COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 MAI 2022
N° 2022/ 198
Rôle N° RG 20/11718 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSLL
S.C.I. MARTEL
C/
[V] [T]
[O] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Emmanuel VOISIN-MONCHO
Me Félix SERMISONI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 05 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-20-0003.
APPELANTE
S.C.I. MARTEL, demeurant 813 chemin de Leouse - 06220 Vallauris
représentée par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
Madame [V] [T], demeurant 45 avenue de Cannes - 06220 Vallauris / France
Monsieur [O] [H], demeurant 45 avenue de Cannes - 06220 Vallauris / France
Tous deux représentés par Me Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Février 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2000, la SCI MARTEL a donné à bail à [V] [T] et à [O] [H] 4 pièces : entrée, séjour, cuisine, trois chambres, salle de bain, WC, trois parkings extérieurs, une terrasse au 1er étage d'un immeuble sis au 45, Avenue de Cannes à VALLAURIS moyennant un loyer mensuel de 838,47 € indexé automatiquement de plein droit à la date d'anniversaire du bail et de référence 4ème trimestre.
Ces locaux se situent sur une parcelle appartenant à la SCI MARTEL de 4050 m² sur laquelle se trouvent en plus, 15 lots commerciaux loués.
Suivant acte d'huissier en date du 5 décembre 2018, la SCI MARTEL notifiait à ses locataire un commandement de payer la somme de 4.664,27 € au titre des loyers et charges impayés.
Suivant exploit de huissier en date du 27 juin 2019 dénoncé à Monsieur le Sous- Préfet de Grasse, la SCI MARTEL a assigné [V] [T] et [O] [H] devant le juge des référés du tribunal d'instance d'Antibes, statuant en référé, aux fins de voir :
* constater la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire du fait du commandement de payer délivré le 6 février 2019.
* ordonner l'expulsion de [V] [T], de [O] [H] et de tous occupants de leur chef y compris avec le concours de la force publique.
* condamner [V] [T] et [O] [H] à lui payer :
- la somme provisionnelle de 4.493,82 € au titre des loyers et charges restant dus au 5 décembre 2019.
- une indemnité d'occupation mensuelle équivalente aux loyer et charges de 1.300 € à compter du 6 février 2019 et jusqu'à libération effective des lieux
- la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.
Par ordonnance de référé en date du 23 juin 2020, le juge a constaté l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant de la créance invoquée par la SCI MARTEL et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes à l'audience du 9 juillet 2020.
L'affaire était évoquée à l'audience du 1er octobre 2020.
La SCI MARTEL demandait au juge de :
*constater qu'elle avait réparti les charges en fonction de l'état descriptif de division de 2001.
* constater qu'elle avait produit l'ensemble des charges faisant l'objet d'une répartition.
*condamner solidairement [V] [T] et [O] [H] à lui payer la somme de 3.162,90 € au titre des loyers et charges au 1er septembre 2019.
* constater l'acquisition de la clause résolutoire au 6 février 2019.
* dire et juger que [V] [T] et [O] [H] étaient occupants sans droit ni titre à compter du 6 février 2019.
*ordonner l'expulsion de [V] [T], de [O] [H] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique.
* condamner solidairement [V] [T] et [O] [H] à leur payer une indemnité d'occupation de 1.300 € par mois à compter du 6 février 2019 jusqu'à libération effective des lieux.
* condamner solidairement [V] [T] et [O] [H] à lui payer la somme de 1.200€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
[V] [T] et [O] [H] demandaient au juge de :
* dire et juger la régularisation de charges injustifiée pour non-respect des dispositions de l'article 23 de la loi de 1965.
* déclarer l'état descriptif de division de 2001 inopposable aux locataires titulaires d'un bail du 1er mai 2000.
* juger que la régularisation de charges sur la base de cet état était injustifiée à défaut de référence dans le bail à cet état descriptif et en l'absence d'un mode de répartition de charges dans le bail.
* dire et juger que la demande de régularisation de charges sur 5 ans était abusive, fautive et brutale.
* débouter la SCI MARTEL de ses demandes.
* condamner la SCI MARETL à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour régularisation de charges fautive.
* condamner la SCI MARTEL au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure.
Par jugement contradictoire en date du 5 novembre 2020, le tribunal de proximité d'Antibes a :
* dit que l'absence de régularisation annuelle de charges ne privait pas la SCI MARTEL de son action en paiement dans les limites des règles de prescription légale,
* dit que l'état descriptif de division établi le 6 décembre 2001 entre les différents lots composants l'espace d'activité MARTEL était opposable à [V] [T] et à [O] [H],
* constaté que la SCI MARTEL n'avait pas justifié des clés de répartition applicables aux lots loués à [V] [T] et à [O] [H],
* dit que la SCI MARTEL n'avait pas justifié de sa créance au titre de la régularisation des charges pluriannuelles à hauteur de 3.162,90€,
* débouté la SCI MARTEL de son action en paiement de ses demandes subséquentes,
* constaté que la SCI MARTEL s'est abstenue de tout recouvrement de charges à l'encontre de [V] [T] et de [O] [H] durant plusieurs années,
* dit que la SCI MARTEL avait commis une faute contractuelle justifiant l'indemnisation d'un préjudice aux locataires,
* fixé le préjudice de [V] [T] et [O] [H] à la somme de 800 euros,
* condamné la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,
* condamné la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté [V] [T] et à [O] [H] du surplus de leur demande,
*condamné la SCI MARTEL aux dépens de la présente instance et de l'instance de référé.
Par déclaration en date du 28 novembre 2020, la SCI MARTEL a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
* que la SCI MARTEL n'a pas justifié de sa créance au titre de la régularisation des charges pluriannuelles à hauteur de 3.162,90€,
* déboute la SCI MARTEL de son action en paiement de ses demandes subséquentes,
* condamne la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,
* condamne la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées par RPVA en date du 3 février 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI MARTEL demande à la cour de :
* infirmer le jugement dont appel rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal de proximité d'Antibes,
* condamner solidairement [V] [T] et [O] [H] à lui payer la somme de 3.162,90 € au titre des loyers et charges au 1er septembre 2019,
* constater l'acquisition de la clause résolutoire au 6 février 2019,
* dire et juger que [V] [T] et [O] [H] sont occupants sans droit ni titre à compter du 6 février 2019,
*ordonner l'expulsion de [V] [T], de [O] [H] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,
* condamner solidairement [V] [T] et [O] [H] à lui payer une indemnité d'occupation de 1.300 € par mois à compter du 6 février 2019 jusqu'à libération effective des lieux,
* condamner solidairement [V] [T] et [O] [H] à lui payer la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, la SCI MARTEL indique qu'en première instance les locataires ont reconnu devoir la somme de 3.162,90 € à titre subsidiaire, opposant à titre principal toutes sortes d'arguments visant à faire obstacle au paiement des charges, le principal argument tenant à la tardiveté du rappel de charges qui selon eux, aurait été fautif.
La SCI MARTEL souligne que le tribunal de proximité d'Antibes a rejeté l'ensemble des contestations visant à contester l'obligation des locataires à payer les charges de copropriété et considérant qu'ils étaient redevables des charges dues sur la période 2014 à 2018.
Elle précise cependant qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement au motif qu'elle imputerait un total de tantièmes de 980/10000 qui ne sont aucunement vérifiables au vu de l'état descriptif de division qui ne permet pas d'identifier les lots loués à [V] [T] et à [O] [H].
Elle ajoute que le moyen tenant au fait que les lots loués ne seraient pas identifiables n'a pas été soulevé par les locataires mais invoqué par le tribunal lui même sans qu'elle puisse s'expliquer sur ce point.
Par ailleurs elle soutient que la condamnation à payer la somme de 800 € au-delà du fait qu'elle résulterait d'une faute inexistante, ne peut en aucun cas être justifiée en droit puisque les locataires ne pouvaient prétendre à aucun préjudice dès lors que les demandes en paiement de charge ont été rejetés.
S'agissant de l'identification des lots loués à [V] [T] et à [O] [H] , la SCI MARTEL indique que ces derniers, suivant l'état descriptif de division sont locataires des lots 5,6,7 et 8 qui représentent donc 987/10000 tantièmes des charges générales.
La SCI MARTEL rappelle également que les locataires sont tenus par application de l'article 2.8 de payer la plupart des charges de copropriété qui leur incombent.
Dès lors ils ne sauraient solliciter le droit de ne pas payer des charges de copropriété de l'ordre de 180 € portant sur les charges communes de nettoyage au motif que les parties communes ne seraient pas assez propres à leur goût.
Ils opposent également le fait que la facture NMS d'un montant de 168,56 € datée de décembre 2017 a été comptabilisée en 2018.
La SCI MARTEL souligne qu'il n'y a pas de problème dans la mesure où il s'agit dans tous les cas d'une dépense à laquelle le locataire doit contribuer.
S'agissant de la réparation du portail, elle indique que cette charge commune n'a pas fait l'objet d'une prise en charge de l'assurance, s'agissant de dépenses d'entretien.
Enfin [V] [T] et [O] [H] contestent le solde au motif qu'ils ont effectué 5 chéques de 112,53 € en supplément des 30 € mensuels en provision sur charges.
La SCI MARTEL souligne que le décompte produit fait bien mention de ces 5 règlements et précise qu'ils restent devoir au titre de l'année 2018 une somme de 2.042 €.
S'agissant du montant de la taxe ordures ménagère, la SCI MARTEL déclare que les taxes foncières 2015, 2016, 2017 et 2018 sont produites aux débats .
Elle ajoute que [V] [T] et [O] [H] prétendent que l'article 1-6 du bail ne mentionne aucune somme en guise de provision sur charges et que le bail ne précise pas les charges incombant au locataire.
Il suffit de se reporter à l'article 2-8 du bail qui stipule expressément que les locataires sont tenus d'acquitter les charges locatives selon la répartition de l'état descriptif de division.
Enfin la SCI MARTEL souligne que conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle a produit l'ensemble des factures de charges ajoutant que ce texte ne prévoit aucune sanction de sorte que la demande d'annulation des charges n'est pas juridiquement fondée.
Dans leurs conclusions signifiées par RPVA en date du 20 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, [V] [T] et [O] [H] demandent à la cour de :
* confirmer le jugement dont appel rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal de proximité d'Antibes,
* dire et juger que la régularisation de charges de l'année 2014 à 2018 inclus est injustifiée pour non-respect des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462.
* dire et juger que la bail du 1er mai 2000 ne contient pas le mode de répartition des charges entre les différents lots par la SCI MARTEL sur la parcelle BZ 105 sises 45 avenue de Cannes .06220 Vallauris.
* dire et juger que le bail du 1er mai 2000 ne contient pas la clé de répartition des charges,
* dire et juger que la SCI MARTEL n'a pas justifié des clés de répartition applicables aux lots loués à [V] [T] et à [O] [H],
* déclarer innoposable l'état descriptif de division et de répartition des charges du 6 décembre 2001,
* dire et juger qu'il est impossible d'identifier les lots loués à [V] [T] et à [O] [H],
* dire et juger que la SCI MARTEL a procédé le 27 juin 2019 par assignation à une régularisation abusive, fautive et brutale de 5 ans de charges,
* constater le paiement de [V] [T] et de [O] [H] du reliquat de 535,73 euros au titre des charges de l'année 2019,
En conséquence,
* débouter la SCI MARTEL de toues ses demandes, fins et conclusions,
* confirmer le jugement querellé en qu'il a condamné la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts
* condamner la SCI MARTEL au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.et aux entiers dépens de l'instance.
A titre subsidiaire,
* dire et juger que la somme de 968,69 euros au titre des charges de l'année 2014 est prescrite depuis le 27 mars 2017,
* dire et juger que [V] [T] et de [O] [H]se sont acquittés de la somme de 922,65 euros au titre des charges de l'année 2018,
* prononcer un échéancier de paiement de la dette de 3.162,90 euros sur 24 mois au titre des charges non prescrites entre 2015 à 2018 inclus.
* ordonner le paiement mensuel en sus du loyer et de la provision sur les charges de la somme de 132 euros par chèque entre les mains de la SCI MARTEL,
En conséquence,
* débouter la SCI MARTEL de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.
À l'appui de leurs demandes, [V] [T] et [O] [H] font valoir que la SCI MARTEL doit être privée de tout paiement des charges entre 2014 et 2018 en raison du non-respect des obligations de l'article 23 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989.
De plus en fractionnant les charges par le versement d'une provision mensuelle de 30 €, la SCI MARTEL se doit de procéder à une régularisation de charges et donc de respecter l'obligation de produire des relevés détaillés, le mode de répartition, les modalités de calcul et mettre à disposition des justificatifs des sommes réclamées pendant six mois.
Ils reconnaissent que cet article ne prévoit pas de sanction pour le bailleur qui ne respecte pas ses obligations mais la jurisprudence sanctionne cette violation des obligations en privant la SCI MARTEL du paiement des arriérées des charges entre 2014 et 2018.
Ils indiquent que l'imputation des charges aux locataires relève des rapports contractuels entre le bailleur et le locataire.
Dès lors le bail doit stipuler précisément quelles sont les charges pouvant être imputées aux locataires d'une part, et leur mode de répartition entre les différents locataires d'autre part.
Ils ajoutent que cette répartition des charges entre les différents locataires peut résulter d'un règlement de copropriété mais la SCI MARTEL ne justifie pas de l'existence d'un tel règlement. Il existe uniquement un état descriptif de division et de répartition des charges en date du 6 décembre 2001.
Ils soulignent qu'il ne s'agit absolument pas d'un règlement de copropriété, le bail du 1er mai 2000 ne stipulant aucune clause sur la clé de répartition des charges, sur le mode de répartition entre les différents lots étant au surplus précisé que le bail locatif a été signé avant l'état descriptif de répartition des charges.
Ils maintiennent que la SCI MARTEL ne justifie pas de sa créance.
[V] [T] et [O] [H] soutiennent également qu'il est impossible d'identifier les lots loués par la SCI , celle-ci ayant dans un premier temps parlé des lots 2 et 3 puis ensuite des lots 5,6,7 et 8.
L'absence d'avenant bail ne permet par d'identifier les lots, leur bail mentionnant trois parkings extérieurs alors que l'état descriptif de division n'en fait jamais mention dans la description des lots.
Enfin les tableaux des charges 2014 à 2018 qui accompagnent le commandement de payer du 5 décembre 2018 ne mentionnent pas les lots de sorte qu'il est impossible de vérifier à quoi correspondent les tantièmes annoncés par la SCI MARTEL pour ses calculs des parties communes générales.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 16 février 2022 et mise en délibéré au 5 mai 2022.
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1°) Sur le non respect des dispositions de l'artcile 23 de la loi du 6 juillet 1989
Attendu que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'
Attendu que par exploit d'huissier en date du 5 décembre 2018, la SCI MARTEL a fait délivrer à [V] [T] et à [O] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 4.493, 82 euros au titre des charges pours les années 2014, 2015, 2016 , 2017 et 2018.
Attendu comme le fait très justement noter les intimés, la SCI MARTEL a méconnu les dispositions de l'article susvisé n'ayant pas pendant toutes ces années procéder à une régularisation annuelle des charges.
Que si cet article ne prévoit pas de sanction, il ne peut être toutefois réclamé aux locataires le paiement de charges au delà du délai de prescription.
Attendu que les locataires ont opposé la prescription sur la régularisation des charges de l'année 2014
Que la SCI MARTEL a accepté de renoncer au paiement desdites charges pour l'année 2014, le débats portant sur les sommes réclamées au titres des années 2015, 2016 , 2017 et 2018.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'absence de régularisation annuelle de charges ne prive pas la SCI MARTEL de son action en paiement dans les limites des règles de prescription légale.
2°) Sur l'opposabilité de l'état descriptif de division à [V] [T] et à [O] [H]
Attendu qu'il résulte du contrat de location établi le 2 mai 2000 entre [V] [T] et [O] [H] d'une part et la SCI Martel d'autre part, que cette dernière a donné à bail 4 pièces :entrée, séjour, cuisine, trois chambres, salle de bain, WC, trois parkings extérieurs, une terrasse au 1er étage d'un immeuble sis au 45, Avenue de Cannes à Vallauris.
Qu'aucune précision supplémentaire n'est mentionnée alors même que ces locaux se situe sur une parcelle appartenant à la SCI MARTEL de 4050 m² sur laquelle se trouvent en plus d'autres
lots commerciaux loués.
Attendu que la SCI MARTEL a fait établir par [Z] [I] un état descriptif de division et de répartition des charges au 6 décembre 2001.
Que cet état descriptif de division a ainsi déterminé et décrit les lots de copropriété, identifiant les immeubles, détaillant la numérotation des lots, la situation de chaque lot, l'état de surfaces et pondération pour la répartition des charges, définissant les parties communes etc.'.
Qu'étaient également annexés plusieurs plans de bâtiments.
Qu'il convient de relever que si cet état descriptif de division n'a pas de caractère contractuel contrairement au réglement de copropiété qui n'existe pas en l'état, il n'en demeure pas moins que celui-ci est opposable à [V] [T] et à [O] [H] dans la mesure où il s'impose aux copropriétaires qui ont l'obligation de répartir les charges afférantes à leur lot entre les charges de propriété et les charges locatives sur la base de régles légales.
Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'état descriptif de division établi le 6 décembre 2001 entre les différents lots composants l'espace d'activité MARTEL était opposable à [V] [T] et à [O] [H].
3°) Sur la demande de paiement des charges annuelles de la SCI MARTEL
Attendu que la SCI MARTEL affirme que l'appartement loué aux consorts [T]/ [H] dépend du bâtiment C lequel est ainsi décrit dans la désignation des lots et la répartition des charges :
Bâtiment C
Sur deux niveaux (rez de cour et étage) formant les lots n° 4,5,6,7,8 pour un total de 1641/10.000 du PCG.
Lot °4: ( rez de cour) - local commercial- bureau pour 654/10.000 des PCG
Lot n°5 : ( rez de cour) - bureau avec entrée indépendante, contiguë et communiquant avec la chaufferie pour 51/10.000 des PCG.
Lot n°6: ( rez de cours) - chaufferie pour l'appartement de l'étage pour 5/10.000 du PCG.
Lot n° 7 : appartement d'habitation pour 564/10.000 des PCG.
Lot n° 8 ( rez de cour) ; Abri et cour extérieure pour 266/10.000 des PCG
Qu'elle précise que la réunion des lots n°5,6,7 et 8 afférents à l'usage de l'appartement de l'étage représentera 987/10.000 des PCG.
Attendu que les intimés soutiennent qu'il n'est pas possible d'identifier les lots qui leur sont loués, relevant que la SCI MARTEL avait affirmé dans ses conclusions de première instance qu'elle leur avait donné à bail les lots 2 et 3.
Qu'effectivemment le premierjuge ne fait référence qu'aux lots 2 et 3.
Que la cour relève cependant que la SCI MARTEL mentionne en page 2 de ses conclusions d'appel que Madame [T] occupe les lots 2 et 3 correspondant à 980/10.000 des charges de copropriété avant de préciser en page 4 de ses mêmes conclusions que ses locataires occupent les lots 5,6,7,8 représentant 987/10.000 des PCG.
Qu'il résulte de ses propres conclusions une difficulté manifeste quant à l'identification des lots.
Qu'il convient par ailleurs de relever que les pièces produites aux débats et notamment le contrat de location ne permettent pas de déterminer quels lots sont loués aux consorts [T] / [H].
Que notamment la rubrique intitulée ' Formant les lots n°' mentionnée au contrat de bail liant les parties n'est pas pas complétée ce qui prive la cour de pouvoir vérifier de quels lots ces derniers sont effectivement locataires.
Qu'aucun avenant n'a été signé pour préciser le numéro des lots loués.
Que s'il est mentionné un bâtiment , il n'est pas possible , en l'absence d'autres éléments au contrat de bail de déterminer de quel bâtiment il s'agit, l'état descriptif de division et de répartition des charges au 6 décembre 2001 énumérant 6 bâtiments, identifiés sous les lettres A,B,C,D,E et F.
Qu'il convient également de relever qu'aucune mention de trois parkings ne figure dans l'état descriptif puisqu'il est fait état de cour extérieure et que le lot n°5 correspond à un bureau avec entrée indépendante, ce qui n'apparait nullement au contrat de bail.
Que dès lors la SCI MARTEL ne peut imputer aux lieux loués à [V] [T] et [O] [H] un total de tantièmes de 987/10.000 qui ne sont aucunement vérifiables au vu d'une part, du contrat de bail liant les parties et d'autre part, de l'état descriptif de division qui ne permet pas d'identifier les lots loués.
Attendu qu'il est annexé au commandement de payer délivré le 5 décembre 2018 par la SCI MARTEL à ses locataires un décompte des charges pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017.
Qu'il n'est nullement indiqué la clé de répartition de sorte que la cour est dans l'incapacité de vérifier à quels lots ces charges sont affectées, et ce d'autant plus qu'il apparaît les lettres C2, C3 C4 et C5, sans plus de précision.
Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que la SCI MARTEL n'a pas justifié des clés de répartition applicables aux lots loués à [V] [T] et à [O] [H] , a dit que la SCI MARTEL n'a pas justifié de sa créance au titre de la régularisation des charges pluriannuelles à hauteur de 3.162,90€ et a débouté la SCI MARTEL de son action en paiement de ses demandes subséquentes.
4°) Sur les autres demandes de [V] [T] et de [O] [H]
Attendu que [V] [T] et [O] [H] soulignent que la SCI MARTEL a commis une faute en s'abstenant de leur envoyer régulièrement la régularisation annuelle des charges depuis 2011 et en sollicitant une régularisation de cinq ans à hauteur de 4.493,62 € .
Attendu effectivement que la SCI MARTEL a pendant plusieurs années omis d'informer ses locataires de la situation annuelle des charges alors même qu'un état descriptif de division existait lui permettant comme elle l'a fait en 2018 de calculer les charges annuelles.
Qu'il convient de relever que les intimés ont respecté scrupuleusement les clauses du bail en versant mensuellement une provision de 32 € bien en deçà des charges annuelles que la SCI MARTEL leur impute.
Que ces éléments caractérisent de la part de la SCI MARTEL une attitude fautive d'autant plus dommageable que les locataires honoraient le paiement mensuel du loyer et des charges fixés par le bail.
Que toutefois, [V] [T] et [O] [H] ne justifient pas d'un péjudice dés lors que les demandes en paiement de la SCI LE MARTEL ont été rejetées.
Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts et de les débouter de cette demande.
Attendu que [V] [T] et de [O] [H] demandent à la Cour de constater le paiement du reliquat de 535,73 euros au titre des charges de l'année 2019.
Que cette demande ne s'analysant pas en une prétention susceptible d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il n'appartient pas à la cour de statuer sur ce point.
5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, la SCI MARTEL est la principale partie succombant.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI MARTEL aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du tribunal de proximité d'Antibes en date du 5 novembre 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI MARTEL à payer à [V] [T] et à [O] [H] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel
CONDAMNE la SCI MARTEL aux entiers dépens de première instance et d'appel
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
