COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
N° 2022/ 257
Rôle N° RG 20/12209 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGT2G
[S] [D]
C/
[Z] [L]
[O] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Marion RAMBIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de Marseille en date du 09 Janvier 2018 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-17-0034.
APPELANT
Monsieur [S] [D]
né le 08 Avril 1943 à MARSEILLE, demeurant 7, Impasse Assani - 13007 MARSEILLE
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Madame [Z] [L]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018-3284 du 23/03/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 21 Septembre 1939 à QUIMPERLE, demeurant 13-15 rue Vincent Leblanc - 13002 MARSEILLE
représentée par Me Marion RAMBIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [O] [M]
né le 20 Août 1965 à BOULOGNE BILLANCOURT, demeurant 13-15 Rue Vincent Leblanc - 13002 MARSEILLE
assigné PVR le 23/04/2018 le 14 juin 2021
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 octobre 1998 à effet au premier novembre 1998, Monsieur [S] [D] a donné à bail à Madame [Z] [L] et Monsieur [O] [M] un logement sis 7 square Protis à Marseille, moyennant un loyer de 4900 francs, majoré d'un droit au bail de 122,50 francs et de provisions sur charges mensuelles de 400 francs.
Il était mentionné un dépôt de garantie de 9800 francs.
Le 08 avril 2013, Monsieur [D] a fait délivrer à ses locataires un congé de reprise pour son petit-fils, validé par un jugement du 18 juin 2013 à l'égard de Madame [L] et déclaré inopposable à Monsieur [M].
Le 19 mai 2014, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été effectué par un huissier de justice à la demande du bailleur, ce dernier ayant indiqué que Madame [L] avait quitté les lieux.
Monsieur [D] a fait assigner ses locataires devant le tribunal d'instance le 26 juillet 2016 aux fins principalement de les voir condamner à lui verser la somme de 10.766,91 euros au titre des travaux de remise en état, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement réputé contradictoire du 09 janvier 2018 en l'absence de Monsieur [M], le tribunal d'instance de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamné solidairement Madame [L] et Monsieur [M] à verser à Monsieur [D] la somme de 900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des frais de remise en état, sous réserve de l'imputation du dépôt de garantie, débouté Monsieur [D] du surplus de ses demandes et dit que ce dernier garderait à sa charge les dépens et ses frais irrépétibles.
Le premier juge a estimé que le logement n'était pas en bon état locatif lors de l'entrée dans les lieux. Il a estimé que le bailleur ne pouvait solliciter le coût de l'installation d'éléments qui n'existaient pas lors de l'entrée dans les lieux. Il a relevé que Monsieur [D] ne justifiait pas s'être accordé avec sa locataire pour qu'elle laisse dans le logement les éléments de salle de bains qu'elle avait fait poser. Il a noté qu'une comparaison effective de l'état du logement ne pouvait être faite en raison d'un état des lieux d'entrée très succinct et d'un procès-verbal de sortie très détaillé. Il a estimé que l'huissier de justice, dans son état des lieux de sortie, avait essentiellement constaté l'état de vétusté du bien'
Il a ajouté que les factures produites par le bailleur ne pouvaient être retenues puisqu'elles correspondaient à une réfection globale du logement. Il en a déduit, alors qu'il existait dans l'état des lieux de sortie de nombreux trous de chevilles et que le sol était recouvert d'une peinture blanche appliquée de façon grossière, que seul un montant de 900 euros pouvait être alloué au bailleur, au titre de la remise en état des lieux.
Il a jugé que Monsieur [D] ne rapportait pas la preuve d'une résistance abusive de ses anciens locataires.
Monsieur [D] a relevé appel de tous les chefs cette décision le 15 février 2018.
Madame [L] a constitué avocat.
Monsieur [M] n'a pas constitué avocat.
Par arrêt du 28 novembre 2019, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné le retrait du rôle de l'affaire.
Le 03 décembre 2020, l'appelant a sollicité son réenrôlement.
Par conclusions auxquelles il convient de se reporter, notifiées le 07 juin 2021 sur le RPVA et le 14 juin (par procès-verbal de recherches infructueuses) à l'intimé défaillant, Monsieur [D] demande à la cour d'appel de statuer ainsi :
'Recevoir le concluant en son appel et le déclarer bien fondé,
lnfirmer le jugement rendu le 9 janvier2018 par le Tribunal d'instance de Marseille en ce qu'il a
- Condamné Madame [Z] [L] et Monsieur [O] [M] à payer solidairement à Monsieur [D] la somme de 900€, avec intérêts légaux à compter de la présente décision au titre des frais de remise en état, sous réserve de l'imputation du dépôt de garantie mentionné au contrat de bail
Condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [M] à payer à Monsieur [D] la somme de 10.194,91 € au titre des frais de réparation et de remise en état de l'appartement, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2014, date du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie ;
Condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [M] à payer à Monsieur [D] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêt ;
Condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens'.
Il indique que Madame [L], architecte d'intérieur, souhaitait louer le bien dont il venait d'hériter et qu'ils s'étaient accordés pour qu'elle assure la maîtrise des travaux de rénovation du logement. Il explique que les parties avaient convenu que le loyer commencerait à courir dès que les travaux le permettraient.
Il soutient que la locataire, pour des raisons esthétiques, a souhaité remplacer certains équipements de la salle de bains et de la cuisine qui étaient présents dans le logement.
Il souligne que les travaux de rénovation et d'embellissement ont été effectués entre le mois de juin et le mois d'octobre 1998 et que tout était effectué lors de l'état des lieux d'entrée, à l'exception de l'installation des équipements sanitaires voulus par Madame [L].
Il affirme qu'un huissier de justice avait fait sommation à Madame [L] de se présenter pour un état des lieux de sortie.
Il s'appuie sur un état des lieux de sortie effectué par un huissier de justice le 19 mai 2014 pour déclarer que l'appartement était en mauvais état (murs percés; sol recouvert d'une peinture blanchâtre grossièrement apposée; lavabo, baignoire et bidet enlevés; plaquage mural et cloisonnements dégradés à la suite d'un bac à douche enlevé; serrureries et placards de la cuisine enlevés).
Il reproche à ses locataires d'avoir violé leur obligation d'entretien et d'avoir dégradé les locaux loués. Il note que Madame [L] a dégradé les lieux en reprenant des équipements lui appartenant, en procédant à l'enlèvement des moquettes, tapisseries et serrureries et en colmatant grossièrement les trous de cheville. Il soutient que des interrupteurs et des prises ont été cassés et arrachés.
Il reproche également aux locataires un défaut d'entretien courant. Il évoque notamment des trous de cheville grossièrement colmatés et l'absence de raccord au niveau des peintures.
Il soutient que les locaux étaient inhabitables lors de l'état des lieux de sortie.
Il fait état des dépenses qu'il a dû exposer à hauteur de 10.194, 91 euros.
Il fait état du préjudice qu'il a subi.
Par conclusions notifiées le 11 février 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [L] demande à la cour de statuer en ce sens :
'ACCUEILLIR Madame [L] dans ses présentes écritures ;
DEBOUTER Monsieur [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal d'instance de MARSEILLE du 9 janvier 2018 en ce
qu'il a rejeté la demande de Monsieur [D] de condamner Madame [L] à la
somme de 10 766.91 € et l'a condamné à la somme de 900 € sous réserve de l'imputation du
dépôt de garantie ;
DIRE ET JUGER que Madame [L] n'est plus redevable d'aucune somme à l'égard de
Monsieur [D] puisque ce dernier a conservé le dépôt de garantie ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal d'instance de MARSEILLE du 9 janvier 2018 en ce
qu'il a rejeté la demande de Monsieur [D] de condamner Madame [L] à la
somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal d'instance de MARSEILLE du 9 janvier 2018 en ce
qu'il a rejeté la demande de Monsieur [D] de condamner Madame [L] à la
somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONFIRMER le jugement du Tribunal d'instance de MARSEILLE du 9 janvier 2018 en ce qu'il a décidé que Monsieur [D] conserverait la charge des dépens et de ses frais
irrépétibles ;
CONDAMNER Monsieur [D] à régler la somme de 1 200 € à Madame [L]
au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir'.
Elle soutient que le bien n'était pas en bon état lors de l'entrée des lieux. Elle affirme qu'il ne contenait à l'origine ni baignoire, ni lavabo.
Elle discute les factures sur lesquelles s'appuie Monsieur [D] pour solliciter une indemnisation au titre des réparations locatives et conteste la pertinence des demandes de ce dernier.
Elle précise avoir récupéré un vieil appartement qui n'avait pas été rénové et qu'il n'a fait l'objet d'aucune amélioration par le bailleur pendant la durée du bail.
Elle rappelle être restée dans les lieux loués pendant une durée de 16 années. Elle souligne qu'elle n'a pas à prendre en charge les travaux de rénovation effectués par le bailleur, et notamment la mise en peinture de l'appartement.
Elle s'oppose à toute demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mars 2022.
MOTIVATION
Selon l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable, énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'appartement donné en location à Madame [L] et Monsieur [M] est un logement de quatre pièces principales, avec cuisine, salle de bains, WC, cave et garage.
Monsieur [D] produit au débat un courrier du 16 juin 1998 émanant de Madame [L] qui précise accepter les conditions de location du logement et note que le 'loyer débutera à partir du premier novembre 1998 étant donné le délai nécessaire à la remise en état de cet appartement que vous m'autorisez cependant à occuper dès que les travaux le permettront'. Il est acquis que les parties se sont accordées pour que Madame [L] s'occupe de la réalisation de ces travaux.
L'état des lieux d'entrée annexé au contrat de bail, du 31 octobre 1998 est très succinct; il mentionne qu'aucun évier n'est fourni dans la cuisine et qu'aucune baignoire, aucun lavabo, aucun bidet ne sont fournis dans la salle d'eau. Monsieur [D] ne peut revendiquer l'existence d'installations antérieures qui auraient été enlevées pour des raisons esthétiques par Madame [L]. C'est cet état des lieux, annexé au bail souscrit par les parties, qui fixe l'état du logement lors de la prise de possession des lieux de la locataire. Pour le reste, il est évoqué pour l'essentiel un appartement en bon état (notamment les murs, plafonds, menuiseries de toutes les pièces), sans trous de cheville.
La date exacte de départ des lieux des locataires n'est pas connue. Il est démontré en tout cas que le logement était vide de tout occupant lors du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 19 mai 2014. Dans une assignation du 10 avril 2015, Madame [L] relève être partie des locaux loués en mai 2014.
L'huissier a adressé le 07 mai 2014 à Madame [L] une lettre recommandée avec accusé de réception, à sa nouvelle adresse, l'invitant à présenter à l'état des lieux de sortie du 19 mai 2014. Aucune lettre n'a été adressée à Monsieur [M]. Toutefois, il ressort d'une lettre du 11 mai 2014 de Madame [L] (pièce 20 de l'appelante) que Monsieur [M] (fils de Madame [L]) était avisé de l'existence de l'état des lieux qui devait se dérouler le 19 mai.
Le 14 mai 2014, Madame [L] a écrit à Monsieur [D] pour lui indiquer que son état de santé ne lui permettait pas d'être présente. Elle ne proposait aucune autre date. Elle exposait que les clés du logement avaient été laissés chez les gardiens de l'immeuble.
Comme l'indique avec justesse le premier juge, le constat d'huissier de justice constitue un élément de preuve. Les constatations réalisées par un huissier de justice font foi jusqu'à preuve contraire en matière civile. Cet acte a été soumis à la libre discussion entre les parties.
Quelque soit la durée d'occupation des locaux par le locataire, ce dernier est responsable des dégradations qu'il a commises si les dégradations constatées dans les lieux loués ne peuvent être en lien avec la vétusté.
Madame [L] et Monsieur [M] ont vécu dans les lieux durant 16 ans.
S'il est exact que Monsieur [D] ne démontre pas avoir entretenu le logement durant les 16 années d'occupation de Madame [L], cette dernière n'a jamais sollicité son bailleur ni ne lui a fait état de la moindre difficulté.
L'état des lieux de sortie fait essentiellement état d'un logement en état de vétusté.
Les désordres constatés par l'huissier qui ne relèvent manifestement pas de la vétusté sont les suivantes :
- fil de prise de téléphone et de deux prises électriques sectionné,
- un interrupteur cassé (dans le hall d'entrée),
- trous de cheville grossièrement colmatés à l'aide d'adhésif dans le séjour et trous de cheville non colmatés,
- nombreux trous de cheville grossièrement colmatés à l'aide d'adhésif dans la pièce attenante au séjour; sol recouvert d'un carrelage ancien entièrement recouvert d'une peinture blanchâtre grossièrement apposée et saignée grossièrement colmatée dans cette même pièce,
- trous de cheville grossièrement colmatés à l'aide d'adhésif dans la cuisine; trous de cheville visibles au bas des murs de la cuisine, sur un placage mural en carreaux de faïence.
- éléments de plinthes qui sont manquants dans la cuisine, au niveau de l'emplacement d'un évier qui a été enlevé,
- traces grossières de colmatage sur la peinture du mur dans le couloir de dégagement,
- trace d'adhésif et de moquette sur le carrelage gris du couloir de dégagement,
- carrelage recouvert d'une peinture blanchâtre grossièrement apposée dans les WC; la cuvette des WC est entartrée et se trouve sans abattant et sans chasse d'eau, l'arrivée d'eau ayant été bouchonnée,
- nombreux trous de cheville grossièrement colmatés à l'aide d'adhésif dans la salle de bains,
- carreaux endommagés à l'emplacement des sanitaires qui ont été enlevés dans la salle de bain; baignoire enlevée, placage mural et cloisonnements particulièrement endommagés dans la salle de bains dont le bac de douche a été enlevé,
- trous de cheville grossièrement colmatés à l'aide d'adhésif dans la chambre gauche côté vieux port ; parois murale percées par le nombreuses agrafes encore visibles et sol recouvert d'un carrelage ancien recouvert d'une peinture blanchâtre grossièrement apposée, prise électrique manquante dans cette même pièce,
- les murs de la chambre côté MUCEM sont recouverts de nombreuses agrafes et le carrelage est grossièrement maculé de peinture blanchâtre; on y trouve également de nombreux trous de chevilles,
- des poignées de porte sont manquantes (poignée de la porte de la cuisine; poignée de la porte du couloir de dégagement),
- des volets roulants ne fonctionnent plus.
Madame [L], dans une lettre du 11 mai 2014 (pièce 20 de l'appelant), note avoir récupéré ses tapisseries, moquettes et tapis ainsi que les serrureries qui lui appartenaient (ce que ne conteste pas Monsieur [D]). Elle reconnaît avoir changé des poignées de porte, mais n'a pas remis les anciennes poignées de porte manquantes. Il ne peut être reproché à Madame [L] d'avoir enlevé ce qu'elle avait posé et qui n'existait pas lors de l'entrée dans les lieux (évier de la cuisine et plan de travail de la cuisine; baignoire et bidet de la salle de bains). En revanche, elle a en partie dégradé les supports en le faisant.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner Madame [L] à verser à Monsieur [D] la somme de 2400 euros qui répare le préjudice subi par ce dernier à la suite des dégradations faites par la locataire, étant précisé, comme le mentionne à juste titre le premier juge, que les factures produites au débat par Monsieur [D] consistent en une rénovation complète du logement. Le jugement déféré sera infirmé sur le montant de la somme due par Madame [L] et Monsieur [M], également locataires, qui seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, après déduction du montant du dépôt de garantie qui peut être conservé par le bailleur.
Monsieur [D] demande que les intérêts moratoires courent à compter de la date du procès-verbal d'huissier du 19 mai 2014. Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
Le procès-verbal d'huissier du 19 mai 2014 n'est pas constitutif d'une mise en demeure. La demande de Monsieur [D] tendant à faire courir les intérêts moratoires à compter de cette date sera rejetée. Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait courir les intérêts moratoires à compter de son prononcé.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D]
Monsieur [D] se plaint de ce que Madame [L] n'a pas quitté les lieux à l'issue du congé pour reprise qui avait été validé par un jugement du tribunal d'instance de Marseille du 18 juin 2013 . Ce congé n'a été validé qu'à l'égard de Madame [L] et non de Monsieur [M]. Ainsi, le fait que ces derniers ne soient pas partis à l'échéance du bail, soit le premier novembre 2013, n'est pas fautif, Madame [L] pouvant rester en qualité d'occupante du chef de Monsieur [M]. En tout état de cause, Monsieur [M] et Madame [L] n'étaient plus dans les lieux en mai 2014. Le logement ne pouvait pas être reloué en l'état, non en raison des seules dégradations commises par Madame [L] mais également du fait de sa grande vétusté. En conséquence, Monsieur [D] qui ne démontre pas l'existence d'une résistance abusive de Monsieur [M] et Madame [L], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Madame [L] et Monsieur [D] sont en partie succombants dans leurs prétentions. Dès lors, il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de les partager par moitié entre Madame [L] et Monsieur [M] in solidum d'une part et Monsieur [D] d'autre part.
Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties seront déboutées des demandes formées à ce titre.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a mis à la charge de Monsieur [D] les dépens de première instance. Il sera confirmé en ce qu'il a dit qu'il garderait à sa charge les frais irrépétibles qu'il a exposés.
Sur la demande d'exécution provisoire
Madame [L] sera déboutée de sa demande d'exécution provisoire qui ne peut prospérer devant la cour.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Madame [Z] [L] et Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [S] [D] la somme de 900 euros au titre des frais de remise en état, sous réserve de l'imputation du dépôt de garantie et en ce qu'il a mis les dépens à la charge de Monsieur [S] [D],
CONFIRME pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [L] et Monsieur [O] [M] à verser à Monsieur [S] [D] la somme de 2400 euros, déduction à faire du montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur,
REJETTE la demande de Monsieur [S] [D] tendant à faire courir les intérêts moratoires à compter du 19 mai 2014,
REJETTE la demande d'exécution provisoire formée par Madame [Z] [L]
FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel, les partage par moitié et CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [Z] [L] in solidum d'une part et Monsieur [S] [D] d'autre part à les prendre en charge,
REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
