COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2022
N° 2022/ 244
N° RG 20/09980 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNAI
[X] [L]
C/
[Z] [U]
[D] [E] épouse [U] épouse [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Florence BENSA-TROIN
SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANTIBES en date du 31 Août 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 1120000218.
APPELANTE
Madame [X] [L], demeurant Résidence de la Baie Bât B 297, Chemin des Basses Bréguières - 06600 ANTIBES
représentée par Me Florence BENSA-TROIN de l'ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [Z] [U]
né le 01 Janvier 1944 à SELESTAT (67), demeurant 2 rue du Muguet - 67730 CHATENOIS
représenté par Me Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Dominique GUIDON-CHARBIT, avocat au barreau de GRASSE
Madame [D] [E] épouse [U]
née le 03 Novembre 1948 à SELESTAT (67), demeurant 2 rue du Muguet - 67730 CHATENOIS
représentée par Me Olivia DUFLOT CAMPAGNOLI de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
asssitée de Me Dominique GUIDON-CHARBIT, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022 puis les parties ont été informées que la décision était prorogée au 02 juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 15 août 1994, [Z] [U] et [D] [U] ont donné à bail à [X] [L] un appartement sis à Antibes pour une durée de 12 mois, pour lequel [I] [L] se portait caution suivant acte du même jour.
Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction d'année en année.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er février 2019, [Z] [U] et [D] [U] informaient [X] [L] de leur intention de vendre le bien au prix de 240. 000 € , cette lettre indiquant que dans l'hypothèse où cette dernière ne serait pas intéressée par l'achat de l'appartement, le contrat de bail prendrait fin à compter du 1er septembre 2019.
Bien que [X] [L] ne leur ait pas fait part de son intention d'acheter le bien dans le délai imparti, cette dernière se maintenait dans les lieux.
Tenant la situation , [Z] [U] et [D] [U] assignaient devant le tribunal judiciaire d'Antibes [X] [L] aux fins de :
* prononcer la résiliation du bail conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 1er septembre 2019.
* dire et juger que [X] [L] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2019.
* ordonner l'expulsion immédiate de [X] [L] et de tout occupant de son chef.
* réduire le délai de commandement de quitter les lieux à 8 jours conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
* condamner [X] [L] et au besoin [I] [L], caution à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle de 732 € et ce jusqu'au départ effectif des lieux.
* condamner [X] [L] à leur payer à titre provisionnel la somme de 167 € correspondant au montant de la taxe d'ordures ménagères pour 2019 outre celle de 441,65 euros avancés par eux pour l'intervention de la fourrière sur le véhicule de [X] [L].
* condamner [X] [L] au paiement d'une somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire en date du 31 août 2021, le tribunal judiciaire d'Antibes a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* constaté la résiliation du bail à compter du 31 août 2019 à la suite du congé de reprise pour vente du 1er février 2019.*ordonné l'expulsion de [X] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par l'article L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
* débouté [Z] [U] et [D] [U] de leur demande de voir le délai légal de deux mois dont dispose l'occupante pour quitter les lieux réduit à huit jours.
* rappelé que le sort des meubles doit être réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution.
* constaté que l'engagement de caution de [I] [L] est stipulé comme prenant fin à la résiliation du bail.
* dit en conséquence que [I] [L] n'est pas solidairement tenue avec [X] [L] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle due postérieurement à la résiliation du bail.
* condamné [X] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] une indemnité d'occupation de 732 € par mois à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à libération effective des lieux.
* condamné solidairement [X] [L] et [I] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] la somme de 167 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2019.
* débouté [Z] [U] et [D] [U] de leur demande en paiement des frais de fourrière.
* condamné [X] [L] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.
* condamné [X] [L] aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 19 octobre 2020, [X] [L] interjetait appel de ladite décision en de qu'elle a dit :
* constate la résiliation du bail à compter du 31 août 2019 à la suite du congé de reprise pour vente du 1er février 2019.*ordonne l'expulsion de [X] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par l'article L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
* condamne [X] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] une indemnité d'occupation de 732 € par mois à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à libération effective des lieux.
* condamne solidairement [X] [L] et [I] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] la somme de 167 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2019.
* condamne [X] [L] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.
* condamne [X] [L] aux entiers dépens.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 janvier 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, [X] [L] demande à la cour, de :
* réformer la décision du tribunal judiciaire d'Antibes du 31 août 2020 en toutes ses dispositions.
* débouter [Z] [U] et [D] [U] de l'ensemble de leurs demandes.
* condamner [Z] [U] et [D] [U] à lui verser la somme de 1500 € à titre de procédure abusive.
* condamner [Z] [U] et [D] [U] à lui verser la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance.
À titre infiniment subsidiaire.
* lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux jusqu'à ce qu'un logement social lui soit attribué.
* réformer en tout état de cause la décision du tribunal judiciaire d'Antibes en date du 31 août 2020 concernant la somme à laquelle elle a été condamnée au titre des frais irrépétibles, de la taxe ménagère ou indemnité d'occupation.
* condamner [Z] [U] et [D] [U] à lui verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, [X] [L] rappelle que [Z] [U] et [D] [U] ne peuvent s'opposer au renouvellement du bail compte tenu de son âge et de ses revenus, ces derniers ne pouvant lui donner congé sans lui offrir de logement correspondant à ses besoins et ses possibilités.
À titre infiniment subsidiaire, elle indique avoir multiplié les démarches pour tenter de retrouver un nouveau logement, en vain.
Enfin elle ajoute avoir toujours procédé au règlement des loyers mis à sa charge ainsi que des taxes d'ordures ménagères.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [Z] [U] et [D] [U] demandent à la cour, de :
* juger que les dispositions applicables sont bien les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par la loi ALUR et non les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par l'ordonnance du 16 septembre 2020.
* juger qu'en l'état des revenus de [X] [L] pour 2019, ceux-ci dépassant le plafond des revenus pour l'obtention d'un logement locatif conventionné, elle ne pouvait être protégée d'une expulsion pour résiliation de bail à la suite du congé pour vente du 1er février 2019.
* juger également que [Z] [U] étant âgé de 75 ans à la date du congé, il avait droit de délivrer un congé pour vendre à sa locataire même en l'état de l'âge et des revenus de celle-ci conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR
* confirmer en conséquence le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce compris la condamnation au paiement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
* débouter [X] [L] de toutes ses demandes.
* condamner [X] [L] au paiement d'une somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner [X] [L] au paiement des entiers dépens en ce compris le commandement de payer, les frais d'assignation, le commandement de quitter les lieux et de tous actes nécessaires à l'exécution de la décision à intervenir.
A l'appui de leurs demandes, [Z] [U] et [D] [U] indiquent que le congé ayant été délivré le 1er février 2019, les dispositions applicables sont celles en vigueur à la date du congé et nullement les dispositions modifiées par l'ordonnance du 16 septembre 2020.
Par ailleurs ils précisent que les revenus de [X] [L] sont supérieurs au minimum permettant d'obtenir un logement conventionné rappelant que le bailleur peut résilier un bail même lorsque sa locataire a des revenus inférieurs au plafond requis pour un logement locatif conventionné et est âgée de plus de 65 ans en étant dispensé de proposer une autre location équivalent lorsqu'il est lui-même âgé de plus de 65 ans sans que soient examinés ses revenus.
[Z] [U] et [D] [U] précisent qu'à la date du congé, ils avaient respectivement 75 et 70 ans.
Enfin ils ajoutent que le congé a été régulièrement adressé par un courrier recommandé avec accusé de réception le 1er février 2019 à [X] [L].
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2021.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 3 mars 2022 et mise en délibéré au 5 mai 2022, prorogé au 2 juin 2022.
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1°) Sur le congé délivré par [Z] [U] et [D] [U]
Attendu que [Z] [U] et [D] [U] ont par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er février 2019 informé [X] [L] de leur intention de vendre le bien au prix de 240. 000 € , cette lettre indiquant que dans l'hypothèse où cette dernière ne serait pas intéressée par l'achat de l'appartement, le contrat de bail prendrait fin à compter du 1er septembre 2019.
Que [X] [L] soutient que les propriétaires ne pouvaient lui donner congé sans lui offrir de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et ce conformément aux dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, en sa version modifiée, par ordonnance du 16 septembre 2000.
Attendu comme l'indiquent très justement les intimés, le congé ayant été délivré le 1er février 2019 les dispositions applicables étaient celles en vigueur à la date du congé et nullement les dispositions modifiées par ordonnance du 16 septembre 2020.
Qu'il résulte de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR que 'le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa'.
Qu'il convient de relever que [Z] [U] et [D] [U] ont donné congé dans les conditions du paragraphe II et non pas dans les conditions du paragraphe I de l'article 15 puisqu'il s'agit d'un congé pour vente.
Que par ailleurs il résulte des pièces versées aux débats que [Z] [U] né le 1er janvier 1944 et [D] [U] née le 3 novembre 1948 avaien respectivement 75 ans et 70 ans lors de la délivrance du congé le 1er février 2019.
Qu'enfin il convient de constater que le congé a été régulièrement adressé par courrier recommandé avec accusé de réception, [Z] [U] et [D] [U] informant [X] [L] de ce qu'ils entendaient lui donner congé pour vendre le bien loué.
Que les mentions exigées ont été observées par les propriétaires.
Que dans la mesure où [X] [L] n'a fait aucune proposition d'achat du logement dans le délai de deux mois à compter du congé, il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 31 août 2019 à la suite du congé de reprise pour vente du 1er février 2019.
Attendu que [X] [L] demande à la cour de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux jusqu'à ce qu'un logement social lui soit attribué, expliquant avoir multiplié les démarches pour tenter de retrouver un nouveau logement, en vain.
Que le premier juge a relevé que cette dernière a refusé une offre de relogement.
Qu'elle ne rapporte la preuve qu'elle ait cherché un nouveau logement.
Qu'il convient dés lors de débouter [X] [L] de sa demande et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de [X] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par l'article L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
2°) Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Attendu qu'à compter de la résiliation du bail, [X] [L] n'est plus redevable du loyer puisqu'il n'y a plus de contrat de location mais d'une indemnité d'occupation en sa qualité d'occupante sans droit ni titre.
Que [Z] [U] et [D] [U] ont sollicité une indemnité d'occupation mensuelle de 732€ correspondant au loyer actualisé dont 136 € de charges.
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné [X] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] une indemnité d'occupation de 732 € par mois à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à libération effective des lieux.
Attendu que [Z] [U] et [D] [U] sollicitent la condamnation de leur locataire à payer la taxe d'ordures ménagères de 2019.
Que cette taxe étant due au titre du contrat de bail, il y a lieu de dire et juger que l'appelante est redevable de cette somme mais d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné solidairement [X] [L] et [I] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] la somme de 167 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2019 et de condamner [X] [L], seule à payer à [Z] [U] et [D] [U] la somme de 167 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2019 en raison du décès de [I] [L].
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, [X] [L] est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [X] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [X] [L] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt rendu contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 31 août 2020 du tribunal judiciaire d'Antibes en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné solidairement [X] [L] et [I] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] la somme de 167 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de l'année 2019,
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE [X] [L] à payer à [Z] [U] et [D] [U] la somme de 167€ au titre de la taxe d'ordures ménagères de l'année 2019,
DÉBOUTE [X] [L] de l'ensemble de ses demandes,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE [X] [L] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE [X] [L] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel en ce compris le commandement de payer, les frais d'assignation, le commandement de quitter les lieux et de tous actes nécessaires à l'exécution de la décision à intervenir.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
