COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2022
N° 2022/ 212
N° RG 19/04726
N° Portalis DBVB-V-B7D-BD7VT
[R] [L]
C/
[V] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Nathalie HUMANN
Me Jean-françois JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 03 Août 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 111800021.
APPELANTE
Madame [R] [L]
née le 30 Août 1967 à MULHOUSE (68), demeurant 119 avenue Andreï Sakharov Parc Sainte Croix Bâtiment A appartement 101 - 83600 FREJUS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/3573 du 26/04/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Nathalie HUMANN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [V] [U]
née le 08 Avril 1972 à MONTELIMAR (26), demeurant La Bouverie 38 rue Jean Mermoz 83520 ROQUEBRUNE SUR ARGENS
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cécile BRUN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant acte sous seing privé, Madame [V] [U] a donné à bail d'habitation à Madame [R] [L] un studio en rez-de-jardin au sein de la résidence Les Sables située 73 rue de Triberg à Fréjus (83600), pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er mars 2010, moyennant un loyer mensuel de 550 euros révisable annuellement suivant la variation de l'indice de référence.
Le bail s'étant renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er mars 2013, Madame [U] a fait signifier à sa locataire un congé pour reprise aux fins d'habitation personnelle venant à échéance le 28 février 2016, suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée le 9 juin 2015 par son mandataire l'agence LAFORÊT.
Un état des lieux de sortie a été établi le 2 mars 2016.
Dûment autorisée en vertu d'une ordonnance délivrée sur simple requête, Madame [L] a fait constater le 7 septembre 2017 par un huissier de justice que le logement avait été reloué à un tiers, ce dernier précisant occuper les lieux depuis le mois d'octobre 2016.
Elle a alors saisi le tribunal d'instance de Fréjus par acte du 22 décembre 2017, aux fins d'entendre annuler le congé en raison de son caractère frauduleux et obtenir paiement de 5.000 euros en réparation du préjudice subi de ce chef.
Madame [U] a conclu au rejet de cette action et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 3.932,31 euros au titre du coût des réparations locatives et de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Par jugement rendu le 3 août 2018, le tribunal a débouté les deux parties de leurs prétentions respectives et partagé par moitié la charge des dépens.
Madame [L], qui a reçu signification de cette décision le 25 février 2019, en a relevé appel par déclaration adressée le 22 mars au greffe de la Cour.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 15 mars 2021, Madame [R] [L] fait valoir :
- que le premier juge l'a déboutée de son action en raison du défaut de production au dossier de l'accusé de réception de la lettre recommandée notifiant le congé, alors que le respect du délai de préavis n'était pas contesté,
- qu'il ne s'est pas prononcé en revanche sur le caractère frauduleux du motif invoqué dans le congé, lequel se trouve établi dès lors que la bailleresse ne démontre pas qu'elle aurait été empêchée d'habiter le logement par un cas de force majeure,
- que les démarches en vue de pourvoir à son relogement ont été rendues difficiles par sa situation d'adulte handicapé et ses faibles ressources,
- et qu'il n'existe pas de dégradations locatives dans la mesure où l'appartement était déjà sale et vétuste lors de la prise d'effet du bail.
Elle demande à la Cour :
- de réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation du congé, et de condamner la bailleresse à lui payer de ce chef une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- de le confirmer en revanche en ce qu'il a débouté la partie adverse de ses demandes reconventionnelles,
- et de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 janvier 2022, Madame [V] [U] soutient pour sa part :
- qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'emménager dans les lieux en raison de l'importance des dégradations occasionnées par la locataire sortante,
- que le coût des travaux de remise en état l'a ensuite contrainte à remettre le logement en location afin de rentrer dans ses frais,
- et qu'en tout état de cause l'appelante ne justifie pas de la réalité du préjudice qu'elle allègue.
Elle demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la partie adverse de ses prétentions,
- de le réformer pour le surplus, et de condamner Madame [L] à lui payer une somme de 3.382,31 euros au titre du coût des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, outre 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,
- et de condamner l'appelante aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Sur la validité du congé :
Le premier juge ne pouvait débouter la demanderesse de son action au seul motif, relevé d'office en violation de l'article 16 du code de procédure civile, du défaut de production au dossier de l'accusé de réception de la lettre recommandée notifiant le congé, alors que ni l'existence de cette notification, ni le respect du délai de préavis ne faisaient l'objet d'une contestation.
En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.
En l'espèce il est établi par les pièces produites aux débats que Madame [V] [U] n'a jamais emménagé dans le logement dont s'agit postérieurement à la date d'effet du congé, mais l'a redonné en location quelques mois plus tard, après y avoir effectué de simples travaux de rafraîchissement.
Les explications données à la Cour ne constituent pas des circonstances insurmontables de nature à justifier l'absence de reprise effective, puisque l'état des lieux de sortie ne fait pas apparaître que le logement était inhabitable en l'état, et que la bailleresse ne démontre pas davantage qu'elle se serait trouvée contrainte de remettre ultérieurement le logement en location en raison de difficultés financières.
Il y a lieu en conséquence d'annuler le congé en raison de son caractère frauduleux et d'allouer à Madame [R] [L] une somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, tenant compte notamment des difficultés à se reloger inhérentes à son statut d'adulte handicapé ainsi qu'à la précarité de sa situation financière.
Sur les demandes reconventionnelles :
C'est par de justes motifs, adoptés par la Cour, que le premier juge a considéré que la preuve de l'existence de dégradations locatives n'était pas rapportée, en relevant que l'état des lieux d'entrée faisait apparaître un logement déjà atteint par la vétusté, et que certaines des mentions de l'état des lieux de sortie rédigées par la bailleresse ou son mandataire étaient contredites par d'autres commentaires inscrits par la locataire sortante.
Il apparaît en revanche que le logement a été rendu sans avoir été correctement nettoyé, ce qui autorise la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie, dont la restitution n'est pas au demeurant réclamée.
Le jugement doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Madame [V] [U] de ses demandes en paiement de dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame [V] [U] de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :
Annule le congé pour reprise délivré le 9 juin 2015,
Condamne Madame [V] [U] à payer à Madame [R] [L] la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont bénéfice l'appelante, ainsi qu'à payer à celle-ci une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
