| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 05 mai 2022, 20/11862

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MAI 2022

N° 2022/ 195

Rôle N° RG 20/11862 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSYH

[S] [K]

C/

[J] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Eric ADAD

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 27 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11 20-16.

APPELANTE

Madame [S] [K]

née le 28 Mai 1945 à SAINT PIERRE DES NIDS (53370), demeurant Chez Madame [X] [M], Avenue Saint Jacques, Chalet des rosiers, Villa Beauvallon - 06500 MENTON

représentée par Me Eric ADAD, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [J] [F]

née le 11 Juillet 1947 à PARIS (75), demeurant 81 Avenue du Chateau - 06500 SAINTE AGNES

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 23 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 14 janvier 2008, Mme [D] [O] a consenti à bail à Mme [S] [K] un studio avec cave et parking, situé Résidence Le Saint-Paul, Bâtiment E 3, allée de la Vierge à Menton (06), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 1000 euros.

L'état des lieux d'entrée a été dressé le 21 janvier 2008.

Par acte du 28 novembre 2018, Mme [J] [F] née [O], venant aux droits de Mme [D] [O], a fait signifier à la locataire un commandement de payer pour un montant en principal de 5023,81 euros, selon décompte arrêté au 16 novembre 2018.

Par acte du 20 mars 2019, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour reprise au 31 janvier 2020.

Mme [K] se plaignant de désordres, une expertise amiable a été diligentée par la compagnie d'assurance de la locataire, la MAAF. Le rapport d'expertise a été rendu le 14 novembre 2019.

Mme [K] a fait procéder à un constat d'huissier le 27 novembre 2019.

Elle a quitté les lieux le 30 janvier 2020.

Par acte du 31 décembre 2019, Mme [K] a fait citer Mme [F] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 9500 euros au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la surfacturation électrique, outre la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 27 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Menton a statué en ces termes :

- DECLARE Madame [J] [F] responsable du trouble de jouissance de Madame [S] [K] à hauteur de 1.000 euros,

- DECLARE Madame [S] [K] redevable envers Madame [J] [F] d'une dette locative à hauteur de 2.936,14 euros,

- CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à Madame [J] [F], la somme de 1 936,14 euros au titre des loyers et charges impayés, après compensation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, y compris celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- PARTAGE les dépens à l'instance par moitié entre les parties,

- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Le premier juge considère que les désordres invoqués ont disparu au jour de l'expertise amiable du fait des travaux diligentés par la bailleresse, qui produit de nombreuses factures d'intervention entre 2008 et 2019 ; qu'ainsi les travaux n'ont pas été tardifs.

Il estime que la présence d'une baie vitrée sans fermeture, qui n'est pas étanche selon le rapport d'expertise amiable, constitue un désordre imputable au propriétaire qui doit permettre au locataire d'user paisiblement du bien.

Il indique que la requérante ne produit aucune pièce justifiant de sa surconsommation électrique et que son préjudice moral est insuffisamment justifié par le certificat médical du 7 janvier 2016.

En revanche, Mme [K] ne constestant pas sa dette locative, il fixe à la somme de 2936,14 euros la somme due à Mme [F], qui viendra se compenser avec la créance indemnitaire de la locataire.

Par déclaration du 1er décembre 2020, Mme [K] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2021, Mme [K] demande de voir :

- INFIRMER le jugement rendu le 27 octobre 2020 par le Tribunal de Proximité de MENTON

dans l'ensemble de ses dispositions,

- En conséquence, statuant de nouveau,

- JUGER que Madame [F], bailleresse, a manqué à son obligation de délivrance, de

jouissance paisible et d'entretien, au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

- CONDAMNER Madame [F] à verser à Madame [K] la somme de 9.500 euros, tous postes de préjudices confondus, et notamment au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et surfacturation électrique.

- ORDONNER le cas échéant la compensation judiciaire.

- CONDAMNER Madame [F] à verser Madame [K] la somme de 3.000 euros au titre

des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat établi le 27 novembre 2019.

Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] soutient que lors de l'état des lieux d'entrée, avait été noté l'état moyen voire sur certains points médiocres du logement, que les travaux ont toujours été effectués très tardivement par la bailleresse, qu'ainsi l'étanchéité n'a jamais été réparée depuis l'entrée dans les lieux du fait de la porte d'entrée défecteuse.

Elle soutient que le constat d'huissier du 27 novembre 2019 indique notamment que l'installation électrique est non conforme, qu'il existe des piquetages de moisissure sur certaines parois.

Elle fait état d'un préjudice de jouissance depuis la prise d'effet du bail, que son état de santé s'est aggravé nécessitant des hospitalisations et qu'elle a été contrainte d'habiter chez une amie.

Elle prérend avoir dû subir une surconsommation électrique et produit les factures EDF pour le démontrer.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2021, Mme [F] demande de voir :

- Débouter Madame [S] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Madame [S] [K] redevable de la somme de 2936,14 € au titre des loyers et charges impayés.

- Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Madame [J] [F] responsable du trouble de jouissance et ordonné la compensation à la somme de 1000 € au titre dudit préjudice.

- En conséquence,

- Condamner Madame [S] [K] à payer la somme de 2 936,14 € au titre des loyers suivant décompte arrêté au 27 mai 2020.

- Condamner Madame [S] [K] à payer à Madame [J] [F] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

- Condamner Madame [S] [K] à payer à Madame [J] [F] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

- Confirmer l'exécution provisoire de droit.

Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [F] fait valoir que les principaux désordres invoqués par la locataire relèvent d'une usure normale des lieux loués et que les lieux ne sont pas indécents, l'expert relevant que le taux d'humidité est nul et aucune trace de moissure au niveau de la faïence du miroir de la salle de bains.

Elle fait valoir qu'il est seulement constaté des finitions imparfaites, que la locataire ne rapporte par la preuve d'une surconsommation élevée pour un logement en rez de chaussée construit en 1975.

Elle prétend avoir fait réaliser beaucoup de travaux, qu'il n'est pas possible de dater avec certitude le préjudice de jouissance de l'appelante compte tenu de ses propres contradictions ; que le logement n'apparaît plus occupé depuis mai 2015, expliquant certaines dégradations ; que le logement n'a aucun lien avec les problèmes de santé de cette dernière.

La procédure a été clôturée le 9 février 2022.

MOTIVATION :

Sur l'indécence du logement loué par Mme [K] :

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont décrites en Conseil d'Etat (...).

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).

Il est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle(...).

Il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

En l'espèce, selon acte sous seing privé du 14 janvier 2008, Mme [D] [O], aux droits de laquelle vient Mme [J] [F], a consenti à bail à Mme [S] [K] un studio avec cave et parking, situé Résidence Le Saint-Paul, Bâtiment E 3, allée de la Vierge à Menton (06), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 1000 euros.

L'état des lieux d'entrée, dressé contradictoirement le 21 janvier 2008, mentionne dans le séjour, une baie vitrée sans fermeture.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour indécence, Mme [K] produit un rapport d'expertise amiable contradictoire réalisée le 23 octobre 2019 et un constat d'huisser effectué le 27 novembre 2019.

Or, il résulte du constat d'huissier réalisé un mois après l'expertise que :

- des prises dans la salle de bains sont non conformes et il existe des réserves sur la conformité du tableau électrique,

- sont présents des piquetages de moisissures dans le placard, sur les parois du côté sud de la salle de bains, tâches noirâtres de moisissure dans la cuisine, un chauffe-eau avec un conduit oxydé et rongé (écoulement d'eau),

- dans la pièce principale, les deux vantaux de la fenêtre ne ferment pas.

Cependant, l'expertise non judiciaire relève que le taux d'humidité est nul, l'étanchéité des terrasses a été refaite, aucune trace de moissure visible dans la salle de bian au niveau du miroir, les radiateurs ont été remplacés, la mise aux normes électriques de l'appartement a été réalisée en avril 2019 selon facture jointe.

Ainsi seul le litige relatif à l'étanchéité de la baie vitrée est encore en cours et l'état de non décence du logement n'a pas été relevé au contradictoire.

Il est conclu que la responsabilité de Mme [F] par le biais de l'agence immobilière est engagée pour avoir tardé à entreprendre les travaux demandés par Mme [K].

Ainsi aucune humidité du logement n'est relevée par l'expert au contraire de ce qu'indique l'huissier de justice un mois plus tard, mais il convient de noter que Mme [X] [M] atteste, le 6 janvier 2020, héberger Mme [K] à titre grâcieux depuis mai 2015, suite à de gros problèmes de santé et financiers, suite aux mauvais état de son appartement depuis 2010, ceci impliquant que les lieux loués ne sont plus habités de façon permamente depuis le printemps 2015.

Or, Mme [K] a indiqué à l'expert subir des désordres depuis 2013 et à l'huissier de justice, depuis 2014.

Il résulte des pièces produites aux débats qu'aucune indécence du logement ne peut être retenue, à la date de l'expertise amiable du 23 octobre 2019 alors que la locataire ne rapporte pas la preuve d'une indécence ayant existé antérieurement. En effet, les échanges de courriels et de SMS et les photographies produites sont insuffisants à établir la présence d'une humidité antérieure ou d'autres désordres comme une non conformité de l'installation électrique et du chauffe-eau ou la défectuosité des radiateurs.

D'ailleurs, la bailleresse verse aux débats de nombreuses factures de travaux datant d'avril 2008 à mai 2019 et qui sont relatives au volet roulant, réparation de la fuite du chauffe-eau, travaux de petite plomberie et remplacement de joints des portes fenêtres, de poignée et serrure de porte, intervention suite à une panne d'eau chaude, mise en en sécurité de l'installation électrique (avril 2019).

Il est ainsi justifié que Mme [F] a entretenu le bien loué avec diligence et sans tarder, en y faisant les réparations autres que locatives nécessaires.

Ainsi, Mme [K] est mal-fondée à invoquer l'inexécution par l'intimée de son obligation à fournir un logement décent.

Cependant, il n'en demeure pas moins qu'est établi que la porte-fenêtre du studio n'a jamais été rendue étanche depuis l'entrée dans les lieux du 21 janvier 2008, désordre qui n'a été dénoncé auprès de la propriétaire qu'à compter de janvier 2014 alors que la locataire est partie vivre chez Mme [M] en mai 2015.

Si Mme [F] invoque des problèmes de santé et produit un compte rendu d'hospitalisation du 17 octobre 2019 qui fait état que la patiente se plaint de moisissures sur les murs de son appartement qui pourrait être congruente avec son essoufflement à l'effort, elle ne démontre pas que l'état de son logement est la seule cause de ses problèmes de santé, et ce alors qu'elle réside chez une amie à cette période et que l'expertise réalisée aussi à cette époque ne fait état d'aucune humidité du logement.

Ainsi le seul désordre démontré est l'absence d'étanchéité à l'air de la porte fenêtre, qui n'a pas été réparé de façon perenne depuis l'entrée dans les lieux mais dont la locataire s'est plainte seulement à compter de janvier 2014, allant vivre chez un tiers dès le moi de mai 2015.

Ainsi, la bailleresse a manqué à son obligation de faire, avec diligence, cette réparation nécessaire au maintien en état et à l'entretien normal du logement loué à Mme [K].

Cependant, au vu de la courte durée pendant laquelle celle-ci a subi ce désordre limité dans son étendue mais dont la nature trouble la jouissance d'un studio, il convient de l'indemniser à hauteur de la somme de 1000 euros, comme l'a justement décidé le premier juge.

D'autre part, Mme [K] se plaint de la surconsommation d'électricité occasionné par ce trouble de joussance.

Cependant, pour justifier sa demande, elle ne produit que des factures de la consommation d'électricité de son ancien logement et celles du logement loué sans qu'il soit démontré quelles étaient était la contenance, la composition, l'emplacement et la date de construction de l'immeuble anciennement occupé et sans qu'elle produise le verso des factures où figurent le prix de l'électricité et sa consommation.

Par conséquent, Mme [K] échoue à prouver qu'elle a subi une surconsommation d'électricité en lien avec le manque d'étanchéité de la porte-fenêtre du sudio qu'elle occupait.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en tous ces points.

Sur les sommes dues entre les parties :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 1289 et suivants du code civil prévoient le mécanisme de la compensation, par laquelle lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opére entre elles une compensation qui éteint les deux dettes à proportion de celles-ci.

En l'espèce, Mme [K] ne conteste pas sa dette à hauteur de la somme de 2 936,14 euros au titre des loyers et charges restant dus à Mme [F].

Quant à la demande de dommages-intérêts formées par l'intimée, elle est insuffisamment justifiée pour y faire droit.

Ainsi, Mme [F] sera déboutée de ce chef de demande.

Par conséquent, il y a lieu de compenser les créances et d'imputer, à la demande de l'appelante, sa créance de 1 000 euros sur sa dette de 2 936,14 euros.

Il convient de condamner l'appelante à payer à l'intimée la somme de 1 936,14 euros, outre intérêts aux taux légal à compter de la date de la décision de première instance qui sera confirmé sur ces points.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité commande de faire droit à la demande de l'intimée faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, qui sera déboutée de ce chef de demande, sera condamnée à lui verser la somme visée au dispositif de la présente décision.

L'appelante, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.

En revanche, sera confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré qui déboute les parties du surplus de leurs demandes, y compris celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, et partage les dépens par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE Mme [S] [K] à payer à Mme [J] [F] née [O] la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil, en cause d'appel;

CONDAMNE Mme [S] [K] aux dépens d'appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,