COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 19 MAI 2022
N° 2022/ 395
Rôle N° RG 21/09200 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVH7
S.C.I. CHRISTI FRANCE 2006
C/
Syndic. de copro. LES AGAVES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle FICI
Me Armand ANAVE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 21 mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00189.
APPELANTE
S.C.I. CHRISTI FRANCE 2006 prise en la personne de ses représentants légauxen exercice, dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maeva LAURENS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires LES AGAVES sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE, représentée par son représentant légal en exercice
dont le siège est [Adresse 1]
représenté par Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière (SCI) Christi France 2006 est propriétaire d'un appartement d'une superficie 124 m2 se trouvant au 5ème étage et dernier étage de l'immeuble [Adresse 4].
Elle bénéficie de la jouissance privative de la toiture-terrasse, laquelle constitue une partie commune de l'immeuble [Adresse 4].
En 2014, dans le cadre de travaux d'étanchéité réalisés sur la toiture-terrasse, la société Christi France 2006 a accepté de laisser l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de passer par son lot pour y accéder.
La société Christi France 2006 s'est plainte de manquements aux règles de l'art dans l'exécution de ces travaux, de détériorations et de désordres affectant ses parties privatives.
En 2018, M. [K], propriétaire du lot situé en dessous de celui de la société Christi France 2006, s'est plaint d'infiltrations d'eau au plafond de son appartement.
La recherche de fuite qui a été effectuée a révélé que les infiltrations avaient plusieurs causes, à savoir notamment des fissures en façade de l'immeuble relevant du syndicat des copropriétaires et l'absence d'étanchéité de l'espace situé entre le mur et l'encadrement de la baie vitrée relevant des parties privatives de la société Christi France 2006.
La société Christi France 2006 a refusé l'accès à son lot à l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires Les Agaves pour remédier aux fissures en façade de l'immeuble faisant valoir qu'il était possible d'accéder à la toiture-terrasse en empruntant la trappe située dans les parties communes.
Par exploit d'huissier en date du 21 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, a assigné la société Christi France 2006 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin d'obtenir sa condamnation à laisser l'accès à son appartement.
Par ordonnance de référé en date du 3 novembre 2020, ce magistrat a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande estimant qu'il ne pouvait pas exiger ce passage dans les parties communes sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser les travaux.
Lors d'une assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 8 janvier 2021, il a été décidé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations subies par les époux [K].
Par exploit d'huissier en date du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, a assigné la société Christi France 2006 devant le même juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux mêmes fins.
Par ordonnance en date du 21 mai 2021, ce magistrat, estimant, d'une part, que la configuration de la trappe d'accès à la terrasse est telle qu'il est moins dangereux et plus commode pour l'entreprise mandatée de passer par l'appartement de la société Christi France 2006 pour réaliser les travaux, dont la durée est fixée à 10 jours, plutôt que par la trappe d'accès à la terrasse et, d'autre part, qu'il existe des contestations sérieuses concernant la demande reconventionnelle de provision de la société Christi France 2006 face à son refus d'autoriser l'entreprise de passer par son appartement et en présence d'infiltrations ayant également pour origine ses parties privatives, a :
-condamné la société Christi France 2006 à laisser aux préposés de la société Capo Com missionnée pour la réparation des fissures de la façade de l'immeuble et à ses sous-traitants éventuels, le libre passage par son appartement situé au 5ème étage de la copropriété Les Agaves, pour accéder à la toiture terrasse, et ce pendant une durée de 10 jours ouvrables consécutifs, à charge pour le syndicat des copropriétaires ou l'entreprise mandatée d'avertir la société Christi France 2006 au moins huit jours avant le début des travaux ;
-dit que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par demi-journées d'infraction constatée passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et pendant une durée de quatre mois, durée au-delà de laquelle il pourra être statué sur la fixation de l'astreinte définitive après liquidation de l'astreinte provisoire ;
-rejeté la demande de condamnation provisionnelle ;
-condamné la société Christi France 2006 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-l'a condamnée aux dépens.
Par acte en date du 21 juin 2021, la société Christi France 2006 a interjeté appel à l'encontre de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Dans ses conclusions transmises le 12 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Christi France 2006 sollicite de la cour qu'elle :
-infirme l'ordonnance entreprise ;
-rejette les demandes du syndicat des copropriétaires en l'état d'une trappe située dans les parties communes pour accéder à la toiture terrasse ;
-condamne le syndicat des copropriétaire à lui verser une provision de 6 220 euros au titre du coût des recherches de fuite et, à titre subsidiaire, celle de 3 110 euros au titre de la moitié du coût des recherches de fuite ;
-le condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
-dise qu'elle sera exonérée de participer à cette condamnation en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle fait valoir que le règlement de copropriété stipule expressément qu'un accès à la toiture est prévu pour la réalisation de travaux, à savoir une trappe aménagée dans le plafond de la dernière volée d'escalier et aboutissant dans l'édicule sur la toiture-terrasse dans lequel se trouvent la machinerie de l'ascenseur et le groupe de ventilation centrifuge électrique. Elle relève que le fait pour elle d'avoir autorisé l'accès à son lot en 2014 pour la réalisation de travaux sur la toiture terrasse démontre qu'elle n'entend pas nuire au syndicat des copropriétaires. Elle indique toutefois avoir été très choquée par les dommages causés à son appartement lors des travaux réalisés en 2014 et que, depuis, elle refuse que les entreprises passent par son appartement. Elle relève que si elle n'a déploré aucun dommage lors des travaux réalisés en exécution de l'ordonnance entreprise, elle maintient son appel sur ce point afin qu'elle ne soit plus contrainte de subir une telle situation si de nouveaux travaux devaient être nécessaires sur la toiture-terrasse.
En réplique à la fin de non-recevoir soulevée, elle indique que, même si les travaux ont été exécutés, elle a un intérêt à agir, lequel doit être apprécié au jour de l'engagement de l'action.
Elle souligne que lorsqu'elle a interjeté appel, les travaux n'étaient pas encore réalisés et achevés, de sorte qu'elle avait intérêt à interjeter appel. De plus, elle expose avoir un intérêt à ce qu'il soit jugé de manière générale que le syndicat des copropriétaires doit impérativement passer par la trappe et non par son appartement pour effectuer des travaux sur la toiture terrasse.
Elle estime avoir un intérêt né et actuel à préserver son droit de propriété et la valeur de son bien.
Sur le fond, elle considère que les conditions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies dès lors que, pour prétendre pouvoir accéder aux parties privatives d'un copropriétaire en vue de réaliser des travaux sur des parties communes, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier qu'il n'y a aucune autre solution, sans autre accès possible aux parties communes, et que, s'il existe un autre accès, le syndicat doit alors justifier les circonstances qui imposeraient néanmoins le passage dans les parties privatives. Elle relève qu'il existe deux autres solutions d'accès à la toiture terrasse. Elle fait état de la trappe située dans la cage d'escalier dont le caractère dangereux n'est pas rapporté dès lors que l'huissier de justice, le gardien, l'entreprise en charge de l'entretien de l'ascenseur et l'entreprise en charge de l'entretien de sa terrasse ont pu accéder à la toiture par cette trappe. De plus, elle estime qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'aménager cet accès et de le sécuriser en laissant notamment une échelle pliante en permanence. Par ailleurs, elle fait valoir qu'il est possible d'y accéder en passant par l'extérieur de l'immeuble.
Elle estime que les conditions de l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas plus réunies en l'absence de dommage imminent dès lors que le fait d'avoir remédié à deux causes sur trois intéressant ses parties privatives ont mis fin aux infiltrations.
S'agissant de la demande de provision, elle indique avoir financé au lieu et place du syndicat des copropriétaires le coût des investigations pour un montant totale de 6 220 euros. Elle expose que, même si cette recherche de fuite a révélé plusieurs causes, il n'en demeure pas moins que la facture aurait dû être réglée par l'intimée. De plus, elle indique que cette recherche de fuite a permis d'objectiver une défaillance des parties communes. A titre subsidiaire, elle sollicite le remboursement de la moitié de la facture.
Dans ses conclusions transmises le 26 juillet 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, le syndicat des copropriétés Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle :
-dise et juge irrecevable la demande d'infirmation par la société Christi France 2006 de l'ordonnance entreprise dès lors que les travaux sont achevés ;
-confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
-condamne l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'intimé insiste sur le fait que l'entreprise mandatée, la société Capo Com, pour remédier aux fissures de la façade de l'immeuble pour un coût de 3 872 euros toutes taxes comprises, a toujours indiqué que ses ouvriers ne pouvaient passer par la trappe d'accès à la toiture de l'immeuble dès lors que, compte tenu de la configuration des lieux, il est difficile de fixer de façon stable et sécurisée une échelle au regard des marches de fortes déclivité et qu'il est impossible de se sécuriser pour accéder à cette trappe en évitant de tomber tout en tenant du matériel nécessaire à la réalisation des travaux. Elle indique qu'il n'y avait pas d'autres choix que de passer par l'appartement de la société Christi France 2006. Elle relève que, si cette dernière a vécu une mauvaise expérience lors de travaux réalisés en 2014, ce n'était pas une raison valable pour refuser l'accès à son entreprise à une entreprise qui n'a rien à voir avec celle qui est précédemment intervenue, faisant par ailleurs observer que la société Christi France 2006 n'avait pas dénoncé des dégradations, comme elle le prétend, mais des malfaçons et le fait pour l'entreprise de ne pas avoir terminé les travaux.
Au soutien de sa fin de non-recevoir, elle expose que les travaux ont été réalisés en exécution de l'ordonnance entreprise le 21 juin 2021 sans aucune difficulté en 4 jours et que, malgré cela, la société Christi France 2006 a interjeté appel. Elle considère que cette dernière est dépourvue de tout intérêt à agir dès lors que les travaux ont été effectués. De plus, elle fait valoir que, si l'appelante entend obtenir une décision pour les travaux à venir, elle ne justifie d'aucun intérêt né et actuel. Elle se fonde donc sur les dispositions des articles 31 et 122 du code de procédure civile pour faire valoir l'irrecevabilité de la demande d'infirmation formée par l'appelante.
Concernant la provision sollicitée par l'appelante, elle indique que cette dernière a refusé qu'elle fasse intervenir une entreprise afin de procéder aux recherches de fuite préférant choisir son propre intervenant. De plus, elle se prévaut de contestations sérieuses quant à la demande de remboursement formée par l'appelante dès lors que M. [J] et la société Elite Constructions, qui sont intervenus à la demande d'appelante, ont décelé des fuites en provenance des propres parties privatives de l'appelante. Elle estime qu'il n'appartient pas au juge des référés de répartir le montant de la facture dans la mesure où cela suppose de se prononcer sur les responsabilités de chacun.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mars 2022 et l'affaire appelée à l'audience du 29 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir de l'appel interjeté par la société Christi France 2006
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut d'intérêt.
Il résulte de l'article 31 du code de procédure civile que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Par ailleurs, l'article 835 alinéa 1 énonce que le président peut toujours même en cas de contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Pour que la mesure soit sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date où le juge de première instance a statué et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage, d'un préjudice ou la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.
La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.
En l'espèce, dès lors qu'en application de l'article 835 alinéa 1 précité, la cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, le fait que ce dernier a cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de droit, n'enlève en rien à l'intérêt légitime de la société Christi France 2006 à contester les mesures ordonnées par le premier juge à hauteur d'appel, lequel est né au moment de l'ordonnance entreprise et demeure actuel tant que la cour n'aura pas statué.
Si le syndicat des copropriétés Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, ne peut donc valablement se prévaloir d'un intérêt passé au soutien de sa fin de non-recevoir, la société Christi France 2006, qui justifie d'un intérêt né et actuel à interjeter appel, ne peut pas plus se prévaloir d'un intérêt futur, l'objet de la présente procédure ne portant que sur les travaux litigieux réalisés en exécution de l'ordonnance entreprise.
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l'intimé en déclarant recevable, comme justifiant d'un intérêt légitime, né et actuel, l'appel interjeté par la société Christi 2006.
Sur la demande d'accès au lot de l'appelante pour la réalisation de travaux sur les parties communes
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile susvisé, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En outre, il résulte de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Par application de l'article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.
Enfin, en vertu de l'article 14 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'espèce, aux termes d'un rapport en date du 19 mars 2019 dressé par la cabinet CECA, à la demande de la société AXA, assureur dommages-ouvrage de l'immeuble les Agaves garantissant des travaux de réfection d'étanchéité de la toiture-terrasse de l'immeuble, il apparaît que l'appartement de M. [K], qui se situe au-dessous de celui de la société Christi France 2006, a subi des infiltrations en plafond du salon les 13 octobre 2017 et 23 octobre 2018.
Si l'origine du sinistre déclaré le 13 octobre 2017 n'avait pas été déterminée par l'expert mandaté par la société Axa à la suite du seul examen visuel de la terrasse sus-jacente et pouvait résider dans la détérioration de l'étanchéité par une tierce entreprise, ce dernier indique que le désordre s'est aggravé comme étant localisé en deux endroits. D'une part, en plafond, devant l'étagère adossée au mur séparatif avec la cuisine, le désordre se manifeste par le développement de salpêtre suivant une microfissure. D'autre part, le mur Est, le désordre se manifeste par la présence d'une auréole à gauche du linteau de la fenêtre. L'expert relève que ces zones sont sèches au jour de l'expertise.
N'ayant pas eu accès à l'appartement de l'étage supérieur où se trouve la terrasse, pas plus qu'à la terrasse elle-même, l'expert indique n'avoir pas pu déterminer l'origine du désordre constaté dans l'appartement de M. [K] avant d'émettre toutefois deux hypothèses ayant trait à la détérioration de l'étanchéité au droit d'une évacuation d'eau pluviale et au droit d'un relevé en pied de mur de la façade par l'entreprise ayant réalisé les travaux d'aménagement de la toiture-terrasse et par celle ayant procédé au remplacement de la porte fenêtre du bien appartement à la société Christi 2006.
Une recherche de fuite sera réalisée par le cabinet Astema les 9, 10 et 11 octobre 2019, lequel relève un dégât des eaux visible à l'intérieur de l'appartement des époux [K] au niveau des deux zones susvisées, faisant observer que ces zones sont complètement sèches.
Il relève plusieurs fissures sur la façade du bâtiment dans l'axe du dégât des eaux, lesquelles permettent à l'eau de s'infiltrer dans la structure, notamment lors de fortes pluies accompagnées de vent violent. Il fait également état d'un manque d'étanchéité de la maçonnerie située en bas de la descente pluviale. Il constate enfin une infiltration d'eau au niveau du joint posé entre la maçonnerie et l'encadrement de la baie vitrée donnant sur la toiture-terrasse.
C'est ainsi que la société Capo Com va dresser un devis le 3 juin 2020 portant sur des travaux de maçonnerie sur la toiture-terrasse pour un coût total de 3 872 euros toutes taxes comprises, lesquels vont être approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires lors d'une assemblée qui s'est tenue le 15 janvier 2021.
Il n'est pas contesté que les travaux seront réalisés en exécution de l'ordonnance entreprise à la suite de quoi une facture n° 202106140 sera émise par la société Capo Com le 24 juin 2021.
Dans la mesure où les époux [K] se ne sont plaints d'aucune autre infiltration d'eau depuis le dernier sinistre déclaré le 23 octobre 2018 et que le cabinet Astema a constaté, un an après, que les zones concernées étaient sèches, ce qui résulte également du constat d'huissier dressé le 3 juillet 2020 à la demande du syndicat des copropriétaires, aucun dommage imminent n'était établi au jour où le premier juge a statué le 21 mai 2021, de sorte que les mesures sollicitées ne pouvaient être ordonnées sur ce fondement.
Afin toutefois d'établir le trouble manifestement illicite subi devant le refus de la société Christi France 2006 de laisser l'entreprise Capo Com passer par son appartement pour accéder à la toiture-terrasse afin de réaliser les travaux de réfection de la façade du bâtiment, alors même que l'accès au toit-terrasse de la copropriété par la trappe menant aux machineries était très dangereux, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 3 juillet 2020 aux termes duquel l'huissier de justice indique s'être rendu, accompagné du gardien, au dernier niveau du bâtiment qui s'ouvre sur l'escalier desservant le seul appartement du dernier étage et, qu'à l'aplomb de la porte de ce dernier, se trouve en plafond une trappe d'accès à la machinerie d'ascenseur qui permet également l'accès à la toiture de l'immeuble. Il constate qu'il est au préalable très difficile de fixer de façon sécurisée l'échelle de la copropriété permettant d'accéder à cette trappe, eu égard aux marches de forte déclivité et une mauvaise stabilité de l'échelle. Il relève que le gardien dans un exercice d'équilibriste parvient à ouvrir dans un premier temps cette trappe très lourde et à la faire basculer pour accéder à cette machinerie, que l'accès aux deux barres de sécurité et d'accès est très dangereux et se fait en total équilibre dans le vide et qu'il est quasiment impossible à la fois de se sécuriser pour accéder à cette trappe en évitant de tomber et de tenir des matériels (') nécessaires à d'éventuelles interventions. Il constate également que, depuis cette trappe, l'espace technique est très exiguë et s'ouvre sur un espace grillagé qui donne accès à ladite terrasse de l'immeuble et que, depuis ce toit et l'accès à ce toit-terrasse, l'espace privatif de l'appartement de l'appartement du dernier étage est mitoyen à l'espace des parties communes et que l'accès se fait sur le même niveau, cet espace se trouvant par un simple grillage de sécurité.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit un courrier en date du 25 janvier 2021 aux termes duquel la société Capo Com indique que pour l'exécution des travaux sur la terrasse il faudrait absolument passer par l'appartement de la SCI Christi, car si un accident se produit par le passage de la trappe, le responsable sera le gérant de la société CAPO COM. Je ne veux prendre aucun risque pour mes employés (vu avec l'Inspection du Travail) il faut pas mal de matériel, matériaux, bidons.
Bien que les travaux devant être réalisés par la société Capo Com ne concernaient pas des parties privatives appartenant à la société Christi France 2006 mais des parties communes de l'immeuble, s'agissant de la reprise de fissures de la façade du bâtiment se trouvant au niveau de la toiture-terrasse, il est acquis que de tels travaux nécessitent parfois le passage des entreprises et même des aménagements dans les parties privatives.
Il reste qu'il ressort du règlement de copropriété dressé le 23 octobre 1969 (en page 35) dans un paragraphe 6°) que l'accès à la toiture terrasse est absolument interdit, sauf aux personnes désignées par le syndic et le concierge pour procéder à des vérification, réparations ou à un service d'entretien. L'accès dans ce cas se fera par une trappe aménagée dans le plafond de la dernière volée d'escalier et aboutissant dans l'édicule sur la toiture-terrasse, dans lequel se trouvent la machinerie de l'ascenseur et le groupe de ventilation centrifuge électrique. Il est également stipulé dans un paragraphe 8°) que le propriétaire du dernier étage (cinquième étage) aura sauf renonciation de sa part, la jouissance exclusive et particulière de la toiture-terrasse de l'immeuble, à laquelle il pourra accéder par un escalier extérieur partant de sa terrasse, et pourra aménager à sa guise (pièce d'eau ou bassin, jardinières et plantations, pergola, tonnelle et veranda ; il aura également l'utilisation exclusive des parties de l'édicule qui seront disponibles et y entre-poser des ustensiles, le tout à ses frais, risques et périls, et y faire installer un compresseur pour la climatisation. Le paragraphe 9°) énonce enfin que dans le cas où le propriétaire du dernier étage serait propriétaire de la « chambre indépendante » « du quatrième étage » « lot quarante-cinq » il aura la propriété exclusive et particulière de l'escalier menant au cinquième étage en même temps que la partie de palier comprise entre l'entrée du lot quarante-cinq, et le vide-ordures. A ce niveau, il pourra se clore par une porte palière, mais devra accorder le libre passage de l'escalier à des ouvriers en cas de réparations pour accéder à la trappe de visite de l'édicule de la toiture-terrasse.
Il en résulte, qu'alors même que le règlement de copropriété prévoit expressément un droit de jouissance exclusive de la toiture-terrasse, partie commune, au profit du propriétaire de l'appartement situé au cinquième étage, il énonce, dans le même temps, que l'accès à la toiture-terrasse par les ouvriers devant effectuer un service d'entretien, des vérifications et réparations, doit se faire en passant par la trappe de visite aménagée dans le plafond de la dernière volée d'escalier menant dans un édicule dans lequel se trouve différentes machines.
En l'occurrence, en présence d'une trappe spécialement conçue afin de permettre à des entreprises d'accéder à la toiture-terrasse, il n'est pas démontré que la société Capo Com devait nécessairement passer par l'appartement de la société Christi Franc 2006 pour procéder aux travaux de réfection décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le fait même pour la société Capo Com de craindre pour la sécurité de ses ouvriers en passant par la trappe de visite pour accéder au toit-terrasse ne lui confère aucun droit de passer par des parties privatives dès lors qu'une autre solution résulte expressément du règlement de copropriété.
Bien plus, dès lors que la trappe d'accès est nécessairement utilisée par d'autres entreprises, et en particulier par celles chargées de l'entretien des machines se trouvant dans l'édicule de la toiture, ce qui suppose pour elles d'intervenir avec des outils, des matériaux voire des machines, le syndicat des copropriétaire n'établit pas de circonstances particulières, au regard notamment de la nature des travaux de réfection devant être réalisés par la société Capo Com pour un coût de 3 872 euros toutes taxes comprises, lesquels n'ont nécessité que quatre jours d'intervention, justifiant de passer par l'appartement de la société Christi France 2006 pour accéder à la toiture-terrasse.
Par ailleurs, s'il apparaît que la trappe n'offre pas toutes les garanties de sécurité, il appartient au syndicat des copropriétaires de l'aménager différemment afin de se conformer au règlement de copropriété en permettant aux entreprises mandatées pour réaliser les travaux d'entretien, de réparation et de réfection sur la toiture-terrasse d'y accéder en toute sécurité en passant par la trappe prévue à cet effet.
Il s'ensuit que le refus de la société Christi France 2006 d'ouvrir un droit d'accès sur son appartement à la société Capo Com pour réaliser des travaux sur la toiture-terrasse régulièrement approuvés par l'assemblée générale est conforme aux prescriptions du règlement de copropriété, outre le fait qu'il n'est pas établi de circonstances particulières justifiant d'autoriser cette entreprise de passer par l'appartement de la société Christi France 2006 pour accéder à la toiture-terrasse afin de reprendre les fissures de la façade de l'immeuble.
Dans ces conditions, et contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, le syndicat des copropriétaires n'établit aucun trouble manifestement illicite résultant du refus de la société Christi France 2006 d'autoriser la société Capo Com à passer par son appartement pour accéder à la toiture-terrasse afin d'y réaliser des travaux de réfection, pas plus qu'un dommage imminent.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé, sous astreinte, les préposés de la société Capo Com, mandatée par le syndicat des copropriétaires, et ses sous-traitants éventuels, à passer par l'appartement de la société Christi France 2006 pour procéder aux travaux de réparation des fissures de la façade de l'immeuble.
Sur la demande reconventionnelle de provision sollicitée par l'appelante
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, à l'examen des pièces de la note d'honoraires en date du 2 décembre 2019 dressée par M. [J], architecte D.P.L.G., pour un montant de 2 700 euros toutes taxes comprises, il apparaît que ce dernier est intervenu pour fixer un rendez-vous sur site le 17 septembre 2019 avec l'entreprise Elite Constructions afin de visualiser les dommages en vue de l'établissement d'un devis, surveiller et vérifier la recherche de fuite et mise en eau de la toiture-terrasse effectuées les 9 et 11 octobre 2019, rédiger une note de synthèse le 15 novembre 2019 pour le syndic suite à la recherche de fuite et interagir avec le syndic de la copropriétaire en étant présent à l'assemblée générale du 21 novembre 2019.
Alors même que la recherche de fuite d'eau a été faite par le cabinet Astema les 9, 10 et 11 octobre 2019, la société Christi France 2006 verse aux débats une facture n° 20190373 dressée le 5 novembre 2019 par l'entreprise Elite Constructions d'un montant de 3 520 euros toutes taxes comprises pour la réalisation d'une recherche de fuites d'eaux sur plusieurs journées avec une caméra thermique et réalisation de batard d'eaux avec dépose de revêtements de sol.
Si la société Christi France 2006 demande le remboursement, à titre provisionnel, de ces deux factures, en tout ou partie, au motif qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de faire procéder à la recherche de fuites et, le cas échéant, de prendre en charge les frais en découlant, elle n'allègue ni ne démontre le moindre manquement du syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres subis par les époux [K].
Au contraire, alors même que le syndicat des copropriétaires a déclaré les sinistres subis par les époux [K] auprès de son assureur dommages-ouvrage, la société Axa, à qui il appartenait manifestement de mandater une entreprise pour procéder à une recherche de fuite, la société Christi France 2006 a préféré faire appel à des intervenants de son choix, et en l'occurrence M. [J].
Dès lors, et indépendamment des résultats de cette recherche ayant révélé que les désordres provenaient tant des parties communes de l'immeuble que des parties privatives de la société Christi France 2006, l'obligation de l'intimée, qui n'a, à l'évidence, pas pu mobiliser les garanties souscrites auprès de son assureur dommages-ouvrage du fait de l'appelante, se heurte à une contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer, par substitution partielle de motifs, l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande reconventionnelle de provision formée par la société Christi France 2006.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que le syndicat des copropriétaires succombe en sa demande principale, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Christi France 2006 aux dépens de la procédure de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile.
Ce syndicat sera donc tenu aux entiers dépens de première instance et de la procédure d'appel.
En tant que partie perdante, il sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Christi France 2006 les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés pour sa défense tant en première instance qu'en appel, de sorte qu'il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d'appel.
Il y a lieu de dispenser la société Christi France 2006 de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Déclare recevable, comme justifiant d'un intérêt légitime, né et actuel, l'appel interjeté par la SCI Christi France 2006 ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation provisionnelle formée par la SCI Christi France 2006 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Déboute le syndicat des copropriétaires Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamner la SCI Christi France 2006, sous astreinte, à laisser aux préposés de la SAS Capo Com missionnée pour la réparation des fissures de la façade de l'immeuble et à ses sous-traitants éventuels, le libre passage par son appartement situé au 5ème étage de la copropriété Les Agaves, pour accéder à la toiture terrasse ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI Christi France 2006 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Les Agaves, représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Dispense la SCI Christi France 2006 de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.
La greffière Le président
