COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUIN 2022
N° 2022/ 237
Rôle N° RG 19/14217 - N° Portalis DBVB-V-B7D-
BE3J3
[C] [I]
C/
[G] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS
SCP PLANTARD ROCHAS VIRY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TARASCON en date du 29 Août 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-18-0005.
APPELANTE
Madame [C] [I], demeurant 6/8 Rue des Tanneurs - 13100 AIX EN PROVENCE
représentée par Me Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON
INTIME
Monsieur [G] [K]
né le 06 Avril 1984 à GRENOBLE, demeurant 61 B allée de Fontbride - 33470 GUJAN MESTRAS
représenté par Me Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 10 mai 2015, M. [G] [K] a consenti à Mme [C] [I] à bail une maison d'habitation meublée située 13430 EYGUIERES, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 1175 euros, sans les charges, pour une durée d'une année avec effet au 1er juillet 2015.
Le bail prévoit le paiement d'un dépôt de garantie de 2350 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2017, M. [K] a délivré congé à Mme [I] à effet au 1er juillet 2017.
Cette dernière lui ayant demandé de prolonger le bail d'un an, le bailleur a fait droit à sa demande.
Le 12 février 2018, M. [K] a adressé à Mme [I] un courrier recommandé avec accusé de réception afin de lui notifier le congé et la date de fin du bail au 1er juillet 2018, désirant récupérer son bien pour le vendre.
Par acte du 8 juin 2018, M. [K] a fait citer Mme [I] aux fins de voir principalement obtnir le paiement de la somme de 3316,13 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par jugement contradictoire du 29 août 2019, le Tribunal d'instance de Tarascon a statué ainsi:
- Condamne Madame [C] [I] à payer à Monsieur [G] [K] la somme
de 2 901 euros au titre de la dette locative ;
- Condamne Madame [C] [I] à payer à Monsieur [G] [K] la somme
de 282,19 euros à titre de remboursement de l'accès à internet ;
- Déboute Madame [C] [I] de sa demande de constatation du défaut de délivrance d'un logement conforme aux règles de sécurité par Monsieur [G] [K] ;
- Déboute Madame [C] [I] de sa demande de réduction du prix du loyer ;
- Dit n'y avoir lieu à la répétition d'un indu ;
- Déboute Madame [C] [I] de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance ;
- Déboute Madame [C] [I] de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- Condamne Madame [C] [I] aux dépens ;
- Condamne Madame [C] [I] à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- Ordonne l'exécution provisoire.
Le premier juge se fonde sur le fait que le rapport d'information dressé le 4 janvier 2018 par des agents de la police municipale d'EYGUIERES est effectué par des personnes non expertes du bâtiment de sorte qu'elles ne peuvent déterminer l'origine et l'étendue des désordres ; que les observations faites reprennent en grande partie les dires de la défenderesse qui ne justifie pas avoir informé préalablement le propriétaire des prétendus désordres, à l'exception d'un courrier du 4 novembre 2016 envoyé le 14 novembre 2016, soit le jour du départ du bailleur de son domicile, ce dont ce dernier avait pris le soin de l'aviser.
Concernant la facture internet, il se fonde sur l'accord des parties et sur le fait que le requérant ne saurait réclamer le surplus relatif à l'augmentation des mensualités de son abonnement internet à sa locataire.
Selon déclaration du 6 septembre 2019, Mme [I] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 juillet 2021, Mme [I] demande de voir :
- Dire et juger l'appel relevé par Madame [I] recevable en la forme et fondé quant au
fond.
- Réformer le jugement rendu par le TRIBUNAL D'INSTANCE de TARASCON en date du 29 août 2019.
- Statuer à nouveau :
- Constater le défaut de délivrance d'un logement conforme aux règles de sécurité.
- En conséquence, condamner Monsieur [K] au paiement des sommes suivantes à Madame [I] :
- la somme 10 000 € au titre du trouble de jouissance,
- la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral,
- Dire et juger que le nombre de pièces principales n'est pas de 4 mais de 2 puisqu'au rez-de-
chaussée comme à l'étage, certaines pièces ne correspondent pas aux normes locatives ,
- En conséquence, prononcer la réduction de loyer à hauteur de 500.00 € dans la limite de la prescription quinquennale.
- Dire et juger que le loyer sera porté à la somme de 675.00 € mensuels à compter du 1 er juillet
2015.
- Condamner Monsieur [K] à rembourser l'indu perçu s'élevant à la somme de 18 000 euros.
- Condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 2 500 € à Madame [I]
au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Monsieur [K] aux entiers dépens.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] soutient qu'elle apporte de nombreux documents au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour logement indécent, dont le rapport d'information établi le 4 janvier 2018 par la police municipale d'EYGUIERES faisant état d'une forte humidité du logement et de la présence de salpêtre ; que la cheminée n'est pas aux normes ainsi que l'installation électrique ; qu'elle n' a eu de cesse d'alerter le bailleur.
Elle invoque avoir subi pendant trois ans avec ses enfants des désagréments locatifs qui ont nécessairement engendré sur leur santé une dégradation.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 novembre 2019, M. [K] demande de voir :
- Condamner Madame [C] [I] au paiement de la somme de 2.901 euros représentant la dette locative,
- Condamner Madame [C] [I] au paiement de la somme de 415,13 euros correspondant au remboursement de l'accès internet.
- Condamner Madame [C] [I] au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Ordonner l'exécution provisoire,
- Condamner Madame [C] [I] aux entiers dépens.
Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [K] soutient que la locataire a quitté les lieux le 14 septembre 2018, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi ; que les lieux ont été donnés à bail en bon état à l'exception de la cave et de la buanderie du fait de leur humidité ; qu'il a installé un déshumidificateur relié à l'égout ; qu'il n'a été destinataire d'aucune réclamation de la part de la locataire.
Il invoque avoir fait preuve de diligence pour remédier aux problèmes dénoncés par la locataire; que suite à l'appel téléphonique de la police municipale, il s'est rendu sur place avec des professionnels le 25 mai 2018 pour faire des devis mais le 5 juillet 2018, il s'est vu refuser l'entrée de la maison ; que les pièces produites par l'appelante sont insuffisamment probantes, ne permettant pas de connaître les causes de l'humidité qui peuvent être les conditions d'usage des lieux par la locataire.
La procédure a été clôturée le 1er décembre 2021.
MOTIVATION :
Sur l'indécence du logement et les demandes de Mme [I] faites à ce titre :
En vertu de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014, le logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, selon acte sous seing privé du 10 mai 2015, M. [G] [K] a consenti à Mme [C] [I] à bail une maison d'habitation meublée située 13430 EYGUIERES, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 1175 euros, sans les charges, pour une durée d'une année avec effet au 1er juillet 2015.
Pour invoquer l'indécence du logement loué et solliciter des dommages-intérêts au titre de son trouble de jouissance et de son préjudice moral ainsi qu'une réduction du loyer, Mme [I] se fonde principalement sur le rapport d'information dressé le 4 janvier 2018 par la Police municipale de la commune d'EYGUIERES.
Si ce rapport d'information, établi non contradictoirement, décrit certains désordres (odeur et traces d'humidité et de moisissure, absence d'aération sur la porte d'entrée, non conformité de la cheminée, problème de l'installation électrique), il relate souvent des déclarations du conjoint de la locataire et n'est pas le fait de techniciens du bâtiment.
En effet, ce rapport rédigé par des personnes, qui ne sont pas hommes de l'art, ne permet pas à lui seul d'établir la réalité, l'étendue, la durée et surtout la nature et la cause des désordres invoqués
En outre, les photographies prises unilatéralement par l'appelante, en dehors de tout constat d'huissier, ne sont pas datées et ne comportent aucune vue d'ensemble du logement permettant de se faire un avis sur son état général.
De plus, aucune certitude n'existe pour connaître leur origine et leur conformité avec les lieux loués.
Mme [I] invoque notamment le non respect de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, selon lequel le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisème alinés de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Cependant, pour invoquer que ces dispositions ne sont pas respectées, elle ne produit aucun rapport établi par un technicien qui aurait pris le soin de faire les mesures nécessaires pour pouvoir apprécier la réalité du volume du logement loué.
De plus, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de demander une diminution du loyer lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail n'est pas applicable en matière de locations meublées, selon l'article 25-3 de cette même loi.
En outre, si le locataire n'est pas tenu de mettre préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance, il est notable que la locataire a signalé au propriétaire les problèmes que présenterait le logement loué, notamment son humidité, par un seul courrier daté du 4 novembre 2016.
De même, aucune autre démarche antérieure au rapport d'information du 4 janvier 2018 n'a été initiée par la locataire pour constater et mettre fin aux désordres invoqués.
Même s'il n'est pas contestable qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 1er juillet 2015, que des pièces telles la cave et la salle de bains présentent des traces d'humidité ainsi que la buanderie, il résulte des débats que M. [K] a fait installer un déshumidificateur.
Ainsi, au vu des éléments produits, il n'est pas établi que les traces d'humidité qui ont pu être constatées dans le logement soit le fait du bailleur et soit source d'indécence du logement.
De plus, Mme [I] soutient avoir subi un préjudice moral qu'elle évalue à la somme de 5000 euros et des désagréments locatifs évalués à 10000 euros, ayant nécessairement engendré une dégradation de la santé de ses enfants, sans produire aucun certificat médical ou autre document susceptible de prouver ses allégations.
Par conséquent, il conviendra de débouter Mme [I] de ses demandes comme étant insuffisamment fondées et de confirmer le jugement déféré sur ces points.
Sur les sommes réclamées par M. [K] à Mme [I] :
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il n'est pas contesté que Mme [I] a quitté les lieux le 14 septembre 2018.
M. [K] établit un décompte faisant état de la somme de 2901 euros due par cette dernière à cette date.
Mme [I], qui ne prouve pas sa libération, sera condamnée à payer à M. [K] la somme précitée de 2901 euros, au titre de l'arriéré locatif.
Quant à la contribution de Mme [I] à l'abonnement internet maintenu par M. [K], il résulte des pièces versées aux débats que celle-ci avait donné son accord pour contribuer à hauteur de la somme de 20 euros par mois et pour payer la somme de 282,19 euros arrêtée au 23 octobre 2017.
Cependant, l'intimé ne rapporte pas la preuve que Mme [I] a consenti à contribuer à payer l'augmentation de son abonnement internet alors qu'il résulte de la pièce n°8 de l'appelante qu'elle se dit prêt à lui régler la somme de 282,19 euros.
En conséquence, il y aura lieu de condamner Mme [I] à payer à M. [K] la somme de 282,19 euros au titre du remboursement de l'abonnement internet.
Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur tous ces points.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de faire droit à la demande de M. [K] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, qui sera déboutée de sa demande faite à ce titre, sera condamnée à lui payer la somme visée au dispositif de la présente décision.
L'appelante, partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Enfin, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [C] [I] aux dépens et a condamné la même à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE Mme [C] [I] à payer à M. [G] [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [C] [I] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
