COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
N° 2022/ 260
Rôle N° RG 20/12965 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWAY
[S] [F]
C/
S.C.I. SCI ELEUSIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thomas SALAUN de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN,
Me Bruno BOUCHOUCHA de la SELARL BSB
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 17 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/00510.
APPELANTE
Madame [S] [F] exerçant sous le nom commercial AROMANESSENS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TARASCON sous le numéro 817 809 692
de nationalité Française, demeurant 13 Place de la République - 13210 SAINT REMY DE PROVENCE
représentée par Me Thomas SALAUN de la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, avocat au barreau de TARASCON
INTIMEE
S.C.I. ELEUSIS prise en la personne de son gérant M. [G] [M], demeurant et domicilié 26 Bd Victor Hugo 13210 SAINT REMY DE PROVENCE., demeurant 13 Place de la République - 13210 SAINT-REMY-DE-PROVENCE
représentée par Me Bruno BOUCHOUCHA de la SELARL BSB, avocat au barreau de TARASCON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 03 novembre 2008, la SCI ELEUSIS a donné à bail professionnel à Madame [U] [J] un local sis 13 place de la République à Saint Rémy de Provence, pour une durée de six années à compter du premier décembre 2008, pour exercer la profession d'esthéticienne, moyennant un loyer mensuel hors taxe de 700 euros majoré d'une provision sur charges de 30 euros.
Par acte notarié du 27 juin 2017, Madame [J] s'est engagée à céder son fonds de commerce à Madame [S] [F] sous diverses conditions suspensives.
Par acte sous seing privé du 13 septembre 2017, la SCI ELEUSIS a consenti à Madame [S] [F] un bail professionnel pour exercer la profession d'esthéticienne, pour une durée de six ans à compter du 16 septembre 2017, moyennant un loyer mensuel hors taxe de 760 euros majoré d'une provision sur charges de 40 euros.
Par acte notarié du 15 septembre 2017 le fonds de commerce de Madame [J] a été cédé à Madame [F].
Par acte d'huissier du 20 mars 2019, Madame [F] a fait assigner la SCI ELEUSIS aux fins principalement de voir prononcer la requalification du bail professionnel en bail commercial.
Devant le premier juge, la SCI ELEUSIS a sollicité l'annulation du bail du 13 septembre 2017 pour vice du consentement, la condamnation de Madame [F] à des dommages et intérêts, son expulsion sous astreinte et sa condamnation au versement d'une indemnité d'occupation outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Tarascon a statué de la manière suivante :
'Prononce la nullité de l'acte sous seing privé du 13 septembre 2017 qualifié de bail professionnel
Ordonne l'expulsion de Madame [S] [F] exerçant sous l'enseigne AROMANESSENS des lieux loues sis 13 place de la Republique à Saint Rémy de Provence et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,
Fixe une indemnité d'occupation égale au montant du loyer stipulé dans le contrat de bail litigieux en contrepartie de sa jouissance des lieux jusqu'à son départ effectif,
Déboute la SCI LES ELEUSIS de sa demande à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Condamne Madame [S] [F] exerçant sous l'enseigne AROMANESSENS à payer à la SCI LES ELEUSIS la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 euros du Code de procédure civile,
Condamne Madame [S] [F] exerçant sous l'enseigne AROMANESSENS aux entiers dépens de l'instance,
Ordonne 1'exécution provisoire du présent jugement'.
Le premier juge a estimé que Madame [F] avait fait usage de manoeuvres frauduleuses en acceptant de signer un bail professionnel et en faisant croire qu'elle entendait s'inscrire dans la continuité du bail précédent, alors qu'elle s'était inscrite dès le mois suivant, le 17 octobre 2017, au registre du commerce et des sociétés, ce qui témoignait de sa volonté initiale d'obtenir une requalification du bail. Il a relevé que le représentant de la SCI ELEUSIS, s'il avait connu la réelle volonté de son co-contractant, aurait refusé de signer un bail commercial. Le premier juge, a en conséquence annulé l'acte sous seing privé du 13 septembre 2017.
Le 22 décembre 2020, Madame [F] a relevé appel de tous les chefs de ce jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ELEUSIS.
La SCI ELEUSIS a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées le 17 mars 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [F] demande à la cour de statuer en ce sens :
'Dire et juger l'appel de mademoiselle [F] régulier en la forme et justifié au fond ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'i1 a débouté la SCI ELEUSIS de sa demande a titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Le Réformer pour le surplus ;
Débouter la SCI ELEUSIS de son exception de nullité pour dol, et des demandes subséquentes de fixation d'une indemnité d'occupation et d'expulsion.
Prononcer la requalification du bail professionnel signé entre Mademoiselle [F] et la
SCI ELEUSIS 1e 13 septembre 2017 en bail soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce, avec toutes les conséquences que de droit.
Dire et juger que le bail du 13 septembre 2017 sera considéré comme un bail commercial depuis la date de sa signature.
Condamner la SCI ELEUSIS à verser à Mademoiselle [F] la somme de 3.500 € par
application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI ELEUSIS aux entiers dépens de première instance et d'appel'
Elle conteste toute manoeuvre dolosive et soutient que c'est la SCI LES ELEUSIS qui a souhaité la conclusion d'un nouveau bail pour obtenir une augmentation du prix du bail. Elle note que c'est cette même société qui a rédigé les termes du bail.
Elle relève qu'elle avait pour obligation de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés, ce qui ne peut donc être considéré comme constitutif d'un dol.
Elle souligne que son bailleur connaissait parfaitement l'activité qu'elle devait exercer puisqu'elle a racheté le fonds artisanal précédent et qu'il connaissait cette situation.
Elle soutient que le droit au bail n'a pas été cédé dans le cadre de la cession du fonds qu'elle a acquis car son bailleur souhaitait régulariser un nouveau bail.
Elle affirme que le bail dont elle est titulaire doit être requalifié de bail commercial.
Elle s'oppose au versement de dommages et intérêts. Elle relève n'avoir commis aucun dol et note que la SCI ELEUSIS ne justifie d'aucun préjudice.
Par conclusions signifiées le 13 juin 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI LES ELEUSIS demande à la cour de statuer en ce sens :
'Vu l'article L 145-60 du Code de commerce ;
Dire et juger qu'informée de l'impossibilité de solliciter la cession du bail professionnel du 03 novembre 2008 et la requalification de ce dernier en bail commercial du fait de la prescription biennale applicable en la matière, Mme [S] [F] a convaincu M. [G] [M], gérant de la SCI ELEUSIS de signer un nouveau bail professionnel avec l'intention avérée de saisir la juridiction compétente en vue d'en solliciter la requalification ;
Vu l'article 1104 du Code civil ;
Dire et juger que Mme [S] [F] n'a pas négocié le contrat litigieux de bonne foi; Vu les articles 1130 et 1137 du Code civil ;
Constater que Mme [S] [F] a dissimulé intentionnellement le fait qu'elle entendait, postérieurement à la signature du bail professionnel dont elle a demandé la signature solliciter judiciairement la requalification en bail commercial ;
Constater que si cette information n'avait pas été dissimulée le gérant de la SCI ELEUSIS aurait pu manifester son refus de louer les locaux litigieux qui se trouvent, en plein centre-ville de SAINT-REMY-DE-PROVENCE pour le loyer modique de 760 € hors charges ou réclamer un loyer plus important et un pas de porte à même d'indemniser la dépréciation de la valeur vénale des locaux du fait de la propriété commerciale ;
Dire et juger que cela constitue un dol ;
Vu les articles 1128 et 1130 du Code civil ;
Dire et juger que le dol en question a vicié le consentement de M. [G] [M], gérant de la SCI ELEUSIS ;
Vu les articles 1178 et 1240 du Code civil ;
Confirmer en conséquence le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de TARASCON le 17 décembre 2020 en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte sous seing privé du 13 septembre 2017 qualifié de bail professionnel ;
Vu l'article 544 du Code civil ;
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer stipulé dans le contrat de bail litigieux en contrepartie de sa jouissance des lieux, de son entrée dans ces derniers et jusqu'à son départ effectif ;
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [S] [F] des lieux occupés sous astreinte, sauf à porter son montant à 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement intervenu jusqu'à son départ effectif des lieux occupés sis 13 Place de la République à 13210 SAINT REMY DE PROVENCE, par application des articles L 131-1, L 421-1 et L 421-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI ELEUSIS de sa demande de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 € ;
Condamner Mme [S] [F] à payer à la SCI ELEUSIS la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Débouter Mme [S] [F] de toutes ses demandes ;
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [S] [F] à payer à la SCI ELEUSIS la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;
La condamner à lui payer la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel, par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, par application de l'article 696 du Code de procédure civile '
Elle expose que le bail professionnel conclu avec Madame [J] en novembre 2008 permettait la cession du bail à un successeur dans la profession, avec obligation d'appeler le bailleur à la cession, ce que n'ont pas effectué Mesdames [J] et [F].
Elle soutient avoir été approchée par Madame [F], qui connaissait les réticences de son gérant à signer un bail commercial; elle affirme que c'est Madame [F] qui lui a demandé de signer un nouveau bail professionnel.
Elle affirme avoir estimé que l'activité d'esthéticienne était une activité professionnelle pour laquelle la conclusion d'un bail professionnel était opportun.
Elle soutient que l'acte signé avec Mademoiselle [F] est nul pour dol. Elle explique n'avoir jamais été appelée ni à la signature de la promesse de cession du fonds du 27 juin 2017, ni à la signature de cession du fonds du 15 septembre 2017. Elle relève qu'elle n'aurait jamais accepté de signer un bail commercial pour un montant de loyer aussi modeste si elle avait su que Madame [F] avait souhaité acquérir la propriété commerciale des lieux loués.
Elle précise que son gérant savait que Madame [F] allait reprendre l'activité de Madame [J] mais qu'il ignorait que les esthéticiennes pouvaient bénéficier de la propriété commerciale.
Elle estime que Mesdames [J] et [F] ont agi de mauvaise foi.
Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et une indemnité d'occupation.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mars 2022.
MOTIVATION
L'article 1137 du code civil, dans sa version applicable à un contrat conclu le 13 septembre 2017, énonce que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
L'article 1178 du même code stipule qu'un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
La promesse de vente du fonds de commerce du 27 juin 2017, établie devant notaire entre Madame [I] [J] et Mademoiselle [S] [F], ne comprend pas le droit au bail. Au sujet de ce dernier, il est mentionné que le bail est constitué par un acte sous seing privé du 03 novembre 2008, pour une durée de six années renouvelables, à effet au 06 décembre 2008. Le notaire rédacteur indique (page 3), en gras :
'Etant précisé :
- que le bail dont il s'agit est un bail professionnel soumis aux dispositions de l'article 57 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986
- qu'au regard de l'activité exercée par le preneur, à savoir une activité commerciale et artisanale, le contrat de location est de droit soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 instaurant notamment une durée de location minimale de 9 ans et un droit au renouvellement
- que ces dispositions sont d'ordre public
- que l'acquéreur a d'ores et déjà signé un projet de nouveau bail professionnel à régulariser avec le bailleur avant la réitération des présentes et pour une durée de 10 ans'.
A aucun moment le bailleur n'a été appelé à la cession de ce fonds.
Madame [F] ne démontre pas que le gérant de la SCI LES ELEUSIS serait un professionnel de l'immobilier.
Dès la signature de la promesse de cession du fonds de commerce, sans que jamais la SCI ELEUSIS ne soit appelée à cette cession, Mademoiselle [F] savait que le bail qu'elle devait signer avec le propriétaire des murs devait être un bail commercial et ne pouvait être un bail professionnel.
Mademoiselle [F] produit au débat la dernière page du projet de bail professionnel qu'elle avait signé auparavant, le 15 juin 2017, avec la SCI ELEUSIS. Il y est uniquement mentionné que la prise d'effet du bail s'effectuerait à la cession du bail en cours (en réalité, à la cession du fonds).
Mademoiselle [F], bien qu'avisée dès le 27 juin 2017 par le notaire que le bail devant être signé devait être un bail commercial, alors même que la SCI ELEUSIS n'a jamais été appelée à la cession du fonds ( ce qui était prévu dans le cadre du bail professionnel conclu avec Madame [J]), a néanmoins régularisé le 13 septembre 2017 avec son bailleur un bail professionnel. Mademoiselle [F] ne démontre pas qu'elle aurait évoqué la difficulté avec la SCI ELEUSIS lors de la signature de ce bail ni qu'elle aurait volontairement renoncé au statut des baux commerciaux. Bien au contraire, elle a assigné son bailleur en requalification de bail le 20 mars 2019, après que son conseil a sollicité le bénéfice d'un bail commercial par lettre du 08 octobre 2018.
La SCI ELEUSIS, a juste titre, indique qu'elle n'aurait pas accepté de signer un bail commercial pour un montant hors charges de 760 euros, sans autre compensation financière, alors que le bail initial de 2008 s'élevait à la somme de 700 euros hors taxe.
Il est ainsi établi que Madame [F], en signant avec la SCI ELEUSIS un bail professionnel le 13 septembre 2017, sans aucune mention particulière, et sans démontrer avoir précisé à son bailleur que le bail devait être soumis à la législation des baux commerciaux, alors qu'elle était avisée de cette difficulté dès le 27 juin 2017 et qu'elle savait pouvoir bénéficier d'un droit au renouvellement, a commis un dol qui a vicié le consentement de son co-contractant, ses agissements s'analysant comme des manoeuvres de nature à obtenir le consentement du bailleur pour un bail à un prix à peine plus élevé que celui du bail de 2008, sans aucune autre compensation financière.
Il convient en conséquence de prononcer l'annulation du bail du 13 septembre 2017. La demande de Madame [F] en requalification ne peut dès lors aboutir.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame [F] sous astreinte.
Dans le cadre d'un contrat de bail, le preneur ne peut restituer la prestation elle-même, c'est-à-dire le droit de jouissance qui lui a été accordé sur le bien donné à bail.
Il ne peut donc y avoir restitution que par un équivalent monétaire qui prendra la forme d'une
indemnité d'occupation.
Madame [F] a occupé les lieux appartenant à la SCI LES ELEUSIS. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer stipulé dans le contrat de bail à compter de l'entrée dans les lieux de Madame [F] jusqu'à son départ effectif, indemnité dont le montant répare le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ELEUSIS
La SCI ELEUSIS ne démontre pas le préjudice moral qu'elle aurait subi à la suite des agissements de Madame [F]. Elle sera déboutée de cette demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Madame [F] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI ELEUSIS les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [F] aux entiers dépens et à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [F] sera en outre condamnée à verser à la SCI ELEUSIS la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par cette société en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le bailleur est la SCI ELEUSIS et non la SCI LES ELEUSIS,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [S] [F] à verser à la SCI LES ELEUSIS la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE Madame [S] [F] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
