COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 MAI 2022
N° 2022/ 180
Rôle N° RG 20/02045 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFSQT
[U] [I]
C/
[G] [L]
E.U.R.L. PAS IMMOBILIER
Organisme ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Karine DABOT RAMBOURG
Me Renaud PALACCI
Me Léa BOUSQUET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 22 Novembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-19-330.
APPELANTE
Madame [U] [I]
de nationalité Française, demeurant 13 lot Pioupiou, rue des Figuiers - 13540 PUYRICARD
représentée par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me BENEJAM Bastien, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMÉES
Madame [G] [L]
née le 05 Novembre 1986 à Aix-en-Provence, demeurant 255 Chemin des Landons- 13510 EGUILLES
représentée par Me Léa BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
substituée par Me Alice PRENTCZYNSKI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
E.U.R.L. PAS IMMOBILIER, demeurant 9 rue Malherbe - 13100 AIX EN PROVENCE
représentée par Me Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE
Organisme ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED Société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED dont le siège social est situé PO Box 1338 'IST Florr Grand Océan, Plaza Océan Village à GIBRALTAR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, demeurant PO Box 1338 'IST Florr Grand Océan, Plaza Océan Village - GIBRALTAR
Assigné à l'étranger le 15/07/2020
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Février 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 novembre 2013, Madame [U] [I], par l'intermédiaire de l' EURL PAS IMMOBILIER (exerçant sous l'enseigne agence COMERI), a donné à bail d'habitation à Madame [G] [L] un appartement sis 8 avenue de la cible à Aix-en-Provence, moyennant un loyer mensuel de 930 euros majoré d'une provision mensuelle sur charges de 170 euros.
Un état des lieux de sortie a été établi le premier septembre 2017.
La société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPAGNY LIMITED, assureur, a versé au mandataire du bailleur la somme de 2611,83 euros, au titre d'un arriéré locatif.
Par acte d'huissier du 06 février 2019, la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPAGNY LIMITED, qui se prévalait d'une quittance subrogative, a fait assigner Madame [L] aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 2611,83 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que celle de 550 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 08 août 2019, Madame [L] a fait assigner Madame [I] et l'EURL PAS IMMOBILIER aux fins de joindre les deux affaires, de les voir condamner à lui rembourser les provisions sur charge payées pendant la durée de la location pour un montant de 7480 euros, ainsi que de les voir la garantir de toutes condamnations mises à sa charge. Elle sollicitait également la condamnation de l'EURL PAS IMMOBILIER à lui verser la somme de 1000 euros de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPAGNY LIMITED, la société PAS IMMOBILIER et Madame [I] étaient représentées par le même conseil en première instance.
Par jugement du 22 novembre 2019, le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence a :
- prononcé la jonction des affaires RG 196330 et 19-111,
- rejeté toute autre demande,
- condamné Madame [U] [I] à restituer à Madame [G] [L] la somme de 7480 euros au titre des provisions sur charges indues,
- condamné Madame [G] [L] à payer à la société ACASTA EUROPE INSURANCE la somme de 940 euros au titre des arriérés de loyers hors charges de juillet et août 2017 avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
- condamné la société ACASTA EUROP INSURANCE COMPANY LIMITED et Madame [U] [I] aux dépens.
Le premier juge a précisé que l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 instaurant une prescription triennale n'était pas applicable au contrat en cause qui a été signé avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Il a estimé recevable la demande de Madame [L] en répétition des charges locatives ; il a relevé que la régularisation des charges pour les années s'écoulant de 2014 à 2017 n'était pas intervenue avant le 31 août 2017. Il a estimé recevable l'action en paiement du solde de charges pour l'année 2015 et noté que rien n'était demandé à Madame [L] pour l'année 2014.
Il a cependant estimé que les charges locatives n'étaient pas justifiées. En conséquence, il a condamné le bailleur à restituer à Madame [L] le montant des charges qui ont été appelées et rejeté la demande de l'assureur tendant à voir condamner Madame [L] aux provisions sur charges des mois de juillet et août 2017 et au solde des charges pour les années 2015, 2016 et 2017. Il a rejeté la demande de condamnation solidaire du bailleur et de son mandataire, l'EURL PAS IMMOBILIER.
Il a condamné Madame [L] au versement des loyers de juillet et août 2017 hors charges, minoré du montant du dépôt de garantie.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [L] qui n'établissait pas son préjudice financier.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par l'assureur, la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED qui ne démontrait aucune résistance abusive de Madame [L].
Le 10 février 2020, Madame [I] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- rejeté le moyen tiré de de la prescription de l'action en répétition de charges depuis novembre 2013, 2014 et 2015,
- exclut la condamnation solidaire de l'agence,
- condamné Madame [I] à verser la somme de 7480 euros à Madame [L] au titre des provisions sur charges indues,
-condamné Madame [I] avec la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED aux entiers dépens.
Madame [L] a constitué avocat et formé un appel incident.
L'EURL PAS IMMOBILIER a constitué avocat.
La société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED n'a pas constitué avocat.
Madame [I] a notifié ses premières conclusions et la déclaration d'appel à la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED dont le siège social est à Gibraltar le 15 juillet 2020. Elle ne formule pas de nouvelles demandes dans ses dernières conclusions.
Par conclusions notifiées le 23 juillet 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [I] demande à la cour de statuer en ce sens :
'Dire et juger que Madame [L] disposait jusqu'au 22 juin 2019 pour contester les
régularisations sur charges locatives réclamées pour la période du 13 novembre 2013 au 31 décembre 2013, pour les années 2014 et 2015 et pour la période du 1er janvier 2016 au 8 août 2016. Dire et juger qu'à la date du 8 août 2019, Mme [L] n'était plus recevable à contester les régularisations sur charges locatives réclamées pour la période du 13 novembre 2013 au 31 décembre 2013, pour les années 2014 et 2015 et pour la période du 1 er janvier 2016 au 8 août 2016, en raison de la prescription triennale acquise depuis le 12 juin 2019.
Réformer le jugement entrepris sur ce point.
Déclarer, dans ces conditions, Madame [L] irrecevable en sa contestation pour ces dates et
périodes.
La déclarer également irrecevable à réclamer le remboursement des provisions sur charges payées mensuellement depuis le début de la location, dont il est établi qu'elles correspondent en réalité à sa stricte consommation réelle.
Réformer, dans ces conditions, le jugement rendu le 22 novembre 2019 en qu'il a condamné
Madame [I] à lui rembourser la somme de 7480 euros au titre des provisions sur charges
réglées depuis 2014.
Sur l'action en paiement des régularisations de charges locatives et loyers impayés de juillet
et août 2017
Dire et juger que la période de réclamation des charges locatives impayées, des loyers et provisions sur charges impayées formulée par l'agence COMERI et la compagnie ACASTA concerne les années 2014, 2015, 2016, 2017.
Dire et juger que cette action en paiement des régularisations de charges depuis le 1 er janvier 2014 et des loyers impayés de juillet et août 2017 n'était pas prescrite à la date de l'assignation du 6 février 2019.
La déclarer dans ces conditions recevable et bien fondée.
Débouter Madame [L] de son appel incident.
Condamner, en conséquence, Madame [L] au paiement de la somme de 3219,15 euros de
ce chef.
Subsidiairement
Dire et juger que l'EURL PAS IMMOBILIER, agence immobilière exploitant sous l'enseigne
AGENCE COMERI AIXCEPTION a commis plusieurs faute de gestion, au préjudice de Madame [I].
Dire et juger que sa responsabilité professionnelle et contractuelle est engagée au regard du
mandat de gestion rémunéré confié le 14 novembre 2012.
Réformer, dans ces conditions, le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [I] à
restituer à Madame [L] la somme de 7480 euros au titre des provisions sur charges réglées
depuis 2014.
Condamner l'EURL PAS IMMOBILIER, agence immobilière exploitant sous l'enseigne
AGENCE COMERI AIXCEPTION, à supporter seule les remboursements de charges qui pourraient être prononcés au profit de Madame [L].
La condamner à relever et garantir Mme [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son endroit.
Condamner l'EURL PAS IMMOBILIER, agence immobilière exploitant sous l'enseigne
AGENCE COMERI AIXCEPTION à payer à Mme [I] la somme de 3219,15 euros de ce
chef, au titre des loyers impayés et charges locatives non perçues.
Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le condamner enfin aux entiers dépens, au profit de Maître Karine DABOT, Avocat à la Cour
en ce compris les dépens de première instance.'
Elle soutient que les appels de fonds étaient justifiés et proportionnés aux dépenses faites dans l'intérêt de Madame [L] qui ne s'est pas vu facturer l'intégralité de ses consommations. Elle relève que les décomptes fournis permettent d'identifier le logement loué à Madame [L]. Elle soutient que rembourser à Madame [L] les appels de charges correspondrait à lui faire bénéficier d'un enrichissement sans cause.
Elle soutient qu'est applicable l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, issu de la loi ALUR. Elle en conclut que la demande de Madame [L] qui porte sur des provisions sur charges réglées depuis le mois de novembre 2013 est prescrite. Elle explique qu'une demande de régularisation de charges avait été effectuée le 22 juin 2016 pour les années 2014 et 2015, date qui constitue le point de départ du délai de prescription triennale.
Elle expose que la demande en paiement du solde de charges pour les années 2014 et 2015 n'est pas prescrite. Elle déclare que l'absence de contestation par Madame [L] de la demande de régularisation des charges effectuée en juin 2016 vaut reconnaissance tacite de dettes, qui interrompt la prescription.
Subsidiairement, elle formule une demande en répétition de l'indu et indique que la responsabilité de l'agence immobilière est engagée. Elle soutient que son mandataire a commis des fautes de gestion. Elle note que l'agence immobilière a engagé sa responsabilité en ne procédant pas à une vérification suffisamment sérieuse de la solvabilité de sa locataire, en opérant une confusion entre les deux logements dont elle était propriétaire et dont elle avait la gestion et en ne justifiant pas de ses diligences pour opérer la régularisation des charges. Elle affirme que les manquements de son mandataire sont à l'origine des pertes de loyers et charges qu'elle subit.
Par conclusions notifiées le 17 juin 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Madame [L] demande à la cour de statuer en ce sens :
'CONFIRMER le jugement du Tribunal d'instance du 22 novembre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a jugé la recevabilité des demandes relatives aux charges
de 2014 et 2015,
STATUANT A NOUVEAU :
En conséquence, DIRE ET JUGER que les demandes relatives aux charges de 2014 et 2015
sont prescrites et donc irrecevables ;
CONDAMNER solidairement Madame [I], l'Agence COMERI et l'EURL PAS IMMOBILIER à payer à Madame [L] une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour sa négligence fautive ;
CONDAMNER solidairement Madame [I], l'Agence COMERI et l'EURL PAS IMMOBILIER à payer à Madame [L] la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d'appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.'
A titre préliminaire, elle soutient que la demande du bailleur au titre de l'arriéré des charges pour les années 2014 et 2015 est prescrite. Elle note que ce n'est que par lettre recommandée du 15 septembre 2017 qu'elle s'est vue réclamer un tel arriéré. Elle note n'avoir pas reçu les lettres simples qui lui auraient été envoyées précédemment. Elle affirme que les arriérés antérieurement au 27 mars 2014 et non réclamés sont prescrits à compter du 27 mars 2017, en raison de la prescription triennale.
Elle sollicite la restitution des provisions sur charges qu'elle a payées ; elle affirme que ces dernières ne sont pas justifiées. Elle conteste toute prescription; elle relève que le point de départ de la prescription est le 15 septembre 2017, date à laquelle a reçu une demande de régularisation.
Elle ajoute que les provisions de 170 euros par mois qu'elle versait étaient d'un montant disproportionné.
Elle sollicite des dommages et intérêts. Elle soutient que ses provisions sur charges n'ont jamais été réévaluées en fonction de ses consommations réelles, alors qu'elle ne disposait que de faibles revenus, ce qui a aggravé sa situation financière déjà précaire.
Par conclusions notifiées le 16 septembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, l'EURL PAS IMMOBILIER demande à la cour de statuer en ce sens :
'CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a MIS HORS DE CAUSE l'EURL
PAS IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne COMERI
INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a DECLARE bien fondée l'action en
répétition des charges payées par Mme [L]
ET STATUANT A NOUVEAU
CONSTATER l'absence de faute de l'agence COMERI (EURL PAS IMMOBILIER) dans
l'exercice de son mandat de gestion
JUGER bien fondée la demande de régularisation des loyers et charges impayés et effectuée
par l'agence COMERI
REJETER les demandes fins et conclusions formées par Mme [L] pour être prescrites
EN TOUT ETAT DE CAUSE
REJETER toutes demandes fins et conclusions formées à l'encontre de l'agence COMERI pour être mal fondées
CONDAMNER l'appelante à verser à la concluante la somme de 3.000 euros au titre de
l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens '
Elle soulève la prescription de la demande en restitution de charges formées par Madame [L] pour les années 2013 à 2016. Elle précise que la dernière régularisation de charges a été effectuée en juin 2016 ; elle soutient que Madame [L] en a eu connaissance si bien que sa demande en remboursement des provisions sur charges, faite par acte introductif d'instance du 08 août 2019, est prescrite.
Elle expose que l'action en régularisation des loyers et charges impayés est fondée.
Elle explique que les décomptes de charges sont clairs et précis.
Elle conteste avoir commis des fautes de gestion. Elle souligne qu'elle n'était pas directement destinataire des décomptes de charges qui lui étaient transmis par le bailleur qui recevait les documents provenant du syndic de copropriété. Elle soutient avoir vérifié la solvabilité de Madame [L] et relève que cette dernière a toujours payé ses loyers et charges, à l'exception des deux derniers mois de loyers.
MOTIVATION
Sur l'application de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989
Selon l'article 82 de la loi Macron du 6 août 2015, la nouvelle prescription triennale instaurée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux baux en cours à la date du 8 août 2015.
Le bail, conclu le 13 novembre 2013 (à effet à la même date), était en cours à la date du 08 août 2015. L'article 7-1 s'applique en conséquence à ce contrat de location.
Sur l'action en restitution de provisions sur charges formée par Madame [L]
Madame [L] sollicite la restitution des provisions de charges qu'elle a payées.
L'obligation de régularisation annuelle des charges évoquée à l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.
L'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il n'est pas démontré par le bailleur que lui-même ou son mandataire ait effectivement envoyé à Madame [L] une demande de régularisation de charge par lettre du 13 juin 2016.
Il est en revanche démontré qu'une demande de régularisation de charges lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2017.
Le courriel du 07 août 2017 de Madame [L] à l'agence immobilière aux termes duquel elle indique ne pas comprendre 'le montant écrit comme ceci' et souhaiter recevoir les justificatifs de relevés de son appartement n'est pas suffisant pour démontrer qu'elle aurait reçu auparavant la lettre du 13 juin 2016.
Ainsi, le point de départ du délai de prescription pour l'action en répétition de charges a commencé à courir le 12 septembre 2017. La demande formée par Madame [L], à l'audience du 20 septembre 2019, a donc été faite avant l'écoulement d'un délai de trois ans. Sa demande n'est pas prescrite.
Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...).
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (...).
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Le mandat de gérance locative établi par Madame [I] dans l'intérêt de l'EURL PAS IMMOBILIER porte sur deux biens immobiliers, l'un de type 3 et l'autre de type 5, situés au sein du même bâtiment de la même résidence.
Le mandat mentionne que les deux appartements ont des caves.
Ce mandat ne mentionne pas à quels lots correspondent les appartements.
Le contrat de bail conclu avec Madame [L] porte sur l'appartement de type 3. La description des lieux loués ne fait pas état d'une cave. Dans le chapitre 'dépendances', la case 'cave' n'est pas cochée et aucun numéro n'est attribué à une cave.
Dans l'encadré 'consistance' de l'état des lieux d'entrée, , rien n'est mentionné dans le cadre 'cave' : aucun numéro de cave n' y est porté et rien ne permet de dire qu'une cave ferait partie des lieux loués.
Ni le bail, ni l'état des lieux d'entrée ni le mandat de gestion n'indiquent à quels lots se rapportent l'appartement loué à Madame [L].
Il n'est contesté ni par Madame [I] ni par son mandataire que l'appartement loué à Madame [L] ne comportait aucune cave.
Le 12 septembre 2017, alors qu'elle n'était plus dans les lieux loués, Madame [L] a reçu une demande de paiement qui portait sur :
-un solde débiteur de 11,08 euros au 30 juin 2017,
- les loyers et provisions sur charges des mois de juillet et août 2017 (935 euros x 2 et 170 euros x 2)
- le solde de charges pour les années 2014 (607, 32 euros), 2015 (310 euros), 2016 (467, 75 euros) et pour les huit premiers mois de l'année 2017 (543 euros).
Cette demande était accompagnée des décomptes de charges pour les exercices du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014, du premier janvier 2015 au 31 décembre 2015, du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016 et du premier janvier 2017 au 31 août 2017.
Aucune régularisation de la provision sur charges n'a jamais été effectuée, le montant étant toujours resté le même.
Il est mentionné sur les envois reçus par Madame [L] que les lots concernés sont les lots 0606, 0619, 627 et 628; à la lecture du décompte de charges, le lot 619 est une cave. Or, comme il l'a été indiqué précédemment, l'appartement loué ne comporte aucune cave et aucune pièce ne mentionne les lots se rapportant à cet appartement. Comme l'indique le premier juge, les décomptes ne détaillent pas la nature des charges, ce qui ne permet pas à la locataire de vérifier que les charges qu'on lui réclame sont des charges récupérables.
S'agissant de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, aucune explication n'est fournie sur la clé de répartition.
En conséquence, la bailleresse ne justifiant pas les charges réclamées à sa locataire, il convient de la condamner à restituer à Madame [L] l'intégralité des provisions sur charges que cette dernière a payée, soit la somme de 7480 euros.
Le jugement déféré qui a condamné Madame [I] à verser à Madame [L] la somme de 7480 euros sera confirmé.
Sur l'arriéré locatif
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le premier juge avait uniquement condamné Madame [L] à verser à l'assureur le montant hors charges des loyers des mois de juillet et août 2017 dont cette dernière ne contestait pas être redevable (soit 935 euros x 2), minoré du montant du dépôt de garantie qui ne lui avait pas été restitué.
S'il a, dans sa motivation, estimé que la demande au titre du solde des charges récupérables n'était pas prescrite pour les années 2014 et 2015, il n'a toutefois pas condamné Madame [L] au versement de ces sommes puisqu'il a estimé injustifiées toutes les charges sollicitées.
Il a été jugé précédemment que les charges sollicitées par le bailleur n'étaient pas justifiées, ce qui a entraîné la condamnation de ce dernier à restituer l'ensemble des provisions sur charges payées par sa locataire.
En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a condamné Madame [L] à verser à la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED la somme de 940 euros (loyers des mois de juillet et août 2017 hors charges, minoré du dépôt de garantie conservé par le bailleur). Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la prescription soulevées par Madame [L] à l'égard du solde des charges sollicité pour les années 2014 et 2015
Madame [L] sollicite la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a estimé recevable la demande au titre du solde des charges pour les années 2014 et 2015.
Cette demande est sans objet et sans conséquence juridique puisque Madame [L] n'a pas été condamnée au versement de ces charges qui ont été jugées injustifiées et que le bailleur a été condamné à lui restituer l'intégralité des provisions sur charges qu'elle a versées, point sur lequel Madame [L] demandait la confirmation et qui a été confirmé par la cour d'appel. Madame [L] ne tire d'ailleurs aucune conséquence juridique de la demande de prescription qu'elle formule pour le solde des charges des années 2014 et 2015. Elle se contente de demander des dommages et intérêts pour la négligence fautive de son bailleur et de l'agence immobilière à laquelle elle reproche l'absence de réévaluation de ses charges en fonction de ses consommations réelles, prétention sans lien avec la demande d'infirmation qu'elle sollicite.
Sur la responsabilité de l'agence immobilière
Le mandataire est tenu, à l'énoncé de l'article 1991 du code civil, d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond des fautes qu'il commet dans sa gestion.
L'EURL PAS IMMOBILIER n'est pas le syndic de copropriété et il est démontré que c'est le bailleur qui envoyait à son mandataire les décomptes établis par le syndic de copropriété de la résidence pour connaître le montant des charges pouvant être récupéré auprès de ses locataires.
L'EURL PAS IMMOBILIER était chargée de la gestion locative de deux biens immobiliers appartenant à Madame [I], situés dans le même immeuble.
Au terme du mandat conclu entre Madame [I] et la société PAS IMMOBILIER, cette dernière était chargée de chercher des locataires, de l'établissement du bail, de l'encaissement des loyers et du paiement des charges, et du suivi intégral de la location. Il est clairement indiqué que le mandataire devait 'encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôt de garantie (...), indemnités d'occupation et d'assurances, provisions(...)'.
Il appartenait donc à ce mandataire de répercuter de façon précise sur le locataire le montant des charges récupérables, de procéder à la régularisation des charges et d'adapter le montant des provisions sur charges.
Il est démontré par les pièces du dossier que l'EURL PAS IMMOBILIER n'a pas procédé à la régularisation des charges pendant le cours du bail et n'a pas vérifié le montant des charges pouvant être récupéré auprès de la locataire.
L'EURL PAS IMMOBILIER ne démontre pas que Madame [I] serait responsable de cette situation en ne lui ayant pas transmis en temps et en heure les décomptes de charges.
L'EURL PAS IMMOBILIER aurait dû être vigilante s'agissant des charges récupérables, interroger le syndic de copropriété sur la ventilation des charges et vérifier quelles charges étaient relatives à l'appartement loué par Madame [L].
En n'effectuant pas ces démarches, elle a commis une faute dans le cadre de la gestion du bien immobilier appartenant à Madame [I] qui a entraîné la condamnation de cette dernière à restituer à sa locataire les provisions sur charges.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [I] tendant à être garantie par l'EURL PAS IMMOBILIER du paiement de la somme de 7480 euros.
Sur la demande de Madame [I] tendant à voir condamner Madame [L] à lui verser la somme de 3219,15 euros au titre des loyers impayés et charges locatives non perçues
Pour rappel, cette somme concerne les loyers et provisions sur charges des mois de juillet 2017 et août 2017, le solde des charges des années 2014, 2015, 2016 et 2017 ainsi qu'un solde antérieur arrêté au 30 juin 2017.
Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.
La déclaration d'appel de Madame [I] porte sur le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en répétition de charges formée par Madame [L], le rejet de la demande de condamnation solidaire de l'agence immobilière, la condamnation de Madame [I] à verser à Madame [L] la somme de 7480 euros au titre des provisions sur charges indues et la condamnation de Madame [I] aux dépens avec la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY.
Madame [I] ne discutait donc pas la condamnation de Madame [L] à verser à la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY la somme de 940 euros correspondant aux loyers hors charges des mois de juillet 2017 et août 2017 minoré du dépôt de garantie conservé.
Madame [I] ne peut par ailleurs solliciter la condamnation de Madame [L] à lui verser le montant des loyers des mois de juillet et d'août 2017 puisque cette dernière a déjà été condamnée à le verser à l'assureur.
Pour le surplus, il a été jugé que les charges locatives n'étaient pas justifiées. En outre, l'assureur a versé une somme de 2611,83 euros au titre d'un arriéré locatif.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de Madame [I] tendant à voir condamner Madame [L] à lui verser la somme de 3219, 15 euros.
Sur la demande de Madame [I] tendant à voir condamner l'EURL PAS IMMOBILIER à lui verser la somme de 3219, 15 euros au titre des loyers impayés et charges locatives non perçues
La faute de l'agence immobilière a été établie et Madame [I] bénéficie de la garantie de cette dernière au titre du remboursement des provisions sur charges.
La somme sollicitée par Madame [I] à l'encontre de l'agence immobilière correspond aux loyers et provisions sur charges des mois de juillet 2017 et août 2017, au solde des charges des années 2014, 2015, 2016 et 2017 ainsi qu'à un solde antérieur arrêté au 30 juin 2017.
Madame [I], via l'assureur, a déjà été indemnisée d'un arriéré locatif.
Elle pourrait solliciter de l'agence immobilière, outre sa garantie, des dommages et intérêts au titre d'une perte de chance d'avoir pu percevoir les charges récupérables dues pour l'appartement loué à Madame [L]. Elle ne formule toutefois aucune demande en ce sens, se contentant de solliciter un arriéré locatif qui ne correspond pas à une perte de chance. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [L] à l'encontre de Madame [I] et de l'EURL PAS IMMOBILIER
Madame [L] estime avoir subi un préjudice en lien avec l'absence de réévaluation du montant de la provision sur charges qu'elle estime fautive.
Elle ne démontre, ni que la provision sur charges qu'elle a versée durant les années de location aurait excédé le montant de ses consommations, ni que l'absence de réadaptation du montant de la provision sur charges lui aurait créé un préjudice financier, étant précisé que son bailleur, garanti par l'agence immobilière, doit lui restituer le montant de toutes les provisions sur charges qu'elle a versées.
Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Madame [I] et l'EURL PAS IMMOBILIER sont essentiellement succombantes. La société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED était quant à elle succombante en ses demandes à l'égard de Madame [L] en première instance.
Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum Madame [I] et la société ACASTA EUROPE INSURANCE COMPANY LIMITED aux dépens de première instance et de dire que l'EURL PAS IMMOBILIER devra garantir Madame [I] de cette condamnation aux dépens de première instance.
Il convient par ailleurs de condamner in solidum Madame [I] et l'EURL PAS IMMOBILIER aux dépens d'appel. L'EURL PAS IMMOBILIER devra garantir Madame [I] de cette condamnation.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles de première instance formée par Madame [I] et l'EURL PAS IMMOBILIER alors représentées par le même conseil.
L'EURL PAS IMMOBILIER sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [L] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en cause d'appel.
Madame [I] et l'EURL PAS IMMOBILIER seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société PAS IMMOBILIER devra garantir Madame [I] de cette condamnation.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [L] au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madme [I] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel. La société PAS IMMOBILIER sera condamnée à verser à Madame [I] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [G] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT sans objet la demande de Madame [G] [L] tendant à voir déclarer irrecevable pour être prescrite la demande en paiement du solde de charges pour les années 2014 et 2015,
REJETTE la demande de Madame [U] [I] tendant à voir condamner Madame [G] [L] à lui verser la somme de 3219,15 euros,
DIT que l'EURL PAS IMMOBILIER a commis des fautes de gestion dans le cadre de son mandat,
CONDAMNE l'EURL PAS IMMOBILIER à relever et garantir Madame [U] [I] de sa condamnation à verser à Madame [G] [L] la somme de 7480 euros,
REJETTE la demande de Madame [U] [I] tendant à voir condamner la société PAS IMMOBILIER à lui verser la somme de 3219,15 euros,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G] [L],
CONDAMNE l'EURL PAS IMMOBILIER à garantir Madame [U] [I] de sa condamnation aux dépens de première instance,
CONDAMNE in solidum Madame [U] [I] et l'EURL PAS IMMOBILIER à verser à Madame [G] [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE l'EURL PAS IMMOBILIER à relever et garantir Madame [U] [I] des condamnations prononcées contre elle dans l'intérêt de Madame [G] [L],
CONDAMNE l'EURL PAS IMMOBILIER à verser à Madame [U] [I] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en appel,
REJETTE la demande de l'EURL PAS IMMOBILIER faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
