COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 MAI 2022
N° 2022/ 213
Rôle N° RG 21/12511 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH74A
[N] [C]
[X] [P]
C/
[D] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sylvain CARMIER
Me Mohamed MAHALI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 08 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/03624.
APPELANTS
Monsieur [N] [C]
né le 03 Juin 1976 à SINGANI, demeurant 13 RUE VINCENT ALLEGRE - 83150 BANDOL
représenté par Me Sylvain CARMIER, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [X] [P]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-8897 du 08/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 03 Octobre 1986 à COMORES, demeurant 13 RUE VINCENT ALLEGRE - 83150 BANDOL
représentée par Me Sylvain CARMIER, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [D] [G]
né le 18 Septembre 1940 à Peronnas, demeurant 418 Rue de marjonas - 01440 VIRIAT
représenté par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 11 mars 2019, [D] [G] a donné à bail à [N] [C] et à [X] [P] un appartement situé 13, Rue Vincent Allègre . 83150 BANDOL moyennant un loyer mensuel de 505 € assorti de charges récupérables mensuelles d'un montant de 25 € .
À la suite d'une série de loyers impayés, [D] [G] faisait délivrer, suivant exploit de huissier en date duv14 avril 2020 un commandement de payer pour un montant de 3.369,25 €.
Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, [D] [G] assignait ses locataires, suivant exploit d'huissier en date du 5 août 2020 devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour non paiement des loyers.
*ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard.
*condamner solidairement les intéressés à lui payer la somme de 3.833,24 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 juillet 2020, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir.
*fixer une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la date de résiliation du bail, au moins égale au montant du loyer, provision sur charges et assurance ABP, soit la somme de 555,94 € par mois.
* condamner solidairement [N] [C] et [X] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 555,94 €.
*dire et juger que l'indemnité mensuelle d'occupation sera indexée annuellement selon l'indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.
* condamner solidairement [N] [C] et [X] [P] à lui payer la somme de 1.000 € d au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
À l'audience du 8 mars 2021, [D] [G] maintenait ses demandes, actualisant le montant de sa dette locative à la somme de 7.932,07 euros arrêtée au 5 mars 2021 et sollicitait la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[N] [C] et à [X] [P] demandaient au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer en date du 14 avril 2020.
Par jugement contradictoire en date du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* dit que le commandement de payer délivré le 14 avril 2020 n'était entaché d'aucune cause de nullité.
*dit que l'assignation délivrée le 5 août 2020 était conforme aux conditions fixées à l'article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989.
* déclare recevable l'action d'[D] [G] tendant au prononcé de la résiliation du bail en date du 11 mars 2019 et à l'expulsion de [N] [C] et [X] [P].
* dit que [N] [C] et [X] [P] ont méconnu leur obligation de payer aux termes convenus le loyer et les charges afférents à l'appartement, objet du bail, en date du 11 mars 2019.
* prononcé la résiliation dudit bail à compter de la présente décision.
* dit que [N] [C] et [X] [P] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à compter de la présente décision.
*ordonné à défaut de départ volontaire, l'expulsion de [N] [C] et [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l'appartement donné à bail au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
*dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposée en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l' huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer.
* rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
*condamné solidairement [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] la somme de 6.971,24 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2021.
* condamné solidairement [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du dernier loyer augmenté de la provision mensuelle sur charges soit la somme de 545,83 € à compter du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux.
* dit que cette indemnité mensuelle d'occupation sera indexée annuellement selon l'indice de référence de l'INSEE servant de base à la révision annuelle des loyers.
*condamné in solidum [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
* rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration en date du 20 août 2021, [N] [C] et [X] [P] ont interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
*que le commandement de payer délivré le 14 avril 2020 n'était entaché d'aucune cause de nullité.
* recevable l'action d'[D] [G] tendant au prononcé de la résiliation du bail en date du 11 mars 2019 et à l'expulsion de [N] [C] et [X] [P] .
* que [N] [C] et [X] [P] ont méconnu leur obligation de payer aux termes convenus le loyer et les charges afférents à l'appartement, objet du bail, en date du 11 mars 2019.
* prononce la résiliation dudit bail à compter de la présente décision.
* que [N] [C] et [X] [P] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à compter de la présente décision.
* ordonne à défaut de départ volontaire, l'expulsion de [N] [C] et [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l'appartement donné à bail au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
*condamne in solidum [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Un avis de fixation de l'affaire à bref délai a été rendu le 2 septembre 2021.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 1 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [N] [C] et [X] [P] demandent à la Cour de :
* annuler le jugement du 8 juin 2021.
* débouter [D] [G] de sa demande de constatation de la résolution du bail.
*rejeter la demande d'expulsion.
* rejeter toute autre demande d'[D] [G].
* leur accorder un délai de paiement de leur dette locative.
* ordonner un plan d'apurement de la dette sur 36 mois à leur bénéfice.
*condamner [D] [G] à payer à [N] [C] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner [D] [G] à payer à Maître [O] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, ce dernier refusant le bénéfice de l'aide juridictionnelle.
* condamner [D] [G] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le tribunal judiciaire de Toulon a décidé que leur dette locative constituait un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.
Ils estiment cette appréciations erronée, indiquant que le manquement suffisamment grave doit être apprécié compte tenu de la situation du preneur et de l'impact sur le bailleur.
Ils précisent qu'ils n'ont pas arrêté de manière nette et définitive les paiements de leur loyer reconnaissant avoir rencontré des difficultés de trésorerie, les défauts de paiement étant assez sporadiques.
Ils ajoutent que la potentielle gravité des défauts de paiement est largement atténuée par le fait qu'ils ont dès que cela leur a été possible, repris le versement des loyers.
Ils précisent qu'ils avaient réussi à rassembler la somme de 9.000 € pour apurer leurs dettes en souscrivant un emprunt de sorte qu'aujourd'hui la dette actuelle post- saisie serait de 11.'181,38 euros - 8.641,12 euros soit 2.540,26 €
Ils estiment que cette dette ne constitue manifestement pas un manquement de gravité suffisante à justifier la résiliation du bail.
Enfin [N] [C] et sa compagne sollicitent des délais de paiement précisant que [N] [C] occupe un emploi stable lui assurant des revenus réguliers en qualité d'interne en médecine.
[X] [P] indique que sa situation administrative est en cours de régularisation et justifie d'une promesse d'embauche en qualité de commis de cuisine à temps partiel.
Ils ajoutent que sans même leur laisser la possibilité de procéder au paiement de leurs dettes [D] [G] a fait procéder à une saisie attribution en date du 6 août 2021 à hauteur de 8.641,12 euros.
Aussi ils demandent un plan d'apurement sur 36 mois sur la somme restant due soit 2.540,26 € / 36= 70 euros.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 29 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, [D] [G] demande à la Cour de :
* confirmer le jugement du 8 juin 2021 sauf à l'infirmer quant au montant alloué en première instance au titre des loyers impayés et charges et quant au montant de l'indemnité d'occupation En conséquence :
* condamner solidairement [N] [C] et [X] [P] à lui payer la somme de 6.752,25 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2021.
* fixer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail au moins égal au montant du loyer, provision sur charges et assurance ABP soit la somme de 554,50€ par mois.
*condamner solidairement [N] [C] et [X] [P] au paiement de cette indemnité d'occupation.
* dire et juger que l'indemnité d'occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.
En tout état de cause :
*condamner solidairement [N] [C] et [X] [P] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande, [D] [G] fait valoir que la dette locative représentait plus de 13 mois de loyer s'élevant aujourd'hui à la somme de 6.752,25 €.
Il ajoute qu'une partie de la dette locative a pu être apurée à la faveur d'une saisie attribution réalisée sur leur compte bancaire ajoutant que malgré la présente procédure, les locataires n'ont pas jugé utile de reprendre le règlement régulier des loyers.
S'agissant des délais de paiement, il indique que la régularisation de la situation administrative de [X] [P] n'est qu'hypothétique et que les revenus de [N] [C] apparaissent insuffisantes pour honorer son loyer et apurer la dette.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2022.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 mars et mise en délibéré au 12 mai 2022.
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1°) Sur la résiliation du bail
Attendu qu'il résulte des articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil que le locataire a pour principale obligation de payer le loyer et les charges afférentes à l'immeuble loué aux termes convenus.
Qu'il résulte du commandement de payer délivré le 14 avril 2020 visant la clause résolutoire que [N] [C] et [X] [P] devaient à [D] [G] la somme de 3.175,68 € au titre des loyers et charges impayés.
Que ce commandement de payer demeurait infructueux, ces derniers persistant à ne pas honorer leurs loyers de sorte que le montant des sommes dues arrêtées au 5 mars 2021 s'élevait à la somme de 7.932,07 euros selon décompte locatif produit par [D] [G].
Attendu que [N] [C] et [X] [P] indiquent que cette dette locative ne saurait constituer un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail rappelant que la gravité ne doit pas s'apprécier uniquement compte tenu du montant global de la dette qui n'est pas significatif en soi de la gravité de la situation, mais eu regard de la situation du preneur et de l'impact sur le bailleur.
Que si ces derniers reconnaissent avoir rencontré des difficultés de paiement, ils faisaient valoir qu'ils n'avaient pas arrêté de manière nette et définitive le paiement de leurs loyers de sorte qu'[D] [G] n'avait pas subi une absence totale et définitive de revenus mais seulement quelques défauts de paiement étalés sur une période de deux ans.
Attendu qu'il est acquis aux débats que [N] [C] et [X] [P] ont méconnu leur obligation première à savoir le paiement des loyers et ce presque concomitamment à leur entrée dans les lieux, la lecture du décompte locatif révélant un incident de paiement dès le mois de mai 2019 alors que le bail avait été conclu le 11 mars 2019.
Qu'il convient également de relever que contrairement à ce qu'ils soutiennent, aucun règlement entre le mois de juillet 2020 et le mois de février 2021 n'a eu lieu.
Que malgré la présente procédure ces derniers n'ont pas jugé utile de reprendre le règlement régulier des loyers.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il jugeait ce manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de [N] [C] et [X] [P].
Qu'il y a lieu dés lors de dire et juger que ces derniers sont occupants sans droit ni titre du logement objet du bail de sorte que leur expulsion ainsi que celles de tous occupants de leur chef sera ordonné au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.
Qu'il convient par ailleurs de fixer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du dernier loyer augmenté de la provision mensuelle sur charges soit la somme de 554,50 € et de condamner ces derniers au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux cette indemnité mensuelle d'occupation étant indexée annuellement selon l'indice de référence de l'INSEE servant de base à la révision annuelle des loyers.
2°) Sur le montant de la dette locative.
Attendu que [D] [G] demande à la Cour de condamner [N] [C] et [X] [P] à lui payer la somme de 6.752,25 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2021.
Qu'il précise qu'une partie de la dette locative initiale a pu être apurée à la faveur d'une saisie attribution réalisée sur le compte bancaire de ses locataires à hauteur de 5.000 € comme cela résulte du décompte de la dette actualisée.
Attendu que le premier juge avait ramené la dette locative due par ses locataires à la somme de 6.971,24 € au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 5 mars 2021, imputant de la somme initialement réclamée par [D] [G] le coût des différents actes de huissier, le coût de l'assurance ABP PRIVILEGE ainsi que la taxe des ordures ménagères pour les années 2019 et 2020.
Qu'il convient tenant le décompte réactualisé arrêté au 15 octobre 2021 versé aux débats, de déduire de la somme de 6.752,25 € sollicitée par [D] [G] le montant des assurances ABP PRIVILEGE d'un montant total de 80,07 euros ainsi que la condamnation de l'article 700 soit 600 euros, de fixer la dette locative à la somme de 6.072,18 euros et de condamner solidairement condamner [N] [C] et [X] [P] à payer cette somme à [D] [G] au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 15 octobre 2021.
3°) Sur les délais de paiement.
Attendu que [N] [C] et [X] [P] sollicitent l'octroi de délais de paiement justifiant leurs difficultés financières notamment par la précarité administrative de cette dernière, sa situation administrative étant en voie d'être régularisée.
Qu'il convient de relever que [X] [P] de nationalité comorienne verse aux débats une promesse d'embauche de la société Auberge du Port sous réserve que sa situation administrative soit régularisée.
Que la cour ne dispose d'aucun autre élément et ignore la réalité actuelle de la situation administrative de l'appelante.
Que [N] [C] déclare quant à lui être interne en médecine et produit ses bulletins de paie d'avril, mai et juin 2021.
Attendu qu'il convient de rappeler que le montant actualisé du loyer augmenté des charges s'élève à la somme de 554,50 € et que la dette locative s'élève à la somme de 6.072,18 €.
Qu'il apparaît difficilement concevable que ces derniers puissent régler leur loyer et l'arriéré locatif au regard des revenus perçus.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de délai de paiement formulée par [N] [C] et [X] [P].
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, [N] [C] et [X] [P] est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [N] [C] et [X] [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner solidairement [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP en date du 8 juin 2021 2020 en toutes ses dispositions sauf quant au montant alloué en première instance au titre des loyers et charges impayés et au titre de l'indemnité d'occupation,
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE solidairement [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] la somme de 6.072,18 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 octobre 2021,
FIXE une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du dernier loyer augmenté de la provision mensuelle sur charges soit la somme de 554,50 € à compter de la résilation du bail,
CONDAMNE solidairement [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du dernier loyer augmenté de la provision mensuelle sur charges soit la somme de 554,50 € à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,
DIT que cette indemnité mensuelle d'occupation sera indexée annuellement selon l'indice de référence de l'INSEE servant de base à la révision annuelle des loyers,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement [N] [C] et [X] [P] à payer à [D] [G] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel,
CONDAMNE solidairement [N] [C] et [X] [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
