COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2022
N° 2022/ 249
N° RG 21/10213 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYIK
13 HELIOLEINE
C/
[D] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL MANSUY GREGOIRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de Salon de Provence en date du 11 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-21-000072.
APPELANTE
13 HELIOLEINE RCS 339 725 707, demeurant 50 rue porte coucou - 13300 Salon de Provence
représentée par Me Grégoire MANSUY de la SELARL MANSUY GREGOIRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Monsieur [D] [E], demeurant 50 rue porte coucou, 2e étage - 13300 Salon de provence
assigné en étude le 17/09/2021
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022 puis les parties ont été informées que la décision était prorogée au 02 juin 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI HELIOLEINE est une société civile immobilière propriétaire d'une unité foncière à Salon-de-Provence sur laquelle est édifié un immeuble élevé de deux étages, loué à différents locataires, faisant l'objet de 8 baux à usage d'habitation et d'un bail à usage professionnel.
Suivant exploit d'huissier en date du 14 février 2019, la SCI HELIOLEINE a signifié à [D] [E], locataire à usage d'habitation, un congé pour motif légitime et sérieux à effet de la prochaine échéance du bail fixée au 30 avril 2020, la SCI HELIOLEINE envisageant la rénovation complète de l'immeuble.
Ne disposant pas des moyens financiers nécessaires pour supporter le coût des travaux, la SCI HELIOLEINE décidait de vendre le bien.
Le 1er février 2021, une promesse de vente était conclue entre la SCI HELIOLEINE et la SARL VITROLLAISES ETUDES TECHNIQUES sous la condition suspensive que le bien soit libre de toute occupation au jour de la réitération de la vente et sous diverses autres conditions suspensives dont notamment celle de l'obtention avant le 1er décembre 2021 d'un permis complémentaire permettant la réalisation d'un ensemble immobilier d'habitation d'une surface habitable de 2000 m² minimum sur l'unité foncière dans sa globalité.
Suivant exploit de huissier en date du 27 janvier 2021, la SCI HELIOLEINE assignait [D] [E] devant le tribunal de proximité de Salon-de-Provence en validation du congé et expulsion, celui-ci ne s'étant pas manifesté à réception du congé et afin de le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'audience du la SCI HELIOLEINE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit d'huissier.
[D] [E] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 11 juin 2021, le tribunal de proximité de Salon de Provence a :
* débouté la SCI HELIOLEINE de l'ensemble de ses demandes,
* condamné la SCI HELIOLEINE aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 7 juillet 2021, la SCI HELIOLEINE interjettait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
* déboute la SCI HELIOLEINE de l'ensemble de ses demandes,
* condamne la SCI HELIOLEINE aux entiers dépens.
Un avis de fixation de l'affaire à bref délai a été rendu le 15 septembre 2021
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI HELIOLEINE demande à la cour, de :
*infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 juin 2021 par le tribunal de proximité de Salon-de-Provence.
* dire et juger valable et valider le congé signifié par acte de la SCP TOBIERO-GUERIN-CANAL, huissiers de justice à Eyguières le 14 février 2019.
* ordonner l'expulsion de [D] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé 50, Rue Porte Coucou deuxième étage 13300 Salon-de-Provence, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.
* assortir la condamnation d'expulsion d'une astreinte de 50 € par jour de retard , 15 jours après signification de l'arrêt à intervenir.
* condamner [D] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges comprises, depuis la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des lieux.
* condamner [D] [E] au paiement d'une somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
*condamner [D] [E] au paiement d'une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
* condamner [D] [E] aux entiers dépens d'instance et d'appel y compris le coût du congé du 14 février 2019.
Au soutien de ses demandes, la SCI HELIOLEINE rappelle que le congé, conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, était expressément motivé par l'existence d'un motif légitime et sérieux soutenant qu'il est de jurisprudence constante que les travaux que le propriétaire entend effectuer dans les lieux loués peuvent constituer un motif légitime et sérieux de mettre fin au bail.
Elle rappelle que de manière plus générale la jurisprudence exige que le bailleur démontre la réalité de ses intentions et que les travaux projetés impliquent notamment par leur ampleur le départ du locataire peu important par ailleurs que les travaux soient nécessaires ou non à la conservation de l'immeuble.
Elle ajoute que les travaux projetés nécessitaient manifestement le départ des locataires au regard de leur nature et de leur ampleur, impliquant un ré-agencement complet de l'immeuble outre un ravalement des façades.
Enfin la SCI HELIOLEINE maintient que la réalité de son projet de rénovation était bien à l'origine du congé litigieux.
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La SCI HELIOLEINE a assigné devant la cour d'appel [D] [E] comportant signification de la déclaration d'appel et de conclusions d'appelant suivant exploit d'huissier en date du 21 septembre 2021.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mars 2022.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 3 mars 2022 et mise en délibéré au 5 mai 2022, prorogée au 2juin 2022.
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1°) Sur la résiliation du bail
Attendu que l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
À peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.'
Attendu que la SCI HELIOLEINE a donné à bail à [D] [E] un studio suivant contrat de bail du 2 mai 2002.
Que suivant exploit de huissier en date du 14 février 2019, la SCI HELIOLEINE a donné congé pour motif légitime et sérieux à ce dernier, justifié par la volonté de la bailleresse d'effectuer des travaux dans les lieux loués selon permis de construire numéro PC 013103 18E0153 délivré à Salon-de-Provence en date du 14 janvier 2019.
Que ce permis de construire a été accordé pour la réalisation du projet suivant: rénovation + façade + modifications aspect extérieur.
Attendu que l'appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond lesquels doivent exercer un contrôle à priori sur l'exactitude du motif allégué.
Que la SCI HELIOLEINE produit un document émanant de [N] [R] , maître d''uvre en date du 6 juillet 2021 lequel indiquait que les travaux envisagés consistaient en la suppression des escaliers et des planchers existants afin d'être remplacés par des planchers et des escaliers en structure de béton armé et ce, pour répondre aux normes d'habitabilité en matière de règlementation acoustique et de solidité.
Qu'il apparait également sur les plans annexés à la demande de permis de construire la création d'ouvertures , ces travaux à l'instar de ceux consistant en le remplacement des escaliers et des planchers existants par des planchers et des escaliers en structure de béton armé, étant incompatibles avec l'occupation de l'immeuble et de nature à justifier un congé pour motif légitime et sérieux.
Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement déféré, de dire et juger valable et valider le congé signifié par acte de la SCP TOBIERO-GUERIN-CANAL, huissiers de justice à Eyguières le 14 février 2019.
Qu'il convient d'ordonner l'expulsion de [D] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé 50, Rue Porte Coucou deuxième étage 13300 Salon-de-Provence, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et ce , sous astreinte de 50 € par jour de retard, 15 jours après signification de l'arrêt à intervenir, en raison de l'ancienneté du litige.
2°) Sur les demandes de la SCI HELIOLEINE
Attendu que la SCI HELIOLEINE sollicite la condamnation de [D] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges comprises, depuis la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des lieux.
Que [D] [E] est effectivemment sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé.
Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande.
Attendu que la SCI HELIOLEINE demande à la cour de condamner [D] [E] au paiement d'une somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Qu'il convient de débouter cette dernière de cette demande, [D] [E] n'ayant fait qu'user de son droit le plus strict de s'opposer à ce congé sans qu'il soit démontré que celui-ci aurait dégénéré en abus.
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, [D] [E] est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [D] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de condamner [D] [E] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et à la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt rendu par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
INFIRME le jugement du 11 juin 2021 du tribunal de proximité de Salon de Provence en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
DIT ET JUGE valable et valide le congé signifié par acte de la SCP TOBIERO-GUERIN-CANAL, huissiers de justice à Eyguières le 14 février 2019.
ORDONNE l'expulsion de [D] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé 50, Rue Porte coucou deuxième étage 13300 Salon-de-Provence, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, 15 jours après signification de l'arrêt à intervenir.
CONDAMNE [D] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges comprises, depuis la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des lieux.
CONDAMNE [D] [E] au paiement d'une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
DÉBOUTE la SCI HELIOLEINE du surplus de ses demandes,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE [D] [E] au paiement d'une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [D] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du congé du 14 février 2019.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
