COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 19 MAI 2022
N° 2022/ 228
Rôle N° RG 20/05683 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF6HK
[H] [J] épouse [W]
[D] [J]
[P] [J]
C/
S.A.R.L. CABINET [X]
[A] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patrice HUMBERT
Me Thomas D'JOURNO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Mars 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03864.
APPELANTES
Madame [H] [J] épouse [W]
née le 22 Avril 1964 à LILLE (59000), demeurant 199 Chemin de la Poussaraque - 13119 ST SAVOURNIN
Madame [D] [J]
née le 25 Octobre 1962 à LILLE (59000), demeurant 280 Chemin de la Plaine - 26240 MUREILS
Madame [P] [J]
née le 14 Octobre 1968 à NANCY (54000), demeurant 35 Chemin de la Fontaine - Villa 4 - 30000 NIMES
Toutes représentées par Me Patrice HUMBERT de la SCP LEXVOX AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A.R.L. CABINET [X], demeurant BAT 1 N°145 Centre d'activités du Rove Route Nationale 568 - 13740 LE ROVE
représentée par Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Monsieur [A] [J]
demeurant Traverse de la Baronie - 13740 LE ROVE
Assigné en étude le 08 septembre 2020
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J], propriétaires indivis d'un bien immobilier situé Traverse de la baronnie 13740 LE ROVE ont signé un mandat simple de vente sans exclusivité au profit de la Société Cabinet [X] aux fins de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de la vente dudit bien moyennant un prix de 458.'000 € .
Suivant avenant en date des 6 et 7 juin 2017, les indivisaires ont autorisé le Cabinet [X] à présenter le bien au prix de 360.'000 € net vendeur.
Le 15 novembre 2017 une offre d'achat était signée par [R] [I] au prix de 352.000€.
Le prix et les conditions contenus dans l'offre d'achat étaient acceptés le 18 novembre 2017 par [P] [J], [D] [J] et [A] [J].
Les 21 et 22 novembres 2017, deux courriels étaient adressés à [H] [J] outre un courrier recommandé l'avisant de la proposition d'achat en vue d'obtenir sa signature.
Le 30 novembre 2017 une seconde offre d'achat était présentée par [R] [I] au prix de 375.'000 €.
Le prix et conditions contenues dans la seconde offre d'achat étaient acceptées par [A] [J].
Le 30 novembre 2017, soit le même jour de la signature de la seconde offre d'achat, le Cabinet [X] recevait un courrier de [H] [J], en date du 23 novembre 2017 signé par Mesdames [J], dénonçant le mandat en indiquant son intention de retirer le bien de la vente.
Par lettre recommandée en date du 1er décembre 2017, le Cabinet [X] adressait cette seconde offre à [H] [J], à [D] [J], à [P] [J] et à [A] [J], offre acceptée par deux des indivisaires.
Par courrier en date du 14 décembre 2017, [H] [J] informait les indivisaires de son intention d'acquérir le bien au prix de l'offre obtenue par le Cabinet [X].
Par courrier en date du 3 janvier 2018, [A] [J] acceptait cette offre.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date des 21 décembres 2017 et 31 janvier 2018, la société Cabinet [X] réclamait à [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] le versement d'une indemnité égale au montant de sa commission, soit la somme de 15.'000 €, mises en demeures demeurées infructueuses.
Suivant exploit d'huissier en date du 8 mars 2018, la SARL Cabinet [X] assignait [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui verser la somme de 15.'000 € à titre indemnitaire outre celle de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 3 février 2020, le Cabinet [X] maintenait ses demandes et faisait valoir que l'existence de conditions suspensives ne remettait pas en cause la volonté d'acquérir de l'auteur de l'offre d'achat, que le mandat prévoyait un préavis de 15 jours pour sa révocation et que la révocation dudit mandat était intervenue alors que Mesdames [J] étaient informées de la première offre d'achat rappelant que la seconde offre d'achat correspondait aux conditions du mandat.
Le Cabinet [X] estimait que la révocation du mandat constituait un abus de droit.
[H] [J], [D] [J], [P] [J] concluaient au débouté des demandes de la sSARL Cabinet [X] , indiquant que l'offre d'achat ne correspondait pas aux conditions du mandat en ce qu'elle était assortie de conditions suspensives, que le mandat avait été dénoncé pour la raison légitime qu'elles ne souhaitaient plus vendre le bien soutenant que la révocation du mandat éait antérieure à l'offre d'achat.
Elles déclaraient qu'il n'y avait pas lieu à application de la clause pénale , la société Cabinet [X] ne justifiant d'aucun préjudice et reconventionnellement, elles sollicitaient la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
[A] [J] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 9 mars 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
* débouté [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
* condamné in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à verser à la SARL Cabinet [X] la somme de 15.000 euros à titre indemnitaire,
* condamné in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à verser à la SARL Cabinet [X] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
* rejeté toute autre demande.
Par déclaration en date du 23 juin 2020, [H] [J], [D] [J] et [P] [J] ont interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
* déboute [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
* condamne in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à verser à la SARL Cabinet [X] la somme de 15.000 euros à titre indemnitaire,
* condamne in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à verser à la SARL Cabinet [X] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 17 septembre 2020, le magistrat de la mise en état a dit qu'il convenait d'attraire en la cause devant la cour, dans le cadre de la procédure d'appel, [A] [J], conformément à l'article 552 alinéa 3 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'incident en date du 23 février 2021, le magistrat de la mise en état a rejeté la demande de la SARL Cabinet [X] tendant à voir déclarer nulle la déclaration d'appel et nul l'appel formé par [H] [J], [D] [J], [P] [J] et a condamné la SARL Cabinet [X] aux dépens de l'incident.
Dans leurs dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 25 février 2021, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [H] [J], [D] [J] et [P] [J] demandent à la cour de :
- à titre principal.
* réformer la décision dont appel.
* constater que l'offre d'achat transmise le 1er décembre 2017 n'est pas conforme aux stipulations contractuelles du mandat simple de vente en ce qu'elle est assortie de deux conditions suspensives.
* constater que la SARL Cabinet [X] n'a pas accompli sa mission en présentant une offre assortie de conditions suspensives non prévues au mandat simple de vente.
* dire et juger qu'elles n'ont commis aucune faute.
* débouter la SARL Cabinet [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
* condamner la SARL Cabinet [X] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- À titre subsidiaire.
* constater que la révocation du mandat simple de vente par les consorts [U] est légitime et antérieure à l'émission de l'offre d'achat.
* constater que le fondement de la demande de la SARL Cabinet [X] est erroné.
*débouter la SARL Cabinet [X] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
* condamner la SARL Cabinet [X] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, [H] [J], [D] [J] et [P] [J] rappellent, à titre principal que le mandat dans le cadre d'une vente immobilière doit répondre à certaines conditions.
Il doit être écrit et avoir été établi en autant d'exemplaires que de parties ayant des intérêts différents. Tous les exemplaires doivent contenir les signatures originales et le mandat doit être préalable à toute action de l'agent immobilier.
Le mandat doit désigner précisément quel est le bien vendu et le prix maximum. Il doit détailler les pouvoirs confiés au mandataire, préciser la rémunération du mandataire indiquant que selon l'article 75 du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972 la rémunération forfaitaire prévue par le mandat peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenue par l'engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat.
Enfin le mandat doit mentionner la durée pendant laquelle il est valable, s'il se renouvelle tacitement ou pas, mais aussi et surtout, la date butoir à laquelle il prendra fin sans qu'aucune formalité ne soit requise.
En l'espèce [H] [J], [D] [J] et [P] [J] indiquent qu'aucune condition particulière n'a été stipulée au contrat de mandat, les mandants s'engageant à ratifier la vente à tout preneur que le mandataire présenterait en acceptant les prix et conditions stipulées au contrat.
Elles rappellent qu'il y a eu deux offres d'achat mais avec deux conditions suspensives à savoir l'obtention d'un prêt et l'obtention d'un permis de construire pour une extension , ces dernières n'étant pas au surplus au prix du mandat et par conséquent inopposables.
Quant à la troisième, elles relèvent qu'elle a été adressée postérieurement à la dénonce du mandat envoyée à la SARL Cabinet [X].
Elles indiquent également que l'offre présentée par le mandataire ne respecte pas les conditions du mandat car elle est subordonnée à la réalisation de deux conditions suspensives. Il ne s'agit pas d'une offre d'achat pur et simple mais d'une offre d'achat sous condition, le mandataire étant allé au delà du mandat qui lui avait été donné.
Il ne peut dés lors soutenir avoir accompli sa mission.
Enfin elles indiquent que le cabinet [X] ne produit pas de mandat avec les signatures de l'ensemble des indivisaires, le mandat produit comportant aucune signature de [A] [J], ni la durée du mandat avec une date d'échéance.
À titre subsidiaire, sur la révocation du mandat de vente, [H] [J], [D] [J] et [P] [J] rappellent que le mandat simple de vente sans exclusivité a été signé le 1er octobre 2016 pour une durée de 24 mois et que ce dernier a été dénoncé par lettre recommandée le 23 novembre 2017 au motif légitime qu'elles ne souhaitaient plus vendre leur bien.
Elles ajoutent qu'au surplus le mandat, même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération et la révocation produit alors tous ses effets.
Ainsi lorsque le mandant renonce à la vente faisant l'objet du mandat et informe le mandataire de sa décision avant que celui-ci lui présente un acquéreur, cette renonciation emporte révocation dudit mandat et prive dès lors d'effet la clause pénale.
Elles maintiennent que la révocation du mandat est intervenue antérieurement à l'émission de l'offre d'achat, le cabinet [X] étant parfaitement informé de la volonté des concluants de ne plus vendre le bien.
Elles ajoutent qu'en aucun cas elles ont été informées lors de la révocation qu'un preneur potentiel, sans conditions et au prix souhaité, avait répondu favorablement à l'offre.
Elles précisent qu'il n'a jamais été dans leur intention d'acquérir le bien, indiquant d'ailleurs que ce bien n'est toujours pas vendu à ce jour.
Elles soutiennent que la dénonciation du mandat de vente est intervenue dans les formes et n'est absolument pas abusive.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 29 septembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL Cabinet [X] demande à la Cour de :
*confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
* condamner solidairement [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
À l'appui de sa demande, la SARL Cabinet [X] indique que le mandat conclu entre les parties stipule que le Cabinet [X] est chargé de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre le bien au prix déterminé entre les parties, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique tant à l'aide de prêt que de fonds propres de l'acquéreur. Le principe d'une offre d'achat assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt était donc accepté dès la signature du mandat.
Les conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire ne remet absolument pas en cause la volonté de l'offrant d'acquérir le bien concerné au prix indiqué.
Les conditions suspensives mentionnées dans l'acte constituent uniquement des réserves objectives dont la mise en 'uvre se fonde sur des critères qui échappent à la volonté de l'acquéreur potentiel.
De même la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire ne saurait être analysée comme une condition conférant un aléa important à l'opération de vente elle-même mais comme une condition de pure forme étant donné que le permis aurait de toute évidence été accepté puisque le PLU de ROVE autorise une emprise au sol de 40 % de la superficie du terrain soit en l'espèce une emprise au sol de 258 m² au total, l'emprise actuelle étant de 160 m².
Ainsi l'offre d'achat présentée au prix et conditions du mandat devra s'analyser comme une offre d'achat pure et simple.
Madame [U] et ses deux s'urs, ont par courrier du 24 novembre 2017 dénoncé le mandat en indiquant leur intention de retirer le bien de la vente alors que le Cabinet [X] était en pleine négociation avec un client acquéreur ce dont elles étaient parfaitement informées, rappelant avoir reçu cette dénonciation le 30 novembre 2017.
Si le mandat de vente simple peut être dénoncé par les mandants, les conditions générales du contrat prévoient que la renonciation ne peut intervenir que sous respect d'un préavis de 15 jours. Ainsi pendant l'intégralité de la durée du préavis le mandat continue de produire pleinement ses effets.
Or la seconde offre d'achat a été signée le 30 novembre 2017 par le même acquéreur au prix et conditions de l'avenant du mandat, acceptée le jour même par [A] [J], régulièrement adressée aux autres indivisaires par courrier recommandé du 1er décembre 2017, soit pendant la période du préavis.
La SARL Cabinet [X] fait remarquer que la dénonciation n'a été signée que par trois des indivisaires et que dès lors la lettre recommandée portant dénonce du mandat confié au cabinet [X] en l'absence de signature par l'un des indivisaires ayant donné mandat de vente ne pouvait produire aucun effet.
Enfin elle soutient que la dénonciation du mandat de vente est intervenue de manière manifestement abusive alors qu'elle était en pleine négociation et parce que [H] [U] souhaitait acquérir le bien sans payer la commission contractuellement due.
Ce comportement fautif a entraîné pour le Cabinet [X] la perte de chance de négocier la vente dont il était en charge et donc de percevoir la commission contractuellement prévue.
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Suivant exploit d'huissier en date du 8 septembre 2020, [H] [J], [D] [J], et [P] [J] ont fait signifié à [A] [J] une assignation portant signification de la déclaration d'appel , des conclusions et du bordereau de pièces.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 février 2022.
L'affaire a été plaidée le 9 mars 2022 et mise en délibéré au 19 mai 2022.
[A] [J] n'a pas constitué avocat.
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1°) Sur la dénonciation du mandat de vente
Attendu que [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] ont signé le 1er octobre 2016 un mandat simple de vente sans exclusivité avec la SARL Cabinet [X] consenti pour une durée de 24 mois.
Que les 6 et 7 juin 2017 un avenant au mandat était signé par l'ensemble des indivisaires, ramenant le prix de la vente du bien à 375.'000 € frais d'agence inclus dont 360.'000 € net vendeur et 15.000 € de frais.
Que le 23 novembre 2017, [H] [J], [D] [J], [P] [J] adressaient une lettre recommandée avec accusé de réception à la SARL Cabinet [X] , lui signifiant l'arrêt du mandat.
Que cette dernière prenait connaissance de ce courrier le 30 novembre 2017.
Attendu qu'il est indiqué au paragraphe IX du mandat de vente intitulé - DUREE DU MANDAT ET OBLIGATIONS DU MANDANT que ' le présent mandat vous est consenti pour une durée de 24 mois. Il ne pourra être dénoncé pendant les trois premiers mois ; ensuite il pourra être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec accusé de réception '
Qu'ainsi, compte tenu de ce délai, la dénonciation du mandat, à la supposer régulière en l'absence de la signature d'un des co- indivisaire, était effective le 15 décembre 2017.
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.
2°) Sur l'offre d'achat présentée par la SARL Cabinet [X]
Attendu que la SARL Cabinet [X] a reçu une offre d'achat le 30 novembre 2017 au prix et conditions de l'avenant du mandat des 6 et 7 juin 2017.
Que les prix et conditions contenues dans cette seconde offre d'achat ont été acceptées par [A] [J].
Que la SARL Cabinet [X] a adressé aux indivisaires par courrier recommandé du 1er décembre 2017 cette offre de prêt.
Que par courrier du 14 décembre 2017, [H] [J] informait les autres indivisaires de sa volonté d'acquérir le bien immobilier au prix de l'offre d'achat obtenu par le cabinet [X].
Attendu que les consorts [J] soutiennent d'une part que cette offre leur a été adressée postérieurement à la dénonce du mandat envoyé au Cabinet [X].
Qu'effectivement, ce dernier leur a envoyé cette offre le jour même où il a eu connaissance de la dénonce du mandat.
Que cependant cette dernière n'étant effective que 15 jours après soit le 15 décembre 2017, il y a lieu de constater que cette offre a été proposée dans le cadre du mandat consenti à la SARL Cabinet [X] par les consorts [J], pendant la période de préavis, période pendant laquelle le mandat a continué de produire pleinement ses effets.
Attendu que les consorts [J] font valoir d'autre part que cette offre, certes correspondant au prix demandé, était assortie de conditions suspensives à savoir l'obtention d'un prêt et l'obtention d'un permis de construire pour une extension, ce qui n'était pas convenu au mandat.
Qu'il convient de souligner que le mandat conclu entre les parties stipule que le Cabinet [X] est chargé de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre le bien au prix déterminé entre les parties payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique tant à l'aide de prêt que de fonds propres de l'acquéreur.
Qu'il résulte du contrat que le principe d'une offre d'achat assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt était accepté.
Que par ailleurs il n'est nullement stipulé que seules les offres susceptibles d'être acceptables seraient celles qui seraient dépourvues de toute condition suspensive.
Qu'ainsi les consort [J] ont failli à leurs engagements insérés dans les dispositions générales du mandat par lequel ils s'étaient obligés à ratifier la vente à tout preneur présenté par le mandataire au prix et conditions du mandat.
Attendu que le refus de régulariser la vente, s'il est toujours possible, n'est pas justifié en l'espèce et donc fautif.
Qu'en l'état de cette faute, les consorts [J] sont tenus d'indemniser le préjudice subi par la SARL Cabinet [X].
Que ce comportement fautif a entraîné pour la SARL Cabinet [X] la perte de chance de négocier la vente dont elle était chargée et donc de percevoir la commission contractuellement prévue.
Que toutefois la Cour de Cassation indique que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Qu'il convient dès lors d'évaluer ce préjudice inhérent à cette perte de chance à la somme de 5.000 €.
Qu'il y a lieu dès lors d'infirmer le jugement querellé et de condamner in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à verser à la SARL Cabinet [X] la somme de 5.000 euros à titre indemnitaire.
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 3 février 2020 en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'indemnité due à la SARL Cabinet [X].
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à verser à la SARL Cabinet [X] la somme de 5.000 euros à titre indemnitaire,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] à payer à la SARL Cabinet [X] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel,
CONDAMNE in solidum [H] [J], [D] [J], [P] [J] et [A] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
