme maximum de 12635€,
- DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de leur demande de restitution au-delà de la somme de 12 635 €,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [W] solidairement au paiement de 8.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;
- EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
- CONDAMNER Monsieur et Madame [W] solidairement au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
Dans leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [T] font valoir que les époux [W] n'avaient pas l'intention de s'installer définitivement en France en arrivant de Singapour et que c'est dans ce sens que le contrat de bail a été négocié et signé ; que le bail est clair quand au fait qu'il porte sur une résidence secondaire, les locataires ayant indiqué leur résidence principale en Irlande ; que souhaitant vendre leur maison, les intimés ne voulaient pas être liés par un bail d'habitation et que M. [W] apparaît comme résidant à Singapour pour l'exercice de sa profession ; que l'intention des parties était aussi de conclure un bail meublé.
Ils font valoir que que l'état des lieux d'entrée a pris la forme de 300 photos environ prises le 4 décembre 2017 et partagées le même jour.
Ils invoquent qu'un pré-état des lieux de sortie a été établi le 7 novembre 2018 et que les locataires ont affirmé sans ambiguité qu'il restait au jour de l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2018 des réparations à effectuer ; que la différence entre le premier et le second calcul concerne la remise en état du jardin.
Ils invoquent la somme de 8500 euros au titre de leur préjudice de jouissance (soit un mois de loyer supplémentaire), les locataires ayant endommagé leur bien, ce qui a empêché sa vente pendant cette période.
La procédure a été clôturée le 23 mars 2022.
MOTIVATION :
Sur la qualification du bail liant les parties :
L'article 2 dispose que les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas (...) aux logements meublés, régis par le titre Ier bis.
En l'espèce, selon acte sous seing privé du 31 juillet 2017, M. [Z] [T] et Mme [P] [T] ont donné à bail à M. [G] [W] et Mme [E] [W] une résidence secondaire meublée sise 06250 MOUGINS pour une durée de cinq ans prenant effet le 1er décembre 2017, moyennant un loyer mensuel initial de 8500 euros, hors charges.
Le contrat prévoit expressément qu'il s'agit d'un 'bail de droit commun -Résidence secondaire- article 1714 et suivants du code civil, exclu de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, du décret du 30 janvier 2002 et de la loi du 1er septembre 1948".
Cependant, les locataires sollicitent la requalification du bail en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, invoquant qu'ils ont toujours eu le souhait de s'installer définitivement en France.
Il résulte des débats que si le contrat est expressément soumis aux dispositions du code civil et évoque les lieux loués comme résidence secondaire, M. [W], de nationalité irlandaise, et travaillant pour une société située à Singapour, a échangé deux mails avec M. [T] en date du 31 juillet 2017, soit le jour de la signature du bail, et en date du 2 août 2017 où il évoque explicitement son intention de déménager en France avec sa famille et d'y scolariser ses fils.
D'ailleurs, par mail du 2 août 2017, M. [T], professionnel de l'immobilier, répond avec précision à ses questions en écrivant 'nous serions ravis de vous accueillir dans votre nouvelle maison', 'déménager ici, vivre, commencer l'école, etc, est vraiment facile et extrêmement simple si vous avez un passeport européen. Pour la banque, c'est aussi très facile. Ils chercheront des passeports et une copie du contrat de bail. J'ai vu que vous êtes avec HSBC, ils ont un bureau local à Cannes'.
Or, déjà par mail du 23 juillet 2017, M. [W] avait indiqué à M. [T] : 'Comme nous en avons discuté au téléphone, ma famille et moi avons l'intention de nous installer en France de façon permanente, pour nous rapprocher de nos familles irlandaises.(...) Un bail à long terme convient à ma famille et nous donne la certitude dont nous avons besoin dans un nouveau pays. La stabilité est essentielle pour nous'.
Il résulte également d'un courriel du 28 juillet 2017 de Mme [T] que celle-ci a aidé les époux [W] à obtenir une réponse pour la scolarisation des enfants de ces derniers à l'école de MOUGINS.
D'ailleurs, il est établi aux débats que les deux fils du couple [W], âgés de 8 et de 5 ans, ont été scolarisés dès le 1er janvier 2018 à la MOUGINS SCHOOL.
En outre, il résulte également des débats que dès la signature du contrat, M. [W] s'est enquis auprès de M. [T] de savoir comment détenir un visa pour vivre et travailler en France, la procédure à suivre pour faire venir leur nounou en France aux fins qu'elle réside avec eux et celle pour rapatrier leur chien.
Si M. [W] travaille pour une société singapourienne, agence immobilière en Asie, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas négocié seul le contrat de bail puisqu'il a accepté l'assistance d'un mandataire, la société LIVEONRIVIERA.
Dans un mail du 27 juillet 2017, M. [W] explique qu'il a beaucoup d'expérience dans le domaine immobilier tout en reconnaissant qu'il ne connaît pas très bien comment fonctionne le système immobilier français.
D'ailleurs, la société LIVEONRIVIRA expose, dans sa réponse à ce mail le lendemain, qu'elle est en train de préparer le bail locatif et que leurs frais sont inclus dans celui-ci. C'est d'ailleurs cette société qui a traduit le bail en anglais avant sa signature.
Il résulte clairement de ces éléments antérieurs ou concomittants à la signature du contrat de bail que les propriétaires avaient connaissance de la volonté des locataires de s'installer et de résider en France de façon permanente et qu'il était dans leur intention de faire des lieux loués leur résidence principale et non secondaire.
Le fait que le bien litigieux soit en vente depuis fin 2015 ne suffit pas à établir que les époux [T] avaient la réelle volonté de le donner à bail de façon temporaire alors que la durée du bail a été fixée à cinq années, d'un commun accord.
De plus, il importe peu que l'adresse indiquée sur le bail soit située en Irlande alors que d'ailleurs les preneurs résidaient, avant leur déménagement, à Singapour.
De même, le fait que le site internet de la société [W] CONSULTANTS GROUP PLC daté du 13 août 2019, soit postérieurement à la fin du bail, indique, de façon purement déclarative, que son directeur doit résider à Singapour et que M. [W] y vit de manière permanente ainsi que son épouse ne peut prévaloir sur la réelle volonté de ces derniers exprimée auprès des bailleurs de résider en France et d'y travailler.
En effet, M. [W] a fait explicitement savoir à M. [T] qu'il quittait son siège social à Singapour et qu'il gérerait son entreprise et son personnel de loin, souhaitant prendre une semi-retraite comme cela apparaît dans une page du site internet de sa société (ses pièces n°24 et 44).
Ainsi, même si les appelants ont donné congé suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2018 à effet au 1er décembre 2018, il est établi qu'ils ont résidé plus de 8 mois dans les lieux loués dans l'année suivant la prise d'effet du bail et qu'ils s'y sont installés en en faisant leur résidence principale, avec l'intention de vivre en France sur le long terme comme d'ailleurs le montrent leurs déclarations sur les revenus 2018 et 2019 auprès du Fisc français.
Par conséquent, il convient de requalifier le contrat de bail conclu entre les parties conformément aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 en bail d'habitation de résidence principale.
Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.
Quant au caractère meublé des lieux loués décidé par le premier juge, il n'est pas contesté par les appelants.
Sur le principe de la restitution du dépôt de garantie :
L'article 22 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux de logements meublés en vertu de l'article 25-3 de la dite loi, prévoit que le dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
En l'espèce, le contrat de bail du 31 juillet 2017 a prévu le paiement par les locataires de la somme de 25500 euros avant le 31 octobre 2017, correspondant aux loyers de décembre 2017, janvier et février 2018.
Il est également prévu que les loyers suivants seront directement versés sur le compte du propriétaire au plus tard le 1er de chaque trimestre.
C'est donc en violation de la précédente disposition que les époux [W] ont versé un dépôt de garantie, le paiement des loyers étant trimestriel et non mensuel.
Sur les sommes dues entre les parties à l'issue du contrat de bail :
Sur le délai de préavis :
En vertu de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux de logements meublés, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve qu'il respecte un préavis d'un mois.
Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2018, M. [W] a donné congé pour le 1er décembre 2018, en faisant référence à la loi ALUR 2014 et la loi MACRON du 6 août 2015 qui prévoit un préavis d'un mois pour les zones tendues.
Il est à souligner que ce congé, non conforme aux dispositions du bail qui prévoyait un préavis minimum de six mois, et donné sur un mauvais fondement juridique eu égard à la qualification retenue par la présente décision, n'a pas été contesté par les bailleurs.
Ces derniers ne peuvent donc réclamer aux locataires le paiement de six mois de loyers à compter du 1er décembre 2018.
Sur les réparations locatives :
En vertu de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l'espèce, il résulte des débats qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi contradictoirement entre les parties, ni aucun constat d'huissier.
Or, les photographies qui auraient été prises lors de l'entrée dans lieux ne sauraient avoir valeur d'état des lieux d'entrée, ceci d'autant plus que les échanges de mails invoquant le partage des photographies qui auraient été prises le 4 décembre 2017 par les bailleurs datent de septembre et novembre 2018 soient bien après la date d'entre dans les lieux des locataires (pièce n°11 des intimés).
Par conséquent, en vertu de l'article 1731 susvisé, les lieux sont présumés avoir été reçus en bon état à défaut de preuve contraire.
Lors de la remise des clés, un état des lieux de sortie est dressé contradictoirement entre les parties le 30 novembre 2018.
Il en résulte la mention manuscrite suivante, signée des parties : 'M et Mme [W] et M et Mme [T] confirment qu'en date d'aujourd'hui, le 30 novembre 2018, nous avons fait la remise officielle du 334 chemin du Défends (loué du 1er décembre 2017 au 30 novembre 2018) et confirment que les éléments listés dans ce documents ont été correctement réparés ou remplacés, à l'exclusion des éléments suivants qui feront l'objet d'un accord au cours de la semaine à venir 1. Eléments relatifs au jardin 2.le plan de travail de la cuisine 3.mobilier d'extérieur et articles à prendre en charge la maintenance machine des [W] (sur devis), paiement de la taxe d'habitation et le retour de la cage du chien + cave Bosch. Transfert de EDF eau + contrat Stanley'.
Par conséquent, il convient de prendre en compte ce document par lequel les époux [W] reconnaissent devoir réparer ou remplacer les éléments listés de 1 à 3, peu importe la production d'un contat d'huissier établi non contradictoirement à la requête de M. [W] le 28 novembre 2018, soit deux jours avant l'état des lieux contradictoire susvisé.
Concernant le plan de travail de la cuisine, les appelants refusent de prendre en charge les réparations constatées invoquant que le matériau de ce plan de travail n'est pas adapté pour une cuisine et produisent au soutien de leurs allégations un devis établi par la SARL CANDELA du 26 novembre 2018 mentionnant entre parenthèses : 'non approprié pour une cuisine'.
Or, ce devis, qui émane d'un artisan sollicité par les seuls locataires, ne saurait prouver que le matériau composant le plan de travail n'est pas adapté pour une cuisine et ne peut exonérer ces derniers de leur reponsabilité dans la dégradation de cet élément alors qu'ils n'apportent pas la preuve qu'il était déjà abîmé lors de l'entrée dans les lieux.
Il convient donc de retenir la somme de 990 euros telle qu'elle résulte de la facture du 11 janvier 2019 de l'entreprise RENOSOL produite par les bailleurs.
Concernant le mobilier extérieur, les époux [T] font apparaître dans le tableau produit à leur pièce n°20 les sommes de 950 euros et 450 euros au titre des réparations du mobilier extérieur. Cependant, ils ne produisent aucune pièce justifiant de ces sommes au soutien de leurs demandes. Ils ne sauraient donc en obtenir le remboursement.
Concernant l'entretien de la tondeuse et de la climatisation, les frais de remise en état sollicités par les époux [T] sont justifiés par la production de devis et factures, soit une facture du 2 décembre 2019 de VERSACE MOTOCULTURE d'un montant de 387,13 euros pour la remise en état de la tondeuse et une facture de la SARL RCR du 21 janvier 2019 d'un montant de 422,40 euros pour l'entretien de la climatisation.
Concernant la remise en état du jardin, les bailleurs demandent le paiement des sommes de 2880 euros, 1511 euros et 3360 euros.
Si les époux [W] reconnaissent dans l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2018 devoir réparer 'les éléments du jardin', il n'est néanmoins pas précisé dans ce document les éléments concernés.
Le devis de l'entreprise de ([R]) TRAMBAUD PAYSAGE du 1er octobre 2018 d'un montant de 4002,20 euros TTC ne saurait être pris en compte au vu de sa date bien antérieure à l'état des lieux de sortie.
En revanche, il convient de retenir la facture du 15 janvier 2019 de la même entreprise pour une remise en état du jardin pour 2880 euros TTC, outre celle du 2 avril 2019 pour le remplacement de certains arbres et arbustes pour la somme de 1510,80 euros TTC.
Mais, les époux [T] produisent également un devis de remise en état du jardin qui est bien postérieur à l'état des lieux de sortie et qui ne pourra donc être mis à la charge des anciens locataires. Il convient ainsi d'écarter le devis de l'entreprise TRAMBAUD du 29 mars 2019 d'un montant de 3359,82 euros.
Concernant les autres frais (taxe d'habitation, contrats de fourniture...), les époux [T] produisent des factures de ORANGE et de FREE des mois d'octobre, novembre et décembre 2018 mais qui sont à leur nom et qu'ils ne justifient pas avoir payé en lieu et place de leurs anciens locataires.
Quant aux autres sommes demandées, soit elles ne correspondent pas aux réparations mises à la charge des époux [W] dans l'état des lieux de sortie, soit elles ne sont pas justifiées.
Sur les travaux effectués par les locataires :
L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies en décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de contruction, cas fortuit ou force majeure.
En l'espèce, les époux [W] demandent la prise en charge par les bailleurs de travaux réalisés par leur soin.
Il en est ainsi des frais liés à l'amélioration de la connection internet avec les abonnements et services complémentaires pour la somme totale de 4989,87 euros.
Cependant, il résulte des débats qu'il existait déjà dans les lieux loués une ligne internet de bonne qualité mais de débit très faible. Ce n'est donc que pour leur confort personnel que les locataires ont fait installer cette connection qui ne saurait être mise à la charge des bailleurs.
Il en sera de même des frais liés à la sécurité du logement (travaux de renforcement des infrastructures et contrat de gestion de la vidéo surveillance) pour les sommes demandée de 2419 euros et de 3368,80 euros, ou encore des travaux d'installation d'éclairage pour une somme de 2704,66 euros.
Quant au nettoyage des façades selon facture de M. [J] du 17 mai 2018 pour 750 euros TTC correspondant au nettoyage du balcon et des sous-bassements, alors que la facture de M. [M] [A] du 20 juillet 2017 (n°200718) de 750 euros a bien été payée par les époux [T], il relève de l'entretien courant à la charge des locataires qui ne peuvent en demander le remboursement aux bailleurs.
Concernant la réparation des appareils électro-ménagers, les appellants prétendent avoir dépensé la somme totale de 5395 euros pour la réparation et le remplacement des appareils électroménagers mais produisent plusieurs factures de M. [M] [A] dont l'intitulé est insuffisamment précis pour savoir à quoi elles correspondent et sont, en outre, au nom de la société GLOBAL BUSINESS SETUP et non à celui de M et Mme [W].
Quant à la facture de M. [Y] pour la prétendue réparation du lave-vaisselle du 20 août 2018 pour un montant de 170 euros, elle ne permet pas de déterminer les causes de cette réparation qui peut être due à une mauvaise utilisation de l'appareil par ces derniers. En outre, cette dépense relève des menues réparations dues par le locataire au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Quant aux frais de remise en état de la pompe de la piscine pour 1959,92 euros, les époux [W] se contentent de produire la facture d'eau de mars 2018 à novembre 2018 portant sur ce montant, sans qu'ils établissent un lien entre cette consommation et le prétendu dysfonctionnement de la pompe de la piscine qui ne résulte d'aucun élément suffisamment probant.
Par conséquent, les époux [W] seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes faites au titre du remboursement des travaux effectués et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur le compte entre les parties :
Au vu des éléments précédents, les époux [W] sont débiteurs envers les époux [T] de la somme totale de 6 190,33 euros (990 + 387,13 + 422,40 + 2880 + 1510,80) au titre des réparations locatives.
Quant à l'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il sera rappelé que les bailleurs ont demandé indûment un dépôt de garantie de 25500 euros aux locataires, en violation de l'alinéa 2.
En outre, en vertu de l'alinéa 3 de l'article 22 précité, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
L'alinéa 7 prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle, commencée en retard.
En l'espèce, il résulte des débats que le dépôt de garantie n'a pas été restitué aux époux [W] dans le délai de deux mois à compter du 30 novembre 2018 alors qu'il aurait dû l'être dans un délai de deux mois.
Par conséquent, il convient de décider que M et Mme [T] seront condamnés solidairement à payer à M et Mme [W] la somme de 19 309,67 euros (25500 - 6190,33), au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faite des réparations locatives.
M et Mme [T] seront également solidairement condamnés à payer à M et Mme [W] la majoration de 10% du montant du loyer mensuel en principal (soit 850 euros), pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit tel que demandé à compter du 1er mars 2019 jusqu'à complet paiement.
Il est à préciser que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires aux taux légal et ne produit intérêt qu'à compter du jugement la liquidant.
Par conséquent, il ne peut être fait droit aux demandes faites par les appelants d'appliquer le taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2019 et d'ordonner la capitalisation de ces intérêts.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
Sur la demande indemnitaire des locataires fondée sur la déloyauté contractuelle :
L'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, s'il ressort des débats que le contrat de bail tel que rédigé entre les parties ne correspond pas à la réalité de la relation contractuelle les unissant puisqu'il est établi que les époux [W] entendaient louer une villa destinée à être leur résidence principale, ce qui impliquait ipso facto l'application des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, il n'est pas prouvé que ce contrat leur a été imposé par les bailleurs, professionnels de l'immobilier, dans le but d'écarter le régime protecteur de cette loi.
Même si M. [W] ne connaissait pas bien le régime français des baux d'habitation et que M. [T] ne pouvait méconnaître que le bien loué avait pour réelle destination de servir de résidence principale à son co-contractant, celui-ci s'est présenté comme appartenant à une société d'agents immobiliers en Asie et comme ayant beaucoup d'expérience en ce domaine.
Il était de plus assisté d'un professionnel de l'immobilier en France pour négocier et rédiger le contrat de bail, qui a de plus été traduit en anglais.
M. [W] ne peut donc valablement invoquer avoir été victime de déloyauté contractuelle de la part de M. [T].
La demande faite sur ce fondement par les appelants sera donc rejetée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur le préjudice de jouissance invoqué par les bailleurs :
M et Mme [T] demandent la somme de 8500 euros de dommages-intérêts, soit un mois de loyer, invoquant avoir été empêchés de faire visiter leur bien en vu de sa vente, du fait des travaux de remise en état du jardin dû au mauvais entretien imputé aux époux [W].
Cependant, ils ne démontrent pas que ces travaux ont eu pour conséquence d'empêcher toute visite de leur maison pendant un mois alors que leur bien était déjà en vente depuis octobre 2015, ni que cela ait reculé la date de la signature d'un éventuel compromis.
Ils seront donc déboutés de leur demande faite à ce titre comme étant insuffisamment fondée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de faire droit à la demande des époux [W] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés, qui seront déboutés de leur demande de ce chef, seront solidairement condamnés à leur payer la somme visée au dispositif de la présente décision tant pour les frais irrépétibles de première instance que d'appel.
Les intimés, qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et a partagé les dépens par moitié.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- débouté M. [G] [W] et Mme [E] [W] de leurs demandes de remboursement de travaux et d'indemnité au titre de la déloyauté contractuelle,
- débouté M. [Z] [T] et Mme [P] [S] épouse [T] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
REQUALIFIE le contrat de bail signé le 31 juillet 2017 entre les parties en bail d'habitation de résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
En conséquence, CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [P] [S] épouse [T] à payer à M. [G] [W] et Mme [E] [W] la somme de 19309,67 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faite des réparations locatives ;
CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [P] [S] épouse [T] à payer à M. [G] [W] et Mme [E] [W] la majoration de 10% du montant du loyer mensuel en principal (soit 850 euros), pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 1er mars 2019 jusqu'à complet paiement ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;
CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [P] [S] épouse [T] à payer à M. [G] [W] et Mme [E] [W] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour la première instance qu'en cause d'appel;
CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et Mme [P] [S] épouse [T] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
