COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2022
N° 2022/ 241
Rôle N° RG 20/09065 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJXB
[G] [M]
C/
Entreprise LES BAINS DE CLEOPATRE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BUVAT-TEBIEL
Me Hélène ABOUDARAM-COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 29 Mars 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/04724.
APPELANTE
Madame [G] [M]
née le 11 Décembre 1956 à LYON, demeurant 306 rue du Bacon - 69250 MONTANAY
représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
Entreprise LES BAINS DE CLEOPATRE, demeurant 760, avenue de Valescure - 83700 Saint-Raphael
représentée par Me Hélène ABOUDARAM-COHEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Najwa EL HAÏTÉ de la SELEURL NEH AVOCAT, avocat au barreau de PARIS,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Un bail commercial liant la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE en qualité de preneur, dont le gérant est Madame [I] [P] divorcée [X] et la SCI LE CEDRE, représentée par Monsieur [H] [X], en qualité de bailleur, a été enregistré au greffe du tribunal de commerce de Fréjus le 05 mai 2015.
Par décision du 22 janvier 2016 signifiée le 10 mars 2016 au débiteur saisi et aux créanciers inscrits, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan a déclaré Madame [G] [M] adjudicataire du bien ayant appartenu à la SCI LE CEDRE.
Par acte d'huissier du 10 juin 2016, Madame [M] a fait assigner la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE aux fins de voir dire que le bail commercial dont bénéficie cette dernière lui est inopposable et la voir expulser.
Par jugement contradictoire du 29 mars 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué en ces termes :
REJETTE les demandes de Madame [M] de déclarer inopposable le bail commercial justifiant l'occupation du local par la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE et d'ordonner son expulsion
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance ;
REJETTE la demande d'exécution provisoire de la décision.
Le premier juge a relevé que l'huissier de justice chargé du procès-verbal descriptif de l'immeuble saisi avait mentionné que le rez de chaussée était exploité par la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE selon bail du 5 septembre 2014. Le premier juge a noté que le contrat de bail liant la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE et la SCI LE CEDRE avait été présenté à l'huissier de justice qui avait visité les locaux en présence de Madame [P] puisque ce dernier déclarait qu'il était noté un loyer annuel de 700 euros alors que Madame [P] lui précisait qu'il s'agissait d'un loyer mensuel.
Faisant application de l'article R 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, le premier juge a dès lors estimé que l'adjudicataire avait eu connaissance du bail commercial avant l'adjudication et qu'il n'était pas en droit de se prévaloir de l'inopposabilité de ce bail pour obtenir l'expulsion de la locataire.
Le 11 mai 2018, Madame [M] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
La SARL LES BAINS DE CLEOPATRE a constitué avocat.
Par arrêt du 04 avril 2019, la cour a sursis à statuer en l'attente de l'issue d'une procédure pénale pour faux et usage et de faux et en l'attente de la procédure civile enrôlée sous le RG 15-22346.
Par un arrêt du 21 mars 2019, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, saisie de l'appel d'un jugement du 04 décembre 2015 du juge de l'exécution de Draguignan qui avait annulé le procès-verbal d'expulsion du 27 août 2015 diligenté par la SCI LE CEDRE, ordonné la mainlevée des scellés, rejeté la demande d'autorisation de vente du mobilier et la demande de dommages et intérêts, a sursis à statuer jusqu'à l'issue de la plainte pénale pour faux et usage et l'arrêt de la cour sur l'appel du jugement du 29 mars 2018.
L'affaire a été réenrôlée à la suite d'une demande du 11 septembre 2020 qui soulignait que la plainte pénale avait été classée sans suite le 24 octobre 2016 et que des conclusions en reprise d'instance avaient été formées pour l'affaire pendante devant l'autre chambre de la cour.
Par conclusions notifiées le 12 novembre 2018 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [M] demande à la cour de statuer en ce sens :
'INFIRMER le jugemcnt rendu par le Tribunal dc Grande Instance de DRAGUIGNAN le 29 mars 2018.
STATUANT DE NOUVEAU
Débouter la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Dire et juger que le bail commercial conclu entre la SCI LE CEDRE et la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE a acquis date certaine à la date de son enregistrement an greffe du Tribunal de Commerce dc FREJUS soit le 5 mai 2015.
Par conséquent,
Dire et juger que 1e bail commercial entre la SCI LE CEDRE et la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE a été consenti postérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobiliere.
Déclarer inopposable à Madame [G] [M] le bail commercial conclu entre la SCI LE CEDRE et la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE
Ordonner l'expulsion de la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir.
Condamner la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE à payer à Madame [G] [M] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et de cause d'appel'
Elle indique que le bail commercial n'a date certaine qu'à compter de son enregistrement, soit le 05 mai 2015.
Elle soutient que la date manuscrite du 05 septembre 2014 portée sur le bail est un faux. Elle relève que la date du 05 septembre 2014 n'a pas date certaine. Elle expose par ailleurs que Monsieur [X] a contesté l'avoir signé.
Elle précise que Monsieur [X] et Madame [P] sont divorcés, que seule cette dernière était présente lorsque l'huissier a effectué son procès-verbal descriptif et qu'elle était donc en mesure d'affirmer ce qui lui était favorable.
Elle indique que les baux consentis par la SCI LE CEDRE à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE sont postérieurs à la délivrance du commandement de payer valant saisie-vente si bien qu'ils lui sont inopposables.
Elle ajoute que le fait de consentir un bail commercial est un acte d'administration auquel ne peut procéder le débiteur saisi.
Par conclusions notifiées le 05 novembre 2018 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE demande à la cour de statuer en ce sens :
-'de débouter Madame [M] de ses demandes irrecevables et infondées
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions
- de condamner Madame [M] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- de condamner Madame [M] aux dépens, ces derniers distraits au profit de Maître LAPRESA'
Elle soutient que le bail commercial dont elle est titulaire est opposable à Madame [M] qui en avait connaissance par le biais du procès-verbal descriptif d'huissier qui fait partie intégrante du cahier des conditions de vente.
Elle affirme que le bail lui a été consenti par la SCI LE CEDRE antérieurement à la délivrance du commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 09 mars 2022.
MOTIVATION
Selon l'article L 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.
La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.
L'articl 1743 du code civil énonce que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.
Cependant, il est de jurisprudence constante que la simple connaissance par l'acquéreur de l'existence d'un bail en cours suffit à le lui rendre opposable.
Ainsi, la question n'est pas celle de l'existence d'une date ou non certaine du bail, mais celle de la fausseté du bail présenté qui n'aurait pas été signé par Monsieur [X] et celle de la connaissance du bail par l'adjudicataire.
Deux rapports d'expertise amiable du bail sont produits au débats: le premier date du 18 mai 2018 (effectué à la demande de Madame [M]; sa pièce 10) le second date du 17 août 2020 ( établi à la demande de la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, sa pièce 3); le premier expert a étudié l'écriture et la signature de Monsieur [X] mais en se penchant sur une photocopie du bail; le second expert était en possession de l'original. Les deux rapports ont des conclusions divergentes ; celui de 2018 estime que les signatures et initiales attribuées à Monsieur [X] sur le bail du 05 septembre 2014 ne sont très probablement pas de la main de ce dernier, tout en indiquant ne pouvoir donner cette conclusion avec certitude car le document est une photocopie; le second rapport conclut que Monsieur [X] est bien l'auteur des paraphes et de la signature du bail qui lui sont attribués sur le bail commercial, le document ayant été fourni en original. Par ailleurs, la plainte pour faux déposée contre la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE a été classée sans suite le 24 octobre 2016.
Il résulte de ces éléments que Madame [M] ne rapporte pas la preuve que le bail serait un faux.
Il ressort du procès-verbal descriptif d'huissier du 27 octobre 2014 que le rez-de-chaussée de l'immeuble est un local commercial à usage de soins esthétiques, SPA et Hamman oriental à l'enseigne 'Les bains de Cléopâtre', que les locaux sont aménagés en conséquence, que la société bénéficie d'un bail commercial d'une durée de neuf années courant à compter du 05 septembre 2014, l'huissier précisant même 'il est indiqué sur le bail [un] loyer principal annuel de 700 euros'.
Ce procès-verbal descriptif fait partie intégrante du cahier des conditions de vente déposé au greffe par le créancier, conformément à l'article R 322-10 du code des procédures civiles d'exécution comme l'indique avec justesse le premier juge.
Il est dès lors établi que Madame [M], acquéreur du bien, qui avait à sa disposition le cahier des conditions de vente, avait connaissance de l'existence de ce bail commercial qui lui est ainsi opposable.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Madame [M] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL LES BAINS DE CLEOPATRE sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Cette décision a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles qu'elle avait exposés en première instance.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel.
Le jugement déféré, qui a condamné Madame [M] aux dépens et qui a rejeté les demandes faites au titre des frais irrépétibles, sera confirmé.
Madame [M] sera en outre condamnée à verser à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [G] [M] à verser à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que cette société a exposés en appel,
REJETTE la demande de Madame [G] [M] au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel,
CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
