COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 MAI 2022
N° 2022/ 212
Rôle N° RG 20/03895 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFX6D
[N] [M] [Y] [F]
C/
[O] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Octobre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18-000558.
APPELANTE
Madame [N] [M] [Y] [F]
née le 07 Décembre 1962 à BRIGNOLES (83170), demeurant Chemin la Galante la plaine D'Anjuan - 83340 LE CANNET DES MAURES
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [O] [R]
née le 23 Avril 1945 à DRAGUIGNAN (83300), demeurant 28 rue Charles Loupot - 83460 LES ARCS
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Stéphanie GABAI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2013, [O] [R] a donné à bail à [N] [F] un appartement situé dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs lots sis à VIDAUBAN (83550) moyennant un loyer mensuel de 690 €.
Suivant exploit d'huissier en date du 28 janvier 2016, [O] [R] délivrait à sa locataire un congé pour reprise , mettant fin au bail au motif pris d'y loger sa fille
[N] [F] quittait le logement le 15 octobre 2016.
Suivant exploit d'huissier en date du 9 novembre 2018, [N] [F] assignait [O] [R] devant le tribunal d'instance de Draguignan afin de voir :
*condamner cette dernière à lui payer la somme de 2.000 € au titre du remboursement du surplus d'électricité facturée.
* condamner [O] [R] à lui payer la somme de 7.935 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'occupation d'un logement indécent.
* déclarer frauduleux le congé pour reprise délivré le 25 janvier 2016.
* condamner [O] [R] à lui payer la somme de 3.000 € en réparation du préjudice découlant dudit congé.
* condamner [O] [R] à payer la somme de 1.440 € r au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700-2 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
À l'audience du 10 septembre 2019, [N] [F] maintenait ses demandes.
Elle faisait valoir qu'elle s'était vue imputer des consommations d'électricité qui ne lui incombaient pas sans le moindre justificatif et avoir occupé un logement ne répondant pas aux critères de décence, engendrant un certain nombre de désordres exclusivement imputables à la bailleresse.
Par ailleurs elle indiquait que le congé pour reprise était injustifié puisque [O] [R] n'avait jamais eu l'intention de reprendre le bien au bénéfice de sa fille.
[O] [R] demandait au tribunal de débouter [N] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et reconventionnellement de la condamner à lui payer la omme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 18 octobre 2019, le tribunal d'instance de Draguignan a :
* débouté [N] [F] de l'ensemble de ses demandes,
* rejeté toutes autres et plus amples demandes,
* condamné [N] [F] aux dépens de l'instance,
* condamné [N] [F] à payer à [O] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 12 mars 2020, [N] [F] a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
* déboute [N] [F] de l'ensemble de ses demandes,
* rejetetoutes autres et plus amples demandes,
* condamne [N] [F] aux dépens de l'instance,
* condamne [N] [F] à payer à [O] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 30 mars 2020, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, [N] [F] demande à la cour de :
*condamner [O] [R] à lui payer la somme de 2.000 € au titre du remboursement du surplus d'électricité facturée.
* condamner [O] [R] à lui payer la somme de 7.935 € p en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'occupation d'un logement indécent.
* déclarer frauduleux le congé pour reprise délivré le 25 janvier 2016.
* condamner [O] [R] à lui payer la somme de 3.000 € en réparation du préjudice découlant dudit congé.
* condamner [O] [R] à payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que lorsqu'elle a pris possession des lieux en 2013, sa bailleresse a souhaité conserver l'attribution du compteur EDF pour ne pas perdre le bénéfice de tarifs extrêmement avantageux et recevait donc les factures d'électricité dont elle lui redistribuait le prix ensuite.
Elle précise qu'[O] [R] déduisait 40 € par an correspondant au branchement de la pompe de la piscine présente dans l'ensemble immobilier, ce montant n'étant justifié par aucun élément objectif.
Elle ajoute avoir découvert d'autre branchement sur son compteur et notamment les quatre garages de l'ensemble immobilier dont deux étaient alors habités ainsi que la pompe du forage.
Aussi elle souhaite chiffrer les consommations qui lui avaient été imputées à tort, se heurtant à sa bailleresse qui restait inactive.
Aussi elle maintenait qu'en l'absence de compteurs individuels, il appartenait à la bailleresse de justifier de ce que les charge réclamées étaient dues par la locataire et non l'inverse.
Par ailleurs elle indique qu'il est dûment attesté par les pièces versées aux débats que le logement qu'elle occupait ne répondait pas aux critères de décence et que ces désordres étaient imputables à la bailleresse.
Elle explique que lors de leur visite technique en date du 11 avril 2016, les compagnons bâtisseurs du Var avaient constaté un certain nombre de désordres et avaient conclu alors à l'indécence des lieux comme exclusivement imputable à la propriétaires et formulaient d'ailleurs certaines préconisations techniques.
Enfin [N] [F] soutient que contrairement à ce qui avait été annoncé, le bien n'a jamais été réellement occupé par la fille de la bailleresse, précisant que cette dernière était coutumière du fait et s'était comportée de la sorte envers un autre locataire.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 4 juin 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, [O] [R] demande à la Cour de :
*débouter [N] [F] de toutes ses demandes,
*confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions à savoir :
- déboute [N] [F] de l'ensemble de ses demandes,
- condamne [N] [F] aux dépens de l'instance,
- condamne [N] [F] à payer à [O] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de [O] [R],
* réformer les termes du jugement du 18 octobre 2019 sur le point suivant,
- en conséquence de quoi reconventionnellement,
Et statuant à nouveau sur le point suivant et,
* condamner [N] [F] à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
*condamner [N] [F] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Au soutien de sa demande, [O] [R] fait valoir que la conservation du compteur a été faite avec l'accord de la locataire lors de son installation dans les lieux puisque ça lui permettait de bénéficier des avantages tarifaires EDF.
Elle indique qu'il est faux de prétendre qu'elle payait l'électricité de l'ensemble des occupants du Clos du Curé indiquant qu'un défalcateur avait été installé en 2002 pour défalquer la consommation de la piscine et des garages indiquant que l'existence de ce défalcateur n'a jamais été contestée par sa locataire.
Elle ajoute que [N] [F] pour prouver une surfacturation d'électricité met en exergue le diagnostic non contradictoire des compagnons bâtisseurs dans lequel il est indiqué 'il semblerait' que les garages soient branchés sur le compteur électrique de la famille.
[O] [R] verse aux débats les factures EDF des autres locataires démontrant que l'appelante ne payait pas l'électricité des autres occupants du Clos.
Par ailleurs elle relève que la somme de 2.000 € réclamée ne repose sur aucun calcul ni sur aucun élément probatoire.
Elle précise par ailleurs que sa locataire était fleuriste et avait une chambre froide ce qui peut entraîner une consommation d'électricité relativement importante.
S'agissant du caractère indécent du logement, elle précise que la visite des compagnons bâtisseurs du Var a été faite hors contradictoire.
Elle précise qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que le logement était en bon état en 2013 [N] [F] n'ayant formulé aucune observation lors de son entrée dans les lieux.
Elle verse une attestation de [U] [A] qui a occupé cet appartement pendant 11 ans sans aucun problème d'insalubrité. Elle ajoute que cette dernière n'a à aucun moment saisi le juge des référés afin de solliciter comme il est d'usage en la matière une expertise du bien et la consignation des loyers.
Au contraire, elle démontre par l'intervention de son maçon que les désordres allégués ne sont pas avérés au regard des travaux entrepris après le départ de la locataire.
S'agissant du congé pour reprise, elle indique que sa fille et ses petites filles ont bien occupé les lieux du 1er novembre 2016 au 30 septembre 2017 comme en justifient les factures d'électricité et d'assurance habitation.
Enfin elle soutient que l'action intentée plus de deux ans et demi après son départ démontre une particulière mauvaise foi de la part de sa locataire qui justifie qu'elle soit condamnée pour procédure abusive.
******
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2021.
L'affaire a été plaidée le 2 mars 2022 et mise en délibéré au 12 mai 2022.
******
1°) Sur le remboursement de la surfacturation d'électricité
Attendu que [N] [F] indique avoir demandé lors de son entrée dans les lieux d'être titulaire du compteur afférent à son logement, demande à laquelle sa bailleresse n'a pas fait droit, souhaitant conserver l'attribution dudit compteur en raison du tarif extrêmement avantageux souscrit.
Qu'elle indique que cette dernière recevait les factures EDF et lui distribuait ensuite le prix.
Qu'elle ajoute qu'[O] [R] déduisait la somme de 40 € par an correspondant au branchement de la pompe de la piscine présente dans le Clos du Curé , montant justifié par aucun élément objectif.
Qu'elle explique avoir découvert d'autres branchements sur son compteur entraînant d'importantes consommations d'électricité qui lui ont été imputées et réglées par elle malgré ses nombreuses réclamations auprès de sa bailleresse restée taisante.
Qu'elle verse aux débats plusieurs courriers adressés à sa bailleresse à l'appui de ses dires.
Que s'il convient de considérer que les consommations individuelles d'électricité ne relèvent pas de la liste limitative des charges récupérables établies par le décret du 26 août 1987, il n'en demeure pas moins que le locataire auquel son bailleur rétrocède l'énergie électrique alimentant le logement donné à bail doit s'acquitter d'une indemnité équivalente à la valeur de la prestation fournie.
Attendu qu'[O] [R] ne conteste pas avoir conservé le compteur en accord avec sa locataire lors de son installation dans les lieux, cette dernière ayant ainsi bénéficié du tarif avantageux d'EDF.
Qu'il appartenait en effet à cette dernière si elle n'était pas d'accord avec sa bailleresse de saisir le juge des référés.
Que par ailleurs [O] [R] conteste les affirmations de [N] [F] selon lesquelles elle paierait l'électricité de l'ensemble des occupants du Clos du Curé en ce compris l'électricité pour le forage et la piscine.
Qu'elle rapporte la preuve d'avoir fait installer dés 2002 un sous-compteur électrique correspondant à l'appartement du premier étage qu'occupé en son temps [N] [F] pour défalquer la consommation de la piscine et des garages.
Qu'elle verse à l'appui de ses dires une attestation de [G] [L] lequel confirme avoir installé un compteur DEFALCATEUR en septembre 2002 pour défalquer la consommation de la piscine et des garages.
Qu'il résulte par ailleurs d'un propre courrier de [N] [F] du 30 novembre 2015 qu'elle reconnaît la présence d'un compteur défalcateur .
Qu'elle pouvait dés lors vérifier sa consommation personnelle.
Attendu qu'[O] [R] conteste les affirmations de [N] [F] lorsque celle-ci indique payer la consommation d'électricité des autres locataires du Clos, les garages étant branchés sur le compteur électrique de la famille.
Que cette dernière verse à l'appui de cette affirmation un diagnostic non contradictoire établi par les Compagnons Bâtisseurs Provence.
Qu'il convient de relever que contrairement à ce que soutient [N] [F], ces derniers n'ont pas certifé, pour l'avoir constaté, que les garages de la propriété étaient branchés sur le compteur électrique de la famille.
Qu'ils mentionnent dans leur rapport, alors même qu'ils étaient présents sur les lieux que les garages de la propriété 'semblent ' être branchés sur le compteur électrique de la famille.
Qu'[O] [R] verse aux débats les factures d'électricité des autres occupants des lots du Clos du Curé démontrant ainsi que les autres locataires réglaient leur propre consommation d'électricité, [N] [F] n'ayant jamais payé leur électricité.
Attendu qu'enfin il convient de relever que cette dernière sollicite la somme de 2.000 €, cette somme ne reposant sur aucun calcul et sur aucun élément probant.
Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré sur ce point et de rejeter la demande de [N] [F].
2°) Sur le caractère indécent du logement
Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.'
Que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que celui-ci doit satisfaire aux conditions suivantes :
* assurer le clos et le couvert.
* être composé de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements ne présentant pas de risques manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.
* présenter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conforme aux normes de sécurité définie par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.
Que l'article 3 dudit décret prévoit que le logement comporte notamment les éléments d'équipement et de confort suivant :
* une installation permettant un chauffage normal muni des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement d'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Attendu que [N] [F] soutient que le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence et verse à l'appui de ses dires le diagnostic non contradictoire établi par les Compagnons Bâtisseurs Provence suite à leur visite du 11 avril 2016, diagnoctic contesté par [O] [R].
Qu'elle évalue son préjudice de jouissance à la somme de 7.935 € soit une indemnité qui correspond à une réduction de 50 % du montant de loyer.
Attendu qu'il convient de relever que l'appelante s'appuie uniquement sur le rapport des Compagnons Bâtisseurs Provence sans verser d'autres éléments confortant ce diagnostic.
Que les prétendus désordres relevés par ces derniers n'ont pas été constatés par des professionnels du bâtiment, [J] [T] maçon et [G] [L] attestant que le logement litigieux n'était absolument pas insalubre.
Qu'il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que les juges du fond ne peuvent se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties pour rendre leur décision.
Attendu par contre qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er novembre 2013 que le logement était en bon état lors de la prise de possession par [N] [F], celui-ci étant équipé de 3 radiateurs, 1 convecteur et une cheminée.
Que la cour relève qu'aucune observation n'a été mentionnée sur l'état des lieux d'entrée.
Qu'il convient ailleurs de souligner que [N] [F] ne s'est jamais plainte auprès de sa bailleresse du caractère supposé indécent de l'appartement, l'essentiel des correspondances concernant sa consommation d'électricité.
Que ce n'est que dans un courrier du 21 décembre 2015 qu'elle se plaignait de combles non isolés, de l'absence de double vitrage et d'un manque d'étanchéité des fenêtres.
Qu'elle ne verse cependant aucun certificat médical attestant que ce logement aurait dégradé son état de santé et n'a pas cru utile de saisir le juge du référé afin de solliciter, comme il est d'usage en la matière, une expertise du bien, la consignation des loyers et la détermination d'un éventuel préjudice de jouissance.
Attendu qu'enfin [O] [R] verse aux débats l'attestation de [U] [A] qui a occupé l'appartement litigieux avant [N] [F] pendant 11 ans, lequel confirmait que le logement n'avait jamais connu de problème d'insalubrité.
Qu'il y a lieu tenant l'ensemble de ces éléments de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter [N] [F] de sa demande en paiement de la somme de 7.935 €.
3°) Sur la délivrance du congé
Attendu que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' lorsque le bailleur donne congé à son locataire ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux et qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur son conjoint son partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou concubin. Le délai de préavis est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.'
Attendu que [N] [F] prétend que le congé qui lui a été délivré le 28 janvier 2016 pour reprise au bénéfice de la fille d'[O] [R], [P] [R] serait frauduleux. Qu'elle produit à l'appui de ses dires une photo non datée d'une boîte aux lettres où sont notés les noms de [V] [H] [N] [C] [S] [X] comme étant les occupants du logement du 1er étage.
Qu'[O] [R] soutient que le congé n'était absolument pas frauduleux puisque sa fille a bien occupé le logement dont elle est nue-propriétaire, avec ses filles [Z] et [K] [E] du 1er novembre 2016 au 31 septembre 2017 et verse à l'appui de ses dires les factures EDF ainsi que l'assurance habitation au nom d'[P] [R].
Qu'il convient en effet de rappeler que les usufruitiers d'un appartement dispose du droit de reprise et peuvent l'exercer au profit de leurs descendants.
Qu'elle produit également une attestation d'autres locataires présents au Clos du Curé, [D] [B] et [W] [I] qui attestent que la fille de l'intimée a bien habité au-dessus de chez eux pendant environ un an.
Qu'[O] [R] indique que le 1er novembre 2017 Madame [V] a succédé à sa fille et verse le contrat de bail établi avec cette dernière.
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le congé pour reprise était parfaitement valable et non frauduleux.
Qu'il convient dès lors de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu'il a débouté [N] [F] de sa demande de dommages-intérêts.
4°) Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
Attendu qu'[O] [R] demande à la cour de condamner l'appelante à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu'il a rejeté cette demande,
[N] [F] n'ayant fait qu'user de son droit le plus strict d'agir en justice sans qu'il soit démontré que celui-ci aurait dégénéré en abus.
5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, [N] [F] est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [N] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [N] [F] à payer à [O] [R] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de DRAGUIGNAN en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE [N] [F] à payer à [O] [R] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel,
CONDAMNE [N] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
