COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2022
N° 2022/ 240
Rôle N° RG 20/08402 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGHKD
S.A.R.L. [P]-[I] [N] ORGANISATION
C/
G.F.A. CONTINENT DU BOURRIAN
Société SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gilles ALLIGIER
SELARL NIKITA SICHOV
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 20 Décembre 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/00787.
APPELANTE
S.A.R.L. [P]-[I] [N] ORGANISATION, demeurant 8 rue Achille Emperaire villa Sextia - 13090 Aix en Provence
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Me Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me David CHABBAT, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMEES
G.F.A. CONTINENT DU BOURRIAN, demeurant 2360 route du bourrian, domaine du Bourrian - 83580 GASSIN
représenté par Me Nikita SICHOV de la SELARL NIKITA SICHOV, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Sarah BAYE, avocat au barreau de GRASSE
Société SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN, demeurant 2360 route du Bourian, domaine du Bourian - 83580 GASSIN
représentée par Me Nikita SICHOV de la SELARL NIKITA SICHOV, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Sarah BAYE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 18 juin 2003, la SARL DOMAINE DU BOURRIAN a consenti à la société POLO COMMUNICATION représentée par Monsieur [N] une location portant sur une partie d'un terrain agricole à GASSIN, pour une durée ne pouvant excéder trois ans à compter de la prise de possession des lieux, débutant le premier septembre 2003, pour se terminer le premier octobre 2006, résiliable chaque année, avec un préavis de trois mois, aux fins d'être utilisée à usage de terrain de manifestations équestres.
Le 12 mars 2014, le GFA CONTINENT DU BOURRIAN a acquis de la SARL DOMAINE DU BOURRIAN l'ensemble des parcelles de terrain situées à GASSIN.
Dans l'acte de vente, le vendeur déclarait que 'le terrain du polo, cadastré sur partie des parcelles numéros A 163 à 167, est loué à Monsieur [N], suivant contrat conclu pour une durée de 10 ans, sans qu'il n'en connaisse la date de commencement. A ce jour, le contrat n'a pas été renouvelé. Le vendeur déclare que la situation perdure sans qu'il ne s'y soit opposé'.
Cet acte stipulait que 'Monsieur [N] loue le terrain trois jours par an au titre du tournoi de polo qui a lieu en juillet pour 7000 euros hors taxe' et que 'la société DOMAINE DU BOURRIAN autorisait le polo à laisser à l'année du matériel et des chevaux, mais aucune convention n'a été passée'.
Le 23 octobre 2014, le GFA CONTINENT DU BOURRIAN a donné à bail rural à la SCEA DOMAINE DU BOURRIAN l'ensemble du domaine, y compris les parcelles objets de la convention avec Monsieur [N], rétroactivement à effet au premier août 2014.
Le 08 mars 2016, le GFA CONTINENT DU BOURRIAN a notifié à la société [N] ORGANISATION la résiliation de cette convention à effet au 17 juin 2016.
Cette lettre de résiliation a été notifiée par acte d'huissier du 18 mars 2016 à Monsieur [N].
Par acte d'huissier du 12 janvier 2017, la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN et le GFA CONTINENT DU BOURRIAN ont fait assigner la société [Y] [N] ORGANISATION aux fins de voir dire qu'elle est occupante sans droit nit titre et la voir expulser.
Devant le premier juge, la société [Y] [N] ORGANISATION a soutenu bénéficier d'un bail rural d'une durée minimale de neuf années à compter du 02 octobre 2006.
Par jugement contradictoire du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- rejeté la demande reconventionnelle de qualifier la convention entre les parties portant sur les parcelles section A numéros 163 à 167 sises à GASSIN quartier du Bourrian de bail rural,
- dit et jugé que le locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux,
- validé le congé délivré par acte d'huissier du 18 mars 2016,
- constaté que la convention de location du 18 juin 2003 est résiliée depuis le 18 juin 2016 par l'effet du congé du 18 mars 2016,
- ordonné à la société [Y] [N] ORGANISATION devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date des parcelles désignées dans le bail ainsi que tous occupants de son chef de quitter les lieux et d'enlever les éléments entreposés sur les lieux,
- à défaut d'avoir libéré les lieux à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision, ordonné l'expulsion des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique,
- dit qu'à défaut par la locataire d'avoir libéré les lieux, le bailleur pourra faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local de son choix aux frais et risques de l'expulsé,
- fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 640 euros à compter du mois de juillet 2016 et condamné la SARL [N] ORGANISATION à la payer jusqu'à la libération définitive des lieux,
- condamné la SARL [Y] [N] ORGANISATION à payer à la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN et le GFA CONTINENT DU BOURRIAN la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la SARL [P]-[I] [N] ORGANISATION au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL [Y] [N] ORGANISATION aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance.
Le premier juge a rejeté la demande de la société SARL [Y] [N] ORGANISATION tendant à voir qualifier la convention dont elle bénéficiait en bail rural.
Le premier juge a ainsi indiqué que l'acte de vente du 12 mars 2014 mentionnait qu'aucun des occupants du domaine ne bénéficiaient du droit de préemption au titre du code rural.
Il a noté que dans le bail rural souscrit au bénéfice de la SCEA, il était évoqué l'acte de 2003 de mise à disposition au profit de Monsieur [N].
Il a relevé que l'acte de 2003 mentionnait avoir été conclu par dérogation à la règle énoncée à l'article L 311-1 du code rural.
Il a indiqué que la société [Y] [N] ORGANISATION, immatriculée en 1997, exerçait des activités d'organisation d'événements sportifs plus particulièrement liés au monde du cheval et du polo et non la prise en pension de chevaux.
Il a souligné que les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation à l'exclusion des activités de spectacle n'étaient agricoles que depuis la loi du 23 février 2005, postérieure à la conclusion du contrat de 2003, qui n'a pas été renouvelé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi de 2005, mais s'est poursuivi par tacite reconduction.
Il en a conclu que la société [Y] [N] ORGANISATION, qui ne bénéficiait pas d'un bail rural, ne pouvait revendiquer un droit au maintien dans les lieux et qu'il pouvait être mis fin à son occupation dans les conditions prévues par le contrat et les dispositions du code civil.
Faisant application de l'article 1738 du code civil, le premier juge a estimé que le courrier de résiliation du 03 mars 2016, adressé par acte d'huissier du 18 mars 2016 à Monsieur [N], trois mois avant la manifestation principale pour laquelle le bail avait été souscrit, avait mis fin à celui-ci pour le 18 juin 2016.
Il a condamné la société [Y] [N] ORGANISATION à régler une somme de 640 euros par mois à compter du mois de juin 2016 au titre de son occupation des lieux.
Le 10 janvier 2019, la SARL [P]-[I] [N] ORGANISATION a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
La SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN et le GFA CONTINENT DU BOURRIAN ont constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées le 09 mars 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SARL [P]-[I] [N] ORGANISATION demande à la cour de statuer en ce sens :
'REVOQUER la clôture du 9 mars pour assurer le principe de contradictoire en l'état des écritures des intimés du 4 mars.
JUGER que les conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par la société [Y] [N] ORGANISATION le 24 FEVRIER 2022 n'ont vocation qu'à développer l'appel principal qu'elle a interjeté.
JUGER qu'aucun développement dans les conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par la société [Y] [N] ORGANISATION le 24 FEVRIER 2022 ne concerne l'appel incident des sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN.
En conséquence,
JUGER que les conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par la société [Y] [N] ORGANISATION le 24 FEVRIER 2022 sont recevables.
JUGER que la société [Y] [N] ORGANISATION n'a constitué qu'un seul Avocat en première instance : Maître [R] [F].
JUGER que Maître [R] [F] a été le seul maître de l'affaire.
JUGER qu'aucune des quatre exceptions prévues par l'article 5 de la loi n° 71-1130 du 31décembre 1971, n'est applicable en l'espèce.
JUGER que les conclusions de première instance de la société [Y] [N] ORGANISATION sont recevables et ne sont pas nulles.
JUGER, subsidiairement, que les conclusions d'appel de la société [Y] [N] ORGANISATION, défenderesse en première instance, ne constituent pas des demandes nouvelles mais tendent à faire écarter les prétentions des sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN et en conséquence, juger recevables en appel les demandes de la société [Y] [N] ORGANISATION.
A titre infiniment subsidiaire,
JUGER, dans l'hypothèse où la nullité des conclusions de première instance était prononcée etque celles d'appel seraient considérées comme des demandes nouvelles, que les intimés ont agide manière dilatoire en s'abstenant de soulever la nullité qu'ils revendiquent en appel, alors qu'enpremière instance, ils ont conclu après les dernières conclusions de l'appelante.
CONDAMNER les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN à payer à la société [Y] [N] ORGANISATION, la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur le fond
REFORMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
STATUANT à nouveau,
JUGER que la société [P]-[I] [N] ORGANISATION est titulaire, sur la parcelle objet des contrats des 4 avril 1997 et 18 juin 2003 d'un bail rural d'une durée minimale de 9 années par application des articles L 411-5 et suivants du Code Rural ayant commencé à courir le 2 octobre 2006 pour échoir le 1er octobre 2015,
JUGER qu'aucun congé conforme congé conforme aux dispositions de l'article L 411-47 n'a été délivré au preneur en vue de l'échéance du 1 er octobre 2015,
JUGER que le bail rural du 18 juin 2003 renouvelé jusqu'au 1 er octobre 2015 a de nouveau été renouvelé à compter du 2 octobre 2015 pour échoir le 1 er octobre 2024.
JUGER nul et de nul effet le congé délivré le 3 mars 2016 par la société GFA CONTINENT DU BOURRIAN.
DEBOUTER les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN de toutes leurs demandes relatives à la fin du bail, à la résiliation judiciaire du bail, à l'expulsion, à une indemnité d'occupation, aux frais irrépétibles et aux dépens.
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
Vu les pièces produites aux débats,
JUGER que la survenance d'un fait nouveau constitué par l'expulsion de la société [Y] [N] ORGANISATION rend recevable sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l'exécution de la décision de première instance.
JUGER que les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN ont causé un préjudice en procédant à l'expulsion de la société [Y] [N] ORGANISATION qui n'a pu exercer son objet social avec toutes les conséquences économiques subséquentes.
En conséquence,
CONDAMNER solidairement les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN au paiement de la somme de 100.817,50 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER solidairement les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN au paiement de la somme de 10 000 € au titre del'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER solidairement les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN aux entiers dépens de l'instance.
DEBOUTER les sociétés GFA CONTINENT DU BOURRIAN et SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes'.
A titre préliminaire, elle conteste l'irrecevabilité de ses conclusions du 24 février 2022 au motif de leur notification tardive après l'appel incident. Elle explique que ses écritures avaient pour vocation de développer son appel principal.
Elle conteste également la nullité des actes notifiés en première instance au motif que ses conseils n'étaient pas inscrits au barreau de Draguignan. Elle estime que si ses conclusions de première instance devaient être déclarées nulles ou irrecevables, les conclusions qu'elle a notifiées en appel ne sont pas pour autant irrecevables pour être nouvelles, au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Elle déclare que ses conclusions ont pour objet d'écarter les prétentions des intimés. Très subsidiairement, si les conclusions devaient être annulées, elle sollicite des dommages et intérêts.
Elle explique bénéficier d'un contrat de location depuis un acte sous seing privé du 04 avril 1997 auquel a succédé un contrat du 18 juin 2003.
Elle soutient bénéficier du statut des baux ruraux et conteste en conséquence la validité du congé délivré le 03 mars 2016. Elle exclut la qualification de convention précaire, soulignant qu'une telle convention ne pourrait se justifier que par l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
Elle indique qu'en 2003, le contrat qu'elle a conclu n'entrait pas dans les dispositions permettant de déroger au statut des baux ruraux auquel elle est soumise, en application de l'article L 411-1 du code rural.
Elle précise que dès 1997, le statut des baux ruraux s'appliquait puisque le bien, mis à sa disposition à titre onéreux, était un immeuble à usage agricole. Elle relève qu'en l'absence de congé ou d'exercice du droit de reprise, ce bail s'est renouvelé à compter du 04 avril 2006 pour une durée de 9 années qui s'est renouvelé pour des périodes équivalentes. Elle soutient que les évolutions législatives ne peuvent lui faire perdre le bénéfice de ce statut. Elle indique qu'en tout état de cause, la loi de n° 2005-157 lui permet de bénéficier d'un tel statut, si l'on devait considérer qu'elle est déchue de ce statut. Elle déclare que la tacite reconduction n'entraîne pas la prorogation du contrat primitif, comme l'a relevé le premier juge, mais donne naissance à une nouvelle convention.
Elle indique que le contrat de location du 18 juin 2003, arrivé à échéance au premier octobre 2006, a été reconduit tacitement le 02 octobre 2006, reconduction qui a donné naissance à un nouveau contrat auquel s'applique la loi du 23 février 2005.
Elle soulève la nullité du congé lui a été délivré, relevant que cet acte ne vise aucun cas de résiliation évoqué par l'article L 411-31 du code rural.
Elle estime qu'il n'existe aucun motif permettant que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts, au motif qu'elle n'organiserait aucune manifestation équestre. Elle soutient qu'elle poursuit une activité équestre liée aux entraînements ou compétitions de polo.
Elle indique que les bailleresses l'ont expulsée le 02 septembre 2019, ce qui lui a causé un préjudice dont elle demande réparation.
Par conclusions notifiées le 04 mars 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN demandent à la cour de statuer en ce sens :
'DECLARER irrecevables les conclusions notifiées par la Société [Y] [N] ORGANISATION postérieurement au 26 septembre 2019,
DECLARER irrecevable la demande de la Société [Y] [N] ORGANISATION sollicitant de la Cour qu'elle juge qu'elle est titulaire d'un bail rural d'une
durée minimale de neuf années ayant commencé à courir le 2 octobre 2006 pour échoir le 1er octobre 2015,
DECLARER le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN recevables et bien fondées en leurs demandes,
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
- rejeté la demande reconventionnelle de qualifier la convention entre les parties portant sur les parcelles section A numéros 163 à 167 sises à GASSIN quartier du Bourrian de bail rural,
- dit et jugé que le locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux,
- validé le congé délivré par acte d'huissier de justice du 18 mars 2016
- constaté que la convention de location consentie le 18 juin 2003 est résiliée depuis le 18 juin 2016 par l'effet du congé délivré le 18 mars 2016,
- ordonné à la Société [P]-[I] [N] ORGANISATION devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date des parcelles désignées dans le bail, ainsi que tous occupants de son chef de quitter les lieux et d'enlever les éléments entreposés sur les lieux,
- à défaut d'avoir libéré les lieux à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNE l'expulsion des lieux, au besoin avec l'aide de la force
publique,
- dit qu'à défaut par le locataire d'avoir libéré les lieux, le bailleur pourra faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local de son choix aux frais et risques de l'expulsé,
- condamné la Société [P]-[I] [N] ORGANISATION à payer à la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN et le GFA CONTINENT DU BOURRIAN la somme de trois mille euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-rejeté la demande de la Société [P]-[I] [N] ORGANISATION au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SARL [P]-[I] [N] ORGANISATION aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance.
A DEFAUT confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la convention de location consentie le 18 juin 2003 est résiliée depuis le 18 juin 2016 par l'effet du congé délivré le 18 mars 2016, PRONONCER la résiliation de la convention du 18 juin 2003 aux torts exclusifs de la Société [Y] [N] ORGANISATION,
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour venait à considérer que le contrat litigieux n'est pas une convention d'occupation précaire, elle jugera que la convention de contrat de louage a pris fin le 18 juin 2016 ou le 30 septembre 2016 au plus tard, la convention ayant été signée le 18 juin 2003, mais avec effet au 1er octobre suivant,
REFORMER le jugement en ce qu'il a condamné la Société GFA CONTINENT DU BOURRIAN à régler la somme de 640 euros par mois à compter du mois de juin 2016, jusqu'à ce qu'elle libère intégralement les lieux par l'enlèvement de tous les éléments qu'il y a entreposés,
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNER la Société [Y] [N] ORGANISATION à payer à la Société GFA CONTINENT DU BOURRIAN une indemnité mensuelle d'occupation de 15.000 € commençant à courir le jour où la convention du 18 juin 2003 aura pris fin jusqu'à la libération complète des lieux,
ORDONNER en toute hypothèse l'expulsion de la Société [Y] [N] ORGANISATION ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
DEBOUTER la Société [Y] [N] ORGANISATION de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la Société [Y] [N] ORGANISATION à payer au GFA CONTINENT DU BOURRIAN et à la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN la somme complémentaire de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la Société [Y] [N] ORGANISATION aux dépens dont distraction au profit de la SELARL NIKITA SICHOV, agissant par Maître SICHOV, Avocat, aux offres de droit'.
Ils soulèvent l'irrecevabilité des conclusions n° 2 de l'appelante, estimant qu'elles n'ont pas été signifiées dans les délais de son appel incident.
Ils soulèvent l'irrecevabilité des demandes de l'appelante au motif que le conseil de cette dernière, en première instance, n'était pas inscrit au barreau de Draguignan. Ils en concluent que les actes notifiés au nom de l'appelante en première instance sont donc inexistants ou nuls. Ils estiment que les demandes faites par l'appelante devant la cour sont nouvelles en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur le fond, ils contestent l'application du statut des baux ruraux. Ils indiquent que la convention de 1997 dont il n'est pas fait référence dans l'acte d'acquisition doit être écartée. Ils notent qu'en tout état de cause, cette convention mentionnait qu'il s'agissait d'une occupation précaire et conteste le statut des baux ruraux à cette dernière.
Ils contestent l'application de la loi du 23 février 2005, entrée en vigueur postérieurement à la conclusion de la convention du 18 juin 2003. Ils exposent que la loi du 23 février 2005 ne s'applique pas au bail en cours lors de son entrée en vigueur puis tacitement reconduit. De façon surabondante, ils déclarent que cette loi ne permet pas à l'appelante de bénéficier du statut des baux ruraux compte tenu de son activité de manifestation équestre ponctuelle.
Ils demandent en conséquence que le congé soit validé et que soit confirmée l'expulsion de l'appelante.
Subsidiairement, ils demandent que l'occupation de l'appelante soit qualifiée de louage qui a pris fin le 18 juin 2016 ou le 30 septembre 2016. Ils exposent que l'appelante n'a plus déposé de compte depuis le 31 décembre 2015, qu'elle n'a plus organisé de compétition depuis le 31 juillet 2016 et qu'elle a fermé son établissement le 29 novembre 2018 après un semblant d'activité à compter du premier juillet 2018.
S'il devait être considéré que le contrat n'a pas pris fin, ils en sollicitent sa résiliation. Ils indiquent que l'appelante n'organise plus depuis longtemps de manifestation équestre et que la configuration des lieux rend impossible toute exploitation de ce type. Le GFA lui reproche un entretien et un aménagement des lieux en violation des termes de la convention, une sous-location interdite et une violation de la jouissance paisible des lieux.
Le GFA demande à ce que l'indemnité d'occupation mensuelle soit fixée à la somme de 15.000 euros.
Ils s'opposent à toute demande indemnitaire adverse.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 09 mars 2022.
MOTIVATION
Les dernières conclusions de l'appelante, qui répliquent à celles des intimées du 04 mars 2022, ont été notifiées le 09 mars 2022, date de l'ordonnance de clôture. Il n'y pas lieu d'ordonner la révocation de cette ordonnance et la cour tiendra compte des dernières conclusions de l'appelante.
Sur la recevabilité des conclusions n° 2 de l'appelante
Le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN demandent à la cour de déclarer irrecevables les conclusions n° 2 notifiées le 24 février 2022 par la SARL [Y] [N], au motif qu'elles n'auraient pas été notifiées dans le délai de l'article 910 du code de procédure civile.
Selon l'application combinée des articles 907 et 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est seul compétent pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Selon l'article 914 du même code, les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.
La cause supposée d'irrecevabilité des conclusions n° 2 du 24 février 2022 n'est pas survenue postérieurement à la clôture de l'affaire intervenue le 09 mars 2022. La demande d'irrecevabilité des conclusions de l'appelante formée par les intimées relevait de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état.
En conséquence, le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN sont irrecevables à soulever l'irrecevabilité de ces conclusions.
Sur la recevabilité des demandes formées par l'appelante
Le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN soulèvent l'irrecevabilité des demandes de la SARL [Y] [N] ORGANISATION au motif que ni son avocat plaidant, ni son avocat postulant, lors de la première instance, n'étaient inscrits au barreau de Draguignan.
Aux termes de l'article 5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, dans sa version applicable lors de la première instance, les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4.
Les avocats peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux de grande instance du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel.
Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie.
Il ressort des pièces produites que l'avocat constitué pour cette société était Maître [R] [F], comme en témoigne un courrier qu'il a adressé à son confrère adverse et deux messages des 10 avril et 13 juin 2018 sur RPVA. Ces messages démontrent qu'il est l'avocat qui a conclu dans l'intérêt de la SARL [Y] [N] ORGANISATION.
Maître [M], dans une lettre du 23 février 2022, indique ne pas être le rédacteur des actes de procédure et n'avoir pas eu de mission d'avocat plaidant, qu'il s'agisse de la première instance ou de la procédure en appel.
Maître [R] [F] est inscrit au barreau de GRASSE, dépendant du ressort de la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Il est démontré qu'il est resté maître de l'affaire et qu'il était chargé de la plaidoirie. En conséquence, il n'y pas eu de violation des règles de la postulation et la mention inscrite dans la chapeau du jugement de première instance, selon laquelle Maître [Z] [M] aurait été l'avocat plaidant, contredite par l'attestation de ce dernier, doit s'analyser comme une simple erreur matérielle.
En conséquence, il convient de rejeter la demande des intimés tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la SARL [Y] [N] ORGANISATION au motif d'une violation de la territorialité de la postulation.
Sur le fond
La société [Y] [N] ORGANISATION soutient en premier lieu pouvoir bénéficier du statut des baux ruraux en s'appuyant sur un contrat passé le 04 avril 1997 entre elle-même et la SARL DOMAINE DU BOURRIAN.
Le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN demandent à la cour de rejeter la demande de cette société sur le fondement de ce contrat qui ne leur est pas opposable, pour n'avoir pas été visé dans l'acte de vente du 12 mars 2014.
Selon l'article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.
Aux termes de l'article 1328 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire.
Un acte sous seing privé qui n'a pas acquis date certaine est opposable à des tiers s'il est démontré que ces tiers en ont eu effectivement connaissance.
La société [Y] [N] ORGANISATION ne démontre pas que l'acte du 04 avril 1997 conclu avec la SARL DOMAINE DU BOURRIAN a été enregistré. Elle ne justifie pas plus que le GFA CONTINENT DU BOURRIAN ou la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN avaient connaissance de cet acte.
En conséquence de quoi, cette convention est inopposable au GFA et à la SCEA.
Dans l'acte de vente notarié du12 mars 2014, passé entre le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SARL DOMAINE DU BOURRIAN, il est mentionné (page 11) que l'acquéreur aura la jouissance du bien 'à compter de ce jour, en partie par la prise de possession réelle, cette partie étant vendue entièrement libre de location ou occupation. 'Pour le surplus, il en aura la jouissance par la perception des loyers' 'A cet égard, le vendeur déclare
- que le terrain du polo, cadastré sur partie des parcelles numéros A 163 à 167, est loué à Monsieur [N], suivant contrat conclu pour une durée de 10 ans, sans qu'il n'en connaisse la date de commencement.
A ce jour, le contrat n'a pas été renouvelé. Le vendeur déclare que la situation perdure sans qu'il ne s'y soit opposé (...)'.
Le 23 octobre 2014, dans le cadre du bail rural passé en la forme authentique entre le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN, il est mentionné (page 7)
'il est ici précisé
1° que le terrain du 'polo', cadastré sur partie des parcelles A numéros 163 à 167, est loué à la société POLO COMMUNICATION représentée par Monsieur [Y] [N], suivant contrat conclu sous seing privé en date à GASSIN du 18 juin 2003, pour une durée de trois ans, à compter du premier septembre 2003, pour se terminer le premier octobre 2006 pour une utilisation ponctuelle (manifestations équestres); ledit tacitement reconduit depuis. Avec cette location a été consenti un droit de passage pour les véhicules (camions, vans, ambulances, automobiles) avec une autorisation de faire un parking, un emplacement pour montage d'environ 200 box et le stockage de paille, foin etc...'.
Il est ainsi démontré que le GFA et la SCEA connaissaient l'occupation des lieux par la société représentée par Monsieur [N] et la convention du 18 juin 2003.
Les parties s'accordent à dire que POLO COMMUNCATION, représentée par Monsieur [P] [I] [N], est en réalité la SARL [Y] [N] ORGANISATION (exerçant sous l'enseigne POLO COMMUNICATION).
La convention du 18 juin 2003 stipule que la SARL DOMAINE DU BOURRIAN donne à location à titre précaire une partie de terrain agricole en nature de pré (...) d'une superficie de 4 ha 50 section A, lieudit 'La plaine' à GASSIN, avec : droit de passage pour les véhicules (camions, vans, ambulances, automobiles), autorisation de faire un parking, emplacement pour montage d'environ 200 box, stockage de paille, foin etc... pour une durée ne pouvant excéder trois ans à compter de la prise de possession des lieux, débutant le premier septembre 2003, pour se terminer le premier octobre 2006, résiliable chaque année avec un préavis de trois mois, aux fins d'être utilisée à usage de terrain de manifestations équestres'. Cette convention indiquait qu'elle était faite en dérogation à la règle énoncée à l'article L 311-1 du code rural pour être utilisée comme terrain de manifestations équestres ponctuelles. Le prix de la location était fixée à la somme de 4600 euros TTC la première année, 7650 euros TTC la deuxième année et 7650 euros la troisième année.
L'article L 311-1 du code rural, à l'époque de cette convention, stipule que sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent.
L'article L 411-1 du code rural, dans sa version applicable lors de la conclusion de cette convention énonce que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.
Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre :
- de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;
- des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.
La société [Y] [N] ORGANISATION ne démontre pas que lors de la conclusion de la convention du 18 juin 2003, son activité pouvait était réputée agricole ni qu'elle était agricole selon les dispositions de l'article L 411-1 du code rural.
Elle évoque la modification de l'article L 311-1 du code rural par la loi 2005-157 du 23 février 2005 pour dire qu'elle est en mesure désormais de revendiquer le statut d'un tel bail.
Selon l'article 105, I de la loi du 5 janvier 2006 d'orientation agricole, la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux s'applique aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à sa promulgation.
Aucune clause de reconduction n'est prévue dans la convention du 18 juin 2003; cette convention n'a pas non plus fait l'objet d'un renouvellement.
L'article 1738 du code civil énonce que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
La SARL [Y] [N] ORGANISATION, à l'expiration du bail dont l'échéance était fixée au premier octobre 2006, est restée et a été laissée en possession des lieux. Il s'est donc opéré un nouveau bail et la location s'est poursuivie par tacite reconduction. Cette tacite reconduction a pour effet de substituer à la convention du 18 juin 2003 un nouveau bail (dont les conditions sont les mêmes que celles de la convention du 18 juin 2003) sans détermination de durée, qui a pris effet le 02 octobre 2006, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 23 février 2005. En conséquence de quoi, il entre dans le champ d'application de la loi 2005-157 du 23 février 2005.
Selon l'article L 311-1 du code rural modifié par la loi du 23 février 2005, sont réputées agricoles (...) Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle.
Le bail s'est tacitement reconduit, selon les modalités prévues initialement par la convention du 18 juin 2003. Cette convention mentionnait que la société POLO COMMUNICATION (en réalité SARL [Y] [N] ORGANISATION) devait entretenir le terrain agricole ne pouvait y apporter une autre utilisation que celle qu'il envisageait d'exercer, à savoir des manifestations équestres ponctuelles.
La SARL [Y] [N] ORGANISATION ne démontre pas qu'elle aurait été chargée de préparer et d'entraîner des chevaux en vue de leur exploitation.
Le fils de Monsieur [N], joueur de polo professionnel, atteste être intervenu 'sur le terrain de polo de Monsieur [N]' (en réalité, le terrain loué par la société [Y] [N]), durant la saison d'avril à septembre, pour former des élèves. Cette attestation ne permet pas de démontrer que la société [Y] [N] ORGANISATION préparerait elle-même et entraînerait les équidés en vue de leur exploitation.
L'attestation de Madame [H] ne permet pas non plus de démontrer que la SARL [Y] [N] ORGANISATION exercerait une activité agricole. Enseignante d'équitation, elle indique uniquement venir chaque année (sans précision de date) avec 'les enfants et leurs poneys'; 'grâce à lui (la SARL [Y] [N]), 'les poneys ont été logés et les enfants ont pu assister et jouer sur le terrain (...)'.
Il n'est pas démontré que ce soit la SARL [Y] [N] qui entraîne les chevaux, ni qui les dresse, ni qui donne des cours d'équitation.
On comprend des quelques pièces fournies que cette société se borne à accueillir des chevaux, le temps d'une activité sportive ponctuelle, dans le cadre d'un entraînement ou de cours prodigués par d'autres personnes qui ne sont pas ses employés. On comprend également que le preneur organise des manifestations de polo.
Ces activités ne s'analysent pas en des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation.
En conséquence, la SARL [P]-[I] [N] ORGANISATION sera déboutée de sa demande tendant à voir qualifier la convention de bail rural. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point, par substitution de motifs.
Selon la convention du 18 juin 2003 qui a été tacitement reconduite, la location peut être résiliée chaque année par l'une ou l'autre des parties avec un préavis de trois mois.
Comme l'indique avec justesse le premier juge, le congé daté du 03 mars 2016, qui n'est pas accompagné de l'accusé de réception, a été adressé à Monsieur [N] par acte d'huissier du 18 mars 2016. Le bail a donc pris fin le 18 juin 2016. Le jugement qui a déclaré valable ce congé et qui a décidé que la convention avait été résiliée à compter du 18 juin 2016 sera confirmé.
La SARL [Y] [N] ORGANISATION est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 19 juin 2016.
L'indemnité d'occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation des lieux occupés.
Il n'est pas contesté que le loyer payé par la SARL [Y] [N] ORGANISATION s'élevait à la somme annuelle de 7650 euros TTC.
L'indemnité d'occupation sera fixée à la somme mensuelle de 640 euros, somme qui répare intégralement le préjudice subi par le GFA CONTINENT DU BOURRIAN. Le GFA ne produit aucune pièce permettant d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 15.000 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur le montant de l'indemnité d'occupation. Il sera infirmé en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation devait être payée à compter du mois de juillet 2016. Cette indemnité est due à compter du 18 juin 2016.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL [Y] [N]
Le congé délivré à la SARL [Y] [N] ORGANISATION, qui ne peut revendiquer le statut des baux ruraux, est régulier.
L'expulsion subie par la SARL [Y] [N] ORGANISATION est la conséquence de l'exécution du jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire, qui est confirmé en ce qu'il a dit que le congé était valable et que la SARL [Y] [N] ORGANISATION était devenue occupante sans droit ni titre après la résiliation de la convention intervenue le 18 juin 2016.
En conséquence, aucune faute n'a été commise par le GFA CONTINENT DU BOURRIAN qui n'a pas privé sa locataire de ses droits. Aucune faute n'a été commise par la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN.
Dès lors, la SARL [Y] [N] sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
La SARL [Y] [N] ORGANISATION est esssentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du GFA CONTINENT DU BOURRIAN et de la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné la SARL [Y] [N] ORGANISATION aux dépens et qui l'a condamnée au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
La SARL [Y] [N] sera en outre condamnée au versement de la somme de 2300 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel par le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
DIT n'y avoir lieu à ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 09 mars 2022,
DECLARE irrecevable la demande formée par le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 24 février 2022 par la SARL [Y] [N] ORGANISATION,
REJETTE la demande du GFA CONTINENT DU BOURRIAN et de la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la SARL [Y] [N] en appel,
CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation était due à compter du mois de juillet 2016,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SARL [Y] [N] ORGANISATION court à compter du 19 juin 2016,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SARL [Y] [N] ORGANISATION,
CONDAMNE la SARL [Y] [N] au versement de la somme de 2300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par le GFA CONTINENT DU BOURRIAN et de la SCEA DOMAINE VITICOLE DU BOURRIAN en appel,
CONDAMNE la SARL [Y] [N] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
