COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 MAI 2022
N° 2022/ 199
Rôle N° RG 21/12442 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7UC
[L] [O]
C/
[R] [E]
[U] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Nathalie AMILL
Me Serge DREVET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 21 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1120000242.
APPELANTE
Madame [L] [O]
née le 29 Mars 1954 à NANCY (54000), demeurant 54 Rue Emile Zola, Lou Mistraou - 83600 FREJUS
représentée par Me Nathalie AMILL de la SCP MENABE-AMILL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [R] [E]
né le 13 Août 1955 à ALGER (ALGER), demeurant 733 Route du Violon Quartier La Maurisque - 83600 LES ADRETS DE L'ESTEREL
représenté par Me Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [U] [E]
née le 16 Janvier 1958 à ANTIBES (06600), demeurant 733 Route du Violon Quartier La Maurisque - 83600 LES ADRETS DE L'ESTEREL
représentée par Me Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé en date du 18 décembre 2011, [R] [E] et [U] [E] ont donné à bail à [L] [O] un appartement meublé situé 54 rue Emile ZOLA, Résidence Lou Mistraou. 83600 FREJUS moyennant un loyer mensuel de 820 € outre 100 € de provision sur charges lequel contrat de bail a été renouvelé chaque année jusqu'en 2017 aux mêmes conditions à savoir un loyer mensuel de 820 € outre 120 € de charges payables le 20 de chaque mois..
À partir du 18 janvier 2018 le contrat de bail était renouvelé entre les parties aux conditions suivantes, à savoir un loyer mensuel de 820 € outre 150 € de charges payables le 15 de chaque mois, ce contrat ayant été renouvelé une ultime fois le 17 janvier 2019.
Le 22 janvier 2018 [L] [O] rédigeait une reconnaissance de dette au profit de ses bailleurs reconnaissant leur devoir la somme de 2.571 € au titre des loyers impayés au cours de l'année 2017 et s'engageait à régler cette somme avant le 1er juin 2018.
[L] [O] ne respectant pas ses engagements, un commandement de payer la somme de 3.196,22 euros au titre des loyers imapyés visant expressément la clause résolutoire, lui était délivré suivant exploit d'huissier du 1er octobre 2019.
Suivant exploit de huissier en date du 17 mars 2020, [R] [E] et [U] [E] assignaient [L] [O] devant le tribunal de proximité de Fréjus afin notamment d'obtenir son expulsion et sa condamnation à leur payer diverses sommes.
L'affaire était évoqué à l'audience du 25 mai 2021.
[R] [E] et [U] [E] maintenaient leurs demandes, concluaient au rejet des prétentions de leur locataire et sollicitaient le bénéfice de l'exécution provisoire.
[L] [O] contestait les demandes de [R] [E] et [U] [E] précisant notamment que depuis 2017, l'appartement n'était plus loué sous forme de meublé.
Elle contestait la créance de ses bailleurs au motif que ces derniers ne lui avaient pas délivré de logement décent comportant une salle de bain opérationnelle et sans fuite, ajoutant que celui-ci était particulière humide.
Elle sollicitait également que soit ordonnée un expertise afin de constater les nombreux désordres affectant l'appartement
Par jugement contradictoire en date du 21 juin 2021 , le tribunal de proximité de Fréjus a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
*déclaré recevable l'action des demandeurs.
* rejeté la demande d'expertise formée par la défenderesse.
* rejeté la demande de travaux sous astreinte formée par la défenderesse.
* constaté la résiliation du contrat de location liant les parties à compter du 2 décembre 2019.
* dit qu'à compter de cette date, [L] [O] est occupante sans droit ni titre des biens loués.
* ordonné son expulsion des lieux et celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et ce sous astreinte journalière de 200 € commençant à courir à compter du prononcé de la présente décision pendant une durée de deux mois, délai à l'issue duquel elle sera liquidée.
* se réserve la faculté de liquider l'astreinte prononcée.
* fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 970 € .
* condamné [L] [O] à verser aux demandeurs la somme globale de 4.197,51 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2019 pour la période du 1er janvier 2017 au 1er décembre 2019 inclus.
* condamné [L] [O] à verser aux demandeurs l'indemnité d'occupation mensuelle fixée dans le cadre du présent dispositif exigible à compter du 2 décembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux de tout occupant.
* condamné [L] [O] à verser aux demandeurs la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* débouté [R] [E] et [U] [E] pour le surplus de leur demande.
* débouté [L] [O] de l'intégralité de ses prétentions.
*condamné la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de signification du commandement de payer.
Par déclaration en date du 18 août 2021, [L] [O] a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
*déclare recevable l'action des demandeurs.
* rejete la demande d'expertise formée par la défenderesse.
* rejete la demande de travaux sous astreinte formée par la défenderesse.
* constate la résiliation du contrat de location liant les parties à compter du 2 décembre 2019.
* dit qu'à compter de cette date, [L] [O] est occupante sans droit ni titre des biens loués.
* ordonne son expulsion des lieux et celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et ce sous astreinte journalière de 200 € commençant à courir à compter du prononcé de la présente décision pendant une durée de deux mois, délai à l'issue duquel elle sera liquidée.
* se réserve la faculté de liquider l'astreinte prononcée.
* fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 970 € .
* condamne [L] [O] à verser aux demandeurs la somme globale de 4.197,51 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2019 pour la période du 1er janvier 2017 au 1er décembre 2019 inclus
* condamne [L] [O] à verser aux demandeurs l'indemnité d'occupation mensuelle fixée dans le cadre du présent dispositif exigible à compter du 2 décembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux de tout occupant.
* condamne [L] [O] à verser aux demandeurs la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* déboute [L] [O] de l'intégralité de ses prétentions.
*condamne la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de signification
Un avis de fixation de l'affaire à bref délai était rendu le 2 septembre 2021.
Dans ses dernières conclusions notifiées sur le RPVA le 30 septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, [L] [O] demande à la cour de :
* infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2021 par le tribunal de proximité de Fréjus,
Statuant à nouveau,
* constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er octobre 2019 a été délivré de mauvaise foi.
*constater qu'elle n'était au jour, de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er octobre 2019, débitrice d'aucune somme à l'égard de ses bailleurs.
En conséquence.
* débouter [R] [E] et [U] [E] de toutes autres demandes fins et conclusions à son égard.
*constater que [R] [E] et [U] [E] sont débiteurs à son égard de la somme de 7.308 € au titre d'un trop versé de loyers et charges.
En conséquence,
* condamner [R] [E] et [U] [E] à lui payer la somme de 7.308 € au titre de la restitution des loyers et charges trop-perçu.
* condamner [R] [E] et [U] [E] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance outre les entiers dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 1er octobre 2019.
*condamner [R] [E] et [U] [E] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi que les entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses demandes, [L] [O] indique que contrairement à ce qu'il était indiqué dans le commandement de payer délivré le 1er octobre 2019 elle ne devait aucune somme au titre du paiement des loyers, ajoutant que les charges, faute d'avoir été justifiées ou ayant été illégalement réclamées s'agissant des factures d'électricité, n'étaient pas dues.
En l'absence de régularisation et de transmission du moindre justificatif, elle s'estime bien-fondée à solliciter le remboursement des provisions sur charges qu'elle a réglées.
Elle ajoute que faute de régularisation, le délai de prescription n'a pas couru de sorte qu'elle peut solliciter le remboursement de l'intégralité des sommes versées au titre des provisions sur charges faute de régularisation et justification des charges correspondantes.
Elle précise que la refacturation des charges d'électricité telle que réalisée par les bailleurs est absolument illégale.
Dès lors elle maintient qu'il n'y a pas lieu à constater, ni même à prononcer la résiliation du bail dans la mesure où elle était à jour de ses obligations contractuelles.
Aussi elle indique qu'elle n'est débitrice d'aucune somme à l'égard de [R] [E] et de [U] [E] qui au contraire, lui sont redevables de la somme de 7.308 euros tenant le remboursement des provisions sur charges payées.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 11 janvier 2022 auquel il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [R] [E] et [U] [E] demandent à la cour de :
* voir déclarer irrecevable la demande d'[L] [O] visant à les condamner au paiement de la somme de 7.308 € au titre d'un prétendu trop versé de loyers et charges comme étant une demande nouvelle en cause d'appel.
* débouter [L] [O] purement et simplement de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions.
*confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 21 juin 2021 du tribunal de proximité de Fréjus.
*condamner [L] [O] à leur payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils déclarent à l'appui de leur demande que leur locataire réglait son loyer quand bon lui semblait sans aucun égard pour les obligations qui lui étaient faites par le bail.
Ils indiquent que cette dernière verse aux débats un décompte ainsi que des relevés sur lesquels il est indiqué que la CAF leur aurait directement versé la somme de 256 € pour les mois de janvier à septembre 2017 ainsi que la somme de 253 € pour les mois d'octobre 2017 à janvier 2019.
Ils contestent ces documents puisque ces sommes ne sont en aucun cas celles qui leur ont directement été adressées par la CAF, ajoutant que les règlements effectués par leur locataire et par la CAF sont précisément indiqués dans le décompte qu'ils ont versé aux débats, rappelant que le 22 janvier 2018, [L] [O] avait signé une reconnaissance de dette pour la somme de 2.571 €, cette somme tenant compte des versements qui leur ont directement été adressés par la CAF.
Ils indiquent qu'[L] [O] fait valoir de toute mauvaise foi qu'ils n'hésitaient pas à lui refacturer des consommations d'électricité ce qui était totalement faux puisqu'il avait toujours été convenu que les charges seraient limitées aux dépenses effectives d'électricité, précisant que le montant des charges était révisé annuellement en fonction des relevés du compteur.
Enfin [R] [E] et [U] [E] relèvent qu' [L] [O] tente de justifier ses manquements contractuels en invoquant un prétendu manquement de ses bailleurs dans leur obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état.
Ils font remarquer que le contrat de bail initial du 18 décembre 2011 a été renouvelé chaque année jusqu'en 2019, un état des lieux ayant été annexé à chaque contrat de bail réalisé de manière contradictoire et sur lequel il n'est mentionné aucun désordre dans le bien loué.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 février 2022.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 23 février 2022 et mise en délibéré au 5 mai 2022.
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SUR CE
Attendu qu'il convient de relever qu'[L] [O] qui sollicite l'infirmation de tous les chefs de la décision querellée , ne formule dans le dispositif de ses conclusions aucune demande relative à une expertise ou à l'exécution de travaux sous astreinte si bien qu'en application des dispositions des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement déféré sur ces points.
1°) Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire
Attendu qu'[L] [O] demande à la cour de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er octobre 2019 a été délivré de mauvaise foi dans la mesure où elle ne devait aucune somme à ses bailleurs.
Attendu que l'article 1728 du Code civil dispose que 'le preneur est tenu de deux obligations principales :
1°) d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.'
Qu'il est par ailleurs de jurisprudence constante qu'il appartient au preneur de prouver qu'il a payé les loyers.
Attendu qu'en l'état, [R] [E] et [U] [E] soutiennent qu'[L] [O] leur devait au 1er octobre 2019 la somme de 2.500,16 € au principal, plus un reliquat de septembre 2019 de 696,06 euros tel que mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er octobre 2019.
Qu'[L] [O] conteste ces sommes, affirmant ne rien devoir à cette date à ses bailleurs.
Qu'elle verse aux débats un décompte ainsi que des relevés sur lesquels il est indiqué que la CAF leur aurait directement versé la somme de 256 € pour les mois de janvier à septembre 2017 ainsi que la somme de 253 € pour les mois d'octobre 2017 à janvier 2019.
Attendu toutefois qu'il résulte des pièces versées au dossier que le 22 janvier 2018, [L] [O] a signé une reconnaissance de dette au terme de laquelle :
- elle reconnaissait devoir à [R] [E] le montant de 2.571 € au titre des loyers impayés de l'année 2017, s'engageant à régler cette somme, soit en une fois, soit en plusieurs mensualités à [R] [E] avant le 1er juin 2018,
- elle s'engageait à régler les loyers 2018 à [R] [E] mensuellement avant le 15 du mois et pour le montant spécifié en accord avec le contrat de location 2018 signé entre les parties.
Qu'[L] [O] ne conteste pas la validité de ce document et donc l'engagement de paiement qu'elle a pris à cette occasion.
Que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er octobre 2019 comporte un décompte locatif reprenant les loyers et charges locatives quittancées par les bailleurs et les règlements perçus par ceux-ci de leur locataire et de la caisse d'allocations familiales.
Que si effectivemment le taux mensuel d'aide au logement d'[L] [O] était de 256 euros pour la période du 1er avril 2017 au 30 septembre 2017, une retenue de 48 euros était opérée de sorte que [R] [E] et [U] [E] n'ont perçu que 208 euros sur les 256 euros et la somme de 205 euros après une retenue de 48 euros sur la somme de 253 euros correspondant au taux mensuel d'aide au logement d'[L] [O] pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, comme cela a été indiqué dans le courrier de la caisse d'allocations familiales en date du 27 décembre 2021 adressé à [R] [E].
Que ces sommes apparaissaient également sur les relévés de comptes des intimés pour les années 2017, 2018 et 2019.
Qu'il ressort du décompte locatif que la dette locatives au titre de l'année 2017 n'a pas été soldée alors même qu'[L] [O] s'était engagée à le faire pour le 1er juin 2018 au plus tard.
Que si le décompte locatif fait apparaitre pour l'année 2018 un trop versé d'un montant de 520,05 euros de la part d'[L] [O], celle-ci demeurait cependant redevable, une fois déduit ce trop versé, de la somme de 2051,68 euros.
Que les loyers et charges comprises pour le mois d'avril, août et septembres 2019 n'ont pas été honorés par la locataire dans leur intégralité.
Qu'il convient de constater que les causes du commandement de payer signifié le 1er octobre 2019 n'ont pas été soldées dans le délai de deux mois qui lui étaient impartis conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Que dès lors la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail meublé signé le 17 janvier 2019 avec prise d'effet au 1er janvier 2019 par les parties est acquise au bailleur.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté que le contrat était résilié de plein droit à compter du 1er décembre 2019, dit qu'à compter de cette date, [L] [O] était sans droit ni titre pour occuper l'appartement situé 54 rue Emile ZOLA, Résidence Lou Mistraou. 83600 FREJUS, ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef desdits lieux, avec au besoin le concours de la force publique et ce sous astreinte journalière de 200 € commençant à courir à compter du prononcé de la présente décision pendant une durée de deux mois, délai à l'issue duquel elle sera liquidée et s'est réservé la faculté de liquider l'astreinte prononcée.
Attendu qu'il convient de condamner [L] [O] à payer une indemnité d'occupation qui a une nature à la fois compensatoire de la perte de loyers et indemnitaire du préjudice du propriétaire qui n'a pas la libre disposition de son bien.
Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné [L] [O] à verser la somme de 970 € au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 2 décembre 2019 et ce, jusqu'au départ effectif des lieux.
2°) Sur la dette locative
Attendu qu'[L] [O] conteste le montant des charges réclamées par [R] [E] et [U] [E], indiquant que ces derniers n'hésitaient pas à lui refacturer des consommations électriques.
Attendu qu'il résulte des divers contrats de baux conclus entre les parties qu'il était convenu que les charges seraient limitées aux dépenses effectives d'électricité et qu'elles seraient fixées forfaitairement.
Qu'il convient de relever qu'[L] [O] ne maintient pas devant la cour que le bail ne serait pas un contrat de bail meublé.
Que le contrat de location du 1er janvier 2012 prévoyait, s'agissant des charges, la clause suivante :
'les charges mensuelles sont fixées forfaitairement à 100 €. Elles seront acquittées en même temps que le loyer c'est-à-dire mensuellement et d'avance. Ces charges correspondent aux dépenses d'électricité et seront régularisées en fonction des dépenses effectives telles qu'enregistrées au compteur EDF. Le bailleur remboursera la différence ( si enregistrée) entre le montant mensuel forfaitaire payé de 100 € et la dépense effective.'
Que contrairement à ce qu' [L] [O] soutient , cette dernière a souhaité comme cela résulte d'un mail du 30 mai 2018 que le compteur EDF reste au nom de ses bailleurs.
Que par ailleurs, s'agissant de charges forfaitaires, cette dernière ne peut reprocher à ses bailleurs de ne pas lui avoir adressé les factures d'électricité puisqu'il résulte de l'article 25-10 2° de la loi du 6 juillet 1989 que' les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail ..... soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à un complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigés par le bailleur en application de l'article 23 et peut-être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le cas échéant le précédent locataire se serait acquitté.'
Que ces derniers ont srupuleusement respecté ces dispositions en défalquant les sommes que EDF leur avait reversées au titre du trop payé comme en atteste leur couriiel du 5 novembre 2019 adressé à [L] [O].
Attendu que [R] [E] et [U] [E] ne peuvent prétendre au paiement des loyers et charges locatives que jusqu'au 2 décembre 2019, date de résiliation du contrat de bail.
Qu'il résulte du décompte locatif annexé au commandement de payer que la dette locative s'élevait au 1er octobre 2019 à la somme de 3.196,22 €.
Qu'elle s'élèvait pour la période du 2 octobre au 1er décembre 2019, à la somme de 1.001, 29 euros, le montant de l'impayé locatif s'élevant au 1er décembre 2019 à la somme totale de 4.197,51 €.
Qu'il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné [L] [O] à verser aux demandeurs la somme globale de 4.197,51 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2019 pour la période du 1er janvier 2017 au 1er décembre 2019.
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, [L] [O] est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner [L] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commendement de payer.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamaner [L] [O] à payer à [R] [E] et à [U] [E] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du tribunal de proximité de Fréjus en date du 21 juin 2021 en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE [L] [O] à payer à [R] [E] et [U] [E] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [L] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commendement de payer.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
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