COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-2
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2022
N° 2022/353
Rôle N° RG 18/16144 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDFOU
[T] [V]
C/
[B] [L] [N]
[K] [N]
SA LAURIE
SCI KEY
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patrick DAVID
Me Alexandra BOISRAME
Me Gervais GOBILLOT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Septembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/06029.
APPELANT
Monsieur [T] [V]
né le 23 Février 1935 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE
assisté de Me Yann BENOIT, de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
INTIMES
Monsieur [B] [L] [N]
né le 11 Avril 1942 à COPENHAGUE (DANEMARK), demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE
Madame [K] [N],
demeurant [Adresse 3]
représentée par, Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE
SA LAURIE,
immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 388 221 723 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
représentée par Me Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE
INTERVENANTE VOLONTAIRE
SCI KEY
dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
représentée par, Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre
Madame Muriel VASSAIL, Conseiller
Madame Agnès VADROT, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022
Signé par Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [T] [V] a signé le 2 janvier 2002 avec la SA LAURIE un compromis en vue de l'acquisition d'un appartement, une cave et une place de parking situé à [Localité 6] pour un montant de 1 800 000 francs soit 274 408,23 euros.
Il a appris le lendemain de la date prévue pour la signature de la vente le 31 janvier 2002 qu'une hypothèque avait été inscrite à effet jusqu'au 15 mai 2003 par la SA NICOLETTI, entreprise de gros- oeuvre.
M. [N], gérant de la SA LAURIE, a convenu qu'un litige l'opposait à cette entreprise qui avait réalisé pour son compte le gros- oeuvre de l'ensemble du bâtiment.
Ainsi M. [V] apprenait que la SA NICOLETTI détenait une hypothèque sur plusieurs appartements du bâtiment et que ce litige devait se régler rapidement par une compensation entre les parties.
Le 19 mai 2002, M. [V] a conclu avec la SA LAURIE une convention rédigée par M. [N] selon laquelle « Nonobstant cette hypothèque provisoire , la SA LAURIE est en mesure de garantir à son acquéreur la possession et la propriété pleine et entière de son appartement (...). »
M. [V] bénéficiait d'une occupation de l'appartement dans l'attente de la levée de l'hypothèque et en contrepartie devait verser la somme de 213 428,62 euros qui était garantie par les cautions personnelles et solidaires de M. et Mme [N] mais également par une hypothèque sur un bien appartenant à une autre société des vendeurs la SCI KEY.
La somme a été versée et il était convenu que M. [V] pourrait décider de libérer les locaux si la levée de l'hypothèque n'avait pas lieu avant le 31 décembre 2003. M. [V] est resté dans les lieux et aucune indemnité d'occupation n'a été prévue.
L'hypothèque n'a jamais été levée en dépit des demandes de M. [V] ( courriers des 10 octobre 2004 et 7 mars 2011).
La SA LAURIE a fait l'objet d'une liquidation judiciaire amiable et une saisie immobilière a été mise en place par la société NICOLETTI ( devenue SA CARI puis FAYAT IMMOBILIER) qui a abouti la vente aux enchères de l'appartement de M. [V] en avril 2015.
M. [V] s'est porté acquéreur de ce bien.
C'est dans ce contexte que M. [V] a assigné la SA LAURIE devant le TGI de Grasse aux fins de faire constater l'absence de respect de ses obligations contractuelles.
Par jugement contradictoire du 10 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a:
Déclaré M. [V] recevable en sa demande de résolution de la convention du 19 mai 2002 et de restitution de la somme de 213 428,62 euros;
Déclaré M. [V] irrecevable en sa demande d'indemnisation du préjudice lié au « double paiement » de l'appartement sis [Adresse 3];
Débouté de sa demande de résolution de la convention du 19 mai 2002 et de restitution de la somme de 213 428,62 euros;
Fixé la créance de M. [V] au passif de la SA LAURIE, société en liquidation amiable, a titre de l'indemnisation su surplus de ses préjudices, à la somme de 5 000 euros, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
Déclaré Mme [K] [J] divorcée [N] irrecevable en sa demande de main-levée de l'hypothèque prise sur les lots de la SCI KEY;
Rejeté toute autre demande,
Ordonné l'exécution du jugement,
Fixé la créance de M. [V] au passif de la SA LAURIE, société en liquidation amiable, au titre de ses frais irrépétibles à la somme de 2 500 euros,
Dit n'y avoir lieu à autre application de l'article 700 du CPC,
Laisse les dépens à la charge de la SA LAURIE à l'exclusion des frais d'expertise non justifiés.
Le premier juge, s'appuyant sur la convention du 19 mai 2002, a estimé que la somme de 213 428,62 euros constituait non la contrepartie de la garantie que, de fait, la SA LAURIE n'a pas été en mesure de respecter, mais un acompte sur le prix de vente du bien qui ne devait être restituée que si l'acquéreur était dans l'obligation de libérer les lieux faute de pouvoir régulariser l'acte d'acquisition de l'appartement.
M. [V] n'ayant pas libéré l'appartement , il ne peut prétendre à la restitution de la somme versée.
Seule l'indemnisation des préjudices causés par le non respect de la garantie évoquée aurait pu être sollicitée, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice pour double paiement du bien doit être déclarée irrecevable dès lors que le bien a été acquis par lui-même et par son épouse qui n'est pas en la cause.
Il a été accordé un montant de 5 000 euros au titre de l'impossibilité pour M. [V] de procéder à des travaux de réfection et de se sentir chez lui , ce dernier n'ayant pas justifié de ne pas avoir pu bénéficier de la cave et du parking contesté.
Il a déclaré irrecevable la demande de Mme [J] divorcée [N] de main levée de l'hypothèque prise sur les lots de la SCI KEY dès lors que cette demande aurait du être formulée par la SCI KEY et a relevé que l'existence de cette hypothèque n'avait pas été confirmée.
[T] [V] a interjeté appel de ce jugement le 10 octobre 2018. Il a intimé la SA LAURIE, M. [B] [N] et Mme [K] [N].
Par conclusions notifiées par le RPVA du 30 janvier 2020, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, M. [T] [V] conclut au visa des articles 1147, 1134 1603 ( anciens) et suivants du code civil:
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé sa demande de résolution de la convention et de restitution des fonds recevable;
L'infirmer en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Déclarer recevables toutes ses demandes,
Déclarer irrecevables les demandes de condamnation à la levée de l'hypothèque et sur le fondement de l'article 700 du CPC de la SCI KEY,
Fixer à 400 000 euros la créance de M. [V] au passif de la SA LAURIE, société en liquidation amiable,
Condamner solidairement M. [B] [N] et Mme [K] [N] à lui payer la somme de 400 000 euros toutes causes de préjudices confondues, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mars 2011,
Condamner solidairement la SA LAURIE, la SCI KEY, M. [B] [N] et Mme [K] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
Condamner la SA LAURIE, M. [B] [N] et Mme [K] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me DAVID.
Il soutient que l'intervention volontaire de la SCI KEY est irrecevable en application de l'article 554 du CPC, l'intervenant volontaire ne pouvant soumettre à la Cour un litige nouveau et demander des condamnations non soumises aux premiers juges.
Il soutient qu' aux termes de la convention, les parties ont convenu d'une mise à disposition gratuite de l'appartement en contrepartie du paiement anticipé d'une partie du prix. Le versement de la somme de 213 428,62 euros correspond à un acompte substantiel marquant la volonté des parties de conclure la vente de l'appartement.
Il explique avoir respecté ses obligations ce qui n'a pas été le cas de la SA LAURIE puisqu'il n' a pas garanti la propriété de l'appartement.
La condition de libération des lieux n'est pas nécessaire à la demande de résolution du contrat.
Il fait valoir que la faute de la SA LAURIE est indubitable et n'avoir jamais renoncé à faire valoir ses droits à l'expiration du 31 décembre 2013.
La résolution judiciaire entraine que les parties soient remises en l'état où elles étaient au moment de la conclusion du contrat c'est à dire la restitution de la somme de 213 428,62 euros.
Il estime en outre que son préjudice est plus important puisqu'il a été obligé d'acheter deux fois l'appartement pour un prix excédant le marché. Il sollicite un montant de 400 000 euros de dommages et intérêts toutes causes confondues.
Il sollicite également la condamnation solidaire des époux [N] en leur qualité de cautions personnelles et solidaires du 19 mai 2002 à payer les sommes mises à la charge de la SA LAURIE.
Le montant de la caution n'étant pas écrite manuscritement constitue néanmoins un commencement de preuve par écrit corroboré par la convention initiale, le chèque de règlement perçu par la société LAURIE, des courriers qui démontrent l'existence de la dette et l'hypothèque conventionnelle sur la SCI KEY.
Mme [J] divorcée [N] était associée à son époux au sein de la SCI KEY qui a était le constructeur du bâtiment.
Il conteste la caducité du cautionnement, la prescription de la demande principale et la demande reconventionnelle pour enrichissement sans cause du fait de l'usage injustifié de l'appartement.
Par conclusions notifiées par le RPVA du 20 février 2020, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, la SCI KEY qui intervient volontairement conclut au visa des articles 337 et 554 du CPC:
Déclarer son intervention volontaire recevable;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [V] de ses demandes formées à l'encontre de Mme [J] et de M. [N] en leur qualité de caution;
Prononcer en conséquence la caducité des cautions données par Mme [J] et M. [N] tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'associés de la SCI KEY;
Ordonner en conséquence la main-levée de l'hypothèque inscrite sur la SCI KEY par M. [V] en suite de l'acte de Me [X], notaire à [Localité 6] du 10 juin 2002 pour le montant de 256 114,34 euros;
Dire que sur réquisition de l'huissier mandaté à cet effet, M. le conservateur des hypothèques d'Antibes 1er, devra radier l'hypothèque conventionnelle inscrite par Me [X], notaire à [Localité 6], le 14 juin 2002 sous la référence 2002 V N° 2499, en vertu d'un titre du 10 juin 2002 dressé en son étude; le dernier renouvellement du 20 février ayant effet jusqu'au 20 février 2021;
Condamner M. [V] aux frais de cette main-levée,
Le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC;
Le condamner aux dépens.
Elle soutient que son intervention est recevable en application de l'article 554 du CPC n'ayant pas été partie ou représentée en première instance et avoir un intérêt à agir en sa qualité de propriétaire d'un bien immobilier dont les époux [N] possèdent la totalité des parts.
Elle sollicite la main levée de l'hypothèque consentie en garantie du paiement de la somme de 213 428,62 euros payée à la SA LAURIE .
Par conclusions notifiées par le RPVA du 20 février 2020, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, Mme [K] [J] divorcée [N] conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [V] de ses demandes de résolution de la convention du 19 mai 2002 qu'il avait signé avec la SA LAURIE et de restitution de la somme de 213 428,62 euros,
Très subsidiairement,
Dire et juger que le cautionnement de Mme [J] et M. [N] est limité au montant de la somme qu'ils ont cautionné soit 213 428,62 euros,
Fixer sur le fondement de l'enrichissement injustifié à 240 975 euros le montant de la créance de la SA LAURIE sur M. [V],
Ordonner la compensation judiciaire de cette somme avec l'acompte de 213 428,62 euros,
Débouter M. [V] de toutes ses demandes,
Le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
Condamner M. [V] aux entiers dépens.
Elle explique qu'elle a signé avec son ex époux un acte de cautionnement personnelle et solidaire aux termes duquel ils se portaient cautions personnelles et solidaires de la somme de 213 48,62 euros si cette somme devait être restituée à M. [V] par la SA LAURIE au cas où l'hypothèque ne serait pas levée avant le 31 décembre 2003 et si M. [V] décidait de libérer les lieux , décision qu'il devait notifier à la SA LAURIE dans les 5 jours.
L'hypothèque n'a pas été levée au 31 décembre 2003 mais M. [V] est resté dans les lieux et n'a pas mis en demeure la SA LAURIE de lui rembourser l'acompte payé. Il s'est porté adjudicataire de l'appartement qu'il a acquis pour le prix de 200 000 euros.
Elle expose que le premier juge a fait une juste appréciation de la convention.
A titre subsidiaire , elle rappelle que la caution ne peut être poursuivie au delà du montant de leur cautionnement soit le montant de 213 428,62 euros et que le remboursement de cette somme était conditionnée au départ de M. [V] au mois de décembre 2003.
pendant 13 ans
Elle soutient que le maintien de M. [V] dans l'appartement sans contrepartie financière constitue un enrichissement injustifié en application de l'article 1 300 du code civil qu'elle évalue à 242 220 euros.
La demande de dommages et intérêts de 186 571,32 euros en sa qualité d'actionnaire de la SA LAURIE et associée de la société KEY devra être rejetée car non justifiée.
La SA LAURIE et M. [B] [N], bien qu'ayant constitué avocat, n'ont pas conclu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2002.
SUR CE;
Sur l'intervention volontaire de la SCI KEY;
Attendu que l'article 554 du code de procédure civile dispose: « Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt , les personnes qui n'ont été ni parties , ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. »,
qu'en l'espèce, la SCI KEY n'était pas partie ni représentée en première instance et a un intérêt à agir en sa qualité de propriétaire d'un bien immobilier dont les époux [N] possèdent la totalité des parts, et faisant l'objet d'une inscription d'hypothèque consentie en garantie du paiement de la somme de 213 428,62 euros payée à la SA LAURIE par M. [V],
qu'en conséquence, son intervention volontaire doit être déclarée recevable sous réserve que l'intervention volontaire ne peut pas permettre à un intervenant de soumettre un nouveau litige et de présenter des demandes de condamnations personnelles qui n'ont pas fait l'objet d'un examen en première instance;
Sur le fond;
Attendu que la convention conclue le 19 mai 2002 entre M. [V] et la SA LAURIE stipule: « Nonobstant cette hypothèque provisoire , la SA LAURIE est en mesure de garantir à son acquéreur la possession et la propriété pleine et entière de son appartement, (').
L'acquéreur a pris possession de son appartement depuis le 27 mars 02.
Les parties conviennent qu'en attendant la passation de l'acte: l'acquéreur versera à titre d'acompte au vendeur la somme de 213 428,62 euros. Le versement du solde interviendra à la signature de l'acte définitif.
Si la levée de l'hypothèque ne pouvait intervenir avant le 31 décembre 2003, l'acquéreur pourrait décider de libérer les locaux; le vendeur devrait dans ce cas lui restituer la somme versée, soit 213 428,62 euros. Il devra alors notifier dans les cinq jours à la SA LAURIE son intention de libérer les locaux.
La SA LAURIE devra alors lui restituer concomitamment à cette libération la somme de 213 428,62 euros. »,
que M. [V] soutient qu' aux termes de la convention les parties ont convenu d'une mise à disposition gratuite de l'appartement en contrepartie du paiement anticipé d'une partie du prix, le versement de la somme de 213 428,62 euros correspondant à un acompte substantiel marquant la volonté des parties de conclure la vente de l'appartement,
qu'il a respecté ses obligations ce qui n'a pas été le cas de la SA LAURIE et qu'en conséquence, il sollicite la résolution de la convention et la restitution de la somme versée;
mais attendu que la restitution de la somme de 213 428,63 euros était conditionnée à la libération des lieux par M. [V] au 31 décembre 2003 comme l'indique le terme concomitamment,
que M. [V] n'a pas quitté les lieux à cette date,
que c'est donc à juste titre que le premier juge a estimé qu'il s'agissait d' un acompte sur le prix de vente du bien qui ne devait être restitué que si l'acquéreur était dans l'obligation de libérer les lieux faute de pouvoir régulariser l'acte d'acquisition de l'appartement,
que M. [V] n'ayant pas libéré l'appartement , il ne peut prétendre à la restitution de la somme de 213 428,63 euros au titre de la résolution de la convention aux torts de la SA LAURIE,
que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef;
Attendu que M. [V] sollicite également l'indemnisation de ses préjudices
qu'il évalue à la somme de 400 000 euros comprenant un double paiement de l'appartement, un montant de 76 000 euros représentant les intérêts qui auraient été perçus si la somme réglée avait été placée ainsi que la période d'incertitude qui a été très difficile à vivre pour lui,
que c'est à juste titre que le premier juge l' a débouté de sa demande fondée sur le double paiement du fait qu'il a pu acquérir le bien par adjudication le 16 avril 2015,
que le préjudice fondé sur la perte de chance de n'avoir pas pu placer son argent qui lui aurait rapporté des intérêts n'est pas justifié,
qu'en revanche le préjudice moral lié à l'incertitude sur la propriété de son bien en dépit des promesses du dirigeant de la SA LAURIE et du fait qu'il a été contraint d'acquérir le bien par adjudication constituent un préjudice qui sera justement indemnisé à la somme de 50 000 euros, que ce montant sera fixé au passif de la SA LAURIE avec des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
Attendu que M. [V] sollicite aussi la condamnation solidaire des cautions M. [B] [N] et Mme [K] [N] à lui payer la somme de 400 000 euros toutes causes de préjudices confondues, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mars 2011,
qu'outre que l'engagement des cautions personnelles portent uniquement sur le remboursement de la somme de 213 428,62 euros en lien avec l'obligation de la SA LAURIE à lui restituer ladite somme concommitamment à la libération des lieux, la demande de M. [V] sera déboutée car elle porte sur un montant et a un fondement qui n'ont aucun lien avec l'engagement des cautions;
Sur les demandes de la SCI KEY, intervenante volontaire;
Attendu que la SCI KEY sollicite la caducité des cautions données par Mme [J] et M. [N] tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'associés de la SCI KEY et d'ordonner en conséquence la main-levée de l'hypothèque inscrite sur la SCI KEY par M. [V] en suite de l'acte de Me [X], notaire à [Localité 6] du 10 juin 2002 pour le montant de 256 114,34 euros,
que ces demandes constituent des demandes qui n'ont pas fait l'objet d'un examen en première instance,
qu'elles sont donc irrecevables;
Sur les demandes de Mme [J] divorcée [N];
Attendu qu' il a été fait droit à sa demande principale de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [V] de ses demandes de résolution de la convention du 19 mai 2002 qu'il avait signé avec la SA LAURIE et de restitution de la somme de 213 428,62 euros,
qu'il n'y a donc pas lieu à répondre à ses demandes à titre subsidiaire;
Attendu que l'équité impose de condamner la SA LAURIE, à payer à M. [V] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC;
PAR CES MOTIFS;
La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris excepté sur le montant de dommages et intérêts accordés à M. [V],
Statuant à nouveau,
Fixe la créance de M. [T] [V] au passif de la SA LAURIE, société en liquidation amiable, au titre de l'indemnisation de son préjudice, la somme de 50 000 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
Déclare les demandes de la SCI KEY de prononcer la caducité des cautions données par Mme [J] et M. [N] tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'associés de la SCI KEY et d'ordonner en conséquence la main-levée de l'hypothèque inscrite sur la SCI KEY par M. [V] irrecevables;
Condamne la SA LAURIE, à payer à M. [V] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC;
Dit que les dépens seront à la charge de la SA LAURIE avec distraction au profit de Me DAVID.
LA GREFFIERE,LA PRESIDENTE,
