COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2022
N° 2022/ 234
N° RG 19/06937
N° Portalis DBVB-V-B7D-BEFWO
[Z] [D]
C/
SCI ANAD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Christophe MAIRET
Me Marion MENABE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 08 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1114000949.
APPELANTE
Madame [Z] [D]
demeurant 283 boulevard Rémi Belleau - 83700 SAINT RAPHAEL
représentée par Me Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SCI ANAD
actuellement Chez Madame [J], Le Mas d'Argens, 858 Chemin de la Vernède 83600 FREJUS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Marion MENABE, membre de la SCP MENABE-AMILL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat conclu sous seing privé, la société civile immobilière ANAD a donné à bail d'habitation à Madame [Z] [D] à compter du 7 novembre 2009 un appartement de type 2 avec terrasse privative constituant le lot n° 5 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé 260 boulevard du Grand Défends à Saint Raphaël (83700), moyennant un loyer mensuel de 600 euros.
Une ordonnance de référé rendue le 25 avril 2012 à la requête du syndicat des copropriétaires a condamné la société ANAD à démolir un muret qu'elle avait édifié sans autorisation à l'effet de délimiter l'emprise de la terrasse par rapport à celle du lot n° 6 voisin.
Arguant de ce qu'elle subissait de ce fait un préjudice dans la mesure où l'accès à l'appartement mitoyen se faisait désormais en traversant sa partie privative, Madame [D] a fait assigner la SCI ANAD le 7 novembre 2014 à comparaître devant le tribunal d'instance de Fréjus, pour l'entendre condamner sous astreinte à rétablir sa jouissance des lieux loués en aménageant un nouvel ouvrage, et obtenir paiement de dommages-intérêts.
De son côte la SCI ANAD a fait signifier le 29 octobre 2014 à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyer de 18.949,41 euros visant la clause résolutoire stipulée au contrat, puis l'a assignée en référé pour voir constater l'acquisition de ladite clause et entendre ordonner son expulsion.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 16 octobre 2015, le juge des référés a débouté le bailleur de son action en raison d'une contestation sérieuse sur la régularité du bail, en relevant que celui-ci avait été conclu par un gérant de fait de la SCI.
La SCI ANAD a alors formulé les mêmes demandes à titre reconventionnel dans le cadre de l'instance pendante devant le juge du fond.
Madame [D] a opposé la suspension de plein droit des poursuites résultant de l'ouverture d'une procédure de surendettement.
Par jugement rendu le 8 mars 2019, le tribunal d'instance de Fréjus a :
- débouté Madame [D] de sa demande principale, considérant que le trouble de jouissance allégué n'était pas démontré,
- constaté en revanche l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 29 décembre 2014, en relevant que le commandement de payer avait produit ses effets dès avant l'ouverture de la procédure de surendettement,
- ordonné en conséquence l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,
- condamné Madame [D] à payer la somme de 20.149,41 euros au titre de sa dette locative, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 600 euros à compter du prononcé de la décision jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamné Madame [D] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- et ordonné l'exécution provisoire de sa décision.
Madame [Z] [D], qui a reçu signification de ce jugement le 25 mars 2019, en a relevé appel par déclaration adressée le 24 avril 2019 au greffe de la cour.
Elle a en outre saisi le premier président d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire, dont elle a été déboutée par ordonnance rendue le 27 septembre 2019.
Elle a finalement libéré le logement le 3 octobre 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, Madame [Z] [D] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :
- de condamner la SCI ANAD à lui verser une indemnité de 200 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er janvier 2013 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir,
- de débouter en revanche la partie adverse de l'ensemble de ses prétentions,
- subsidiairement, de ramener le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à 400 euros pour tenir compte de la privation de jouissance de sa terrasse et de l'impossibilité de stationner son véhicule devant l'entrée de son domicile,
- en tout état de cause, de 'constater' que le plan de surendettement dont elle bénéficie 's'applique pleinement et de plein droit aux créances poursuivies',
- et de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses écritures notifiées le 23 octobre 2019, auxquelles il y a lieu également de se reporter pour l'exposé des moyens, la SCI ANAD considère pour sa part que les plans successifs de redressement arrêtés par la commission de surendettement sont caducs faute pour la locataire d'avoir respecté les échéanciers mis en place ni honoré les loyers courants, et demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation à la date de son prononcé,
- statuant à nouveau de ce chef, de fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation au 1er janvier 2015,
- de condamner la partie adverse à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- et de condamner l'appelante aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Sur l'action principale :
Selon son titre de propriété, le lot acquis par la SCI ANAD comprend la jouissance exclusive et perpétuelle d'une terrasse au droit de l'appartement, d'une superficie de 80 mètres carrés environ.
Il est constant que celle-ci faisait partie intégrante des locaux donnés à bail.
Aux termes d'une ordonnance de référé rendue le 25 avril 2012 à la requête du syndicat des copropriétaires, la société ANAD a été condamnée à démolir un muret qu'elle avait édifié sans autorisation à l'effet de délimiter l'emprise de cette terrasse, au motif qu'elle s'était ainsi appropriée une partie de la surface revenant au lot voisin n° 6, appartenant à la SCI LAODICE.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 20 février 2013 a ensuite approuvé un plan de géomètre emportant modification de l'état descriptif de division à l'effet de délimiter précisément l'emprise de chacun des deux lots.
Or il ne résulte pas de ce plan que l'accès à l'appartement du lot n° 6 ait été aménagé à travers la partie privative attribuée au lot n°5.
D'autre part, le bail consenti par la société ANAD ne mentionnait pas la jouissance d'une place de stationnement.
C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté Madame [D] de son action en retenant que le préjudice de jouissance allégué n'était pas démontré.
Sur la résiliation du bail :
Aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce la SCI ANAD a fait signifier le 29 octobre 2014 à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyer de 18.949,41 euros visant la clause résolutoire stipulée au contrat, et il est constant que Madame [D] ne s'est pas acquittée de sa dette dans le délai imparti par la loi.
Elle n'a saisi la commission de surendettement que le 6 février 2015, et celle-ci a déclaré sa demande recevable le 18 février.
C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le commandement avait produit ses effets dès avant l'ouverture de la procédure de surendettement, et constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 décembre 2014.
Sur la dette locative :
Il n'est pas contesté qu'à la date du 29 décembre 2014, la dette locative de Madame [D] s'élevait à la somme de 20.149,41 euros.
En revanche, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation à la date de son prononcé, celle-ci ayant commencé à courir le 1er janvier 2015.
Pour les mêmes motifs que ceux retenus plus avant dans le cadre de l'examen de la demande principale, il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité à un montant inférieur à celui du loyer précédemment en vigueur.
Sur les effets de la procédure de surendettement :
Il résulte des pièces produites au dossier que Madame [D] a bénéficié de trois plans de redressement successifs élaborés par la commission de surendettement :
- le premier, ayant pris effet le 30 septembre 2015, instaurait un simple moratoire pour une durée de 24 mois,
- le second prévoyait un remboursement partiel de la dette de loyer à raison de 60 mensualités de 118,66 euros,
- le troisième, entré en application le 30 septembre 2020, prévoit le versement de 41 mensualités de 107,46 euros, puis un effacement du reliquat de la dette locative.
La SCI ANAD a conclu à la caducité des mesures de redressement avant l'adoption de ce troisième plan, lequel s'est substitué aux précédents et lui est désormais opposable.
Elle ne justifie pas cependant avoir adressé à sa débitrice, postérieurement au 30 septembre 2020, une mise en demeure de régler les mensualités prévues par l'échéancier qui serait demeurée infructueuse, de sorte qu'il convient de considérer qu'elle n'a pas recouvré son droit de poursuite individuel à la date à laquelle la cour est amenée à statuer.
Sur la demande additionnelle en dommages-intérêts :
Il n'apparaît pas que l'exercice par Madame [D] de son droit d'agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que la SCI ANAD doit être déboutée de sa demande additionnelle en dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le point de départ de l'indemnité d'occupation, qui doit être fixé au 1er janvier 2015,
Y ajoutant,
Dit que le dernier plan de redressement arrêté par la commission de surendettement le 30 septembre 2020 est opposable à la SCI ANAD,
Déboute la SCI ANAD de sa demande additionnelle en dommages-intérêts du chef d'abus de procédure,
Condamne Madame [Z] [D] aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'intimée.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
