COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2022
N° 2022/ 239
Rôle N° RG 20/08401 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGHJ6
[X] [Y] EPOUSE [V]
C/
S.A.S. FONCIA TOULON (VENANT AUX DROITS DE FONCIA JOMEL)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BUVAT-TEBIEL
Me François COUTELIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 02 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01498.
APPELANTE
Madame [X] [Y] épouse [V]
née le 23 Juin 1951 à HERIMONCOURT (25310), demeurant 520, Avenue de Montferrat - 83300 DRAGUIGNAN
représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A.S. FONCIA TOULON (VENANT AUX DROITS DE FONCIA JOMEL), demeurant 560 Avenue du Maréchal Foch - 83000 TOULON
représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte notarié du 8 mars 2005, Madame [X] [V] née [Y] est devenue propriétaire d'un appartement situé à LA GARDE (83130),
Le 14 décembre 2011, Mme [X] [V] née [Y] a conclu un mandat de gestion prévoyance avec la SAS FONCIA JOMEL, Agence de Toulon.
Pendant la période du 22 février 2012 au 3 janvier 2014, l'appartement a été loué à Mme [S].
Puis, il a été loué à Mme [D] à compter du 24 avril 2014, moyennant un loyer mensuel initial de 482 euros, outre 13 euros de provisions sur charges et le paiement d'un dépôt de garantie de 482 euros.
Les lieux ont été restitués courant le mois de juillet 2015.
Par acte du 11 juin 2018, Mme [V] a fait citer la SAS FONCIA JOMEL aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 1760 euros au titre des travaux de rénovation, 6266 euros au titre de la perte des loyers , 1500 euros au titre du préjudice moral et 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 2 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON a statué ainsi :
- CONDAMNE la SAS Foncia Jomel à payer à [X] [V] née [Y] la somme de 1760 € au titre des travaux de rénovation.
- CONDAMNE la SAS Foncia Jomel à payer à [X] [V] née [Y] la somme de 482 € en réparation de 1'immobilisation du bien immobilier.
- CONDAMNE la SAS Foncia Jomel à payer à [X] [V] née [Y] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNE la SAS Foncia Jomel aux dépens.
- REJETTE les autres demandes.
Ledit jugement estime que la défenderesse a manqué à son obligation de conservation et d'administration du bien en ne restituant pas les lieux loués en bon état ; qu'il ne saurait être imputé au mandataire le fait de ne pas avoir pu relouer le logement en cause ou le vendre dans un bon état, treize mois après le départ du second locataire ; au vu de la nature des travaux, le bien n'a pu être immobilisé 13 mois mais seulement un mois.
Par déclaration du 1er septembre 2020, Mme [V] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a condamné la SAS FONCIA JOMEL à lui payer la somme de 482 euros en réparation de l'immobilisation du bien immobilier et a rejeté les autres demandes de l'appelante.
Selon ses conclusions notifiées par le RPVA le 10 mai 2021, Mme [Y] épouse [V] demande de voir :
- DECLARER recevable et bien fondé l'appel formalisé par Madame [X] [V] ;
- CONFIRMER le jugement querellé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SAS FONCIA JOMEL en ce qu'elle a manqué à son obligation contractuelle de conservation et d'administration du bien en ne restituant pas les biens loués en bon état ;
- Par conséquent,
- CONFIRMER le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SAS FONCIA JOMEL à payer à Madame [X] [V] la somme de 1.760 € au titre des travaux de rénovation ;
- REFORMER le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SAS FONCIA JOMEL à payer à Madame [X] [V] la somme de 482 € en réparation de l'immobilisation du bien immobilier,
- Statuant de nouveau ;
- CONDAMNER la SAS FONCIA JOMEL à payer à Madame [X] [V] la somme de 6.266 € au titre de la perte des loyers sur une période de 13 mois ;
- REFORMER le jugement querellé en ce qu'il a débouté Madame [X] [V] de sa demande de réparation au titre du préjudice moral subi et ayant pour conséquences l'inertie de la SAS FONCIA JOMEL.
- Statuant de nouveau ;
- CONDAMNER la SAS FONCIA JOMEL à payer à Madame [X] [V] la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral ;
- En tout état de cause ;
- CONDAMNER la SAS FONCIA JOMEL à payer à Madame [X] [V] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SAS FONCIA JOMEL aux entiers dépens.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] épouse [V] soutient qu'en vertu des articles 2.2 et 2.3 du contrat de mandat, la SAS FONCIA JOMEL devait payer au bailleur les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifis à la dégradation des lieux par ces derniers, à l'exclusion des embellissements et travaux d'aménagement effectués par les locataires, et sous déduction d'un coefficient de vétusté basée sur une durée d'immobilisation moyenne.
Elle fait valoir qu'elle a confié au mandataire un logement en bon état ; que celui-ci a laissé le logement avec des dégradations locatives avant de le louer pour la seconde fois et que les désordres constatés ne sont pas dus à l'humidité du logement.
Elle invoque que son bien n'a pu être reloué suite au départ de la seconde locataire; qu'elle n'a reçu le constat d'état des lieux d'entrée de celle-ci qu'en octobre 2015 ; que la SAS FONCIA JOMEL ne lui a restitué les clés qu'en avril 2016 et qu'elle a fait preuve de mauvaise volonté en persistant dans son refus de prendre en charge les travaux ; que ce n'est qu'en août 2016, de son retour de l'étranger, qu'elle a été en mesure de faire réaliser les travaux qui étaient particulièrement conséquents.
Elle soutient en outre avoir été beaucoup perturbée et stressée par cette situation.
Selon ses conclusions notifiées par le RPVA le 29 juin 2021, la SAS FONCIA TOULON venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL demande de voir :
- REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en toutes ses dispositions.
- DEBOUTER Madame [V] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions.
- Subsidiairement,
- CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulon en ce qu'il a limité l'indemnisation de Madame [V] en réparation de l'immobilisation du bien immobilier à la somme de 482 € et en ce qu'il a débouté Madame [V] de sa demande de préjudice moral.
- En toute hypothèse,
- CONDAMNER Madame [V] à la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS FONCIA TOULON soutient que par jugement du 24 février 2016, le tribunal d'instance de Toulon a accordé une somme de 1049,70 euros à la bailleresse au titre d'impayés locatifs, étant précisé que concernant les réparations locatives, il a été estimé que le montant du dépôt de garantie compensait celui des dégradations ; que l'appelante ne peut percevoir deux indemnisations.
Elle invoque que lors de l'entrée dans les lieux, l'appartement présentait des désordres liés à l'usure ; que l'état des lieux de sortie de Mme [S] ne fait pas apparaître de réparations locatives et que la seconde locataire a quitté les lieux sans les débarasser et sans l'avoir nettoyé; que ces frais ne sont pas couverts par la garantie car ils ne sont pas des dégradations locatives ; que le montant de ces frais a été décompté à la dernière locataire.
Elle invoque que le logement a un problème d'humidité non imputable au locataire ; que subsidiairement, elle expose que les frais d'immobilisation ne peuvent excéder un mois.
La procédure a été clôturée le 9 mars 2022.
MOTIVATION :
Sur la responsabilité de la SAS FONCIA JOMEL :
Concernant les dégradations locatives :
En vertu de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandant tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. (...).
Selon mandat du 14 décembre 2011, Mme [V] née [Y] a confié la gestion locative de son bien immobilier situé à LA GARDE, auprès de la SAS FONCIA JOMEL, moyennant une rémunération calculée au taux de 8% HT des encaissements.
L'article 2.2 des conditions générales prévoit que le cabinet FONCIA désigné dans les conditions particulières s'engage à payer au bailleur, son mandant, les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux par ces derniers, à l'exclusion des embellissements et travaux d'aménagement effectués par les locataires, et sous déduction d'un coefficient de vétusté basé sur une durée d'utilisation moyenne déterminée (...).
L'article 2.3 prévoit que le cabinet FONCIA désigné conservera également à sa charge les frais d'huissier et d'avocat, ainsi que ceux relatifs à l'expulsion et au déménagement en garde-meubles.
Cependant, par jugement du 24 février 2016, le Tribunal d'instance de TOULON, saisi par acte d'huissier du 5 novembre 2015, a condamné Mme [D] à payer à Mme [V] la somme de 1049,70 euros au titre d'impayés locatifs en retenant que la somme sollicitée pour les réparations locatives était compensée par le dépôt de garantie qui n'apparaissait pas avoir été défalqué du décompte de sortie produit.
Or, il ressort des débats que Mme [V] a confié des travaux à l'entreprise TABOURNEL Gabriel pour un montant de 1760 euros concernant des travaux de peinture et de nettoyage facturés, selon facture n°111 du 31 août 2016, soit postérieurement à l'acte de saisine du Tribunal d'instance de TOULON, à l'audience qui s'y est tenue et à la décision qu'il a rendue.
Ainsi, ladite juridiction n'a logiquement pas pu examiner cette pièce.
Mais, ayant déjà statué sur le montant des réparations locatives imputables à Mme [D], il ne peut être méconnu l'autorité de la chose jugée de la décision du 24 février 2016.
En effet, même si le présent litige oppose Mme [V] à la SAS FONCIA JOMEL, il doit être tenu compte de cette décision pour l'application de la clause 2.2 des conditions générales du mandat de gestion locative.
Ainsi, l'article 2.2 est fondé sur les dégradations locatives imputables au locataire défaillant, auquel se substitue l'agent mandataire du bailleur, tenu d'indemniser, sous certaines conditions, le montant des dégradations des lieux par ces derniers.
D'ailleurs, il est précisé par cette disposition que les travaux de réfection rendus nécessaires sont déterminés par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie des locataires.
Or, c'est à cette comparaison que le Tribunal d'instance, dans sa décision du 24 février 2016, a dû se livrer pour fixer le montant des réparations locatives.
En outre, en produisant une facture établie le 31 août 2016, soit plus d'une année après le constat d'état des lieux de sortie établi le 27 juillet 2015 par un huissier de justice, Mme [V] n'établit pas que les travaux effectués sont en relation certaine et directe avec les dégradations locatives reprochées à Mme [D], locataire sortante.
En revanche, il convient de rappeler que l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'élements assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et d'équipements à usage privatif.
Or, il résulte de l'état des lieux de sortie du 27 juillet 2015 que les lieux n'ont pas été entièrement vidés au départ de Mme [D], ni n'ont été nettoyés.
C'est ainsi que la SAS FONCIA JOMEL a fait réaliser un devis auprès de la société COGEM, le 7 septembre 2015, pour débarasser et nettoyer l'appartement, pour un montant de 300 euros TTC.
Le fait de ne pas débarrasser les lieux et de les laisser dans un état de saleté important constitue bien un manquement par le preneur à son obligation de restituer les lieux loués en bon état tel qu'évoqué par l'article 1 des conditions générales du mandat de gestion qui stipule dans quelles conditions le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par les locataires, qu'il aura recherchés et choisis, de leurs obligations contractuelles principales.
A ce titre, au contraire de ce qu'elle soutient, la SAS FONCIA JOMEL ne peut considérer comme exclus de la clause 2-2 les travaux de remise en état des lieux suite au non débrassassage et à l'absence de nettoyage des lieux loués par le locataire.
C'est donc injustement qu'elle a retenu à Mme [V] la somme de 300 euros, tel que cela résulte du compte rendu de gestion du 31 mars 2016, alors qu'elle devait l'en garantir en vertu du contrat conclu entre elles.
Par conséquent, il convient de condamner la SAS FONCIA TOULON venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL à payer à Mme [V] la somme de 300 euros au titre des travaux de remise en état.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur l'immobilisation du bien immobilier :
L'article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans la gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Il résulte des débats que suite au départ de sa dernière locataire fin juillet 2015, Mme [V] a dû relancer à plusieurs reprises la SAS FONCIA JOMEL pour obtenir l'état des lieux d'entrée du 24 avril 2014 alors qu'elles étaient en litige sur les sommes à garantir par la mandataire.
Ainsi, elle a envoyé de nombreux mails en septembre et octobre 2015 avant de recevoir cet état des lieux.
Par lettre du 16 février 2016, la SAS FONCIA JOMEL a mis fin au contrat de mandat, du fait que l'appartement ne pouvait être reloué en l'état et a indiqué tenir les clés à la disposition de la propriétaire dans les locaux de l'Agence FONCIA LA GARDE.
Ainsi, l'accord n'ayant pas été donné par Mme [V] à l'agence FONCIA JOMEL, les travaux n'ont pu avoir lieu avant qu'elle ne récupère les clés par lettre du 1er avril 2016.
Si, en vertu des conditions générales du mandat, il appartient au mandataire de prendre toutes mesures conservatoires et de faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant et d'en régler les factures, il doit faire exécuter tous travaux importants après accord du mandant, sauf urgence et en régler les factures.
Les travaux de débarasssage, de nettoyage et de rebouchage et mise en peinture des trous situés sur les encadrements maçonnés des fenêtres pour remettre le bien en état ne constituaient pas des travaux urgents et nécessitaient donc l'accord de Mme [V].
Si le mandataire a manqué de diligence en n'envoyant pas rapidement l'état des lieux d'entrée du 24 avril 2014, la propriétaire a refusé de donner son accord, pendant toute la durée du mandat, sur les travaux à effectuer, selon les devis du 7 et 24 septembre 2015 établis à la demande de l'agence FONCIA.
S'il existait un différend sur la prise en charge des travaux de nettoyage et sur l'ampleur des travaux à réaliser, cela n'empêchait pas Mme [V] de donner dans un premier temps son accord pour effectuer les travaux strictement nécessaires à la remise en location rapide de son bien telle qu'elle le souhaitait.
D'ailleurs, il à noter que le Tribunal d'instance de TOULON a jugé les travaux de réparation de faible ampleur.
En outre, Mme [V] n'établit pas qu'elle n'était pas informée de l'initiative de la procédure judiciaire diligentée en son nom par la SAS FONCIA JOMEL le 5 novembre 2015 devant le tribunal précité alors que par lettre du 8 décembre 2015, celle-ci l'a informé que le dossier contentieux sera plaidé à l'audience du 16 janvier prochain si elle n'est pas reportée à la demande de la partie adverse.
Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces éléments que si la SAS FONCIA JOMEL a manqué de diligence dans l'exécution de ses obligations de mandataire, Mme [V], qui a adopté une attitude opposante, a également contribué à laisser le bien impropre à la location pendant plusieurs mois.
Au vu de tous ces éléments, il convient donc de fixer à la somme de 1000 euros l'indemnisation de son préjudice consistant en réalité non en la perte totale de loyers mais en une perte de chance de ne pas avoir pu remettre son bien en location .
Par conséquent, la SAS FONCIA TOULON venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL sera condamnée à payer à mme [V] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts suite à l'immobilisation de son bien.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur le préjudice moral :
En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, Mme [V] demande réparation pour son préjudice moral et produit un certificat médical du Docteur [K] en date du 6 août 2020 mentionnant que 'l'état de santé de cette dernière a été largement affecté par une dépression réactionnelle en 2015 ayant nécessité la prescription d'anxiolytiques et d'anti-dépresseurs pendant plus d'une année', sans qu'elle prouve le lien de causalité entre cet état dépressif et les faits de la cause.
Par conséquent, elle sera déboutée de cette prétention comme étant non-fondée.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SAS FONCIA JOMEL à payer à Mme [X] [V] née [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS FONCIA TOULON, partie succombante en principal, venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Ainsi le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- rejeté la demande faite au titre du préjudice moral par Mme [X] [V] née [Y],
- condamné la SAS FONCIA JOMEL aux dépens ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
CONDAMNE la SAS FONCIA TOULON venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL à payer à Mme [X] [V] née [Y] la somme de 300 euros au titre des travaux de remise en état ;
CONDAMNE la SAS FONCIA TOULON venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL à payer à Mme [X] [V] née [Y] la somme de 1000 euros de dommages-intérêts au titre de l'immobilisation de son bien immobilier ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;
CONDAMNE la SAS FONCIA TOULON venant aux droits de la SAS FONCIA JOMEL aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
