COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 MAI 2022
N° 2022/ 188
Rôle N° RG 21/11770 - N° Portalis DBVB-V-B7F-
BH5IK
[M] [W]
C/
[K] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pascale PENARROYA-LATIL
Me Serge DREVET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 01 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-642.
APPELANTE
Madame [M] [W]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-10899 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant 583 chemin des Escruveliers - 83340 LE CANNET DES MAURES
représentée par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [K] [Z], demeurant Chemin de Milan - 1000 Chemin de la Franque ' Route de Carcès - 83143 LE VAL
représentée par Me Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 23 mai 1996, Madame [K] [Z] a donné à bail d'habitation à Madame [W] [M] un bâtiment en tôle de 42 m² comprenant une caravane, situé sur un terrain de 1600 m² au 583 chemin des escruveliers à LE CANNET DES MAURES, moyennant un loyer mensuel de 1500 francs.
Par acte d'huissier du 20 mai 2019, Madame [Z] a fait délivrer Madame [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1690, 91 euros et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative.
Par jugement du premier juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de Draguignan a statué en ces termes :
'CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du DATE EFFET COMMANDEMENT,
CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à Mme [K] [Z] la somme 1333 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 février 2021, terme de février 2021 inclus,
AUTORISE Mme [W] [M] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de: 37 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé. que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,
*SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [W] [M] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
*DIT qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible
-la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [W] [M] et de tous occupants de son chef; avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.4l2-l et suivants, R.411-l et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-I et L.-433-2
du code des procédures civiles d'exécution,
- Mme [W] [M] sera tenue an paiement d'une indemnité d'occupation égale an montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 345 euros,
- CONDAMNE Mme [W] [M] à produire à Mme [K] [Z] l'attestation d'assurance pour l'année 2018,
- DIT que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 5 E par jour de retard qui commencera à courir un mois après la notification de la présente décision et cela pendant trois mois; '
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples on contraires,
- CONDAMNE Mme [W] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2019 et de l'assignation'
Le premier juge a constaté que Madame [W] avait justifié de l' assurance locative visée par le commandement.
Il a estimé que la locataire était redevable d'une somme de 1333 euros, février 2021 inclus. Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, accordé des délais de paiement tout en suspendant les effets de cette clause.
Il a jugé que le caractère indécent du logement n'était pas rapporté.
Il a accordé à Madame [W] des délais de paiement.
Le 02 août 2021, Madame [W][ en réalité Madame [W]] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Madame [Z] a constitué avocat.
Par conclusions notifiées le 04 février 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [W] demande à la cour de statuer en ce sens :
- de débouter Madame [Z] de sa demande d'irrecevabilité,
- de réformer partiellement le jugement,
- de dire et juger que Madame [Z] ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail et demander l'expulsion,
- de réformer le jugement en ce qu'il a ordonné une astreinte et l'a condamnée aux dépens,
- de débouter Madame [Z] de ses demandes,
- de condamner Madame [Z] à lui rester l'ensemble des loyers depuis le 23 mai 1996 ainsi que le dépôt de garantie,
- de condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.
Elle estime que sa déclaration d'appel permet de comprendre qu'elle demande l'infirmation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle soutient que le logement qu'elle a loué est indécent en raison de l'insuffisance de l'aération et de l'étanchéité. Elle ajoute que l'occupation d'un mobil home est réputée n'être que temporaire ou saisonnière.
Elle en conclut que son bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail ni l'expulser.
Elle demande à ce que son bailleur lui restitue les loyers qu'elle lui a versés depuis l'année 1996.
Elle soutient qu'elle ne pouvait être condamnée à produire une attestation d'assurance pour l'année 2018 puisqu'elle concernait une période antérieure aux faits en cause.
Subsidiairement, elle conteste le décompte locatif.
Par conclusions notifiées le 04 novembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [Z] demande à la cour de statuer en ce sens :
' DEBOUTER Madame [W] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions.
- DECLARER irrecevables les demandes suivantes de Madame [W] formulées dans le dispositif de ses conclusions signifiées le 4 octobre 2021 :
- Réformer partiellement le jugement dont appel,
- Dire et juger que Madame [Z] ne pouvait pas, au visa de l'article 1719 du Code civil,
se prévaloir de la résiliation du bail et demander l'expulsion,
En ce qu'elles ne constituent pas des prétentions mais un simple rappel de moyen.
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1 er Juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de Draguignan.
CONDAMNER Madame [M] [W] à payer à Madame [K] [Z] la
somme de 3 000€ en application de dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [M] [W] aux entiers dépens de l'instance.
Elle indique que Madame [W] ne vise pas dans le dispositif de ses conclusions la réformation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'il l'a condamnée au versement de la somme de 1333 euros et en ce qu'il l'a condamnée à produire une attestation d'assurance. Elle en conclut que la cour ne pourra que confirmer ces chefs de jugement.
Elle ajoute qu'en notant dans les demandes 'dire et juger', Madame [W] s'est contentée de mentionner des arguments et moyens et non des demandes.
Elle reproche à sa locataire de ne pas s'acquitter régulièrement de ses loyers. Elle estime acquise la clause résolutoire.
Elle soutient que sa locataire ne peut évoquer une exception d'inexécution justifiant la restitution du loyer depuis 1996. Elle indique que le logement n'est pas inhabitable.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 février 2022.
MOTIVATION
Sur la recevabilité de la demande de Madame [W] tendant à voir dire et juger que Madame [Z] ne peut se prévaloir de la résiliation du bail et demander l'expulsion
La déclaration d'appel de Madame [W] vise tous les chefs de la décision déférée.
Dans le dispositif de ses conclusions, Madame [W] demande à la cour de 'dire et juger que Madame [Z] ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail et demander l'expulsion'.
La seule mention de 'dire et juger' n'entraîne pas une irrecevabilité de la demande. La cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à ' dire et juger' lorsque ces dernières ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques et qu'elles ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Or ce qui est demandé par Madame [W] n'est pas un simple rappel de moyens mais constituent une demande sur le bien fondé de la prétention de Madame [Z] en résiliation de bail et d'expulsion.
En conséquence, Madame [Z] sera déboutée de sa demande tendant à voir dire irrecevable la demande de Madame [W] tendant à voir 'dire et juger que Madame [Z] ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail et demander l'expulsion'.
Sur le fond
Les parties ont souscrit un bail d'habitation. Le bien loué constitue la résidence principale de Madame [M] [W]. Il n'est pas contesté qu'il est soumis à la loi du 06 juillet 1989.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi à Madame [W] de démontrer que le bien qu'elle loue ne répond pas au critère de la décence, telle que définit par le décret du 30 janvier 2002.
Il est établi par le contrat de bail que le bien loué à cette dernière est une caravane avec l'eau et l'électricité dans un bâtiment de 42 m², sur un terrain de 1600 m². Aucune autre précision n'est apportée sur le bail mais cette simple désignation n'équivaut pas ipso facto à une indécence des lieux loués.
Madame [W], dont une partie du loyer est acquittée par le versement d'allocations logement et qui aurait pu faire intervenir la caisse d'allocations familiales pour évaluer la décence des lieux loués, produit au débat des photographies inexploitables.
Elle est défaillante dans sa démonstration de l'indécence des locaux.
Elle ne démontre pas plus que le logement serait inhabitable. Elle ne peut de ce fait soulever une exception d'inexécution.
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit payer son loyer aux termes convenus.
En conséquence de quoi, alors qu'il lui appartient, en application de l'article 1353 du code civil, de démontrer qu'elle est à jour de ses loyers, Madame [W] ne peut, ni estimer que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi, ni solliciter la restitution de son dépôt de garantie ni la restitution des loyers versées depuis le 23 mai 1996.
Il est insérée au bail conclu entre les parties une clause résolutoire.
Il n'est pas contesté que le loyer s'élève à ce jour à la somme de 345 euros par mois.
Le commandement de payer délivré le 20 mai 2019 à Madame [W] lui faisait injonction de verser la somme de 1489, 52 euros au titre de l'arriéré locatif. La locataire ne démontre pas s'être acquittée de cette somme dans les délais requis; elle ne discute finalement pas l'existence d'une dette locative.
En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 20 juillet 2019. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
L'intimée sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle n'est donc pas opposée à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que des délais de paiement soient accordés par Madame [W].
En conséquence, compte tenu de ces éléments, sans discussion de Madame [W] du montant de l'arriéré locatif qui a été fixé par le premier juge à la somme de 1333 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 février 2021 inclus, avec une indemnité d'occupation fixée à la somme mensuelle de 345 euros (correspondant au loyer et des charges qui aurait dû être payé sur le bail s'était poursuivi), il convient de confirmer le jugement:
- en ce qu'il a autorisé Madame [W] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de 37 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la décision, en sus des loyers courant, la dernière mensualité devant apurer le solde de la dette,
- en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [W] se libère dans les délais et modalités fixés en sus du paiement courant,
- en ce qu'il a dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant :
*la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
*la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame [W] et de tous occupants de son chef, statué sur les modalités de cette expulsion et sur le sort des meubles
Sur la production de l'attestation d'assurance pour l'année 2018
Le jugement déféré qui a condamné Madame [W] à produire cette attestation sera confirmé, puisque cette dernière n'en justifie pas pour cette période. En revanche, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Madame [W] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Pour des raisons tirées de la situation économique de Madame [W], Madame [Z] sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné Madame [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et qui a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
REJETTE la demande de Madame [K] [Z] tendant à voir déclarer irrecevable la demande de Madame [M] [W] tendant à voir 'dire et juger que Madame [Z] ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail et demander l'expulsion',
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a assorti d'une astreinte la condamnation de Madame [M] [W] à produire à Madame [K] [Z] un justificatif d'assurance locative pour l'année 2018 et sauf à préciser que le nom de l'appelante est [W] et non [W] et que la clause résolutoire était acquise au 20 juillet 2019,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de Madame [M] [W] tendant à obtenir la restitution de son dépôt de garantie et des loyers versées depuis le 23 mai 1996,
DIT n'y avoir lieu à assortir d'une astreinte la condamnation de justifier d'une assurance locative pour l'année 2018,
REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [M] [W] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
