COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 MAI 2022
N° 2022/ 183
Rôle N° RG 20/10340 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGOB2
[H] [Z]
C/
S.C.I. COTTAGE 2
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Miloud ADDA
Me Pierre LOPEZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 16 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-1658.
APPELANTE
Madame [H] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-475 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 07 Septembre 1978 à BADALONA, demeurant Résidence Pierre Renaudel Bt 9 132 avenue Jacques Brel - 83140 SIX FOURS LES PLAGES
représentée par Me Miloud ADDA, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
S.C.I. COTTAGE 2, demeurant 530 Chemin Aimé Genoud - 83500 LA SEYNE SUR MER
représentée par Me Pierre LOPEZ de l'ASSOCIATION LOPEZ FARACI, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 juin 2010, la SCI COTTAGE 2 a donné à bail d'habitation à Madame [H] [Z] un appartement sis 1 avenue Docteur Mazen à La Seyne-sur-Mer (83), moyennant un loyer mensuel de 780 euros.
Madame [Z] a quitté les lieux le 28 février 2017.
Par acte d'huissier du 13 mai 2019, la SCI COTTAGE 2 a fait assigner Madame [Z] aux fins principalement de la voir condamner à lui verser la somme de 18.170 euros au titre d'un arriéré locatif, outre des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 16 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Toulon a statué de la manière suivante :
'RECOIT la SCI COTTAGE 2, Société civile immobilière immatriculée au RCS Toulon sous le no 493 769 707 dont le siège est sis à La Seyne sur Mer (83500) 530 Chemin Aimé Genoud, Quartier les Quatre Moulins prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés sis au dit siège en sa demande de paiement de loyers,
DEBOUTE la SCI COTTAGE 2 (...) de sa demande en paiement de travaux de réfection.
RECOIT Madame [H] [Z] en sa demande de remboursement de dépôt de garantie pour un montant de 780 € et en sa demande d'application de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 pour la somme de 3120 € soit au total 3900 €.
CONDAMNE la SCI COTTAGE 2 (...)à verser à Madame [H] [Z] la somme de 3900 €.
OPERE la compensation des deux sommes.
FIXE le montant des arriérés de loyers à la somme de 9830 € .
CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à la SCI COTTAGE 2 (...) la somme de 9830 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de mars 2017.
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE chacune des parties aux dépens de l'instance qui seront partagés par moitié.
DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire'
Le premier juge a estimé qu'il ne pouvait être tenu compte des allocations logement puisque la CAF n'avait pas été attraite en la cause.
Il a indiqué que le bailleur ne justifiait pas de sa créance. Il s'en est tenu au montant des sommes dont s'estimait redevable Madame [Z], soit 14.510 euros.
Il a rejeté la demande faite par le bailleur au titre des travaux qu'il a estimé injustifiée.
Il a condamné la SCI COTTAGE 2 à restituer le montant du dépôt de garantie ; il a indiqué qu'elle ne justifiait pas pouvoir conserver ce dépôt de garantie à raison des travaux à effectuer qui auraient été imputables à la locataire.
Il a ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.
Le 27 octobre 2020, Madame [Z] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a été 'condamnée à verser la somme de 9830 euros au titre des arriérés de loyers'.
La SCI COTTAGE 2 a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées le 28 avril 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [Z] demande à la cour de statuer en ce sens :
'Réformer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [H] [Z] au paiement de la somme de 9 830 euros au titre des loyers impayés et le confirmer pour le surplus.
- Débouter la SCI COTTAGE 2 de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner LA SCI COTTAGE 2 au paiement de la somrne de 2500 euros sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil pour procédure abusive.
- Condamner la SCI COTTAGE 2 au paiement de la somme de 1800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner la SCI COTTAGE 2 aux entiers dépens'.
Elle expose qu'elle ne percevait plus d'allocations de la caisse d'allocations familiales en raison d'un dysfonctionnement du compte du bailleur. Elle souligne avoir repris le calcul des sommes dont elle s'estime redevable. Elle fait état d'une somme de 14.370 euros. Elle indique avoir finalement perçus des allocations logement de la CAF et qu'elle rembourse par le biais de retenues.
Elle précise que la SCI COTTAGE tente d'obtenir deux fois le paiement des sommes dues puisque ces allocations auraient du lui être versées et que son bailleur tente de récupérer auprès de la CAF.
Elle estime avoir droit à la restitution de son dépôt de garantie. Elle indique que le constat d'état des lieux de sortie, effectué par le syndicat des copropriétaires, n'est pas contradictoire et lui qu'il est donc inopposable. Elle conteste tout désordre locatif.
Par conclusions notifiées le 10 mars 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SCI COTTAGE 2 demande à la cour de statuer en ce sens :
'DEBOUTER Madame [H] [Z] des fins de son appel.
REFORMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULON le 16 septembre 2020, en ce qu'il a condamné Madame [Z] à payer à la SCI COTTAGE 2 uniquement la somme de 9 830 € au titre des loyers impayés.
REFORMER le jugement rendu par le JCP du Tribunal Judiciaire de TOULON le 16 septembre 2020, en ce qu'il a condamné la SCI COTTAGE 2 à payer à Madame [Z] la somme de 3 900 € correspondant au remboursement du dépôt de garantie ainsi que les intérêts de retard.
REFORMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULON le 16 septembre 2020, en ce qu'il a débouté la SCI COTTAGE 2 de sa demande de condamnation de Madame [Z] à lui payer des dommages et intérêts pour avoir encaissé à tort une somme conséquente.
REFORMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULON le 16 septembre 2020, en ce qu'il a débouté la SCI COTTAGE 2 de sa demande de condamnation de Madame [Z] à lui payer des frais irrépétibles.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNER Madame [Z] à payer à la SCI COTTAGE 2 les sommes suivantes:
- solde des loyers pour l'année 2015 : 5 050 €
- solde des loyers pour l'année 2016 : 7 660 €
- solde des loyers pour l'année 2017 : 2 380 €
Soit un montant total de 15 090 €.
CONDAMNER Madame [H] [Z] à payer à la SCI COTTAGE 2 la somme de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de ce qu'elle a encaissé de manière totalement injustifiée le rappel des APL versé par la CAF pour un montant de plus de 10.000 €, sans apurer sa dette locative.
CONDAMNER enfin Madame [H] [Z] à payer à la SCI COTTAGE 2 la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel'.
Elle expose que Madame [Z] est partie des lieux loués en laissant un arriéré locatif.
Elle note que la CAF a versé à cette dernière la somme de 10.251,72 euros correspondant à un rappel au titre des allocations logement pour la période de janvier 2015 à février 2017. Elle précise que Madame [Z] explique même avoir reçu de cet organisme la somme de 15.339, 19 euros. Elle précise n'avoir, de son côté, rien perçu de la CAF qui a versé à tort ces sommes à son ancienne locataire. Elle soutient que Madame [Z] reste lui devoir un arriéré locatif dont elle ne s'est pas acquittée.
Elle relève qu'il appartient à cette dernière de justifier des sommes qu'elle dit avoir versées.
Elle déclare pouvoir ne pas restituer le dépôt de garantie. Elle fait état des réparations locatives imputables à Madame [Z] démontrées par un procès-verbal d'huissier de justice du 24 avril 2017 établi dans le cadre de la procédure de saisie immobilière diligentée à la requête du syndicat des copropriétaires.
Elle estime Madame [Z] de mauvaise foi et sollicite des dommages et intérêts.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2021.
MOTIVATION
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.
La SCI COTTAGE 2 fait état d'impayés locatifs qui se décompose de la sorte :
- pour l'année 2015 : 5050 euros
- pour l'année 2016 : 7660 euros
- pour l'année 2017 : 2380 euros
soit la somme totale de 15.090 euros.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Les allocations logement sont versées pour le compte du locataire qui en est le bénéficiaire. La CAF a estimé que la somme versée à Madame [Z] n'était pas due et c'est à ce titre que cette dernière doit restituer les sommes versées par cet organisme par le biais de retenus.
La SCI COTTAGE 2 justifie (pièces 9 et 10) qu'elle ne perçoit plus aucune somme de la CAF depuis cette date.
Madame [Z] est redevable des loyers en sa qualité de locataire à hauteur de 780 euros par mois. C'est à elle de justifier le montant des sommes qu'elle a versé. Elle ne peut faire état des sommes qu'elle rembourse à la CAF pour se soustraire à ses obligations de locataire.
Sur l'année 2015
Il n'est pas contesté que les quatre premier mois de l'année 2015 ont été réglés (de janvier à avril 2015 inclus)
Madame [Z] démontre (sa pièce 4), avoir versé la somme de 1190 euros correspondant à des versements de 170 euros par mois pour les mois de mai 2015 à novembre 2015. Cette somme correspond à celles visées dans le décompte produit par le bailleur (sa pièce 8) qui fait état d'un versement de 680 euros en août 2015 (correspond à -170 euros x 4- pour les mois de mai 2015 à août 2015) et 510 euros en novembre 2015 (soit -170 euros x 3- pour les mois de septembre à novembre 2015 inclus).
C'est la somme totale de 9360 euros qui devait être versée pour l'année 2015.
Madame [Z], qui a versé la somme de 3120 euros ( de janvier 2015 à avril 2015) et celle de 1190 euros (pour les mois de mai à novembre 2015), reste donc redevable de la somme de 5050 euros [9360 euros - (3120 + 1190)].
Sur l'année 2016
Madame [Z] démontre avoir versé la somme totale de 1700 euros, alors qu'elle était redevable d'une somme totale de 9360 euros. Il reste dû à la SCI COTTAGE 2 la somme de 7660 euros.
Sur l'année 2017
Madame [Z] est redevable des trois premiers mois de l'année 2017, soit la somme totale de 2340 euros (780 euros x 3). Elle ne justifie pas avoir payé la moindre somme à ce titre.
En conséquence, Madame [Z] est redevable de la somme totale de 15050 euros à l'égard de la SCI COTTAGE 2.
Sur la restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (...).
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées(...).
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Le dépôt de 780 euros versé par Madame [Z] avait notamment pour objet, en application de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, de garantir l'exécution de ses obligations locatives.
Compte tenu du montant de la dette de Madame [Z] (15050 euros), c'est à bon droit que la SCI COTTAGE 2 n'a pas restitué le dépôt de garantie de 780 euros.
Ce dépôt n'a pas uniquement pour objet de garantir les éventuelles réparations locatives.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI COTTAGE 2 à verser à Madame [Z] la somme de 3120 euros en restitution du dépôt de garantie, majoré des pénalités.
Sur la demande faite par la SCI COTTAGE 2 au titre des réparations locatives
Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Madame [Z] est restée dans les lieux loués de juin 2010 jusqu'à la fin du mois de février 2017.
Aucun état des lieux de sortie contradictoire n'a été effectué. Seul est produit au débat un procès-verbal d'huissier du 24 avril 2017 exécuté à la demande du syndicat des copropriétaires. A cette date, le bail était expiré depuis plus d'un mois et les clés avaient été remises au bailleur. Selon l'acte d'huissier, un mitigeur cassé et un radiateur chauffe-serviettes électrique situés dans la salle de bains sont cassés, sans autre précision. Ce procès-verbal d'huissier ne permet pas d'imputer ces désordres à la locataire qui avait libéré les lieux depuis plus d'un mois et remis les clés au bailleur.
En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] à verser à la SCI COTTAGE 2 la somme de 14.270 euros (soit 15050 euros - 780 euros au titre du dépôt de garantie gardé par la SCI COTTAGE 2).
Le jugement déféré sera infirmé sur ces points (montant de l'arriéré locatif et restitution du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard).
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI COTTAGE 2
La SCI COTTAGE 2 reproche à Madame [Z] d'avoir encaissé de manière injustifiée le rappel des allocations logement versées par la CAF pour un montant supérieur à 10.000 euros.
Les allocations logement versées par la CAF le sont pour le compte du locataire qui en est le bénéficiaire. Il était convenu que ces allocations soient versées directement entre les mains du bailleur, ce qui n'a pas été effectué. En encaissant les allocations logement, Madame [Z] n'a pas commis de faute à l'égard du bailleur. Sa responsabilité vis-à-vis de ce dernier était de le payer du montant des loyers dus.
La SCI COTTAGE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Madame [Z] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI COTTAGE 2 les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en cause d'appel. Madame [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 1200 euros.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par Madame [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et infirmé en ce qu'il a dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI COTTAGE 2 et en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [H] [Z] faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT que Madame [H] [Z] est redevable de la somme de 15050 euros au titre de l'arriéré locatif,
DIT que la SCI COTTAGE 2 pouvait conserver le montant du dépôt de garantie de 780 euros en raison de l'impayé locatif,
CONDAMNE en conséquence Madame [H] [Z] à verser à la SCI COTTAGE 2 la somme de 14.270 euros au titre de l'arriéré locatif,
REJETTE la demande de la SCI COTTAGE 2 au titre des réparations locatives,
CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à la SCI COTTAGE 2 la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI COTTAGE 2 en première instance et en appel,
CONDAMNE Madame [H] [Z] aux dépens de première instance et d'appel.
REJETTE les demandes de Madame [H] [Z] faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
