COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 MAI 2022
N° 2022/ 178
Rôle N° RG 20/01128 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPX6
[C] [D]
C/
[Z] [O]
Syndic. de copro. LE CONSTELLATION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER
Me Hélène BADEA
SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 05 Novembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-15-846.
APPELANT
Monsieur [C] [D]
né le 11 Novembre 1962 à NICE (06), demeurant 13 Avenue Isabelle - 06000 NICE
représenté par Me Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
Madame [Z] [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1672 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 15 Mai 1945 à BEAULIEU SUR MER (06), demeurant 4 rue du Docteur Pierre Richelmi - 06300 NICE
représentée par Me Hélène BADEA, avocat au barreau de NICE
Syndic. de copro. LE CONSTELLATION représenté par son Syndic en exercice la société OR IMMOBILIER dont le siège social est à NICE (06000), 45 avenue Jean Médecin, prise elle-même en la personne de son gérant., demeurant 14 rue du Docteur Richelmi - 06300 NICE
représentée par Me Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 avril 1991, Monsieur et Madame [W] [D], aux droits desquels vient Monsieur [C] [D], ont donné à bail d'habitation à Madame [Z] [O] un appartement sis 4 rue du docteur Richelmi, immeuble le constellation à Nice (06), moyennant un loyer mensuel de 2650 francs, majoré d'une provision pour taxes de 66,25 francs et une provision sur charges de 550 francs.
Par acte d'huissier du 09 mai 2014, Monsieur [D] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d'obtenir la somme de 3837, 21 euros.
Se plaignant d'infiltrations persistantes dans sa chambre à coucher depuis l'année 2009 en provenance de l'appartement situé au dessus du sien, Madame [O] a fait assigner Monsieur [D] aux fins principalement de voir prononcer la nullité du commandement de payer, de le condamner à lui restituer les loyers perçus depuis le premier janvier 2010, soit la somme de 42.000 euros, de le condamner à exécuter les réparations nécessaires à la réfection de l'appartement ainsi qu'à la remise aux normes de l'installation électrique, d'ordonner une expertise et de le condamner au versement de la somme de 15.000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice moral.
Par acte d'huissier du 10 juillet 2015, Monsieur [D] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le constellation, pour qu'il le relève et le garantisse de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.
Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction et une expertise a été ordonnée.
L'expert a déposé son rapport le 26 juin 2019.
Par jugement contradictoire du 05 novembre 2019, le tribunal d'instance de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- fixé le préjudice subi par Madame [Z] [O] au titre du trouble de jouissance durant la période de décembre 2009 à novembre 2018 à la somme de 24.048 euros ;
- condamné Monsieur [C] [D] à payer à Madame [Z] [O] ladite somme de
24.048 euros à titre de dommages et intérêts ;
- enjoint à Monsieur [C] [D] de faire procéder aux réparations nécessaires à la réfection de l'appartement loué à Madame [Z] [O] (embellissements, menuiseries, électricité), et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et après avoir avisé Madame [Z] [O] au moins 5 jours à l'avance de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui sera remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
- rappelé que Madame [Z] [O] est obligée de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution desdits travaux ;
- condamné Madame [Z] [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 43.111,43 euros au titre des loyers et charges impayés au premier août 2019 ;
- ordonné la compensation des sommes dont Madame [Z] [O] et Monsieur [C]
[D] sont réciproquement créanciers et débiteurs l'un envers l'autre à concurrence de la plus faible d'entre elles ;
- condamné en conséquence Madame [Z] [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 19.063,43 euros au titre de l'arriéré locatif as au mois d'août 2019 inclus ;
- condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble LE CONSTELLATION à garantir Monsieur [C] [D] de la condamnation prononcée à son encontre :
1) à hauteur de la somme de 17.280 euros pour les dommages et intérêts,
2) à hauteur de la moitié du coût des dépens comprenant les frais d'expertise,
- condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble LE CONSTELLATION à payer à Monsieur [C] [D] somme de 4.500 euros HT;
- dit que Monsieur [C] [D] sera dispensé de participation à la dépense commune des
indemnités et frais de procédure mis à la charge de la copropriété, laquelle devra être repartie entre les autres copropriétaires ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné Monsieur [C] [D] aux dépens, y compris les frais d'expertise, lesquels
clépens seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Le premier juge, s'appuyant sur le rapport d'expertise, a retenu que Madame [O] avait subi des infiltrations de décembre 2009 jusqu'en décembre 2014 et que la causes de ces dernières provenaient d'un défaut d'étanchéité du toit terrasse. Il a précisé que les menuiseries extérieures étaient vétustes et non étanches et que l'installation électrique n'était pas aux normes.
Il a précisé que la locataire ne démontrait pas qu'une nouvelle infiltration se serait produite en 2018.
Il a noté que durant la période courant de 2015 à 2018, le bailleur ne justifiait d'aucune démarche aux fins de réfection de l'appartement endommagé par les infiltrations, si bien que sa locataire avait vécu dans des lieux dont les embellissements étaient vétustes et dégradés par plusieurs années d'infiltrations. Il a tenu compte du fait que Madame [O] avait refusé l'accès à son appartement durant les années 2010 à 2014.
Il a évalué le trouble de jouissance subi par cette dernière à 40% du montant du loyer pour la période de 2009 à 2014 et à 20 % du montant du loyer mensuel à compter de janvier 2015 (date à laquelle Madame [O] a retrouvé l'usage de toutes les pièces de son appartement) jusqu'en novembre 2018, date à laquelle le bailleur a tenté d'établir des devis aux fins de travaux.
Il a enjoint Monsieur [D] de procéder aux réparations nécessaires à la réfection de l'appartement.
Il a rejeté la demande de dispense de paiement des loyers ; il a jugé que Madame [O] avait la pleine jouissance des lieux.
Il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer. Il a relevé que la locataire ne justifiait pas que le logement était inhabitable. Il a condamné Madame [O] à un arriéré locatif et ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.
Il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, estimant que les manquements de la locataire, compte tenu des désordres rencontrés dans le logement, n'étaient pas suffisamment graves.
Il a jugé recevable la garantie sollicitée par le bailleur à l'encontre du syndicat des copropriétaires puisque les infiltrations subies par sa locataire provenaient des parties communes.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [O] au titre d'une résistance abusive. Il a indiqué que cette dernière s'était adressée à des tiers et non à son bailleur ou au syndic pour dénoncer les désordres qu'elle subissait, qu'elle a refusé l'accès à son appartement dans le cadre des recherches de fuites puis à l'exécution des travaux et qu'elle a suspendu le versement de son loyer sans autorisation, ce qui n'a pas facilité un règlement rapide du litige.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] à l'égard du syndicat des copropriétaires en relevant que n'était pas démontré un défaut d'entretien des parties communes.
Le 23 janvier 2020, Monsieur [D] a relevé appel des chefs de la décision en ce qu'elle a :
- fixé le préjudice de Mme [O] au titre du trouble de jouissance à la somme de 24 048 euros
- condamné M. [D] à payer à Mme [O] ladite somme de 24 048 € à titre de dommages et intérêts.
- condamné Mme [O] après compensation, à payer à Mr. [D] la somme de 19 063,43€.
- débouté M. [D] de ses demandes de résiliation de contrat de bail, expulsion de Mme [O] et condamnation de Mme [O] au paiement d'un indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courants jusqu'à libération effective des lieux.
- débouté M. [D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.
- condamné M. [D] aux dépens.
- dit et jugé que le est condamné à garantir Mr. [D] à hauteur de la moitié du coût des dépens, y compris les frais d'expertise.
Par conclusions notifiées le 28 janvier 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [D] demande à la cour de statuer en ce sens :
d''infirmer le jugement du 5 novembre 2019 en ce qu'il a :
*Fixé le préjudice subi par Madame [O] au titre du trouble de jouissance à la somme de 24.048 € ;
* Condamné Monsieur [D] à payer à Madame [O] cette somme ;
*Condamné en conséquence Madame [O] à payer à Monsieur [D] la somme de 19.063,43 € ;
*Débouté Monsieur [D] de ses demandes de résiliation de contrat de bail, expulsion de Madame [O] et condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation.
*Débouté Monsieur [D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts
*Condamné Monsieur [D] aux dépens ;
*Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CONSTELLATION à garantir à Monsieur [D] à hauteur de la moitié du coût des dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
- de dire et juger que l'indemnité à laquelle peut prétendre Madame [O] au titre de son trouble de jouissance ne saurait être supérieure à la somme de 17.280 €.
- de constater que la dette de loyer s'élève, suivant décompte actualisé au mois de février 2022, à la somme de 65.378,38 €,
Après compensation de ces deux sommes,
- de condamner en conséquence, Madame [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 48.098,38 €.
Subsidiairement,
Si la Cour ne devait pas infirmer la décision de première instance en ce qui concerne le chiffrage du préjudice de jouissance subi par Madame [O] et retenir la somme de 24.048 €,
- de constater que la dette de loyer s'élève, suivant décompte actualisé au mois de février 2022, à la somme de 65.378,38 €,
Après compensation de ces deux sommes
- de condamner en conséquence Madame [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme 41.330,38 €.
En tout état de cause,
- de prononcer la résiliation du contrat de bail, en application de l'article 1708 du Code Civil, - de dire et juger Madame [O] occupante sans droit ni titre.
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser l'Huissier instrumentaire à requérir la Force Publique et à se faire assister d'un serrurier.
- de condamner Madame [O] à payer à Monsieur [D] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 650 €, en sus de laquelle devront être payés les charges et accessoires du loyer, étant à cet égard précisé que le montant des provisions sur charges est actuellement fixé à la somme de 110 €, soit au total 760,00 €, jusqu'à la libération effective des lieux.
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires à relever et garantir Monsieur [D] de toutes condamnations prononcées à son encontre.
En conséquence,
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Monsieur [D], outre la somme de 17.280 €, celle de 6.768 € au titre du trouble de jouissance de Madame [O], pour la période qui a couru de décembre 2014 à novembre 2018, si le jugement ne devait pas être réformé sur ce point,
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Monsieur [D] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, pour défaut d'entretien des parties communes.
- de condamner Madame [O] et le Syndicat des Copropriétaires à payer à Monsieur [D] de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner Madame [O] et le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise'.
Il précise que Madame [O] a déposé un dossier de surendettement. Il note que la commission de surendettement, le 25 février 2020, a orienté le dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Il note avoir fait procéder aux travaux de réfection de l'appartement dans les conditions sollicitées par le premier juge et souligne que ceux-ci n'ont pu être effectués qu'au cours de l'année 2020 en raison du refus de sa locataire de laisser un libre accès au logement.
Il relève que cette dernière a cessé de payer son loyer depuis le mois de juillet 2013.
Il indique que les désordres évoqués par Madame [O] trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il expose avoir fait toute diligence auprès du syndic et soutient que les travaux d'étanchéité de la toiture ont été achevés en décembre 2014. Il explique que les recherches de fuite et les travaux ont été retardés en raison du comportement de sa locataire.
Il conteste l'existence d'un trouble de jouissance pour la période de janvier 2015 à novembre 2018 puisque les travaux de reprise de l'étanchéité avaient été effectués. Il soutient que la reprise des embellissements n'est pas de sa responsabilité mais de celles de l'assureur du locataire. Il ajoute que sa locataire ne lui avait jamais fait aucune réclamation relative à l'installation électrique et aux menuiseries extérieures. Il précise que l'installation électrique avait été déclarée conforme en juin 2013.
Il estime que Madame [O] a uniquement souffert de désordres pour la période de décembre 2009 à décembre 2014.
Il demande la garantie du syndicat des copropriétaires. Il sollicite des dommages et intérêts en lui reprochant de n'avoir pas bien entretenu la terrasse dont l'étanchéité était défaillante, élément qui était connu depuis l'année 2010.
Il sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison de l'absence de tout versement de loyer par sa locataire depuis le mois de juillet 2013 alors que le bien, même avant la réalisation des travaux, n'était pas inhabitable. Il explique que le montant des ressources qu'elle a déclaré devant la commission de surendettement est inférieur au montant de son loyer et qu'elle ne pourra jamais s'en acquitter.
Par conclusions notifiées le 27 janvier 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [O] demande à la cour de statuer en ce sens :
'- de la déclarer recevable en ses conclusions et bien fondée en ses demandes,
- de débouter [C] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- de confirmer le jugement rendu le 5 novembre 2019 par le Tribunal d'Instance de NICE en ce qu'il a :
* fixé le préjudice subi par Madame [Z] [O] au titre du trouble de jouissance durant la période de décembre 2009 à novembre 2018 à la somme de 24.048 € ;
*condamné Monsieur [C] [D] à payer à Madame [Z] [O] ladite somme de 24.048 € à titre de dommages et intérêts
*enjoint à Monsieur [D] de faire procéder aux réparations nécessaires à la réfection de l'appartement loué à Madame [Z] [O] et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et après avoir avisé Madame [Z] [O] au moins 5 jours à l'avance de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui sera remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
*condamné le syndicat des copropriétaires de 'immeuble Le Constellation à garantir Monsieur [C] [D] de la condamnation prononcée à son encontre : 1) à hauteur de la somme de 17.280 € pour les dommage et intérêts, 2) à hauteur de la moitié du coût des dépens comprenant les frais d'expertise
*condamné le Syndicat des copropriétaire de l'immeuble le Constellation à payer à Monsieur [D] la somme de 4.500 HT,
- Condamné Monsieur [C] [D] aux dépens.
- d'infirmer le jugement rendu le 5 novembre 2019 en ce qu'il a :
*condamné Madame [Z] [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 43.111,43 € au titre des loyers et charges impayés au 1 er août 2019,
*ordonné la compensation des sommes dont Madame [Z] [O] et Monsieur [C] [D] sont réciproquement créanciers et débiteurs l'un envers l'autre à concurrence de la plus faible d'entre elles,
*condamné en conséquence Madame [Z] [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 19.063,43 € au titre de l'arriéré locatif dû au mois d'août 2019 inclus.
Statuant à nouveau,
- de condamner Monsieur [C] [D] à restituer à la concluante les loyers perçus depuis janvier 2010 soit 42.000€ du fait de ne pas avoir respecté les obligations prescrites par l'article 1719 du Code civil, 6. Condamner solidairement Monsieur [C] [D] et le syndicat des copropriétaires « Le Constellation » au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts résultant de leur résistance abusive,
- de condamner solidairement Monsieur [C] [D] et le syndicat des copropriétaires « Le Constellation » à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement Monsieur [C] [D] et le syndicat des copropriétaires « Le Constellation » en tous les dépens.'
Elle explique avoir subi de nombreux désordres depuis l'année 2009 en raison d'infiltrations d'eau et d'une installation électrique défaillante.
Elle expose que le logement était inhabitable durant la période courant de 2009 à 2015. Elle affirme être bien fondée à soulever une exception d'inexécution. Elle reproche en effet à son bailleur une violation de son obligation d'entretien du bien. Elle déclare que les causes des infiltrations étaient connues depuis l'année 2010 et que son bailleur n'a pas été diligent. Elle précise que les travaux n'ont été effectués qu'en 2014.
Elle ajoute que les manquements du bailleur perdurent puisque les travaux qu'il a fait réaliser ne sont pas suffisants.
Elle fait état de son refus de voir intervenir son bailleur pour qu'il procède lui-même à des travaux qui s'apparentent à du bricolage. Elle note que les problèmes liés à l'électricité n'ont toujours pas été résolus.
Elle estime que sont engagées les responsabilités de son bailleur et du syndicat des copropriétaires s'agissant des infiltrations dont elle a été victime.
Elle demande que son bailleur lui restitue les loyers qu'il a perçus depuis le mois de janvier 2010 puisqu'elle vivait dans un logement insalubre.
Elle expose attendre de son bailleur qu'il procède aux travaux concernant les embellissements, les volets roulants, l'installation électrique et les menuiseries extérieures.
Par conclusions notifiées le 17 juillet 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le constellation demande à la cour de statuer en ces termes :
'- d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le trouble de jouissance à la somme de 24.048 € et de le limiter à la somme de 3.456 €,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir Monsieur [D] à hauteur de 17.280 € pour le limiter à la moitié de la somme retenue pour le préjudice.
- de réformer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat à payer la somme de 4.500 € HT au titre des travaux d'embellissement et débouter l'appelant de cette demande.
- de laisser à chaque partie les frais et dépens qu'elle a exposés tant de première instance que d'appel.'
Il indique n'avoir pas été informé du sinistre subi par Madame [O] en 2009.
Il soutient avoir été diligent dès qu'il a appris l'existence des désordres. Il relève que Madame [O] n'a adressé que trois lettres au syndic : en décembre 2010, en mars 2014 et en juillet 2015.
Il soutient qu'une première série de travaux est intervenue en mars 2011 et souligne que ce n'est qu'en février 2013 que de nouveaux désordres sont intervenus.
Il fait état de la mauvaise foi de Madame [O] qui ne l'a pas tenu informé des difficultés et qui n'a pas répondu à une lettre du syndic de juin 2015 lui demandant de lui faire connaître la situation existante. Il expose qu'elle a refusé l'accès à son appartement. Il estime n'être pas responsable du retard dans l'exécution des travaux. Il précise que Madame [O] n'a pas déclaré de sinistres à son assureur avant l'année 2018.
Il soutient que Monsieur [D] est responsable de l'attitude de sa locataire et que la cause des désordres provient des parties privatives. (installation électrique défaillante ; vitre cassée; défaillance du masticage).
Il note qu'il n'avoir pas à assumer le coût des embellissements dans le logement loué par Madame [O] puisque cette dernière n'a pas fait de déclaration de sinistre et qu'elle n'a pas avisé le syndic des difficultés, si bien que l'assurance de la copropriété n'a pu être mobilisée.
Il conteste tout défaut de diligence.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 02 février 2022.
MOTIVATION
Sur la demande d'indemnisation formée par Madame [O] à l'égard de Monsieur [D]
Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer le chef d'un jugement et accueillir cette contestation doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d'appel.
Monsieur [D] demande aux termes du dispositif de ses dernières conclusions :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a :
*Fixé le préjudice subi par Madame [O] au titre du trouble de jouissance à la somme de 24.048 € ;
* Condamné Monsieur [D] à payer à Madame [O] cette somme ;
*Condamné en conséquence Madame [O] à payer à Monsieur [D] la somme de 19.063,43 € ;
statuant à nouveau de ces chefs,
- de dire et juger que l'indemnité à laquelle peut prétendre Madame [O] au titre de son trouble de jouissance ne saurait être supérieure à la somme de 17.280 € (...)
Monsieur [D] ne conteste pas, à la lecture du dispositif de ses conclusions, sa responsabilité de bailleur dans les désordres subis par Madame [O]. Il se contente de discuter le montant de l'indemnisation financière de cette dernière et la période durant laquelle la locataire a subi des désordres.
L'appartement loué à Madame [O] est un deux pièces (entrée ; séjour ; une chambre, une cuisine ; une salle de bains ; deux balcons et une cave) situé au 6 ème étage.
Pour rappel, il ressort du rapport d'expertise judiciaire déposé le 24 juin 2019, à la suite d'une visite qui s'est déroulée le 27 septembre 2018, que Madame [O] a subi dans l'appartement loué des infiltrations causées par un défaut d'étanchéité du toit-terrasse de l'immeuble de décembre 2009 jusqu'en décembre 2014, date à laquelle les infiltrations ont cessé grâce à l'exécution de travaux d'étanchéité de la couverture de l'immeuble. L'expert a noté que les embellissements dans la chambre et le salon étaient vétustes, que les murs et les plafonds de la chambre avaient été endommagés par des infiltrations, que les supports étaient secs, que les menuiseries extérieures étaient vétustes et non étanches bien que réparés et que l'installation électrique devait être mise en conformité de façon urgente, car elle présentait un risque pour l'occupant. L'expert a évalué le préjudice de jouissance de Madame [O] à 40% du montant du loyer sur 5 années, soit à la somme de 17.280 euros. Il a évalué le coût de la remise en état des embellissements (chambre ; séjour et couloir) à la somme de 4500 euros HT. Il a noté que les parties n'avaient pas fait état de nouvelles infiltrations depuis les travaux d'étanchéité de 2014.
Dès lors, le constat amiable du 12 octobre 2018, qui évoque un dégât des eaux dans le plafond du séjour de Madame [O], sans que la cause de ce dégâts ne soit établie, ne démontre pas l'existence d'un manquement du bailleur.
Monsieur [D], aux termes de ses écritures, admet un préjudice de jouissance pour la période de décembre 2009 à décembre 2014. Il indique toutefois que les travaux permettant la fin des infiltrations ont été ralentis en raison du comportement de sa locataire qui a refusé l'accès de son logement aux entreprises mandatées.
L'entreprise MAREVE, chargée d'une série de réparations des désordres liés à l'étanchéité de la toiture (pièce 7) indique, dans une lettre du 31 mars 2015, avoir eu d'importantes difficultés à s'occuper de la situation du logement de Madame [O]. Cette société relève que depuis plusieurs années, cette dernière lui refuse l'accès au logement. Elle note avoir dû travailler 'par tâtonnement', sur les indications des représentants des syndic de la copropriété. Elle écrit 'qu'après chaque intervention, nous attendions les pluies mais surtout la manifestation de Madame [O] pour savoir si notre travail était concluant ou pas. Nous restions plusieurs mois sans aucune nouvelle, nous pensions que la réparation avait été efficace mais Madame [O] se manifestait, toujours sans nous donner l'accès à son appartement.(...). Encore aujourd'hui, nous ne pouvons pas accéder à l'appartement occupé par Madame [O] pour savoir si nos travaux sont concluants'. L'attestation de cette unique société, assez imprécise, puisqu'il n'est mentionné aucune date permettant de savoir quand et comment Madame [O] aurait refusé l'accès à son logement (alors que dans le même temps cette dernière avisait le syndic de copropriété, ses voisins, un membre du conseil syndical et la ville de Nice des désordres qui affectaient son logement), est insuffisante à démontrer que le comportement de Madame [O] aurait retardé l'exécution des travaux de réparation de l'étanchéité du toit terrasse. Cette société n'est d'ailleurs pas celle qui a terminé les travaux d'étanchéité, ses dernières interventions datant de février 2014. La dernière société mandatée par le syndic, la société 06 ETANCHE SERVICES, est celle qui a procédé en novembre 2014 à de nouveaux travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture. Il n'y a donc pas lieu de diminuer l'indemnisation de Madame [O] pour la période de décembre 2009 à décembre 2014 puisqu'il n'est pas démontré qu'elle aurait participé à la réalisation de son propre préjudice.
Il convient de confirmer le jugement déféré qui a fixé le préjudice subi par Madame [O] durant la période de décembre 2009 à décembre 2014 à la somme de 17280 euros et qui a condamné Monsieur [D] à lui verser cette somme qui réparer intégralement le préjudice de cette dernière.
Monsieur [D] conteste tout préjudice à sa locataire pour la période postérieure au mois de décembre 2014 puisqu'il estime que les travaux d'embellissements ne lui seraient pas imputables.
Or, le bailleur, en application de l'article 6 a de la loi du 06 juillet 1989, doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation; il doit également entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il n'est pas contesté que Monsieur [D] n'a pas fait effectuer les travaux de réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués après que la cause des infiltrations a été trouvée et réparée. Ce n'est qu'en septembre 2020 que l'installation électrique a été reprise (pièce 33) et en juillet 2020 que les menuiseries non étanches ont été changées.
Compte tenu de ces éléments, il convient de fixer à la somme totale 6768 euros le préjudice subi par Madame [O] pour la période postérieure au mois de janvier 2015. Le jugement déféré sera confirmé sur le montant de l'indemnité due par Monsieur [D] à Madame [O] pour cette période.
Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il est établi par les conclusions de l'expert judiciaire, que la cause des infiltrations subie par Madame [O] est bien un défaut d'étanchéité d'une partie commune. Le fait que les menuiseries de cet appartement aient été vétustes et non étanches n'a pas eu d'incidence puisqu'il est démontré que depuis les travaux d'étanchéité de la terrasse, les supports dans la chambre, le séjour et le couloir sont demeurés secs.
Le syndicat des copropriétaires, comme en témoigne un bon d'intervention (sa pièce 5) était avisé dès le 24 décembre 2009 de problèmes d'infiltrations chez Madame [O]. Selon ce bon, l'entreprise mandatée n'a pu avoir accès à la terrasse. En mars 2011, un autre rapport d'intervention (celui de la société SEIH) a permis de démontrer la nécessité de rénover l'étanchéité de certaines pièces de la véranda (partie communes) et de rénover l'étanchéité périphérique de la platine d'évacuation d'eaux pluviales sur la toiture de l'immeuble (partie commune), en raison de la persistance des infiltrations. Les travaux préconisés ont été effectués en mars et avril 2011 mais ont été insuffisants, si bien que d'autres recherches de fuite ont été nécessaires dès le mois de février 2013 avec de nouveaux travaux sur les parties communes qui sont poursuivis de février 2013 à novembre 2014, en raison de la persistance des infiltrations.
Les problèmes d'infiltrations dans le logement loué à Madame [O] ayant pour cause les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre ni que le comportement de Madame [O] aurait effectivement retardé l'exécution des travaux d'étanchéité des parties communes, ni une faute de Monsieur [D] liée à ces désordres.
En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Monsieur [D] de sa condamnation à verser à Madame [O] la somme de 17.280 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Les syndics de copropriété (représentant du syndicat des copropriétaires) en étaient avisés depuis 2009 des désordres subis par Madame [O] en raison des infiltrations provenant des parties communes: bon d'intervention de 2009, lettre envoyée à cette dernière le 16 décembre 2010 (pièce 8 de Madame [O]), rapport d'intervention du 07 mars 2011 de la société SEIH (pièce 10 de Madame [O]) qui mentionne que les infiltrations affectent les plafonds en chambre et mise en demeure de la Ville de Nice au syndic de copropriété le 07 février 2013.
L'expert avait évalué à la somme de 4500 euros HT le montant de la remise en état des embellissements liés aux infiltrations. En conséquence de quoi, il convient également de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Monsieur [D] du paiement de cette somme, le syndicat étant directement responsable des infiltrations ayant dégradé les murs et plafonds.
Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Monsieur [D] à hauteur de la somme de 21.780 euros.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à le garantir à hauteur de 17.280 euros et en ce qu'il a condamné le syndicat à verser à Monsieur [D] la somme de 4500 euros HT.
Sur la demande de restitution des loyers depuis le mois de janvier 2010 formée par Madame [O]
La demande de remboursement des loyers formée par Madame [O] s'analyse comme une exception d'inexécution soulevée par cette dernière.
Or, pour prétendre au remboursement de l'intégralité des loyers payés depuis le mois de janvier 2010, encore faudrait-il qu'elle démontre que le logement était inhabitable, ce qu'elle ne fait pas.
En conséquence, elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [O] à l'encontre de Monsieur [D] et du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive
S'il apparaît que les causes des infiltrations dans le logement de Madame [O] n'ont pas été immédiatement repérées, il n'est pas pour autant démontré par cette dernière que son bailleur ou le syndicat des copropriétaires aurait abusivement résisté à régler les difficultés qu'elle rencontrait. Il ressort des pièces du dossier qu'après une intervention le 24 décembre 2009 d'une société ISS (hygiène et sécurité), la société SEIH est intervenue pour rechercher les causes des infiltrations après un courrier envoyé par Madame [O] au syndic de copropriété le 07 décembre 2010 (sa pièce 5). Les premiers travaux effectués en lien avec les constatations de cette société n'ont manifestement pas été suffisants si bien que Madame [O] s'est plainte auprès de la ville de Nice le 21 janvier 2013, qui, après une visite effectuée dans son logement, a mis en demeure le syndic de copropriété (pièce 13 de Madame [O]) de remédier à cette situation. C'est dans ce cadre que de nouvelles recherches de fuite ont été engagées en février 2013 (pièce 10 du syndicat des copropriétaires) et qu'ont été engagés de nouveaux travaux. D'autres travaux ont été engagés après le mois de mars 2014. Madame [O] s'est plainte de ce que les travaux effectués (sa pièce 34) n'avaient toujours pas été suffisants. Les derniers travaux relatifs à la réfection de l'étanchéité de la toiture ont été réalisés par la société 06 ETANCHE SERVICES en novembre 2014. Il est démontré que les travaux mis en oeuvre par la société MAREVE ont été insuffisants et que seuls ceux réalisés par la société 06 ETANCHE SERVICES ont permis durablement de régler la difficulté liée à l'étanchéité de la toiture. Madame [O] ne démontre aucune résistance abusive de son propriétaire ou du syndic. Elle sera déboutée en conséquence de ses demande de dommages et intérêts sur ce fondement, étant précisé qu'elle est indemnisée de son trouble de jouissance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] à l'encontre du syndicat des copropriétaires
Monsieur [D] ne démontre pas que les problèmes d'étanchéité de la toiture auraient pour cause un défaut d'entretien de cette dernière par le syndicat. La responsabilité de plein droit du syndicat est engagée mais Monsieur [D] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires aurait été fautif à son égard. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les travaux
Monsieur [D] ne défère pas la question des travaux à la cour qui n'est donc pas saisie de cette question.
Sur la résiliation du bail
En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataires est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il n'est pas contesté que Madame [O] ne verse plus régulièrement son loyer depuis le mois de juillet 2013.
Elle ne pouvait s'abstenir de verser ses loyers et charges en l'absence de démonstration du caractère inhabitable de son appartement.
Il ressort d'un décompte produit par Monsieur [D] (sa pièce 29) non contesté par des pièces probantes de Madame [O] qui doit justifier du paiement des loyers et charges en application de l'article 1353 du code civil, que la dette locative s'élevait à la somme de 49.914,53 euros au premier mai 2020. Madame [O] n'a procédé qu'à quelques versements en novembre 2013, en avril 2014, en août 2014, en décembre 2014, en janvier 2016 et en novembre 2016, date à partir de laquelle plus aucun versement n'a été effectué. Madame [O] n'a pas plus versé ses loyers postérieurement au jugement de première instance.
En dépit des difficultés rencontrées par Madame [O] dans son logement, l'irrégularité de paiement de son loyer et l'absence de tout versement depuis le mois de novembre 2016 alors que son appartement n'est pas inhabitable, constitue un manquement grave et répété à son obligation essentielle de locataire qui justifie le prononcé de la résiliation du bail. La commission de surendettement des particuliers a orienté le dossier de Madame [O] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 25 février 2020. Il convient de rappeler que l'effacement des dettes ne valent pas paiement.
Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, sera infirmé sur ce point. Le bail sera résilié à compter du présent arrêt.
Madame [O], dont il convient de prononcer l'expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sera également condamnée au versement d'une indemnité d'occupation dont le montant est égal au montant du loyer dont elle aurait dû s'acquitter si le bail s'était poursuivi, soit à la somme de 760 euros par mois.
Sur la condamnation de Madame [O] au titre de l'arriéré locatif
Selon l'article L 724-1 du code de la consommation, lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l'impossibilité manifeste de mettre en 'uvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l'exercice de son activité professionnelle, ou que l'actif n'est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale.
L'article L 741-1 du même code énonce que si l'examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l'article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Enfin, aux termes de l'article L 741-2 du même code, en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.
Monsieur [D] produit au débat (sa pièce 24) une lettre de la commission de surendettement des particuliers du 25 février 2020 qui lui mentionne que la demande de surendettement formée par Madame [O] a été déclarée recevable et qu'elle a décidé d'orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Il ne démontre pas avoir intenté un recours contre cette décision.
Dès lors, les dettes de loyer de Madame [O] antérieures au 25 février 2020 sont-elles effacées.
Monsieur [D] ne peut donc solliciter la condamnation de Madame [O] à lui verser la somme de 65.278, 38 euros arrêté au premier février 2022, qui tient compte de l'arriéré locatif depuis le mois de juillet 2013.
Madame [O] n'est donc redevable que des loyers courant du mois de mars 2020 au présent arrêt puis des indemnités d'occupation.
L'arriéré locatif courant de mars 2020 au premier février 2022 (selon le décompte produit au débat; pièce 30 de Monsieur [D]) s'élève à la somme de 18.300, 89 euros.
Madame [O] sera condamnée à verser cette somme à Monsieur [D]. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [O] à payer à Monsieur [D] la somme de 43.111,43 euros au titre des loyers et charges impayés au premier août 2019, et, après compensation, à lui verser la somme de 19.063, 43 euros.
Madame [O] est en outre redevable des loyers et charges pour les mois de février 2022 jusqu'au prononcé du présent arrêt, et devra verser, jusqu'à son départ, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 760 euros.
Il n'y a pas lieu dans ces conditions d'ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Chaque partie est partiellement succombante en ses demandes.
En conséquence, chaque partie gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel. Il convient toutefois, s'agissant des frais d'expertise, de les partager par moitié entre Monsieur [C] [D] et le syndicat des copropriétaires.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré, sauf :
- en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CONSTELLATION à garantir Monsieur [C] [D] à hauteur de 17.280 euros et à hauteur de la moitié du coût des dépens comprenant les frais d'expertise,
- en ce qu'il a condamné le même syndicat à verser à Monsieur [C] [D] la somme de 4500 euros HT,
- en ce qu'il a condamné Madame [Z] [O] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 43.111, 43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au premier août 2019, -en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties et condamné en conséquence Madame [Z] [O] à verser à Monsieur [C] [D] la somme de 19.063, 43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêt au mois d'août 2019 inclus,
- en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail,
- en ce qu'il a condamné Monsieur [C] [D] aux dépens y compris les frais d'expertise.
DIT que la cour n'est pas saisie du chef de la décision qui condamne Monsieur [C] [D] à effectuer divers travaux
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CONSTELLATION à garantir Monsieur [C] [D] de la condamnation prononcée contre lui à l'égard de Madame [Z] [O] à hauteur de 21.780 euros,
DIT que l'arriéré de loyers de Madame [Z] [O] a été effacé à la suite de la décision de la commission de surendettement qui a orienté le dossier le 25 février 2020 vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
ORDONNE la résiliation judiciaire du bail liant Madame [Z] [O] et Monsieur [C] [D],
ORDONNE l'expulsion de Madame [Z] [O] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique,
DIT qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,
DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent arrêt à la somme de 760 euros par mois,
CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser à Monsieur [C] [D] la somme de 18.300, 89 euros au titre de l'arriéré de loyers courant du premier mars 2020 au premier février 2022,
RAPPELLE que Madame [Z] [O] est redevable des loyers et charges jusqu'au prononcé du présent arrêt, date à laquelle elle est redevable de l'indemnité d'occupation fixée à la somme de 760 euros par mois,
CONDAMNE Monsieur [C] [D] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CONSTELLATION à prendre en charge par moitié le coût de l'expertise judiciaire,
DIT que pour le surplus, chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et en cause d'appel,
REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
