COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 MAI 2022
N° 2022/ 214
Rôle N° RG 21/12538 - N° Portalis DBVB-V-B7F-
BIABT
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[L] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Talissa ABEGG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 10 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/05232.
APPELANTE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES représenté par Monsieur [G] [Y], demeurant 19-21 quai d'austerlitz - 75015 PARIS
représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
asssitée de Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON
INTIME
Madame [L] [K], demeurant 97 rue sainte - 13007 MARSEILLE
Assignée à étude le 09/09/2021
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 5 avril 2019, M. [P] [C] a consenti un bail meublé à Mme [L] [K] portant sur un appartement situé 97 rue Sainte, 13007 Marseille, moyennant un loyer initial mensuel révisable de 650 euros outre 10 euros de provisions sur charges, outre le versement d'un dépôt de garantie de 1200 euros.
Le contrat contient une clause résolutoire de plein droit pour non paiement des loyers et charges ou non-versement du dépôt de garantie.
Par acte sous seing privé du 5 avril 2019, M. [C] a souscrit un contrat de cautionnement Visale n° A10038602285 auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.
Par acte d'huissier du 27 août 2019, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer à Mme [K] pour un montant de 800 euros pour les loyers impayés de juillet et août 2019.
Par acte du 3 novembre 2020, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Mme [K] aux fins de voir principalement obtenir la constatation de la résiliation du bail, à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail pour non paiement des loyers, son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 4100 euros outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2019 sur la somme de 800 euros et à comper de l'assignation pour le surplus, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 10 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes :
- DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
- CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT
SERVICE la somme de 4 100 euros arrêtée au 11 septembre 2020 outre intérêts au taux légal non
majoré à compter du prononcé du jugement ;
- CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens qui ne comprendront pas les frais
de commandement de payer et de notification à la CCAPEX ;
- DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
- RAPPELLE que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
Le jugement précité refuse de faire jouer la clause résolutoire de plein droit estimant que le commandement de payer n'est pas accompagné d'un décompte locatif, que de plus la décision de justice n'est pas opposable au bailleur qui n'est pas dans la cause.
Il ne retient que la somme de 4100 euros et non celle de 4425 euros sollicitée à l'audience, du fait de la non comparution de la défenderesse.
Par déclaration du 23 août 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes en résiliation du bail, en expulsion et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, en condamnation de Mme [K] aux dépens hormis les frais du commandement de payer et de notification à la CCAPEX et a rejeté toute demande plus ample ou contraire.
La procédure a été fixée à bref délai conformément aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de voir :
- INFIRMER le jugement en date du 10 mai 2021 rendu par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a débouté ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et a débouté de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation et des dépens comprenant également les frais du commandement de payer et la notification CCAPEX et a débouté ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes.
- INFIRMER le jugement en date du 10 mai 2021 rendu par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a débouté ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d'expulsion,
- CONFIRMER le jugement en date du 10 mai 2021 rendu par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Marseille, en ce qu'il a condamné Madame [L] [K] au paiement des sommes dues à ACTION LOGEMENT SERVICES arrêtée au 11 septembre 2020 soit la somme de 4100 euros outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement;
- INFIRMER le jugement rendu en ce qui n'a pas tenu compte de réactualiser la créance au jour de l'audience,
- DEBOUTER Madame [L] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- En conséquence,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
- A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [L] [K].
- En conséquence,
- ORDONNER l'expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.
- FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause
résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.
- En réactualisation la créance
- CONDAMNER Madame [L] [K] à payer à ACTION LOGEMENT
SERVICES la somme de 6538,76 euros, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du
prononcé du jugement ;
- Y ajoutant
- CONDAMNER Madame [L] [K] à payer à ACTION LOGEMENT
SERVICES la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient à peine de nullité le décompte de la dette, or le tribunal n'avait pas à exiger un décompte locatif entre le bailleur et le locataire ; que c'est à tort que le premier juge écarte l'application du commandement de payer dont il ne prononce pas la nullité.
Elle fait valoir qu'en vertu de la convention la liant au bailleur, elle est subrogée dans tous ses droits, notamment dans ses droits d'action en résiliation du bail, et en paiement notamment des indemnités d'occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Par acte d'huissier du 9 septembre 2021 remis à étude, l'appelante a fait signifier à Mme [K] la déclaration d'appel, soit dans les délais légaux.
Par acte d'huissier du 29 octobre 2021 remis à étude, l'appelante a fait signifier ses conclusions à Mme [K], soit dans les délais légaux.
Mme [L] [K] n'a pas constitué avocat.
La procédure a été clôturée à l'audience du 2 mars 2022.
MOTIVATION :
En vertu de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.
En l'espèce, l'intimée n'a pas été assignée à personne et n'a pas constitué avocat, le présent arrêt sera rendu par défaut, susceptible d'opposition.
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien-fondée.
Sur la recevabilité de la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :
Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l'action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des loyers dus par la locataire, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle même en date du 5 avril 2019 et de la quittance subrogative du 14 décembre 2020 portant sur une somme de 4425 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de juillet, août et septembre 2019 et entre les mois d'avril 2020 à août 2020 outre le loyer échu de décembre 2020.
La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.
Le contrat de cautionnement VISALE n°A10038602285 du 5 avril 2019 signé entre M.[C], le bailleur, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.
En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES étant une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, subrogée dans les droits du bailleur, une copie de l'assignation du 03 novembre 2020 a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par voie électronique le 03 novembre 2020, soit plus de deux mois avant l'audience du 15 février 2021 qui s'est tenue devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille dont le jugement est querellé en l'espèce, et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.
La demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.
Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail et des demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable en matière de baux de logements meublés, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le jugement déféré, sans relever la nullité du commandement de payer du 27 août 2019, a rejeté la demande de résiliation du bail du fait de l'absence de décompte locatif mentionnant les sommes débitées, créditées et le solde du compte.
Or, en cause d'appel, la SASU ACTIONS LOGEMENTS SERVICES produit le décompte détaillé émis par le bailleur dans les droits desquels se trouve subrogée l'appelante et qui fait figurer les sommes dues, celles payées par la locataire et les sommes payées par la caution.
Il apparaît que le mois de juillet 2019 et le mois d'août 2019 n'ont pas été intégralement payés par la locataire, restant due une somme de 800 euros, tel que cela figure sur le commandement de payer du 27 août 2019.
Or, dans les deux mois suivants la date dudit commandement de payer, soit jusqu'au 27 octobre 2019, seule la somme de 650 euros a été versée par la locataire, ce qui ne couvre pas les causes du commandement de payer. Il importe peu que des sommes aient été réglées par la caution au bailleur.
Ainsi, le commandement étant resté partiellement infructueux pendant deux mois, la location est résiliée de plein droit à compter du 28 octobre 2019.
Le jugement déféré, qui a exigé une condition non prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir un décompte locatif, et qui n'en a pas tiré les conséquences légalement prévues par ce texte, sera donc infirmé sur ce point.
Faute de renseignement sur les ressources et charges actuelles, Mme [K], qui est défaillante en appel comme elle l'était en première instance, ne démontre pas qu'elle est en situation de régler sa dette locative dans le délai légal de trente six mois.
Il y a lieu, en conséquence, d'ordonner la libération par Mme [K], qui ne démontre pas non plus avoir donné régulièrement congé au bailleur, des locaux qu'elle occupe sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion selon les formes et délais prévus par les articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Concernant l'indemnité d'occupation, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 28 octobre 2019, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la date précitée et jusqu'à la libération définitive des lieux, au montant du loyer contractuel augmenté des charges, qui aurait été payés si le bail avait continué, tel que demandé par l'appelante.
En conséquence, Mme [K] sera condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, directement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera de sa subrogation au titre de cette indemnité par une quittance subrogative.
Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés :
En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 7 a ) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les chagre aux termes convenus.
En l'espèce, dans ses conclusions signifiées à l'intimée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES réclame le paiement de l'arriéré des loyers et charges et des indemnités d'occupation arrêtée au mois de juin 2021 inclus soit la somme de 6538,76 euros, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement.
Il est versé aux débats l'engagement de location et le décompte des sommes dues, arrêté au 29 septembre 2021.
Il est accompagné de la dernière quittance subrogative en date du 16 juin 2021, permettant de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de M. [C] pour l'intégralité de la somme demandée.
Mme [K] ne justifie pas de sa libération envers le bailleur ou envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
Par conséquent, il convient de condamner Mme [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6538,76 euros, au titre de sa créance dont le recouvrement est poursuivi par subrogation dans le droit d'action de M. [C], outre les intérêts au taux légal non majoré à compter de la date du présent arrêt tel que demandé par l'appelante.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [K], succombant en appel, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant également le coût du commandement de payer du 27 août 2019 et les frais de notification à la CCAPEX.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure de première instance et d'appel.
Le jugement querellé sera, quant à lui, infirmé en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Mme [K] aux dépens qui ne comprendront pas les frais de commandement de payer et de notification à la CCAPEX.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
DÉCLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [P] [C], à la date du 28 octobre 2019 ;
AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [P] [C], à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [K], de corps et de biens, et de celle de tous occupants de son chef, des lieux loués situés 97 rue Sainte, 13007 Marseille, à défaut pour cette dernière, d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la Force publique ;
DIT que l'expulsion de l'intimée aura lieu selon les formes et délais prévus par les articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail avait continué ;
CONDAMNE Mme [L] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 538,76 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges outre indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 29 septembre 2021, le mois de juin 2021 inclus, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la date du présent arrêt ;
CONDAMNE Mme [L] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation précédemment fixée, à compter du mois de juillet 2021 jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative ;
CONDAMNE Mme [L] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [L] [K] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront également les frais du commandement de payer du 27 août 2019 et les frais de notification à la CCAPEX ;
ORDONNE la notification du présent arrêt, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
