COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
N° 2022/ 259
Rôle N° RG 20/12448 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGUQU
[K] [C]
C/
[F] [L]
S.D.C. 9 RUE JEAN CRISTOFOL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Lauriane BUONOMANO
Me Benjamin AYOUN
Me Julie ROUILLIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 10 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-19-4090.
APPELANT
Monsieur [K] [C]
né le 19 Décembre 1980 à ABYMES
de nationalité Française, demeurant 9 rue Jean Cristofol le Gyptis 1, appart 28, 2 ème étage - 13003 MARSEILLE
représenté par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
asssité de Me Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMEES
Madame [F] [L], demeurant 19 Boulevard des Italiens - 13015 MARSEILLE
représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
S.D.C. 9 RUE JEAN CRISTOFOL représenté par son syndic en exercice le Cabinet R TRAVERSO sis 110 Boulevard Baille 13005 MARSEILLE, demeurant Le Gyptis 1, 9 rue Jean Cristofol - 13003 MARSEILLE
représentée par Me Julie ROUILLIER de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 11 mai 2015, la SCI DETROIT a consenti à bail à M. [K] [C] un appartement de type studio situé au 2e étage d'un immeuble sis 13003 Marseille, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 320 euros et une provision sur charges de 110 euros, outre le paiement d'un dépôt de garantie de 320 euros.
Le bien loué a été cédé à Mme [F] [L] en 2015.
Invoquant des infiltrations dans le logement, par actes des 22 et 27 novembre 2018, M. [K] [C] a fait citer Mme [F] [L], la SCI DETROIT et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, pris en la personne de son syndic, devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise, les condamner solidairement au paiement d'une provision de 9000 euros au titre de son préjudice de joussance et d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 28 mars 2019, le Président du Tribunal d'instance a notamment:
- mis hors de cause la SCI DETROIT,
- ordonné une expertise judiciaire confié à M. [Z] [G],
- débouté M. [C] de ses demandes à l'encontre de la SCI DETROIT,
- condamné M. [C] à payer à la SCI DETROIT les dépens exposés par elle,
- condamné M. [C] à payer à la SCI DETROIT une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,
- laissé les dépens à la charge de M. [C].
Le rapport d'expertise a été déposé le 23 septembre 2019.
Par acte d'huissier du 31 octobre 2019, M. [K] [C] a fait citer Mme [F] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, situé 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, Marseille (3°) aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de les voir condamner solidairement aux sommes suivantes :
- 3225 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
- 2000 euros en réparation de son préjudice lié à l'aggravation de sa santé,
- 5000 euros en réparation de son préjudice moral,
- 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement contradictoire du 10 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes :
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Marseille (3°) 9, rue Jean
Cristofol, Le Gyptis 1 à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- DEBOUTE Monsieur [K] [C] de ses demandes à l'encontre de Madame [F] [L],
- DEBOUTE Madame [F] [L] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Marseille (3°) 9, rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1,
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Marseille (3°) 9, rue Jean
Cristofol, Le Gyptis 1 aux dépens,
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Marseille (3°) 9, rue Jean
Cristofol, Le Gyptis 1 à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1000 euros au titre de
l'article 700 du code de procédure civile,
- ORDONNE l'exécution provisoire.
Ledit jugement retient que l'expertise décrit le logement comme ne présentant pas les caractéristiques requises en matière de décence et d'habitabilité, que l'expert relève la vétusté des colonnes d'évacuation des eaux usées, le défaut d'étanchéité des salles de bains situés au dessus de celle de l'appartement du requérant et l'absence d'étanchéité du bac utilisé par celui-ci.
Il considère que le locataire n'ayant pas dénoncé de nouvelles infiltrations et n'ayant pas sollicité l'exécution des travaux préconisés par l'expert, cela laisse présumer que les infiltrations ont cessé. Il estime néanmoins que la réalité des troubles de jouissance est avérée dès lors que la présence d'un taux d'humidité très important (100% sur certains murs) est incontestablement source de préjudice et d'inconfort pour l'occupant, de surcroît pour le demandeur ayant fait l'objet d'une mesure de placement sous surveillance électronique à son domicile ; que le préjudice moral ne peut être distingué du préjudice de jouissance ; qu'aucun lien n'est établi entre l'aggravation des différentes pathologies dont souffre M. [C] et l'état du logement.
Il établit la réalité du préjudice sur une période limitée débutant en avril 2018 et considère que Mme [L] justifie avoir dès le mois d'avril 2018 relayé au syndic les désordres dénoncés qui ne relèvent pas de son défaut d'entretien.
Selon déclaration du 14 décembre 2020, M. [C] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis, Marseille à lui payer la somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance et l'a débouté de ses demandes formées à l'encontre de Mme [L].
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 6 mai 2021, M. [C] demande de voir :
- ACCUEILLIR Monsieur [K] [C] en son appel du jugement rendu le 10 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Marseille ;
- LE DECLARER régulier en la forme et fondé au fond ;
- DEBOUTER Mme [L] et le syndicat des copropriétaires 9 rue Jean Cristofol de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- INFIRMER, le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 10.11.2020 en ce qu'il a :
Monsieur [K] [C] de ses demandes à l'encontre de Mme [F] [L],
- ET STATUANT DE NOUVEAU,
- DIRE ET JUGER que Madame [L] et le syndicat des copropriétaires sont responsables des préjudices subis par M. [C] ;
- INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 10.11.2020 en ce qu'il a :
*HOMOLOGUER le rapport d'expertise rendu par M. [G] en ce qu'il a retenu la date d'apparition des désordres en avril 2018,
- Et STATUANT DE NOUVEAU ,
- HOMOLOGUER le rapport d'expertise rendu par M. [G] sauf en ce qu'il a retenu la date d'apparition des désordres en avril 2018
- DIRE ET JUGER que les désordres sont apparus en 2017 au sein de l'appartement occupé par M [C],
- INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 10.11.2020 en ce qu'il
a :
*CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1 à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- STATUANT DE NOUVEAU :
- CONDAMNER solidairement Madame [L] et le syndicat des copropriétaires, à payer à Monsieur [K] [C] :
- 4837,50€, à titre de réparation de son préjudice de jouissance pour la période d'avril 2017 au jour des présentes, soit une période de 45 mois ; à titre subsidiaire, la somme de 3547,50 € pour la période d'avril 2018 au jour des présentes, soit une période de 33 mois ;
- 2000,00€, à titre de réparation de son préjudice lié à l'aggravation de son état de santé ;
- 5000,00€, à titre de réparation de son préjudice moral.
- CONDAMNER solidairement Madame [L] et le syndicat des copropriétaires, outre aux entiers dépens, à verser à Monsieur [C] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Y AJOUTANT CONDAMNER Madame [L] et le syndicat des copropriétaires, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux-ci distraits au profit de Me Lauriane BUONOMANO sur son affirmation de droit, à verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] soutient que l'expertise doit être homologuée sauf en ce qu'elle a retenu la date d'avril 2018 pour apparition des désordres ; qu'une trentaine de sinistres dégâts des eaux et d'incendies ont été déclarés courant 2017 ; que l'expertise amiable démontre que les désordres sont antérieurs à avril 2018.
Il fait valoir que la bailleresse est pour partie responsable des sinistres subis, qu'elle ne peut prétendre qu'elle n'a été informée des désordres que le 12 avril 2018 ; que l'expert n'impute à aucun moment les désordres au locataire ; que la bailleresse a manqué de diligence dans la déclaration de sinistre faite seulement le 8 juin 2018.
Il estime que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'a pas respecté ses obligations en s'abstenant de procéder aux réparations devenues nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés alors qu'ils concernent les parties communes, comme l'a relevé l'expert.
Il fait valoir qu'il n'a pu user de la salle de bains, dans des conditions convenables, pendant de nombreaux mois ; que son appartement présente un taux d'humidité élevé ; qu'il était en parfaite santé avant l'apparition des désordres ; que l'occupation du logement est source d'angoisse pour l'appelant alors qu'il est contraint de rester à son domicile du fait de son placement sous bracelet électronique.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 décembre 2021, Mme [L] demande de voir :
- A TITRE PRINCIPAL :
- CONFIRMER le jugement rendu en première instance en ce qu'il a :
- DÉBOUTÉ Monsieur [K] [C] de ses demandes à l'encontre de Madame [F] [L] ;
- CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le GYPTIS 1 aux dépens ;
- CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le GYPTIS 1à payer
- INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté Madame [F] [L] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 Rue jean Cristofol ' Le Gyptis 1, 13003 MARSEILLE, pris en la personne du syndic, le CABINET V.TRAVERSO à relever garantir Madame [L] des éventuelles condamnations à son encontre ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 Rue jean Cristofol ' Le Gyptis 1, 13003 MARSEILLE, pris en la personne du syndic, le CABINET V.TRAVERSO aux réparations de l'immeuble décrites dans le rapport d'expertise ;
- DIRE que Monsieur [C] est fautif ;
- DIRE que Monsieur [C] a aggravé son préjudice ;
- CONDAMNER Monsieur [C] à réaliser les travaux de remise en état dans le logement sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai d'un mois après la signification de l'arrêt à intervenir.
- CONDAMNER Monsieur [C] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens de la présente instance. - CONDAMNER le syndic Cabinet R.TRAVERSO au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens de la présente instance.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [L] soutient que ce n'est que le 12 avril 2018 que le locataire a déclaré son sinistre auprès de sa compagnie d'assurance et n'était pas informée avant cette date des problèmes rencontrés par les appartements voisins.
Elle invoque la responsabilité du syndic et la faute du locataire ; que ce dernier n'a pas posé de rideau de douche ; qu'elle a relancé à plusieurs reprises le syndic et a déduit plusieurs mois du reliquat de loyer en compensation ; que le locataire a été indemnisé par son assureur et doit donc être condamné sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, situé 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, Marseille (3°) demande de voir :
- A TITRE PRINCIPAL,
- CONFIRMER le Jugement rendu en première instance en ce qu'il a débouté Madame [F] [L] de ses demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires ;
- INFIRMER le Jugement rendu en ce qu'il a :
- Condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - Condamné le Syndicat des copropriétaires aux dépens ;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- ET STATUANT DE NOUVEAU :
- DEBOUTER Monsieur [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le GYPTIS 1 ;
- CONDAMNER Monsieur [C] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Le condamner aux entiers dépens.
- A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONFIRMER le Jugement attaqué en toutes ses dispositions ;
- A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,
- Si par extraordinaire la Cour venait à entrer en voie de condamnation à l'encontre du Syndicat
des copropriétaires :
- JUGER qu'il n'y a lieu à condamnation solidaire du syndicat et du bailleur ;
- Sur le préjudice de jouissance :
- DEBOUTER Monsieur [C] de toute demande excédant la somme de 139, 75 € à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance.
- Sur le préjudice lié à l'état de santé et moral :
- JUGER que les demandes de Monsieur [C] sont injustifiées dans leur principe et leur quantum ;
- RAPPORTER A DE PLUS JUSTES PROPORTIONS le quantum de ces demandes.
Dans ses conclusions, auquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, situé 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, Marseille (3°) critique les conclusions du rapport d'expertise ; que l'origine des désordres présentée par la salle de bains est privative ; que le règlement de copropriété précise dans son article 45 que toutes les canalisations intérieures relèvent des parties privatives ; que la VMC relève de la seule responsabilité du propriétaire ou de l'usage fait par le locataire ; que le bac à douche est une installation privative alors que l'absence totale de joint et de rideau de douche est de la responsabilité de l'occupant ; que l'appelant ne prouve pas l'apparition de désordres en 2017.
Il fait valoir qu'il ne pourrait de toute façon pas être déclaré responsable au delà de 10% eu égard aux très nombreuses origines privatives des dommages et du défaut d'entretien du locataire, qui de plus ne démontre pas le lien de causalité entre sa perte d'emploi et les désordres allégués.
La procédure a été clôturée le 23 mars 2022.
MOTIVATION :
Sur les préjudices subis par le locataire :
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).
Il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.
Le décret du 30 janvier 2002, auquel fait référence l'article 6 précité, précise que les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :
- 'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protége les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (...)
En l'espèce, par acte sous seing privé du 11 mai 2015, la SCI DETROIT a consenti à bail à M. [K] [C] un appartement de type studio situé au 2e étage d'un immeuble sis 13003 Marseille, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 320 euros et une provision sur charges de 110 euros, outre le paiement d'un dépôt de garantie de 320 euros.
Le bien loué a été cédé à Mme [F] [L] en 2015.
Il résulte de l'expertise amiable diligentée le 14 juin 2018 à la demande de l'assureur de protection juridique de M. [C] qu'il existe des infiltrations d'eau dans le logement occupé par ce dernier, ainsi que dans le couloir d'accès au logement.
L'expertise relève depuis 'l'ouverture de la gaine technique, la présence de réseaux vétustes et très anciens affectés de phénomènes de corrosion d'évacuation des eaux usées, à priori' et note également des défauts multiples d'étanchéité des bacs à douche.
L'expert en déduit sans être affirmatif que la responsablité de la copropriété est susceptible d'être recherchée en raison des infiltrations affectant le logement loué et note que la responsabilité du propriétaire reste engagée mais que les travaux de remise en état ne pourraient être engagés sans que les origines évoquées des infiltrations soient établies.
Ainsi, le rapport d'expertise amiable ne détermine pas avec précision les responsabilités de chacun et ne date pas non plus l'apparition des désordres.
Le rapport d'expertise judiciaire conclut que l'appartement loué ne présente pas les caractéristiques requises en matière de décence et d'habitabilité du fait de diverses venues d'eau sur les parois et la plafond de la salle de bains (avec 100% de taux d'humidité du sol contre bac à douche, du plafond sec dans sa partie courante, des parois de douche et de la gaine), sur les parois de la cloison séparative du séjour et de la salle de bains (25% de taux d'humidité) et sur les parois de la circulation de l'appartement ainsi que sur la circulation commune de l'étage.
Est relevé également l'état très vétuste de l'ensemble de l'immeuble et son manque d'entretien et de maintenance.
L'expert préconise des travaux sur les parties communes tels la réfection complète des colonnes EU/EV sur la totalité de leurs hauteurs et des raccordements des diverses salles de bains de tous les étages, et sur les parties privatives, des travaux d'étanchéité de tous les bacs à douche et mise en place au minimum de rideaux de douche.
En second lieu, l'expert précise qu'une fois ces travaux réalisés, il y aura lieu de procéder aux travaux de réfection du plafond et des parois de l'appartement litigieux.
Il conclut que le coût des travaux de remise en état de la salle de bains de l'appartement loué à M. [C] sont imputables au Syndicat des copropriétaires et au propriétaire du logement du 3è étage, que le trouble de jouissance de ce dernier est indiscutable et en déduit une minoration de 25% du montant du loyer payé.
Si M. [C] soutient que les désordres présentés par les lieux loués ont débuté au cours de l'année 2017, il ne produit aucun élément probant permettant de retenir cette date comme point de départ desdits désordres alors que l'expert judiciaire a retenu comme date d'apparition, le mois d'avril 2018.
L'appelant produit uniquement une lettre de mise en demeure de son conseil adressée, le 20 août 2018, à Mme [L], en la forme recommandée avec accusé de réception, aux fins de voir procéder aux travaux de remise en état.
En outre, il résulte des débats que le 17 avril 2018, la bailleresse a écrit par mail au syndic gérant la copropriété de l'immeuble aux fins de solliciter des explications sur les origines des infiltrations d'eau de son appartement, en indiquant que 'cela dure depuis quelques mois maintenant' sans plus de précision.
C'est donc à juste titre que le premier juge a fixé au mois d'avril 2018 le début des désordres.
Quant à la date de réalisation des travaux pour y remédier, l'expert note, lors de l'accédit du 23 mai 2019, que suite à l'expertise amiable, la colonne EV a été changée sur la hauteur de la salle de bains de l'appartement litigieux et qu'en novembre 2018, Mme [L] a remplacé les sanitaires mais que les venues d'eau ont continué.
Ainsi, malgré les interventions du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble et de la bailleresse, les désordres persistent et aucun élément produit ne permet d'établir qu'ils ont cessé au jour des conclusions en appel de M. [C] notifiées par le RPVA le 6 mai 2021.
Il conviendra donc de retenir que les désordres ont perduré d'avril 2018 au début mai 2021, soit pendant 33 mois tel que demandé par l'appelant.
Pour évaluer le préjudice de jouissance subi, il est nécessaire de tenir compte du fait que M. [C] a été placé sous mesure de surveillance électronique, par ordonnance du 8 novembre 2018 du juge de l'application des peines du Tribunal de grande instance de Marseille, pour exécuter une peine de 24 mois d'emprisonnement délictuel et que cette mesure a débuté le 10 décembre 2018 en prévoyant qu'il ne pouvait s'absenter de son domicile que de 8h30 à 12 heures pour ses recherches d'emploi.
D'ailleurs, l'expert a pris en compte de la situation particulière de M. [C] pour proposer une minoration du montant de son loyer de 25%.
D'autre part, est invoquée par les deux intimés la faute du locataire de ne pas avoir installé un rideau de douche.
En effet, l'expert précise qu'il est probable que l'absence d'étanchéité autour du bac et l'absence de rideau de douche provoquent des venues d'eau importantes en plafond et sur les parois de la salle de bains.
D'ailleurs, en termes de travaux, il préconise de procéder à l'étanchéité de tous les bacs à douche de l'immeuble et d'assurer leur protection par la mise en place au minimum d'un rideau de douche.
Ainsi, comme l'a juste relevé le premier juge, si la négligence du locataire par manque d'entretien est insuffisante à expliquer les infiltrations survenues, il est incontestable qu'elle a néanmoins eu une incidence sur la stagnation d'eau dans la salle de bains et la persistance d'un taux d'humidité très important dans le logement.
Par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 2838 euros correspondant à 20% du montant du loyer perçu par la bailleresse pendant 33 mois, alors que Mme [L] ne démontre pas avoir déduit plusieurs mois du reliquat de loyer en compensation comme elle le prétend.
Concernant son préjudice médical, M. [C] invoque que son état de santé s'est dégradé du fait de ses mauvaises conditions de vie.
Si le certificat médical du Docteur [E] [T], oto-rhino-laryngologiste, en date du 5 juin 2019 certifie que l'état de santé de M. [C] qui souffre d'une polype nasosinusienne nécessite l'attribution d'un logement sans humidité et que le Docteur [O] [X], médecin généraliste, certifie que l'état de santé de son patient nécessite des conditions de vie plus décentes (humidité entraînant de multiples consultations chez les différents spécialistes), il n'est pas démontré que son état de santé s'est détérioré du fait de ses conditions de vie dans un logement humide.
Il est seulement établi, ce qui paraît d'ailleurs incontestable, que l'humidité du logement qu'il occupe a des répercussions inévitables sur son bien-être et sa santé.
A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 500 euros au titre de son préjudice médical.
Quant au préjudice moral, il conviet de rappeller, comme l'a justement fait le jugement déféré, que le préjudice de jouissance ne peut être distingué du préjudice moral dès lors que le préjudice de jouissance inclut nécessairement la perte de qualité de vie générée par des désordres présentés par le logement, préjudice de nature également moral.
De plus, M. [C] ne justifie pas de l'état d'anxiété et d'angoisse qu'il allègue, ni du lien de causalité entre la perte de son travail en août 2017 et les désordres constatés dans son logement.
De plus, il a été tenu compte de sa situation pénale particulière de placement sous surveillance électronique, fait dont il est le seul responsable, dans l'évaluation de son préjudice de jouissance.
Il sera donc débouté de sa demande faite à ce titre.
Sur les responsabilités respectives de Mme [L] et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) :
En vertu des articles 1719, 1°du Code civil et 6, alinéas 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent.
Les articles 1719, 3°, du Code civil et 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 mettent en outre à la charge du bailleur l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les désordres présentés par l'appartement litigieux ont à la fois des origines liées au mauvais entretien des parties communes ('les collecteurs verticaux EU/EV sont très vétustes. La corrosion de ces chutes en fonte est à l'origine de venues d'eaus se diffusant à tous les étages et se retrouvant en partie basse de la gaine de l'appartement [C] provoquant d'importants désordres sur le sol de la salle de bains. Les mêmes phénomènes de corrosion et de fuites sont observés sur les raccordements horizontaux des appareils sanitaires de l'appartement du dessus. La colonne EV a été refaite récemment sur la hauteur de l'étage en PVC') et sont donc imputables à la copropriété, mais également des origines en lien avec les parties privatives telles l'absence d'étanchéité autour des bacs à douche et l'absence de rideaux de douche et sont donc imputables aux propriétaires.
Si l'expert ne relève pas la responsabilité de Mme [L] mais celle du propriétaire de l'appartement du dessus, qui n'est d'ailleurs pas dans la cause, elle est néanmoins concernée par les travaux de remise en état préconisés par celui-ci.
L'expert relève, en outre, l'état de vétusté des installations sanitaires de l'appartement loué, qui est de nature à amplifier les désordres observés.
Ainsi, pour remédier aux désordres dudit logement, l'expert prévoit des travaux importants qui concernent à la fois la copropriété (réfection complète des colonnes EU/EV sur la totalité de leurs hauteurs ainsi que des raccordements des diverses salles de bains de la totalité des étages, avec placement dans des gaines visitables avec parois hydrofuges en s'assurant d'un recoupement étanche à chaque étage) et chaque propriétaire (travaux d'étanchéité de tous les bacs à douche).
Pour s'exonérer de sa responsabilité, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) invoque l'article sixième du chapitre III du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Le Gyptis 1 du 5 septembre 1967 (p. 45), selon lequel toutes les canalisations intérieures d'eau et d'électricité seraient des parties privées.
Cependant à la lecture attentive de cette disposition, il est précisé que 'toutes les canalisations intérieures d'eau, d'électricité, water-closet, de vide-ordures, d'écoulement des eaux usées, affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local' font parties des parties privées.
Ainsi, tel n'est pas le cas de 'toutes les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et d'égouts extérieures aux parties privées' (article septième, p. 47).
Or, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux péconisés par l'expert quant à la réfection complète des colonnes EU/EV sur la totalité de leurs hauteurs ne concernent que des parties privées qui sont à l'usage exclusif des propriétaires alors que ces colonnes apparaissent a priori comme étant des parties communes qui sont à l'usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires.
En outre, le fait que la propriétaire ait mis en demeure le syndic d'intervenir dès le mois de juin 2018 par l'intermédiaire de son conseil et ait renouvelé en août 2018 sa démarche par courrier recommandé avec avis de réception du 11 août 2018 ne suffit pas à démontrer qu'elle a mis tout en oeuvre, notamment en demandant la réunion d'une assemblée générale extraordinaire, pour mettre fin aux désordres.
Enfin, ces démarches sont sans incidence sur sa responsabilité contractuelle en qualité de bailleur puisqu'il est démontré que les causes des désordres sont à la fois imputables à la copropriété et au bailleur sans qu'il soit possible de distinguer la part de responsablité de chacun.
Par conséquent, M. [C] est en droit de demander la condamnation non pas solidaire mais in solidum de Mme [L] et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1 à l'indemniser des préjudices tels que retenus ci-dessus.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les demandes de Mme [L] :
Mme [L] demande que le Syndicat des copropriétairesde l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1 soit condamné aux réparations de l'immeuble décrites dans le rapport d'expertise sans plus de précisions sur les travaux sollicités.
Il conviendra à l'instar du premier juge de décider que cette demande est trop imprécise en l'état et sujette à discussion au regard des travaux déjà entrepris par le syndic.
Ainsi, Mme [L] sera déboutée de ce chef de demande.
En revanche, elle est bien-fondée à voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1 à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.
Concernant la demande de condamnation de M. [C] à réaliser les travaux de remise en état dans le logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Mme [L] invoque que le locataire a déjà été indemnisé à hauteur de 3036 euros par son assureur et produit le rapport définitif de la MAIF du 1er décembre 2021 (sa pièce n°14) au soutien de sa demande.
Cependant, le rapport produit concerne un sinistre survenu le 10 décembre 2020 et est donc sans lien avec les désordres constatés dans le cadre du présent litige par le rapport d'expertise de M. [G] déposé le 23 septembre 2019, soit antérieurement.
Il est précisé, dans ce rapport, que les dommages constatés concernent des travaux d'embelissement de l'occupant (peinture, revêtement des murs et plafond) et ont été réglés par l'assureur de l'occupant à hauteur de 3036 euros TTC.
Or, Mme [L] prétend que les travaux concernés n'ont pas été effectués par le locataire mais n'apporte aucune preuve au soutien de son allégation.
De plus, il n'est pas précisé quels travaux exacts seraient à réaliser : la demande de Mme [L], nouvelle en cause d'appel, est donc insuffisamment déterminée pour y faire droit.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de faire droit à la demande de M. [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et d'appel. Les intimés, qui seront déboutés de leur demande faite à ce titre, seront condamnés in solidum à la somme visée au dispositif de la présente décision.
Mme [C] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Lauriane BUONOMANO, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) aux dépens et à payer à M. [C] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
CONDAMNE in solidum Mme [F] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) à payer à M. [K] [C] la somme de 2838 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance;
CONDAMNE in solidum Mme [F] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) à payer à M. [K] [C] la somme de 500 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice médical ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) à relever et garantir Mme [F] [L] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
CONDAMNE in solidum Mme [F] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) à payer à M. [K] [C] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour la procèdure de première instance que d'appel ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum Mme [F] [L] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Jean Cristofol, Le Gyptis 1, situé à Marseille (3ème) aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Lauriane BUONOMANO, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
