COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2022
N° 2022/ 236
N° RG 20/08902
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJE3
[G] [C]
C/
[M] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dorothée BRUNET
Me Marie-laure MAIRAU-COURTOIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 20 Août 2020.
APPELANT
Monsieur [G] [C]
né le 07 Mars 1957 à BARBACHA, demeurant 53 rue Coulmiers 83000 TOULON
représenté par Me Dorothée BRUNET, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [M] [R]
né le 08 Mai 1959 à CHARLEROI, demeurant 6 A Allée des Noisetiers GERPINNES 6280 BELGIQUE
représenté par Me Marie-laure MAIRAU-COURTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat conclu sous seing privé, Monsieur [M] [R], représenté par son mandataire la société AURORE IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation à Monsieur [G] [C] et Madame [Y] [O] une villa de type 5 située 186 impasse des Hérissons à Brignoles (83170), pour une durée de trois années commençant à courir le 12 juin 2018, moyennant un loyer mensuel de 1.215 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre l'agence et les locataires.
Ces derniers ayant entendu donné congé dès avant la fin de la première année du bail, un état des lieux de sortie a été établi dans les mêmes formes le 2 avril 2019.
Considérant néanmoins que ce document ne reflétait pas l'état réel du logement, M. [M] [R] a requis un huissier de justice afin d'établir un nouveau constat non contradictoire le 16 avril 2019.
Par la suite M. [G] [C] a réclamé la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie, ce à quoi le bailleur s'est opposé en raison de l'existence de dégradations locatives.
Par acte du 20 décembre 2019, M. [C] a fait assigner M. [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles pour l'entendre condamner à lui restituer l'intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.215 euros, augmentée des majoration prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le défendeur a conclu au rejet de ces prétentions, et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations locatives, outre 500 euros pour procédure abusive.
Aux termes d'un jugement rendu le 20 août 2020, le tribunal a retenu qu'une partie des dégradations invoquées par le bailleur était effectivement imputable au locataire sortant, dont il a chiffré le coût à 3.404,40 euros. En conséquence le premier juge a :
- débouté M. [C] de ses demandes principales,
- condamné celui-ci à payer au bailleur une somme de 2.819,40 euros en réparation des dégradations occasionnées dans les lieux, déduction faite du dépôt de garantie,
- débouté M. [R] de sa demande additionnelle du chef d'abus de procédure,
- et condamné M. [C] aux dépens, comprenant la moitié du coût du constat établi le 16 avril 2019, ainsi qu'au paiement d'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 17 septembre 2020 au greffe de la cour.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 2 mars 2021, Monsieur [G] [C] fait valoir :
- que la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement avec l'agence AURORE IMMOBILIER ne fait apparaître aucune dégradation qui lui soit imputable,
- qu'en revanche le constat d'huissier dressé non contradictoirement le 16 avril 2019 est dépourvu de toute valeur probante,
- que les désordres affectant la piscine hors sol préexistaient à la date de prise d'effet du bail,
- que le jardin a été rendu en bon état d'entretien,
- et que l'intérieur du logement nécessitait un simple nettoyage, du fait d'un usage normal de la chose louée.
Il demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de condamner M. [R] à lui restituer l'intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.215 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019,
- de le condamner en outre au paiement d'une majoration égale à 10 % du montant du loyer pour chaque mois de retard échu à compter du 2 mai 2019 et jusqu'à la date du prononcé de l'arrêt à intervenir, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- et de condamner enfin l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions en réplique notifiées le 25 mars 2021, Monsieur [M] [R] soutient pour sa part :
- qu'il existait bien des dégradations locatives, mises en évidence par l'état des lieux de sortie ainsi que par le constat d'huissier dressé moins de quinze jours plus tard, dont les coûts de réparation peuvent être évalués à 10.000 euros suivant les devis et factures produits aux débats,
- que les dommages causés à la piscine doivent être distingués de la fuite du bassin qui préexistait à la conclusion du bail, leur réparation ayant été chiffrée à 4.729,20 euros dans un devis de la société DEPAN'PISCINE,
- que la remise en état du jardin lui a été facturée pour la somme de 1.564,08 euros par l'entreprise VERJADE,
- et que l'intérieur du logement a été laissé dans un état de grande saleté.
Il demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la partie adverse de ses prétentions et l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de le réformer pour le surplus, et statuant à nouveau :
- de condamner M. [C] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des réparations locatives, dont il y aura lieu de déduire le montant du dépôt de garantie,
- de le condamner en outre au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- et de le condamner enfin aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
En vertu de l'article 1998 du code civil, les actes accomplis par le mandataire dans le cadre de l'exécution de son mandat engagent son mandant vis-à-vis des tiers, sans qu'il soit besoin d'aucune ratification de la part de ce dernier.
Ainsi les mentions de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 2 avril 2019 entre la société AURORE IMMOBILIER et les locataires sortants sont pleinement opposables au bailleur.
M. [M] [R] ne peut en revanche se prévaloir des constatations effectuées quinze jours plus tard par un huissier de justice requis à sa seule initiative, sans que M. [G] [C] ait été préalablement convoqué, un tel constat étant irrégulier au regard de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, et partant dépourvu de valeur probante.
Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie que le logement a été rendu en bon état de réparations locatives, exceptés quelques désordres d'importance minime (absence d'ampoule dans la hotte de la cuisine, poignée du compartiment de congélation du réfrigérateur hors service, un spot d'éclairage hors service dans la salle d'eau, oxydation des joints de robinetterie de la douche, et cuvette des toilettes entartrée), dont le coût de réparation ne saurait excéder 200 euros ainsi que l'a retenu le premier juge.
En revanche, il ressort des correspondances produites aux débats que la piscine était fuyarde avant la date de prise d'effet du bail, et que le locataire précédent avait déjà signalé un problème concernant l'escalier, la société SUDWATER ayant été contactée à l'époque pour une réparation du 'liner' ainsi que la reprise des fixations des marches, sans que l'agence immobilière ne donne cependant suite à son devis (cf pièces n° 3 et 8 du dossier de l'appelant).
La mention portée dans l'état des lieux de sortie, suivant laquelle 'les deux premières marches semblent faiblir sous le poids' ne peut dès lors ouvrir droit à une demande en paiement à l'encontre de M. [C], étant en outre observé que le devis d'un montant de 4.729,20 euros de la société DEPAN'PISCINES produit par le bailleur est sans commune mesure avec l'importance de ce désordre.
S'agissant enfin du jardin, l'état des lieux de sortie indique uniquement 'herbe un peu haute, feuilles entassées', ce qui ne saurait justifier de mettre à la charge du locataire sortant la facture de l'entreprise VERJADE d'un montant de 1.564,08 euros.
Il apparaît donc en définitive que le bailleur n'était en droit de retenir qu'une somme de 200 euros sur le dépôt de garantie, de sorte qu'il doit être condamné à restituer le solde au locataire sortant, soit la somme de 1.015 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2019.
En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est également redevable d'une majoration égale à 10 % du loyer, soit 121,50 euros, pour chaque mois de retard à compter du 2 juin 2019 et jusqu'à la date du prononcé du présent arrêt, soit la somme de 4.374 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
Dit que le bailleur n'est fondé à retenir qu'une somme de 200 euros sur le montant du dépôt de garantie, et le déboute de toutes prétentions plus amples,
Condamne en conséquence Monsieur [M] [R] à restituer à Monsieur [G] [C] la somme de 1.015 euros représentant le solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2019,
Le condamne en outre à payer à Monsieur [C] la somme de 4.374 euros au titre des majorations de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
Condamne l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à l'appelant une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
